1460/转让固定资产给另一家企业(转让固定资产给另一家企业要交税吗)

本文由资阳市律师编辑整理，多位从业22年以上的律师，也非常认可此文的回答，大家可以参考一下，如有不妥欢迎指正。

文章目录：

• 1、固定资产处置
• 2、企业转让“在建工程”的涉税分析
• 3、债权转让尤其是不良资产受让注意把控风险

固定资产处置

（一）固定资产终止确认的条件

固定资产准则规定，固定资产满足下列条件之一的，应当予以终止确认：

（1）该固定资产处于处置状态。（处置转持有待售，同时不再进行折旧）

（2）该固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益。

（二）固定资产处置的核算

一般通过“固定资产清理”科目核算。企业出售、转让、报废固定资产或发生固定资产毁损，应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

1. 固定资产转入清理

借：固定资产清理【账面价值】（原值-累计折旧-减值准备）

累计折旧

固定资产减值准备

贷：固定资产（原值）

2. 发生的清理费用

借：固定资产清理

贷：银行存款

3. 出售收入

借：银行存款

贷：固定资产清理（不含税公允价值）

应交税费——应交增值税（销项税额）

4.保险赔偿和残料

借：其他应收款、原材料

贷：固定资产清理

5.清理净损益

（1） 固定资产清理完成后的净收益

借：固定资产清理

贷：资产处置损益【正常出售、转让利得】

（2） 固定资产清理完成后的净损失

借：营业外支出【毁损、报废、自然灾害导致的损失】

资产处置损益【正常出售、转让损失】

贷：固定资产清理

其中：资产处置损益，反映企业出售划分为持有待售的非流动资产（金融工具、长期股权投资和投资性房地产除外）或处置组时确认的处置利得或损失，以及处置未划分为持有待售的固定资产、在建工程、生产性生物资产及无形资产而产生的处置利得或损失。

（三）固定资产盘亏的会计处理

1.批准前将固定资产的账面价值转入“待处理财产损溢”科目。

2.批准后转入“营业外支出”科目。

资产类科目 （现金、存货、固定资产）盘盈或盘亏的处理总结。

企业转让“在建工程”的涉税分析

提到在建工程，财务同行们肯定不陌生，这也算是一个比较重要的核算科目了，根据企业会计准则报表项目解释，“在建工程”项目，反映资产负债表日企业尚未达到预定可使用状态的在建工程的期末账面价值和企业为在建工程准备的各种物资的期末账面价值。根据在建工程所形成固定资产的性质，在建工程一般包括动产在建工程和不动产在建工程。税法中涉及的“在建工程”，一般指的是房地产开发在建工程，即是指经批准立项，拥有合法完整用地手续，依据建设工程施工总承包合同，在国有土地上正在建设（含已停建或缓建）房屋等建筑物、构筑物及附属设施的工程项目。笔者就房地产开发企业转让在建工程涉税处理做政策解析，以飨读者。

一、在建工程转让的条件

从国家监管方面考虑，为了限制哄炒地皮行为，禁止取得土地使用权后未经开发直接对外转让，即使转让已经开发的项目，也需要项目投资进度达到一定的比例。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条：

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

因此，对于房地产开发项目，要想在建设阶段直接转让在建工程，需要完成开发投资总额的25%以上，即不允许直接转让开发用地或象征性开发后进行转让。

二、在建工程转让的涉税处理

房地产在建工程转让，相当于转让不动产，适用不动产领域的相关税收政策。在建工程转让环节，涉及增值税、城建税及附加、企业所得税、土地增值税、印花税及契税，其中增值税、企业所得税、土地增值税属于主要税种。后文对上述三个主要税种进行具体分析。

（一）在建工程转让的增值税处理

在建工程的转让实际上属于不动产转让，财税[2016]36号附件1《销售服务、无形资产、不动产注释》规定：转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

因此，转让房地产在建工程需要按“销售不动产”计算缴纳增值税。

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号，以下简称18号公告）规定，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。如果属于老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税；如果不属于老项目，只能按照一般计税方法适用9%的税率。

另外，18号公告规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

那么转让房地产在建工程，能否扣除土地价款呢？国家税务总局2018年第二季度政策解读明确：房地产开发企业一次性转让尚未完工的在建工程，该工程项目适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用，一次性扣除向政府部门支付的土地价款后的余额计算缴纳增值税。

根据18号公告的规定，这里的“支付的土地价款”，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

另外，根据《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）规定，“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等；房地产开发企业在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

对于受让方来说，如果取得增值税专用发票，其对应的进项税额符合规定的可以抵扣。

（二）在建工程转让的企业所得税处理

《企业所得税法实施条例》第十六条：企业所得税法第六条第（三）项所称转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。

根据上述规定，房地产开发企业转让在建工程，属于转让企业财产，需要按规定确认转让财产收入。同样，在建工程的成本，包括取得土地使用权支付的价款及相关税费，以及开发过程中发生的各项支出，符合扣除条件的，予以税前扣除。

对于受让方来说，其取得的在建工程的成本，属于其再次开发的初始成本，应该计入开发产品成本。

（三）在建工程转让的土地增值税处理

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，整体转让未竣工决算房地产开发项目的，应进行土地增值税的清算。因此，转让房地产在建工程，需要按规定进行土地增值税清算。但是，各地税务机关对清算的具体规定（尤其是扣除项目的相关规定），可能存在不同的口径，需要适用当地发布的土地增值税清算管理办法等文件或咨询当地主管税务机关。

另外，如果房地产开发企业转让未竣工备案的在建工程，无须区分土地增值税成本对象为普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产，统一按“一分法”（即“其他类型房地产”）进行土地增值税清算。

对转让方来说，转让在建工程，如何计算缴纳土地增值税呢？

《国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知》（国税函发[1995]110号）第六条第三款规定：对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。

根据上述规定并结合国税发[2006]187号的相关规定，加之在建工程转让不需要划分房地产类型，土地增值税的计算其实并不复杂。根据《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2021年第9号）规定，填报《财产和行为税税源明细表》中的“土地增值税税源明细表”，选择申报类型为“2.从事房地产开发的纳税人清算适用”相关行次进行填报。

其实，对于转让在建工程，大家应该关注是受让方取得的在建工程成本能否加计20%扣除的问题。根据国税函发[1995]110号第六条第三款规定，总局层面并未明确转让在建工程能否加计扣除。在实际执行中，各地税务机关也存在不同的执行口径，但是，总结来看，主流观点为“不允许加计扣除”。

比如，2022年11月发布的《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》第三十三条：房地产开发企业购买在建项目后，继续投入资金进行后续建设，在清算时，其购买在建项目所支付的价款和契税允许扣除，但不得作为房地产开发费用按比例计算扣除以及加计20%扣除的基数。

另外，安徽、海南、江苏、福建、上海、天津、青岛等大部分地区持有上述观点。

当然，也有少部分地区允许加计扣除，甚至个别地区规定：转让在建时不允许加计扣除，受让方完成开发清算时允许扣除。

以上是笔者对房地产开发企业转让在建工程涉及的三个主要税种所做的简要分析，分析时难免存在不足，欢迎大家批评指正，相互学习，共同提高！

债权转让尤其是不良资产受让注意把控风险

金融资产管理公司收购和处置银行不良金融债权，是剥离银行不良资产的一种重要途径，也具有较强的政策性。不能完全等同于一般民事主体之间的债权转让行为，具有高风险、高收益的特点，与等价交换的市场规律有较为明显的区别。

不良债权交易的实物资产，不是一般资产买卖关系，而主要是一种风险与收益的转移。

近年来，也存在正常企业或个人间的不良债权转让的情形，比如有企业为了轻装上阵，为了融资需要，或者为了偿还债务，或者个人无法偿还债务同时又享有债权的。

不过目前为止，关于债权转让的，一般还是按照《民法典》和《民事诉讼法》里的相关规定来。4个司法解释和2个部门规章都是主要规范的银行等国有资产的债权转让。

搜索的相关案例中，大部分都经过二审和再审，提醒想通过购买不良债权获益的，谨慎评估风险和收益。

以下分享两个案例，一个是涉及金融资产管理公司转让债权但是部分实物资产交付和过户手续存在障碍，一个是自然人之间债权转让纠纷的。

一、A投资管理公司受让B资产管理公司债权纠纷

B公司通过拍卖公司公开拍卖资产包，包内资产总额约26亿元，包括金额约人民币24．8亿元的贷款债权及其从权利，其中本金11．45亿元，利息13．35亿元；实物资产13项，账面价值约1．335亿元。

A公司以7350万元拍下。

此次转让具体包括771项债权资产及13项实物资产。两公司签订协议，A公司支付价款，B公司交付了771项债权资产和9户实物资产的档案材料，其余4户实物资产的档案材料没有交付，也未按协议约定在实物资产所在地共同填写实物资产交接单。

A公司将债权中的240户债权资产及3项实物资产转让给案外人，转让价款为人民币4500万元。

A公司债权中29户债权已经破产终结；24户债权处于破产程序中；1户B公司未实际取得债权；3户B公司已执行回款但将未扣除已执行款项就转让债权；设备资产找不到实物；土地厂房等因B公司未及时向法院变更诉讼主体使法院将资产裁定给银行而无法办理过户等问题。

协商一年未果，A公司请求法院判令解除签订的实物资产转让协议并赔偿损失。

一审法院认为，债权让与者，指以移转债权为标的之协议，让与方负有将债权移转于受让方之基本义务，同时其应将证明债权存在的文件一并交付给受让人，并告知受让人关于主张债权所相关的资讯，以利于受让人实行或保全其债权。买卖合同之出卖方不仅应保证所出卖的标的物属于出卖方所有或者出卖人有权处分，而且应保证标的物的转让不为法律所禁止或已满足法律对转让有限制之物允许转让的条件。

B公司未取得债权即转让的，导致A公司不享有债权人权利，应返还对应的拍卖价款。

双方并未在实物资产所在地共同填写实物资产交接单，B公司虽已将部分实物资产相关的档案资料移交给A公司，但实物资产大多为不动产，不动产的转让不同于一般债权资产的转让，其经登记方能实现权属变更目的的特性决定了B应配合A公司办理过户登记手续，故B对实物资产已经交接的主张，原审法院不予支持.

在合同履行过程中未能按照约定履行实物资产的交付义务，且未能履行部分在整个资产包的比例约为38％，B公司不完全履行义务之行为已经导致A公司购买资产包之合同目的无法实现，故A公司要求解除债权及实物资产转让协议，返还拍卖款及赔偿损失的诉讼请求，原审法院予以支持。

一审法院判决解除《债权及实物资产转让协议》，B公司赔偿A公司损失。

B公司提出上诉。

二审法院认为，双方没有“在实物资产所在地共同填写实物资产交接单”，由于该笔实物资产的价款占债权转让总价款的38％，因此是买受人判断是否购买债权与实物资产的重要指标。且实物资产的存在使清收与收回成本的可能性大大提高，该类实物资产的清收直接影响合同目的实现。

其他针对各项B公司上诉事实及理由进行说明的，不一一摘录。

二审维持原判。

B公司提出再审申请。称A公司参加资产拍卖前曾对相关债权进行了调查，B公司对本案处理的资产瑕疵进行了尽职披露，没有不实陈述。整体打包处置的债权具有不可分性，不能分拆处理。

最高院认为：

债权转让协议符合相关法律规定，是双方当事人真实意思表示，当属有效。

本案不良金融债权总额26亿元，仅以不到3％的价格成交，体现了不良金融债权处置的特殊性，这在一般民事主体之间的债权让与中一般是不会出现的。

本案所涉转债标的是以资产包形式整体出售的债权，资产包内各不良金融债权良莠不齐，可回收比例各不相同，依照财政部《关于金融资产管理公司债权资产打包转让有关问题的通知》第二条第(三)项规定，资产包应当科学合理组包，保证包内资产质量、形态、行业、地区分布等的合理性。所以，资产包一旦形成，即具有不可分割的性质，否则，上述合理性即被打破。

故，本案合同所涉债权和实物资产，当属一个有机整体，不可分割。资产包整体买进，合同解除时也应当整体解除，资产整体返还。

A公司将资产包中相对优质债权予以变卖，请求通过诉讼将其余部分予以解除，原审判由A公司返还资产包剩余的部分资产，对B公司显失公平。

既然是属于不良债权，该实物资产是否能够清收存在不确定性风险，其中因企业破产分配及政策性破产不能主张权利的损失，依约应由不良资产买受者A公司承担。

未依约在实物资产所在地共同填写实物资产交接单，属一般违约行为，并不影响A公司清收债权，应属实物资产交付中的履约瑕疵，并非B公司迟延履行主要债务。

判决撤销一审和二审判决，驳回A公司的诉讼请求。

二、自然人之间债权转让纠纷

甲拖欠乙房屋租金，乙起诉法院判决支持乙诉讼请求。但甲未偿还，签订债权转让协议将甲享有丙的318万元债权转让给乙。

乙通过公证形式向丙邮寄了债权转让通知书，并于后期当面告知丙该事宜。但丙不认可其有对甲的欠款。

乙提起诉讼，请求丙给付欠款及利息。甲为第三人。

审理中，丙向法院申请对原告提交的欠款凭条中丙签字笔迹与文字打印内容是否同一时间形成和形成时间先后进行鉴定，一审法院委托天津市XX司法鉴定中心进行鉴定，天津市XX平司法鉴定中心向该院出具《终止鉴定告知书》，因委托事项超出司法鉴定业务范围，无法进行鉴定。

一审法院认为，本案为债权转让纠纷，争议焦点为甲与丙之间的债权是否真实存在。

依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况以及证人证言等事实和因素，综合判断查证借贷事实是否发生。

第一，甲主张与丙之间存在借款，但无转账记录，是大量现金支付。欠款欠条记载不清晰，大量的证据均是证人证言，且与其系朋友关系、或有债权债务等利害关系，无法构成证据链。

第二，甲陈述其为教师，每月固定收入5、6千元，无法证实其向丙大量借款的款项来源，且甲陈述的借款时间从2013年到2016年足足四年，且不存在丙向其还款，一审法院认为，对于甲的职业以及固定收入情况，在其一两笔借款无法收到还款的情况下，甲仍然向丙继续借款十余笔，显然有悖常理。

第三，对于欠款凭条中记载的每一笔款分析无法采信，甲主张的欠款凭条外的其他借款，既无证据证实存在借款的合意，又无转账记录，无法确认。

综上，一审法院无法确认甲存在对丙的债权，则无法支持原告乙的诉讼请求。原告乙与甲之间存在的原债权债务纠纷，可以据证另行解决。

一审法院判决：驳回乙的诉讼请求。

乙提起上诉。

二审法院认为，现有证据无法确认乙受让的甲对丙的债权是否真实存在，故一审法院对乙的诉请不予支持并无不妥，乙与丙之间存在的原债权债务纠纷，可另行解决。

判决驳回上诉，维持原判。

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