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文章目录：问题：夫妻房产共有，一方离世后，另一方可以卖房吗？
答案是：不可以直接买卖。一定要注意：夫妻双方共有房产，一方离世之后，房子不会“自然”的全部归属另一方！
因此，在世的一方是无法直接买卖的，必须要通过继承、过户手续之后再行交易。
房产处置，必须要由房子产权人来进行，道理很简答：不能把不属于自己的东西卖给别人。
当夫妻双方任何一个人去世之后， 离世的个人合法财产都将变成死后遗产。
如果有合法有效遗嘱，由遗嘱指定的继承人来继承；
如果没有合法有效遗嘱，按照法定顺序继承人来继承遗产。
夫妻双方共有持有的房产，一方先去世，另一半儿是作为离世人，生前的个人合法财产。这部分财产将变成遗产，由继承人继承。
继承人不一定只有在世的一人。
因此，夫妻双方中一方离世之后，在未办理继承手续之前，房子不会完全属于在世的一方。
要进行房产交易，就必须要先确定产权人。确定产权人之前，要先确定有那些继承人。
如何处理
确定继承人
在假设没有遗嘱的情况下，按照法定继承顺序确定继承人。
继承权人包括：配偶（在世一方）、子女、去世人的父母。
以上继承人，按照“平均”原则，享有整个房产的1/2的继承权。
所以，在法定继承过程中，往往会产生另一个结果，本来是夫妻共同努力买来的房子，一旦有一方离世，房子的分配权就可能分给很多人！
给出两条相对合理建议：
1：由在世配偶全部继承。
原因：房屋产权依然“留在”一个人手里，对在世配偶的生活保障会好一些。并且未来这套房子如何处理，完全由一个人说了算，中间会省去很多不必要麻烦。
2：由夫妻共同的子女继承。
原因：子女本身就是合法继承人，只要子女对父母孝敬，房产迟早要给子女。
办理继承手续。
上述建议，会产生两种结果：
1、全部继承人同意。不管是平均分还是集中到一人名下
如子女们都乐意先将房子全部继承父母（在世一方）名下。这种结果，是最好的。
2、继承人不同意、意见达不成一致。
如有些人想要多分一些，其他人不同意，意见不统一，争执不下。这种结果，也是最坏打算。
没有争议情况下，处理方式就是去公证处办理一个《继承权公证书》。所有继承人到场、放弃继承房产，指定到一人继承！
有争议情况下，就只能通过法院诉讼方式来解决。法院出具《法院判决书》，然后在由法院分配房屋所有权。
办理过户，拿着《继承权公证书》或《法院判决书》，到房产所在的不动产中心办理过户手续，把产权人变更。
补充提示
房产证变更后，房屋的产权人就可以进行房产交易。
需要注意的问题：
如果涉及到多位产权人，那么在房产证变更的时候，要注意“共有情况”，这个对后面房屋办理过户手续有影响。
夫妻离婚协议中约定房屋归女方所有，男方却早在离婚之前与他人签订了房屋的买卖合同，且约定的交易价格远低于市场价。女方遂提起诉讼。海淀法院经审理，判决支持了女方请求确认合同无效的诉讼请求。
原告周女士诉称，她与张先生原系夫妻。2008年，双方婚姻关系存续期间购买了涉案房屋。2014年下半年，张先生通知她说杨先生与辛女士结婚需较长时间租住涉案房屋，她虽极力反对，但张先生执意将房屋门卡、钥匙等交付杨先生与辛女士。2020年，她与张先生离婚，约定涉案房屋归周女士所有，房屋贷款亦由周女士自行偿还。周女士向杨先生、辛女士提出收回房屋，但遭到拒绝，此时周女士才得知张先生早已于2016年，在周女士不知情的情况下与杨先生签订了房屋买卖合同，约定交易价格550万元，远低于当时房屋的市场价格。周女士认为张先生在签订房屋买卖合同时，涉案房屋系夫妻共同财产，张先生无权擅自出售房屋，现双方协商未果，故将张先生、杨先生、辛女士诉至法院，要求确认合同无效，向其返还房屋，支付律师费。
被告张先生辩称，2014年，其曾与杨先生的叔叔达成协议，约定房屋由杨先生他们居住，将来再办理过户。为了办理物业相关手续，其才与杨先生签订了房屋买卖合同，合同中约定的房屋价款为550万元，当时该房屋的市场价格为1200万元左右。后其与周女士离婚，周女士对于其出售房屋的事情不知情，现其请求法院依法进行裁决。
杨先生、辛女士辩称，2014年6月，其夫妇二人与张先生、周女士以口头方式达成房屋买卖合同，约定将张先生、周女士名下的涉案房屋出售给他们，购房款为550万元。口头协议达成当月，张先生与周女士将房屋交付给他们，房屋一直由其夫妇居住使用，相关费用也一直由其缴纳。2014年7月，杨先生转账支付购房款300万元。2016年4月，张先生与杨先生补签了《北京市存量房屋买卖合同》。2016年6月，杨先生又转账支付购房款200万元。在口头达成房屋买卖合同时，张先生与周女士告诉他们涉案房屋有贷款尚未偿还，且张先生与周女士希望使用房屋的学区名额，故其未支付剩余50万元购房款，亦未催促办理房屋过户手续。现其认为房屋买卖合同是各方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，故不同意周女士的诉讼请求。
在案件审理过程中，张先生表示其没有将出售房屋的事情告知周女士；在离婚时，其没有看离婚协议的内容就签了字；其与杨先生的叔叔有约定，杨先生的叔叔曾帮其办事，故在明知房屋交易价格较低的情况下，将房屋出售给杨先生。同时，法院依周女士申请，委托房地产评估公司对涉案房屋在2014年6月的市场价值进行评估，评估意见为952万元。
法院经审理后认为，涉案的《北京市存量房屋买卖合同》签署人是张先生与杨先生，辛女士在庭审中明确表示追认杨先生签订合同的行为。在杨先生、辛女士未能提供充足有效的证据证明其与张先生、周女士就购买房屋达成口头约定的情况下，该合同应当认定为张先生与杨先生、辛女士签订的合同。购买房屋无论对于出卖人，还是买受人而言均属于重大事项，按照交易惯例，出卖人、买受人应当知悉买卖的房屋市场价格，故法院据此认定张先生、杨先生、辛女士在达成房屋买卖合意时知悉涉案房屋的市场交易价格。通过法院委托的鉴定机构出具的鉴定意见，张先生与杨先生、辛女士约定的房屋价格远远低于该房屋的市场交易价格，而该行为客观上对于周女士的利益造成了损害，法院认定张先生与杨先生、辛女士构成恶意串通，损害了第三人利益。鉴于此，张先生与杨先生、辛女士于2016年4月签订的《北京市存量房屋买卖合同》应属于无效合同。
关于周女士要求杨先生、辛女士返还房屋的诉讼请求。因房屋买卖合同是张先生与杨先生、辛女士签订的，杨先生、辛女士基于该合同居住使用了涉案房屋，周女士不是房屋买卖合同的缔约人。现该房屋买卖合同虽被法院确认为无效合同，但周女士基于房屋买卖合同纠纷要求杨先生、辛女士返还房屋，缺乏相应的法律依据，故法院对于周女士的该项诉讼请求，不予支持。
关于周女士要求张先生、杨先生、辛女士支付律师费的诉讼请求，缺乏相应的法律依据，法院亦不予支持。
宣判后，杨先生、辛女士提起上诉，二审维持原判，现该案已生效。
《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”该条规定延续了原合同法第五十二条第二项对于合同无效情形的规定。即恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同为无效合同。合同的无效，也分为绝对无效与相对无效，对于恶意串通损害国家、集体利益的合同，属绝对无效合同，在诉讼过程中法院可依职权进行审查，主动确认合同无效；对于恶意串通损害第三人利益的合同，属相对无效合同，在当事人不主张合同无效的情况下，法院不主动审查合同效力。该案属侵犯特定第三人利益合同，系相对无效的合同，法院依周女士的诉讼请求依法对涉案合同效力进行审查。
本案中，涉案房屋的鉴定价值是952万元，而杨先生与张先生的交易价格为550万元。房屋买卖对杨先生、张先生均是人生之重大事项，双方均应当知晓涉案房屋的市场价格。同时，杨先生、张先生于2016年4月即签订了《北京市存量房屋买卖合同》，截止周女士提起本案诉讼已逾4年。在这4年的时间里，杨先生完全可以要求周女士在《北京市存量房屋买卖合同》上签字确认，而杨先生却没有要求周女士签字确认，可见杨先生对周女士采取了回避的态度。综合以上情形，杨先生、张先生知道房屋的市场价格时，仍然以远低于市场价的价格进行交易，该价格严重损害了周女士的利益，应认定杨先生、张先生存在恶意串通，合同应为无效。
此外，在案由的选择上，当事人可以选择以“确认合同无效纠纷”提起诉讼，但若以该案由起诉，具体的诉讼请求只能是请求法院确认自己与他人签订的合同无效或确认两个第三人之间签订的合同无效，当事人无权就合同无效的法律后果提出其他诉讼请求。在本案中，周女士以基础案由“房屋买卖合同”纠纷提起诉讼，若周女士是合同当事人，则她在第一项诉请主张确认合同无效后，还可就合同无效的法律后果提起第二、三项诉讼请求；但在本案中，周女士并非合同当事人，周女士要求确认无效的合同系两个第三人签署的，那么她便无权基于第三人之间的合同来维护自己的后续权益。若周女士想请求张先生、辛女士腾退房屋，她可基于房屋所有权人的身份另行提起物权保护纠纷诉讼。
需要注意的是，对于起诉方要求对方支付律师费的诉讼请求，法院在判定时一般会依据合同约定，而不作为一方的实际损失，即只有在双方当事人签订的合同中对于律师费由违约方负担有明确约定的的情况下，法院判决可能支持该项诉讼请求。
（北京海淀法院）
文章摘要： 大家都知道，人一旦结婚之后，关于财产的问题，就不是某一方的事，而是夫妻两个人共同的事了，那么夫妻之间能买卖房屋吗？
夫妻之间能买卖房屋，双方应当签订书面的房屋买卖合同，携带身份证件、结婚证明、产权证明、买卖合同等向房地产管理部门提出变更登记申请，填写表格与存量合同、缴纳有关税费后核发过户单。
登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。
夫妻一方能单独贷款买房吗？
1、婚后想要个人贷款买房最重要的就是进行产权的明确划分，买房过程比较复杂，涉及到买卖合同签订、申请房贷以及交易过户等，这需要夫妻双方同时到场。
除了签订房产买卖合同之外，申请房贷、办理手续时也需要双方亲自到场。
2、登记属于个人财产的需要双方协议约定，可以交由专业的律师起草一份协议然后办理公证，需要双方到场签字确认，但如果无法到场也必须办理托手续并将相关事宜交代清楚。
3、另外一种情况就是可以父母代办贷款买房事项，也就是说以父母出资的名义进行房屋的购买，这种情况下也可以视为个人财产。
婚后买房要注意什么？
1、夫妻共同购买，会涉及到各自所占份额多少的问题。
因此，需要双方明确约定各自的出资比例，并在房产证上载明，避免日后因为房产份额产生纠纷。
2、婚后买房，双方需要亲自到场进行签约，不能只来一人。
因为买房过程中，会涉及到不动产转移，所以需要双方到场签字确认。
3、婚后买房办理贷款手续时，需要双方提供户口本、结婚证等相关材料。
4、婚后买房还需要注意办理房产证时，产权人要在场，因为需要确认产权人身份。
5、夫妻共同还款时，在确定主贷款人、次贷款人时，必须根据实际情况确定。
在确定主贷款人时，应选择收入较高、稳定的夫妻，并注意年龄限制，否则会影响贷款期限。
总之，婚后买房不同于一个人买房，以上事项都是需要注意的。
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婚姻法事实婚姻的继承，婚姻法事实婚姻的认定
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