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文章目录：近年来，随着农村土地确权工作的推进和农村产权入市交易制度的创新和完善，很多银行都在积极探索农村财产权抵押登记贷款，一方面为了落实国家关于美丽乡村建设和农村供给侧改革的使命，另一方面为抢占农村信贷市场。那么到底，农村宅基地能不能作为抵押物向银行申请贷款呢？如果可以，需要什么条件呢？小编在这里结合目前推出的农村财产权抵押贷款，来谈一下农村宅基地抵押贷款的条件和困境。
一、农村宅基地的性质
按照现行的《土地管理法》规定，农村宅基地归农村集体所有，村民仅享有宅基地的使用权，一人一户只能拥有一块宅基地，而且宅基地只能在村集体内部流转，如果村民将自己的宅基地出租、转让，再次申请宅基地的不会被批准。
从宅基地的性质看，因为宅基地归村集体所有，如果通过宅基地申请贷款的话，抵押的只能是宅基地的使用权，同时按照我国现行法律规定，土地不能单独抵押，必须遵循“房随地走”的选择，也就是说抵押宅基地的话，地面上的住宅也必须一并抵押。
二、宅基地抵押贷款推行面临的困难
1.宅基地使用权流转仅限制于村集体内部，无法上市交易，贷款逾期后的处置方式受限，虽然地上房产归村民个人所有，但是由于土地性质的限制，房产交易也会受到一定限制性，按照目前农村房产确权规定，村集体以外的城镇居民购买农村住宅的，产权是不能被确认的，村民自建房的流转也只能在村集体内部。
2.宅基地上村民自建房，价值评估存在困难。
城市商品房建筑具有统一标准规范，而且交易市场成熟，评估机构很容易根据房产的建筑年份、建筑结构、平米数、位置区域等评估出房产的价值，并且由于交易市场比较成熟，评估价值容易被市场接受，利于变现。而农村房产大部分为村民自建房产，没有统一建筑规范和标准，再加上交易市场不成熟，评估机构很难认定其价值，不易变现。
3.住宅抵押后，农民居住权如何保障。
按“一户一宅”的规定，农民一户紧有一处宅基地，如果宅基地及地上房屋因抵押被处置的话，农民就会失去居住的地方，农民的居住权如何保障值得商榷。
三、宅基地抵押贷款条件
目前，我国宅基地抵押贷款依据的是2016年实施的《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》，按照暂行办法规定农民住房财产权抵押贷款采取选取部分市、区试点开展，暂行办法发布一年后，截至2017年9月末，全国农民住房财产权抵押贷款试点地区累计发放261亿元贷款。
1.贷款条件
借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的，应同时符合以下条件：
（一）具有完全民事行为能力，无不良信用记录；
（二）用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议，依法拥有政府相关主管部门颁发的权属证明，未列入征地拆迁范围；
（三）除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料；
（四）所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。
以共有农民住房抵押的，还应当取得其他共有人的书面同意。
（五）借款人获得的农民住房财产权抵押贷款，应当优先用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。
2.贷款金额确定
贷款人应当统筹考虑借款人信用状况、借款需求与偿还能力、用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权价值等因素，合理自主确定农民住房财产权抵押贷款抵押率和实际贷款额度。鼓励贷款人对诚实守信、有财政贴息、农业保险或农民住房保险等增信手段支持的借款人，适当提高贷款抵押率。
3.贷款利率
贷款人应参考人民银行公布的同期同档次基准利率（现在根据LPR确定），结合借款人的实际情况合理自主确定农民住房财产权抵押贷款的利率。
4.贷款期限
贷款人应综合考虑借款人的年龄、贷款金额、贷款用途、还款能力和用于抵押的农民住房及宅基地状况等因素合理自主确定贷款期限。
从目前商品房产抵押类贷款贷款条件看，借款人年龄一般为18-60周岁，贷款金额最低为房产价值的50%，期限为1-5年。但是农村财产权抵押贷款，需要所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。
5.需要准备的贷款材料
借款人需要准备身份证、户口本、结婚证及经营材料（租赁合同、营业执照等）
抵押人需要提供身份证、宅基地使用权证、房产证、房产评估报告等资料。
【案情简介】
李某于2014年5月去世。李某1系李某的女儿，李某2系李某的父亲，王某与李某系再婚夫妻，李某3系李某与王某的女儿。李某1999年与昌平区七里渠南村村委会签订了一份协议，约定李某购买了该村的一块土地，并于当年在该地块自行加盖房屋一套。李某认为王某与李某登记结婚时未年满20周岁，所持有的结婚证应为假证，王某不应当继承李某的遗产。李某1、2曾在朝阳法院起诉，法院释明，房屋无审批手续无法处理，李某1、2遂撤回了该项诉讼请求。后李某1、2又诉至昌平区人民法院。
【北京双冠律师事务所赵锦华律师观点】
本案争议的焦点有两个：1、王某与李某的婚姻关系是否合法有效。2、涉案的房产是购买的村集体的土地，该购买行为是否有效，在该块土地上建造的房子能否继承：
1、李某与王某虽登记结婚时显示未到法定结婚年龄，但至李某去世，双方的婚姻关系维系了14年，未到法定结婚年龄的情形消失，又无证据证明王某持有的结婚证系伪造，双方的婚姻关系应当被认可。
在庭审中，李某1持有沁阳县民政局“经查2000年杨家集乡未有结婚档案”的声明，以证明王某的结婚证系伪造。法院向沁阳县婚姻登记中心核实，2003年10月1日前的婚姻登记工作由各乡镇人民政府办理，以前形成的婚姻登记档案后移交沁阳县民政局婚姻档案室统一管保管（不完整），无法确定王某与李某的婚姻关系。
2、李某1不具有村集体成员的身份，宅基地是当年通过村委会购买取得，后又建造的房屋，该购买行为应属无效，但建造的房屋具有财产的属性，作为继承人可以继承该房屋的使用权，而非所有权。
【审判结果】
昌平区人民法院认定了李某与王某的婚姻关系，并判令涉案房屋由四人共同使用，由王某占有八分之五的份额，李某1、2、3各占有八分之一的份额。各方均未上诉。
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婚后父母出首付款，房屋按揭购买登记在一方名下，离婚时如何分割
前言：
根据《土地管理法》相关之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村宅基地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”；单位和个人不得非法租用、占用农村集体所有土地搞房地产开发和非农建设。
由此可见，农村宅基地是农民集体分配给本村村民（村集体经济组织成员）建房居住的保障地块，行使宅基地使用权的前提必须是以本村村民的身份，很显然户口不在农村的个人自然不属于（或不再属于）本村村民，不能以个人身份在农村建房。
户口不在农村，却有在农村建房的心愿，是否有可操作的办法呢，其实满足三个前提的条件下，是可行的。
第一个前提：父母健在且户口在农村，拥有宅基地自建房。
父母健在且户口在农村且拥有宅基地自建房，在这种前提下，父母符合村集体内部成员的身份，可由父母提出翻建农房的建设申请，个人只需注入财力即可，房屋建成后不动产权的登记人为父母。
未来父母百年之后，个人作为父母的第一顺序继承人（继承法规定的顺序），不管户口在不在农村，都可以依法继承父母遗留的房屋所有权，遵照“房地一体”的原则，也拥有了长期的宅基地使用权，继承的宅基地自建房可以办理不动产登记，其合法的权益也会受到法律法规的保护。
第二个前提：夫妻配偶关系中一方户口在农村，拥有宅基地自建房。
夫妻中一方为农村户口（户口在农村的简称）且拥有宅基地自建房，在这种前提下，配偶符合村集体内部成员的身份，可向农民集体提出翻建农房的建设申请，也就是以配偶的身份和名义进行宅基地自建房的建设。
领取结婚证不需要对户口进行迁移，领取完结婚证后双方的户口去留问题也采取自愿，并不是结婚就一定要进行户口的迁移，所以只要婚后夫妻中一方的户口在农村，并且拥有农村宅基地自建房，就可以在原址基础上进行自建房建设。
第三个前提：农村村民对外租赁宅基地自建房，可签订长期租赁协议，共同建设。
农村村民对外出租宅基地自建房的前提下，户口不在农村的个人可与村民达成长期租赁协议。
协议中要注明：租赁期间的扩建和建设批准手续由出租村民提供办理；租赁期限（一般为20年，到期可续约要注明）；出租村民拥有合法的房屋所有权和宅基地使用权，也就是说不存在任何纠纷和违建，拥有合法的不动产权登记证书；其余细则条款最好找寻律师进行拟定，协议不清，麻烦上门的道理人尽皆知，越详细越好。
为什么这个前提要谈到细则约定呢？因为这种前提建立在非亲非故的前提之上，也就是说不存在所谓亲情的纽带关系，一旦发生纠纷是非常棘手的，所以在与出租村民约定出租协议的过程中，一定要慎之又慎，双方合法的权益要有明确的约定体现在租赁协议上，为保障双方利益一定要有详细明晰的规则来敲定租赁事实。
农村房产证可以货款吗?(农村房产证可以贷款吗现在)
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