房产质押流程（房产证质押和抵押的区别）

抵押与质押都是日常经济往来中常用的担保方式，其目的是为了保障债权人的债权得以实现。12348律师在接线中发现很多小伙伴都无法区分二者适用的区别。贵州12348律师来给您答疑解惑，顺便说说《民法典》关于担保物权的一些重要修改。

【12348律师说法】

（一）抵押

抵押是指抵押人和债权人（也叫“抵押权人”）以书面形式订立约定，不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押人可以是债务人，也可以是第三方。

通常情况下双方达成合意抵押权即设立，但不动产抵押采取“登记主义”，需进行合法有效的登记手续抵押权才有效设立。

（二）“质押”

质押，是债务人或第三人向债权人（也叫“质权人”）移转某项财产的占有权，并由债权人掌握该项财产，以作为前者履行某种支付金钱或履约责任的担保。当这种责任履行完毕时，质押的财产必须予以归还。债务人不履行责任时，债权人有权依法将质押物折价或者拍卖，并对所得价款优先受偿。

不动产不能质押，可以质押的财产动产，汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单，依法可以转让的股份、股票，依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权等。

【《民法典》新规】

变化一：可抵押的财产范围扩大

（一）土地承包经营权、土地经营权允许抵押

现行《物权法》明确规定耕地不得抵押。《农村土地承包法》第47条规定：“承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案。受让方通过流转取得的土地经营权，经承包方书面同意并向发包方备案，可以向金融机构融资担保。担保物权自融资担保合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。实现担保物权时，担保物权人有权就土地经营权优先受偿。土地经营权融资担保办法由国务院有关部门规定。

《民法典》第395条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：(一)建筑物和其他土地附着物；(二)建设用地使用权；(三)海域使用权；(四)生产设备、原材料、半成品、产品；(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器；(六)交通运输工具；(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

第399条规定：“下列财产不得抵押：(一)土地所有权;(二)宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权,但是法律规定可以抵押的除外;(三)学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施;(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(五)依法被查封、扣押、监管的财产;(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”在禁止抵押的财产中，删除了“耕地”禁止抵押。

（二）私立学校、医疗机构的教育、医疗设施可以抵押

现行《物权法》和《担保法》均规定，从设施功能出发一体把握，无论公办、民办，均认为是社会公益目的设立，一概禁止设立抵押。《民法典》第399条第一款第三项规定：“学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施禁止抵押。”从条文修订，可以清晰看出立法目的的变化。营利性法人的医疗、教育设施可以抵押。

变化二：抵押期间抵押人可转让抵押财产，抵押权的追及效力得到确认

此次《民法典》从物尽其用的角度出发，第406条规定了抵押财产的处分，也就是民间俗称的“带押过户”，删除了原物权法第191条关于抵押期间，抵押人转让抵押财产必须经过抵押权人同意的规定，仅需有效通知抵押权人即可。

《民法典》第406条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”

明确“抵押财产转让的，抵押权不受影响”，承认抵押权的追及效力。

变化三：抵押权人与其他市场主体的权利得以均衡保护

《民法典》第404条将《物权法》第189条确定的动产浮动抵押中买受人权利保护的规则适用到一般动产抵押，正常经营活动中的动产买受人得以优先于抵押权人得到保护。从常识出发，维护买受人基于日常生活观念的最基本信赖，是立法政策充分体恤现实的表现。

变化四：流押条款不再完全无效

所谓流押条款，是指抵押权人和抵押人在订立合同中约定如果在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《物权法》第186条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”这是物权法禁止抵押双方当事人设立流抵押条款的强制性规定。

而《民法典》不再认定流押条款为无效条款，但是要做特别解释。《民法典》第401条规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。”该条款将原来物权法中关于流押条款的禁止性规定改为了限制性规定，明确了流押条款的法律后果：担保权人在债务履行期限届满前，与担保人约定债务人不履行到期债务时担保财产归债权人所有的，债权人只能依法就担保财产优先受偿。更加平等地保护了抵押权人和抵押人、其他债权人的合法权益。

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