本文由广州律师编辑整理，多位从业4年以上的律师，也非常认可此文的回答，大家可以参考一下，如有不妥欢迎指正。
文章目录：男子以为买到了心目中的理想房屋，却发现合同签下的是另一套售价2000万的别墅，为何之所以“货不对板”，是因为买房人没看门牌号跟着中介看错了房，闹出个大乌龙。2月3日，北京青年报记者获悉，广州市增城区法院判决撤销购房合同，退回200万定金。
陈先生想购买一套别墅，便找到广州某中介公司介绍房源。现场看完房子后，陈先生对这套带有1000平方米花园的毛坯别墅十分满意，没几天就和“房主”李女士、中介公司签订了《房屋买卖合同》，约定以2000万成交并支付了200万定金。
可当陈先生再次到现场准备给房子做装修设计时，却发现购房合同中的房号和自己此前看中的房号不一致，合同中李女士出售的和中介带去看的并非同一栋，而是互为“邻居”。自己看中的是带大花园的毛坯别墅，而李女士出售的却是已经装修且花园面积明显较小的一套。
陈先生立马联系中介公司，经核查，发现是中介公司带其看错了房源，陈先生意向购买的别墅并未在该中介公司放盘销售。
随后，陈先生以其看错别墅，存在重大误解为由，要求退回定金，却遭到李女士拒绝，故诉至法院，要求判令撤销合同，退回定金等。
广州市增城区人民法院经审理后判决：撤销陈先生与李女士签订的房屋买卖合同中的房屋买卖法律关系，李女士返还陈先生支付的200万元定金及利息。
目前该判决现已生效。
广州市增城区人民法院法官顾丽娟表示，对于老百姓来说，买房是一件“大事”，但在处理这件“大事”时，很多人却会忽略一些看似微不足道的“小事”，而这些“小事”未处理好，有可能会导致买卖双方产生不必要的纠纷甚至是经济损失。
根据陈先生提供的微信记录显示，陈先生在签订合同三天内即与中介公司沟通购买房屋有误的问题，根据双方签订合同内容以及履行情况，并结合双方微信通话记录，陈先生陈述错误购买符合证据的高度盖然性。因此，法院认定在涉案的《房地产买卖合同》中，陈先生单方构成重大误解，可以行使撤销权。
法官提醒，二手房交易有着涉及面广、政策性强、交易流程复杂、履行周期长等特点，因此中介服务在二手房买卖中至关重要。房产中介公司作为专业从事房产中介的公司，在居间服务的过程中，应认真校对房源信息，尽到必要的专业审查和注意义务。同时，买方作为购房主体，在购房期间切勿全盘依赖中介公司，自身要承担起审慎注意义务，避免引起纠纷，耽误购房进度。
文/北京青年报记者 宋霞
编辑/田野
南都讯 记者赵青 通讯员莫芳 马婷婷 独家包销合同期间，买卖双方数次磋商未达成交易，合同期满后迅速自行完成交易过户，网签合同价款明显低于磋商价款，买卖双方是否构成“跳单”？近日，广州市中级人民法院公开了一起相关案情。
王女士购入涉案别墅的价款为960万元。后王女士欲出售该别墅，遂与某房产中介公司签订了《独家包销合同》。
约定独家包销期限从2021年12月1日起至2021年12月31日止，委托交易价格（扣除中介费后实收）不得低于1550万元；交易成功后，王女士将按成交价的1.5%向房产中介公司支付中介服务费等。
独家包销合同签订后，房产中介公司向梁先生推介涉案别墅。
梁先生在中介人员带领下，先后两次到现场看房，对房源表示满意，且在房产中介公司引荐下，与王女士见面洽谈交易事项。
期间，梁先生还与房产中介公司签订了《居间服务协议书》，约定交易成功后，梁先生将按成交价的1.5%向房产中介公司支付中介服务费。
直至12月28日，梁先生对涉案别墅出价至1500万元，但王女士不同意调低售价，故独家包销期限届满前，双方未达成交易。
2022年1月，中介人员先后询问王女士与梁先生是否有继续交易的意向：梁先生于1月7日表示不再购买涉案别墅；王女士于1月25日表示将价款提至不低于1600万元。
1月26日，王女士与梁先生就涉案别墅签订了交易价格仅为930万元的《存量房买卖合同》，并顺利完成交易过户手续。
根据梁先生提交的证据，双方是在另一家中介公司的工作人员协助下完成交易过户手续，但买卖双方并未与该中介公司签订房屋买卖三方协议，梁先生也仅支付了1万元作为服务报酬。
房产中介公司知悉后上述情况后提起本案诉讼，主张王女士与梁先生上述行为构成“跳单”，请求王女士、梁先生二人分别向其支付中介服务费23万元。
广州市增城区人民法院一审判决：王女士、梁先生分别向房产中介公司支付中介服务费11万元，驳回房产中介公司其他诉讼请求。
王女士、梁先生不服，分别提起上诉。
广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。
广州市中级人民法院法官莫芳表示，“跳单”是一种行业俗语，指委托人与中介公司订立委托协议并接受中介人服务后，为少交或不交中介费，利用中介人提供的资源信息或服务，绕开中介人直接与相对人订立合同。
为保障中介人的合法权益，约束违背契约精神的不诚信行为，民法典第九百六十五条对“跳单”行为进行了法律规制。
具体到本案中，按照独家包销合同约定，中介公司未能在独家包销期满前促成房屋买卖交易，无权获取中介报酬。
莫芳表示，本案交易双方在独家包销期满后不到一个月即达成交易，交易价格不但比业主放盘价少了620万。
同时比独家包销期间买家最后提出的交易价少了570万元，甚至比业主购入价少了30万元，且买卖双方经一、二审法院多次释明均拒绝提供交易流水。
此外，另一家中介公司仅收取1万元的报酬，该价格显著低于广州市中介服务费的计算标准，以上种种不合常理的交易行为，实难让法院采纳买卖双方不存在“跳单”行为的主张，因此判令买卖双方应当向中介公司支付报酬。
法官提醒广大读者，在中介公司勤勉履责的前提下，买卖双方应当恪守中介服务合同的约定，支付中介报酬或者支付中介公司从事中介服务支出的必要费用。
不应当利用中介公司提供的交易机会和媒介服务，为逃避支付中介费，故意绕开中介公司私下交易。
买卖双方“跳单”的行为，是不尊重中介公司的劳动成果、有悖于诚实守信原则的违约行为。
另外，“跳单”行为可能增加房产交易风险，如买家“一房二卖”等，买卖双方最终可能既要支付中介报酬，还要卷入房屋买卖合同纠纷中，最终可能在时间、精力、金钱等多方面得不偿失。
之前一个周末，我跟一个中介朋友约饭，他迟到了
他说周末比较忙，忙着“练”房东呢...
没想到这年头还能听到这个词
现在都怎么“练”呢，他说先跟房东说今天会有客户来看房，看好了就能订，然后雇假客户去看房，最后约房东到门店谈价格
当然不是真谈价格，而是要看看房东的心里价位，顺便压压价格，促成交，这就是摸底、排雷和试六大项，对外叫面谈，内部代号“MT”
类似这样的代号还不少，用起来方便，被房东看到也没事，谁能看懂
是不是还挺小心机的，中介朋友考我说：跟进，EK，以ZY名义消极房东，这句什么意思
没想到一个门店背后还有那么多套路，为了获得更多内幕，我准备去卧室一家中介门店，去看看背后到底是怎么运作的
没想到，真的进入之后发现足够的魔幻
记录了一些工作笔记，大概有这一些……
“布点、跟踪、穿插、游击”
如果非说小心机的话，他首推找客户这件事
简单说就是：布点、跟踪、穿插、游击
每个门店都会有自己深耕的小区，每天早9点到晚上7点半，小区门口永远有附近中介门店的一个人在门口发传单
每周末会在小区正门、后门、所有进出口上布点，只要有一个中介来带看，他都了如指掌
如果有别家中介带着客户从一个小区到另一个小区，群里也会奔走相告，看看隔壁小区有没有人，没人的话，派人去支援
支援过去做的都是一件事，跟踪
看你进小区左拐还是右拐，都知道你去看的是哪套房，小区里在卖的房他们几乎门儿清
进小区右转了，那就一定是8号楼1单元501，于是就派小哥穿插到别家中介前面等着他们，或者直接到楼里面等，这叫穿插
一般来讲，别家中介和客户进了这栋楼，穿插中介都不会让你发现，大概你们进去4、5秒他才会刷卡进去，然后在7楼、8楼的楼梯拐角处那里猫着听动静
穿插不是为了当面截胡，而是伺机而动
中介和客户总有分开的时候，只要你跟的不紧，那我就中场截胡，如果到小区门口才分开，我就到小区门口等你们分开后，再上去问一句
“姐，我看您刚看的两房，我这有一套同小区的，要不要看看”
就算客户去地铁，我跟进地铁行不行，如果开车更好办，就会有泊车电话，前面步骤全部省略，直接电话问要不要看更多一套房源
泊车电话要不到，去黑车产业链查车牌，25块/个，这钱就买一个号码不便宜，但是架不住客户够精准
一般来说，开车一来就是一家人，这样现场就能做决定，如果一辆车带着老人、孩子，开着一个车，这个车还是30万以上
这种情况就说明有购买力，决策人在场，这时候什么20、25，早就不在乎这点钱了，话术都想好了
“您好，我这有一套房，也是这个小区的，是我们独家的，您还没看过，来都来了，要不要看下”
这个时候没人会拒绝，来都来了，干嘛不多一个选择，如果看中了，这就是“一枪头”
我朋友说了句励志又好笑的话，“只要有心，都是办法”
为了独家房源，他们可以有多拼
可以看的出来，不管是布点还是游击，前提都得是我有房源
对中介来说，只要有房，就不愁没客户，有时候一家中介公司80%成交都是来自独家房源，所以挖房源很重要，尤其是独家
一般一个门店在一个小区有2-3套独家，中介基本可以横着走，其他中介这时候往里面带看，几乎就是给独家房源的中介送客户
所以有些小中介门店挨着客户多的中介门店开也有好处，只要有独家房源，就不愁开单
我听中介朋友说过，他为了深耕一个小区的独家房源，甚至自己搬到这个小区去住
为了争取房东的好感，他们也会自己维护小区做社区服务，服务的主要内容差不多就是捡垃圾
而且一定是趁大家早上上班的时候，这时候大家正出门可以看到，白天都不在家，晚上下班时间点也不固定
不要小看这一点，做足时间差不多在半小时、一小时左右，你的业主会看到你，看着中介身上的衣服，无意中加深了一遍品牌，而且也会多点好感
足够让业主在挂牌或者卖房的时候，多想到一点点就赢了
如果得到消息说小区哪家房子挂出来的时候，小哥们就开始出动了
首先，亮家伙，我们有多少门店、多少业务员、多少刷新服务、每天被推荐多少次...
其次，软磨硬泡，每天维护、定时拜访、反复推销
还有这种烧脑的局中局
明明自己是s价的那个，还托底交流，大概率可以赢得信任，拿到独家
不得不再感叹下，没想到现在中介都已经把活做的这么细了
“记住，无状况不成交”
中介朋友说，他带客户去看房，基本都会安排状况
到楼下会遇到第一个状况
其实这时候根本没客户
往里进，电梯下来了，一个中介带着老太太
老奶奶是雇的
到门口了，被堵门了
当然了，还是没客户
到这还不是全剧最高潮，等你到房子里面正在看房的时候，这时候会有人冲出来，气势汹汹的对你的中介说
一通下来，一个真客户都没有，就你自己
是不是觉得这是很久之前才会发生的事，其实就算是现在，这种情况依然有
这些“小剧场”，就是一个个“状况”，对中介来说，无状况不成交
而且如果中介不这么做，尤其复看的时候无状况，回到门店就会被批一顿
如果在你看完一套房，犹豫墨迹不能决定的时候，不走又不定，这时候业务员就会给店长打电话，或者直接在群里扣数字
扣1后，店长电话就来了
如果赶上周末，还得扣2
这时候可能全店的人都屋里待着呢，想要的效果就是现在市场太好了，如果市场不好，那是别的区的事，我们这不存在
扣3，功能更高级，那边就不再是经纪人，可能是房东
话说到这就两个结果，同意加就加5w，不能加，那就给你推荐一套一样好的，再不买就没那么走运了
最后整体效果就是，这个市场很好，你最好赶紧买
中介为什么这么拼
为什么那么想抢独家、抢客户、促成交
我问我那位中介朋友，干嘛这么拼，安安静静做一个中介不好么
他说我也不想，上传信息、带看、客户维护、驻守，这些都是量化考核，没达标就罚钱，还有体罚
一般的指标没有达成的话，男生就罚30-50个俯卧撑，女生就是30-50个深蹲
罚的比较严重的就是长跑或者爬楼，20多层楼，两上两下，有的区域楼层比较高的30多层就运气不太好了
不过运气最差的是，区域楼层都低，那就只能去爬区域商业写字楼，层高4m，普通居民楼的1倍多
平时忙也没关系，可以下班后罚，跑完打卡下班
每周开店长会的时候，没有找到独家房源就要“仰望”，就是在别家店长做分享的时候，在旁边迈开弓子布微微抬头仰望对方
十几二十个店长分享起来，一通分享下来至少50分钟，如果后面第二周还没有，就举灭火器仰望
这样一套奖罚激励制度下来，团队只能拼了，手段也出来了，小心机也出来了
不光二手房，新房也是，不过故事都发生在积分摇号前
前台、岛台、沙盘、洽谈区一套完整的流程走下来，最灵魂设置，是岛台，这里一定会安排一个靠谱的人在那坐着
如果洽谈区有一桌快要成功了，销售就会提示岛台“喊一个”，喊一个假控、或者喊一个砸蛋
然后，跟你说几个已经卖掉的，或者说确实不让你买的，想要的效果不是要你买，而是让你抢
为什么我们要这么拼...
其实现在市面上的中介，基本分两种
一种就是拼平台资源的，这种中介不愁客源流量、也不愁房东挂牌
还有一种就是拼人效的，流量和资源倚靠的对象更多是个人，或者说一个团队机制、一套价值体系
有时候我经常在想，未来我们更需要的是哪一种
中介卖了另一家中介的独家房源(和中介签了独家,但是中介又把房源给别的中介卖了)
【本文标题和网址，转载请注明来源】中介卖了另一家中介的独家房源(和中介签了独家,但是中介又把房源给别的中介卖了) http://www.gdmzwhlytsq.com/hyxw/358380.html
首页
找律师