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文章目录：婚前贷款买房，离婚房子到底归谁？
如果是男方在婚前贷款买房，结婚之后由男女双方共同偿还贷款。那么这种情况下，如果房产不加女方的名字，也不做任何约定的话，按照法律规定，假如后期离婚，房产是属于男方的个人财产，男方只需要针对婚后还贷，以及还贷部分对应的增值，向女方做出补偿即可。你学会了吗？
问
一方婚前贷款购房，离婚诉讼中需要提供什么样的证据，才能证明婚后共同还贷？
答
只要证明还贷的时间发生在婚姻关系存续期间即可，无需提供特别的证明。否认为共同还贷的一方须承担举证责任。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》（本文以下简称《婚姻家庭编司法解释一》）第七十八条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”因此，如何证明婚后共同还贷，是一个比较重要的问题。
对于婚后共同还贷的证明问题，一般需要提供银行还贷的记录单以证明还贷的时间，还要提供结婚证以证明婚姻关系存续的期间。这需要从两个方面掌握。一是从偿还银行贷款的时间看，还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间，一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷，而不必须刻意区分还贷的资金源于夫妻中哪一方的收入。《民法典》第一千零六十二条规定，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三款规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权”。根据《民法典》的规定，共同财产制是夫妻财产制的法定财产制，即在婚姻关系存续期间，除个人特有财产和夫妻另有约定外，夫妻双方或一方所得的财产，均为夫妻共同所有。因此，如果没有反证推翻，一方无需提供特别的证据来证明适用夫妻共同财产偿还的贷款。实践中有些错误认识，即认为夫妻一方还贷时应当保留银行的转账记录。其实这并无实质异议，无论是以哪一方的名字偿还的贷款，只要还贷时间是在夫妻关系存续期间，均属于共同还贷。因为夫妻双方的分工协作不同，即使女方为全职主妇，但在子女教育、老人赡养、家务的操持上付出了更多的时间与精力，如果恪守以谁的名义偿还的贷款，以银行转账记录为证明依据的话，无疑对于女方是不公平的。二是看夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对涉案房屋的还贷问题有特别的约定，则分割上述不动产时，否定《婚姻家庭编司法解释一》第七十八条的适用。换句话说，只要是夫妻关系存续期间偿还的贷款，即视为夫妻共同还款，无需提供特别的证据加以证明，否认是夫妻共同还贷的一方须承担举证责任。比如，认为贷款是一方父母偿还的，应当提供父母的还款记录。
来源：节选自最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判实务问答》
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北京离婚律师张亚敏-离婚分房
结婚后，夫妻双方买房时用了一方的婚前财产，房子毋庸置疑是夫妻共同财产，那一方婚前的资金算赠与对方了吗？还是这一部分算作一方的个人财产呢？离婚时，这套房产应该如何分割呢？
贺轩和姚娜2014年4月17日结婚。2014年7月16日，姚娜将自己婚前在大兴的房子出售，卖房款238万。7月23日，姚娜看中了朝阳区一套价值277万的房，姚娜分几次从自己的账户直接转给卖房人225万元，又分几次从贺轩的账户向卖房人转了52万元。房子登记在姚娜名下。2018年5月，贺轩向朝阳法院起诉要求和姚娜离婚，2018年8月，法院调解双方离婚。紧接着，贺轩再次向朝阳法院起诉，要求分割朝阳的房子以及其他夫妻共同财产。
贺轩认为，从自己账户支付的52万元都属于自己对朝阳房子的出资，要求法院确认这52万元对方的房产的价值归自己所有。姚娜认为，自己曾向贺轩的账户转账42万元委托贺轩理财，所以通过贺轩账户支付的42元也属于自己的婚前个人财产。贺轩支付的其他款项，自己也都转账还给了贺轩。所以朝阳的房子完全是自己的婚前个人财产，与贺轩无关。
诉讼中，法院与中介公司沟通，涉案的朝阳区的房子价值540万元到550万元左右。
那么，涉案的朝阳的房子是李娜的个人财产吗？贺轩可以分得相应的房产权益吗？如果可以分得，如何计算贺轩应该分割的部分呢？
一、使用婚前个人财产的购房出资仍属于夫妻一方的婚前个人财产
虽然买房的行为发生于结婚后，但使用婚前的个人财产的出资仍然是夫妻一方的婚前个人财产，不因结婚而改变这笔款项的性质。
所以，虽然姚娜和贺轩在婚后买了朝阳的房子，但购房款大部分来源于姚娜婚前房子的卖房款，姚娜使用婚前卖房款的出资仍然是她的个人财产，不因为结婚而转变为夫妻共同财产。
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二、如果婚前个人存款与婚后财产混同，则可能会被认定为夫妻共同财产，在房屋的出资也会有对方的一部分
很多人可能会认为，自己的个人存款，不管结婚时间多久都仍然是自己的个人财产。但实际上，法院在审理离婚案件的时候，如果一方的婚前存款和婚后的工资、理财等款项混合，无法区分，法院可能会认定这些款项是夫妻共同财产。
在上面的案子中，姚娜买朝阳的房子时，一部分款项是直接把婚前房子的卖房款225万元转给了卖家，另外一部分款项却是转账给贺轩理财后再转给了卖房人。姚娜剩余的卖房款和其他的婚前存款放在自己的账户后，与婚后的工资、理财以及其他款项混合，这些钱款进出帐频繁，无法区分，所以法院认为双方结婚后到支付购房款期间，无法证明是个人财产的，都属于双方的夫妻共同财产。所以对于朝阳房子的出资，法院认为姚娜的部分出资是使用夫妻共同财产出资，应由属于贺轩出资的部分。
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三、有一方婚前财产出资的房产如何分割呢？
由于实际中婚后购房用婚前财产出资的数额不一，法院的处理结果也会有所不同。
1.如果房产是一方用个人财产大部分出资，法院会将房子判给一方，按出资部分的现值给另一方补偿款
一般来说，如果夫妻婚后购房的大部分出资来源于一方的婚前个人财产，法院会倾向于将房子判决给出资多的一方，给出资少的另一方补偿款。
那补偿款如何计算呢？法院会综合房子的来源、购房价格、双方购房的时间和结婚时间、婚前以及婚姻关系存续期间的实际出资、房子现在的实际价值来确定。
在上述案件中，法院判决房子归姚娜所有，综合双方提交的证据，在现房价的基础上，酌情认定姚娜给贺轩23万元的补偿款。
有的法院也会考虑照顾妇女权益、无过错方权益，判决女方、无过错方多分一点。
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2.判决扣除房产中一方个人婚前财产支付的部分后分割
有法院认为，用婚前财产在婚后出资购房的，离婚分割时应该扣除夫妻一方用个人财产出资的部分，剩下的再进行分割。
比如，昌平法院曾审理过一个离婚案件中，男女双方在婚后共同购买了位于西安的一套房，男方用婚前的个人存款付了11万多的首付，剩余25万元的购房款是使用夫妻共同财产付清。房屋现值42万元左右。法院判决房产归男方所有，扣除男方11万元的婚前个人存款出资，由男方补偿女方15万左右。
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3.判决双方按出资比例共有
婚后夫妻一方用婚前个人财产出资购房的，离婚时对房产分割产生纠纷的，也有法院会按照双方在购买房屋时的出资比例判决双方按份共有房产。判决按份共有的这种情况，一般适用于夫妻双方都没有能力给对方折价款的情形。
比如，2019年石景山法院审理了一起离婚后财产纠纷案件。王男和董女在结婚后以100多万的价格购买了模式口西里的房屋，其中94万元的购房款是董女的婚前个人财产。后来，王男和董女两人以179万元卖了模式口西里的房屋。董女又看中了南路房屋，售价约251万元，董女用出卖模式口西里房子的125万元付了首付，再贷款了约125万元，双方共同还贷。因为南路房屋的首付款来源于模式口西里房的卖房款，所以董女对购买南路房屋的贡献比较大，考虑双方首付出资贡献、双方共同贷款等因素，并且从女方权利的角度出发，法院酌情认定董女占有南路房屋75％的所有权份额，王男占有25％的份额。
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但需要注意的是，如果法院在离婚纠纷或者离婚后财产纠纷中判决双方对房产按份共有，如果双方后续对出卖房产有分歧，双方还需要再去法院起诉共有五分割纠纷来分割房产。
总的来说，婚后买房用个人婚前财产出资的，在离婚时，法院都会考虑夫妻用个人出资的情况，在分割房产时对个人出资多的一方有一定的倾斜。关于离婚房产分割，你还有其他想要了解的吗？欢迎评论、私信。
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