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文章目录：近年来，我国离婚率整体呈现出不断上升趋势，随着这一现象的出现，离婚带来的问题也更加引起大众关注，其中财产分配的相关问题是很重要的一部分。
据《中国青年报》调查显示，多年前有近60%的受访者接受婚前协议，但在13年前接受婚前协议的受访者仅仅只有10.3%。这不仅仅是因为离婚率的上升，也说明越来越多的人对法律有了一定了解。
现在房产是家庭资产的重要组成部分，也是夫妻之间财产关系的矛盾之一，尤其是婚前所购买的房产。说到这里不免让人心中产生一个问题，婚前所购房产到底能不能分？如果能分该怎么分呢？
福建福鼎法院沉静审结过这样一起案件，让人唏嘘的是一桩普通的离婚分房产案，居然长达十年之久才最终结案，案件的整个过程大致是这样的：
男子周某允2013年经法院调解与妻子离婚，协定双方共同偿还夫妻债务，共有房产另行协商。期间两人为了房产分配问题产生分歧，多次协商未果，其前妻向法院上诉。
法院认为该房屋产权是双方共同所有，应经过拍卖后各占50%的份额，但周某允并不想履行义务，采用干扰、阻碍、拖延等各种手段逃避责任，前妻向法院申请强制执行拍卖该房屋。
周某允虽然口头同意，但仍安排其他人居住在该房屋，以阻碍法院执行拍卖。法院将其拒不执行判决的证据移送至公安部门，周某允这才履行了义务，缴纳了罚款。
法院认为其行为已经构成拒不执行判决、裁定罪，判处有期徒刑六个月并缓刑一年，此事才算是告一段落。
由上述案件我们可以看出，夫妻分房产并不是一件容易事，期间不仅牵扯到个人意愿、如何分配、伤害感情，更重要的是应该遵守法律法规。
倘若出现争议纠纷不但需要花费大量时间金钱，甚至可能出现违反法律的情形，那么夫妻之间所购买的房产能不能分，若是能又应该怎么分呢？
在日常生活中，我们大多数人往往认为夫妻、家人之间不用彼此计较，但俗话说“亲兄弟明算账”为了分家产而伤感情甚至成为仇人的例子比比皆是，上述的案件也并不是偶然现象。
涉及到利益的相关问题应该谨慎对待，为了夫妻之间更加纯粹和谐，感情向更好的方向发展，不如在一开始的时候就明确合理的分配好共有财产。
这样才能更多的避免此类状况的发生，使双方把更多的心思用在感情经营而并非钱财计算上去，若想要做到这样就必须先弄清楚什么是夫妻一方的房产，什么是夫妻共有房产。
根据我国相关的法律法规规定，夫妻在婚前、婚姻存续期间若是有以下几种情况，且房屋产权登记在出资人一方名下则房屋属于夫妻一方的财产：
其一、夫妻一方用个人所有财产全款买房，其二、夫妻一方父母用个人所有财产全款买房，其三、夫妻一方通过受赠所得房产，赠与合同明确只归夫妻一方所有。
其四、夫妻一方通过继承所得房产，遗嘱明确只归夫妻一方所有。其五、婚前或者婚姻存续期间，夫妻一方或一方父母用个人所有财产出资首付款，夫妻一方用个人婚前财产偿还贷款。
总的来说，不管是婚前婚后，只要法律上认可房屋为一方所拥有，且产权登记在一个人名下，那么这个房产便属于夫妻一方所拥有，并不属于夫妻共有财产的范围内。
夫妻共同财产与夫妻一方财产的标签有很大的不同，若是婚前全款购买，房产登记于双方名下时，这是自愿赠与对方的行为，属于夫妻共同所有。
一方的父母全款买房，房产登记于夫妻双方名下时，此时该房产也是夫妻共同所有。最后则是夫妻婚后两人一起买房还房贷，这种情况下无论产权证上写了谁的名字，最终都是属于夫妻双方所有的房产。
除了以上三种情况之外，还有一种特殊的情况，那便是夫妻之间通过继承或赠与所得房产，若是遗嘱或合同中明确表示房产归指定个人所有，这套房就属于一方个人所有，如果没有指示就属于夫妻共同所有。
当然，夫妻之间的房产分配问题涉及到许多方面，不能简单的一概而论，需要具体情况具体分析。
比如，某些夫妻婚前买房且在一人名下，但婚后却一起偿还贷款，此时夫妻对房产皆有享有一定的权益。
在上述案件中我们可以明确的得知，法院判定房产为周某允与其前妻共同所有，拍卖后各占50%的份额，这样的判决合情合理也合法，双方都有义务履行判决书中的裁定。
但在该案件当中，周某允多次忽视法院的判决书，不仅对法律法规视而不见，还采取让他人占用房屋的方式阻碍法院执行拍卖，毫无疑问是违反法律的行为，最终要受到法律的制裁。
这样的事情也在警醒我们每一个人，不仅要懂法也应该做到遵纪守法，不要自以为所作所为并没有触犯法律，或许无形中就已经碰触到了法律的红线。
婚前所购房产到底能不能分？在给出具体的答案之间需要弄清一个概念，“婚前购房”与“婚前财产”并不是一回事情。
一般而言，婚前买的房属于婚前财产即个人财产，即使夫妻最后离婚也不能参与分割，也就是说婚前买的房一般不能分割，但这也不是一成不变的。
婚前所购买的房产若是另有约定，那么夫妻的另一方则享有相关的权益，另外婚前购买的房产若是婚后另一方也参与了偿还债务，那么也具备分割房产的权益。
具体要怎么分割需要依据相关的法律条文来判决，比如婚前男方买房婚后一起还房贷，还房贷部分则属于对房产的共有权益，房屋增值部分按照相应的份额划分。
总的来说，婚前所买的房产能不能分，并不在于是否是婚前购买，而在于房产的属性是什么，是共有还是非共有。对此，你有什么不同的看法呢？
参考文献：《民法典》
2020年10月21日，法院对自来水公司与海月世纪公司供用水合同纠纷一案作出(2020)民初6807号民事判决书，判决海月世纪公司给付自来水公司2018年1月至2019年7月期间的水费407106元及滞纳金(以407106元为基数，自2020年8月17日起至实际付清之日止，按照日千分之一的标准计算)。海月世纪公司负担案件受理费3704元。该判决生效后，海月世纪公司未履行判决确定的支付义务。
2020年11月11日，自来水公司向法院申请执行，法院以(2021)执461号立案执行。因海月世纪公司未能在指定期限内履行生效法律文书确定的义务，法院于2022年1月19日依法查封了该公司名下位于密云区果园街道园林东路X号桃源一号住宅小区X1号住宅楼X1层X1单元X1的房屋。
2022年3月14日，朱某某对涉案房屋主张权利，要求中止对该房屋的执行，并解除对该房屋的查封。
原告朱某某向法院提出诉讼请求：解除对朱某某购买的开发区桃源公馆小区X1号楼X1单元X1室楼房的查封。诉讼费由自来水公司、海月世纪公司负担。
一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。
执行过程中，案外人对执行标的主张权利的，可以向执行法院提出异议。对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人，案外人权利的合法性与真实性以及其权利能否排除执行。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
平安世纪公司欠付驰皓公司销售北城区高原街的北桃园住宅的代理款，平安世纪公司与驰皓公司协议用海月世纪公司的桃源一号小区X1号楼X1单元X1号房屋抵押给驰皓公司，归驰皓公司所有并处置，但驰皓公司并未与海月世纪公司办理房屋所有权转移登记手续。后驰皓公司将房屋予以出售，虽然海月世纪公司将房屋发票登记在朱某某名下，但海月世纪公司未与朱某某办理房屋登记等相关手续，朱某某也未能提供北城区人民为其出具的有关房屋换顶的相关裁定文书证据之材料。另外，朱某某与王某颖二人家庭名下现已拥有一套住房。故此，对于朱某某要求解除对涉案房屋查封的诉讼请求，法院现无法支持。
一审判决：驳回朱某某的诉讼请求。
一审判决后，原告朱某某不服提起上诉。
二审认为，朱某某在法院查封前通过驰皓公司购买了海月世纪公司的房产，朱某某支付了全部房款，并对案涉房产实际占有、使用。现一审法院在对(2020)民初6807号案件所涉案款进行执行时，查封了案涉房产，朱某某提出案外人执行异议之诉。
执行过程中，案外人对执行标的主张权利的，可以向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《规定》)第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
和谐、友善是社会主义核心价值观在社会层面的要求，为促进社会和谐、稳定，更好地保护消费者在购买商品房时的居住权，法律从自然人生存利益至上的角度出发突破了债权平等的原则。作为消费者的购房人，如果其所购商品房的合意是在法院查封之前就已达成，其已交付了合同总价款的百分之五十以上，购房人名下无其他住房且所购商品房系用于居住，法院即从保护消费者生存权的角度优先于普通债权保护其合法权益。
具体到本案，根据已查明的事实，可以认定朱某某在法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同，其已支付全部房屋价款，并实际入住所购商品房，符合《规定》第二十九条中第一款、第三款的条件，本案主要审查买受人名下有无其他用于居住的房屋问题。
一般情况下，《规定》第二十九条第二款中所称买受人名下无其他用于居住的房屋，是指买受人本人及其配偶、未成年子女名下均无其他可用于居住的房屋，法院将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女一并考虑，保护的是以家庭为单位的消费者购房人的权益。但考量该条规定的立法要旨是保护自然人生存利益，如果存在购房人家庭有实际居住需要，购房人购房是为了适当改善家庭实际居住等情况，也应符合该《规定》第二十九条第二款所设定的条件。
本案中朱某某的配偶王某颖名下虽已有一套住房，但王某颖取得该房屋的不动产登记证是2013年8月12日，其与朱某某登记结婚的时间是2018年9月1日，即王某颖在登记结婚之前即已取得了房屋的所有权。朱某某于2017年9月之前购买案涉房产，交付相关的房屋价款、相关的税费，亦是在其登记结婚之前。夫妻双方在婚前取得的财产可根据自己的意愿用于家庭生活，也可以不用于家庭生活，法院不能将夫妻一方在婚前取得的房产直接作为可以满足家庭生活需要的住房，一审法院根据王某颖名下有住房即直接认定朱某某与王某颖作为家庭已拥有一套住房，不妥。考虑到朱某某在购房时处于未婚状态，其称所购房产系为日后结婚居住使用，现其家庭养育2名子女，确有实际居住并养育子女的需要，而其妻王某颖婚前所购房产系其父母出资，该房屋现由王某颖的父母赡养家中老人居住使用，朱某某没有居住使用权。综合考量上述事实，二审认为朱某某购买案涉商品房的行为可以认定为符合《规定》第二十九条第二款的条件。
让人民群众在法院的裁判中感受到公平、正义是社会主义核心价值观对法院工作的要求，法院在查明案情的基础上，准确适用相关法律、法规，才能更好地体现裁判公正。
二审改判：一、撤销一审民事判决；二、停止执行开发区果园街道园林东路X号桃源一号住宅小区X1号住宅楼X1层X1单元X1房屋；三、驳回朱某某的其他诉讼请求。
“光靓研究”介绍
湖北光靓律师事务所对已经发布115篇文章的“旭光说法”栏目进行改版，升级为“光靓研究”，并分为十个专业编，即“政府事务编”、“建设工程编”、“房地产编”、“公司及商事合同编”、“婚姻家事编”、“医疗卫生编”、“知识产权编”、“刑事辩护编”、“财产保险编”、“劳动争议编”。
光靓研究·房地产编（184）
夫妻一方出售婚前房产而购买的新房产属于夫妻共同财产还是个人财产？
01
夫妻一方婚前个人房产的出售款完全足以购买新房产且新房产仍登记于该夫妻一方一人名下，则新购房产仍属于婚前个人财产
02
如果新购房产登记在二人名下或者另一方名下，或者新房购房款来源于前套房房款以及夫妻存款等混合出资，则属于夫妻共同财产
03
参考案例
随着人们对居住品质要求不断提升，房产置换在家庭生活中普及越来越广。然而，在一些特殊情况下，夫妻双方对二套房的权属可能产生争议，如夫妻一方婚前拥有的房屋，在婚后出售重新购置一套新房，此时，购买新房的时间发生在婚姻关系存续期间，而房款来源于前套房屋的出售款，那么新购房产是属于夫妻共同财产还是个人财产呢？本期光靓研究将就此展开说明。
通常情况下，夫妻婚后所购房产除双方有约定外，应依据《民法典》第一千零六十二条、第一千零六十三条，结合房屋登记和出资情况，确定该房屋是否属于夫妻共同财产。具体到本文的情况，分析如下：
一、夫妻一方婚前个人房产的出售款完全足以购买新房产且新房产仍登记于该夫妻一方一人名下，则新购房产仍属于婚前个人财产
根据《民法典》第一千零六十三条：“下列财产为夫妻一方的个人财产 （一）一方的婚前财产”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第三十一条“民法典第一千零六十三条规定为夫妻一方的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外”之规定，可知，婚后将婚前房屋出售重新购置新房，这只是属于财产形式上的转化，实质上新购房产还是属于出售房产一方的婚前个人财产。
*补充说明：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第二十五条：“婚姻关系存续期间，下列财产属于民法典第一千零六十二条规定的‘其他应当归共同所有的财产’：（一）一方以个人财产投资取得的收益”，该新购房产生的增值、租金等收益还是属于夫妻共同财产。
二、如果新购房产登记在二人名下或者另一方名下，或者新房购房款来源于前套房房款以及夫妻存款等混合出资，则属于夫妻共同财产
房产登记在二人或者另一方名下，视为夫妻双方约定新购房归属夫妻双方共同财产，并且通过产权登记发生了物权效力。并且，婚姻关系存续期间使用夫妻共同财产所购房产，属于夫妻共同财产，归二人共同所有。
三、参考案例
上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初84971号夏某某与唐某某离婚纠纷一审民事判决书
“对双方有争议的财产本院认为：一、原告名下的财产：1.关于原告名下的股票账户余额1，717，359.33元。由于庭审中已查明原告股票账户中100万元的钱款均来源于原告婚前财产、原告单位为原告购买的商业保险后原告获得的赔付保险金及原告单位的捐款，并非婚后夫妻双方共同经营、共同财产投资所得，故其中的100万元应仍作为原告的个人财产处理，余款作为夫妻共同财产处理。2.原告婚后购买的杨浦区阜新路XXX弄XXX号房屋一套。因该房屋同样来源于原告婚前房屋的出售款，并非系用原、被告的夫妻共同财产购买，且被告对该房屋也未进行过修缮、管理等，故该房屋及租金收益同样按原告的个人财产处理。”
综上所述，如果新购房登记在出售婚前房产一方名下，并且新购房产的房款全部来源于婚前房产出售款，则婚后新购的房产仍属于婚前个人财产；如果新购房产不动产权登记在二人名下或者另一方名下或者新购房的房款来源于夫妻共同财产，则属于夫妻共同财产，归二人共同所有。婚后购房如涉及到上述情形，资金来源和登记情况要谨慎把握，此类争议多发生在离婚、继承纠纷之中，值得引起相关方注意和重视。
作者：李响
梁旭光
湖北光靓律师事务
婚姻法土地补偿款分配？新婚姻法土地分割
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