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金融街海世界(惠州金融街海世界)

法律知识学习
2023-08-08 22:36:17
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小付

作为金融街控股股份有限公司（000402.SZ，以下简称“金融街”）走出“北京第一站”，总投资200亿元的惠州巽寮湾项目，在疫情的冲击下，却突发“折戟”。

自今年2月开始，不少投资了金融街巽寮湾的业主发现，本该按期返租的酒店式公寓项目，突遭“断粮”。而酒店方面给出的解释是受疫情不可抗因素因而免租。除了“被免租”外，原来合同约定的“分红”也未见踪影。

对此，金融街方面在接受《中国经营报》记者采访时表示，免租是由于疫情影响，属于不可抗力因素。而2019年酒店没有盈利，因此也无法给业主“分红”。

“我们已经请了律师准备打官司，目前还没有进展。”业主李启明（化名）告诉记者。

一方面金融街涉嫌单方违约，而另一方面，由于受疫情影响，金融街2020年第一季度业绩承压，短债更是暴增96倍，面对如此两难，金融街又该如何“瞻前顾后”？

涉嫌单方违约

“说实话，买了这个房子挺后悔的。”2018年，家住深圳的刘静（化名）到惠州巽寮湾景区游玩，机缘巧合之下，在景区内项目金融街海世界购买了一套49平方米的公寓，并和开发商金融街旗下的金融街（惠州）金禧丽景酒店管理公司（简称“金禧丽景酒店”）签订了《房产委托出租服务书》，即“售后返租协议”，将房屋托管给酒店运营管理，每月可获得一定的租金。

“从今年2月份开始，租金突然就断了，直到现在也没收到。”刘静表示，她在不知情的情况下，被单方面免租两个半月。李启明告诉记者，除了被单方面免租两个半月以外，合同约定的“分红”也没能拿到。

事实上，记者了解到像刘静、李启明一样被金融街涉嫌单方面违约的业主并不在少数，据其提供的统计数据显示，目前“被”免租的业主已达606人，其中540人希望解约“止损”，而仍有66人希望补齐租金再续约。

根据业主提供的短信内容显示：受新冠肺炎疫情影响，酒店经营遇到不可抗因素暂停营业，依据《委托出租协议》第十一条，特向全体业主告知“2020年2月、3月免租二个月；4月免租半个月”。其中《委托出租协议》第十一条，指的是协议执行期间，由于台风、战争、法律政策等不可抗力导致的本协议全部、部分不能履行或迟延履行的，双方互不承担责任。

广东宏力律师事务所合伙人律师何雁英指出，如果承租人因疫情防控原因直接导致无法履行合同义务，或者导致合同目的根本无法实现的，可按照不可抗力原则处理；但如果承租人因疫情防控原因无法正常使用、收益租赁房屋，但不必然导致履行合同障碍，一般可按照情势变更原则处理。

北京中南律师事务所合伙人律师孙继国告诉记者，最高人民法院有关指导意见规定，新冠肺炎疫情或疫情防控措施是否属于“不可抗力”，要看具体情况。如果酒店方在疫情期间租用的房屋没有因疫情原因，如国家部门征用、管控等因素影响到委托出租协议目的，也就是房屋居住功能，造成协议无法履行，则新冠肺炎疫情不能构成委托出租协议第十一条规定的不可抗力的情形。

而签订合同协议的过程，也有不少业主认为带有绑定性质。“当时开发商要求我们购房后必须跟金禧丽景酒店签订售后返租协议。而且购买12楼以上的业主被要求必须交给酒店托管，否则只能选择低楼层。”刘静告诉记者。

对此，金禧丽景酒店相关负责人李先生表示，业主与酒店签订的售后返租协议均出于自愿，也有业主选择不交给酒店托管。

何雁英律师告诉记者，购房者如果不能提供证据证明被开发商强迫签订售后返租协议，则一般会认定为是自愿签订合同，自愿签署的情况下，合同合法有效。

事实上，关于售后返租行为，我国早有相关法律法规规定。孙继国告诉记者，根据《商品房销售管理办法》第十一条第二款，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。但是已竣工商品房就另当别论。

李启明告诉记者，其购买的海世界项目的那套房屋属性为住宅，但是购房时该项目已经是现房。针对被单方面免租的问题，不少业主向记者表示，即将通过向法院起诉来解决纠纷。其中，540位业主希望跟酒店解除托管协议，而66位业主则希望酒店继续履行合同，但是要求酒店把拖欠的租金补齐。

对此何雁英表示，无论是适用不可抗力还是情势变更，法院在审判适用过程中，都会重点审查承租人与出租人的租赁合同履行与疫情之间是否存在因果关系，然后再对是否足额支付租金做出判定。

金禧丽景酒店负责人李先生告诉记者，受疫情影响，巽寮湾景区在1月26日至4月2日期间关闭歇业，在此期间，金禧丽景酒店还负责安置滞留景区的游客。对于业主的诉求，他表示，没有办法补偿拖欠的租金，可能会通过别的方式来补偿业主。

李启明告诉记者，截至目前，金禧丽景酒店仍然拖欠着业主两个月的房租。

从未见过的“分红”

早在2017年，北京的卢女士投资了金融街海世界楼盘项目的一套公寓，单价约16000元/平方米。

在购买公寓之初，卢女士被要求签订了一份《房产委托出租服务协议书》（简称“托管协议”），将其购买的房屋委托给金禧丽景酒店代为管理，每个月可获得一定的租金。根据协议，业主每年有30天可以免费居住。

“当时我考虑到自己的工作生活都在北京，不经常过来，交给酒店托管也省事。”卢女士表示。

按照协议，酒店在每月20日按时付给业主租金。根据户型大小，每套房所获得的租金有一定的差异。“其实每个月1200元的租金并不高，因为我是全款买的房，加上装修费用，算下来达到17000元/平方米。”

除了每个月固定租金，托管合同上还明文规定业主每年可获得一定的“分红”。根据协议，每间房的收益酒店和业主“二八分成”，即酒店收取20%，业主可根据当年酒店的收益获得80%。这个条件，吸引了不少人前来购房。

“租金倒是其次，最吸引我的是当初买房时开发商承诺给业主的分红，不然我也不会下决心全款购买这一套房。”刘静说,当时，销售人员向她承诺，每月至少有3000~4000元的分红。听到销售人员的承诺，刘静不免心动。“我曾在旺季的时候来这边游玩，发现游客很多，酒店客房也几乎住满，因此不太担心收益的问题。”

记者了解到，金禧丽景酒店普通客房的价格至少在500元/晚，旺季甚至达到1000元/晚。协议规定，酒店将于每年3月1日前结算收益，并将相关收益发放到业主的银行账户中。然而实际的分红，却事与愿违。

卢女士告诉记者，她在2017年购买的海世界一期公寓交给酒店托管后，第一年即2019年并未拿到分红。关于分红的问题，有业主多次询问酒店方，得到的回应是，酒店尚未盈利，因此没有“分红”。

日前，金融街（惠州）金禧丽景酒店管理有限责任公司发布了2019年“二期客房运营情况”审计报告。报告显示，海世界二期共有1047间房委托给酒店运营管理，该酒店2019年客房经营收入为155.29万元，营业成本达到484.85万元，净亏损为336.9万元。

关于亏损的原因，酒店方表示，2019年受疲软的市场大环境因素影响，2019年巽寮湾景区接待的游客消费水平大幅下降，加上周边一线海景房的供应量在不断增加，导致客房净价大幅下降，降幅高达40%。政府相关部门对巽寮湾区域各酒店的统计数据显示，2019年度酒店的营业收入普遍下降50%左右。

上述负责人李先生告诉记者，目前金禧丽景酒店旗下有阳光假日、海公园、海世界等项目在托管运营，房源大约有3300套，其中海世界项目从2018年开始运营。但2018年旺季时，受到台风“山竹”的影响，损失惨重。2019年，巽寮湾开始“限行”，导致客流量大幅下降。“所以这两年酒店是没有盈利的。”然而，海世界项目现场销售人员告诉记者，由于地势的原因，台风“山竹”对金融街巽寮湾项目的影响并不是特别大。

短债暴增96倍“解渴”

事实上，金融街一方面面临着即将被业主起诉涉嫌单方违约，而另一方面由于受疫情影响，金融街面临着业绩与分红难以瞻前顾后的尴尬现实。

金融街2020年第一季度业绩出现断崖式下跌。根据《金融街2020年第一季度报告》显示，报告期内，受新冠肺炎疫情影响，金融街房产开发业务和资产管理业务营业收入和营业成本下降。数据显示，截至2020年3月，金融街营业收入和营业成本分别为22.45亿元与11.73亿元，与去年同期相比下降幅度分别为42.37%与42.52%。营收下降的同时，金融街的利润总额也在大幅下滑。数据显示，截至2020年3月，金融街利润总额仅为3.79亿元，相较于去年同期的9.56亿元，同比下滑60.40%。

此外，受新冠肺炎疫情期间项目售楼处暂停开放的影响，金融街实现销售签约额25.4亿元，同比下滑65%。其中，商务地产项目销售签约4.7亿元，住宅地产项目销售签约20.7亿元。值得注意的是，由于金融街销售签约和回款较上年同期减少，也使得金融街经营现金流大幅下滑。数据显示，截至2020年3月，金融街经营现金流净额为-45.9亿元，相较于去年同期的21.2亿元，大幅下滑316.96%。

一方面经营现金流净额大幅下滑；另一方面金融街通过加大融资力度来缓解资金压力。

数据显示，截至2020年3月，金融街短期借款为48.5亿元，相较2019年末短期借款仅5000万元增加了48亿元，短期借款增幅达96倍。金融街方面表示，根据公司资金市场情况和公司资金安排，新增借款较上年同期增加。金融街的筹资活动产生的现金流量净额为23亿元，而上年同期仅为-3.4亿元。截至4月30日，金融街共发行3期73亿元超短期融资券，平均票面利率2.47%；发行80亿元金融街中心CMBS，票面利率2.80%。