离婚时往往会涉及到房产分割的问题。根据本离婚律师多年来的办案经验认为，约定房屋归一方所有，并由该方给予对方一定数额的金钱补偿是最常见的。由于在现实生活中很多房屋仅登记在一方名下，却在离婚时约定房屋归另一方所有。因此，离婚后及时办理房屋更名过户手续是十分必要的。否则将会让自己面临财产损失的风险。比如多年前本律师遇到的如下案件。
男女双方因为感情破裂而协议离婚。对于离婚房产如何分割的问题，双方约定：一套被登记在男方名下的房屋归女方所有，男方应积极配合女方履行更名过户手续。然而，离婚后女方并没有马上主动要求男方配合过户，而是在离婚一年后才想起要办理此事。对此，男方的态度发生了转变，寻找各种理由推脱。最终女方发现男方在离婚后不久便将房屋抵押给了朋友并从朋友处借款130万元。由于房屋被抵押，导致客观上无法过户。于是，这位女方便向法院提起诉讼，以自己才是真正的房屋所有人，房地产管理部门未经其同意，错误地办理了房产抵押手续为由，请求法院纠正该问题。
然而，让这位女士没想到的是法院经审理后认为，房屋登记所有人与债权人共同申请办理房屋抵押权登记，并依法提交了材料。不动产登记机构审核材料后，为其办理抵押登记的性质行为合法，所以驳回了女方的诉讼请求。
对于上述法院的判决，本婚姻律师认为是正确的。原因在于，不动产登记机构以房屋权属证书为根据，并结合其它财产进行审核且询问了男方，已经履行了谨慎注意的义务。而夫妻之间的离婚协议属于男女双方之间的私人协议，不动产登记机构无从知晓。故该抵押登记手续合法有效。
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从该案中女方的遭遇我们可以总结出：离婚后应尽快办理房屋更名过户手续。如果条件允许，应该在达成离婚协议并办理离婚手续之前就把房屋过户手续办完。这是最为稳妥的方式。如果对方在离婚后反悔，具备配合过户，则应该首先向不动产登记机构申请异议登记。然后在十五日内向法院提起诉讼，由此来维护好自己的合法财产权。
为了避免一些人以“假结婚”、“假离婚”的方式买卖房屋，北京市住建委在2021年8月4日特意就离婚后房屋买卖问题做出了新的限购规定。
一、规定意义
上述文件核心意义在于，如果离婚前夫妻名下住房超过限购政策，那么双方离婚后三年内都不能在北京购买住房【后附规定原文】。
为什么北京市住建委要出台这一规定呢？举个简单的例子帮助大家理解。如果朱先生和朱太太都是北京户口，婚内有两套房，那么此政策出台前，他们可以通过离婚的方式将两套房都过户到朱先生名下，朱太太离婚后立刻买一套房，然后复婚。这明显违背了“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。
二、规定解读
那么根据新规定，什么情况下离婚买房受限制呢？这些限制又会带来哪些深层影响呢？
根据《北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》的规定，对已拥有1套住房的京籍家庭、满足条件的非京籍家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的京籍家庭、拥有1套及以上住房的非京籍家庭，暂停在北京市向其售房。【京籍家庭条件见下图，图片出处：北京市住房和建设委员会官网——购房资格申请 (beijing.gov.cn)】
我们继续以朱先生和朱太太为例：
如果朱先生和朱太太有一方或者双方都是北京户口，两人在北京有两套房，无论这两套房是婚前财产还是婚后共同财产，登记在谁名下，朱先生和朱太太一旦离婚，无论房产怎么分割，双方三年内都不能再买房了。如果朱先生和朱太太都不是北京户口，那么两人只要婚内有一套房，离婚后三年内就不能再买房了。
这就带来一个问题，如果朱先生和朱太太是真离婚呢？此时婚内的房产再离婚时就不仅仅是简单的财产分割一方拿钱一方拿房的问题，因为放弃房屋所有权的一方在三年内是无法再次购房的，这方只能去租房或者借住他人房屋，进一步就有可能影响到夫妻双方争夺抚养权。同样，拿到房的一方也很难将房屋卖出，因为即使房屋卖出他也不能在三年内买房。
同时，这个新规还会影响结婚时买房的问题：如果男女双方在婚前就满足了北京购房条件，建议先分别以自己的名义买房，然后再结婚，虽然首付以及婚后还贷压力会比较大，但这可以有效避免日后离婚时出现只有一套房屋可供分割的窘境。
三、相关问题
1. 计算离婚时间的起点是什么？
答：离异时间以离婚证登记时间或法院判决、调解时间为准。
2. 京籍家庭拥有两套住房，离婚后一人分了一套，但其中一人在三年内卖掉自己的那套，她还能购房吗？
答：3年内不能，这3年内，任何一人提交购房资格审核，依然按照原家庭拥有套数为标准，与卖掉自己的房子无关。
3. 京籍家庭，两套房子都是一方的婚前财产，离婚以后，另一方可以在3年内买房吗？
答：不能，不管是不是婚前财产，结婚之后这两套房子就是家庭住房套数。
4. 必须去交易窗口提交审核资料吗？
答：一般情况，不需要。新政实行之后，相关部门通过信息共享在线审核婚姻、住房的情况。但，有两种情况需要现场人工审核，包括外地离婚、法院判决离婚。
5. 新政以后，离婚又组建了新的家庭，可以买房吗？
答：可以，按照新家庭申请购房，只要满足条件即可。
6. 原家庭的外地房子怎么算？
答：外地房产不计入北京购房审核，北京限购政策，只统计家庭在北京区域内拥有的住房套数。
7. 如果男女双方，两套房都属于一方的婚前财产，房本只有一个人名字，离婚后3年内，无房的另一方是否可以再购一套？
答：不可以。因为无论是否是婚前财产，婚后都属于家庭住房套数。
8. 京籍家庭有两套住房，卖掉一套后离婚的话，无房的一方3年内是否可以再购买一套住房？
答：可以的。但如果是想通过离婚来获取更多的购房资格，这样的做法没有意义。因为离婚前卖掉一套住房，作为家庭就可以再购买一套住房；而如果离婚后，有房的一方不可再购房，无房的一方也只能再购一套住房。
9. 京籍家庭离婚前有两套房，离婚后有房的一方将名下房产卖出，然后双方又复婚了，这个家庭还能再买吗？
答：如果再次组成家庭，那么就按照再次组成后的家庭审核购房资格，如果只拥有一套住房，是可以再购买一套的。
10. 公告里说的是不得购买商品住房，那么如果购买共有产权住房是否可以？
答：北京市共有产权房的申请，必须符合北京市限购政策规定，且申请家庭无房和无住房转出记录，因此也是不可以购买的。
四、规定原文：
《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步完善商品住房限购政策的公告》（京建发〔2021〕243号）
为落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，完善房地产市场调控长效机制，促进房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现将有关事项公告如下：
夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。
本公告自2021年8月5日起施行。
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凭离婚协议不可以办理房产过户。婚房产过户手续办理要带的带材料包括，关于房产分割的离婚协议书、离婚证及复印件、离婚财产归属协议。
网友咨询：
凭离婚协议可以办理房产过户吗？
浙江浙杭律师事务所贝赛律师解答：
凭离婚协议不可以办理房产过户。
婚房产过户手续办理要带的带材料包括，关于房产分割的离婚协议书、离婚证及复印件、离婚财产归属协议。权利人一方申请登记的，需要提交经公证的离婚财产归属协议、房产证、身份证明及复印件。双方持离婚协议共同前往不动产登记中心，在房屋符合过户条件的情况下，是可以办理房屋过户手续的。但是如果对方拒不配合，单方持离婚协议，是不能直接办理房屋过户的。
房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。
对方不配合过户，另一方只能持离婚协议起诉，要求法院判决对方配合过户。法院在判决时必须考虑，房屋贷款是否还清、房屋是否具备过户条件等问题。一旦法院判决对方配合过户，对方仍拒不配合的，则另一方可以依据法院判决书，向法院申请强制执行。
浙江浙杭律师事务所贝赛律师解析：
只有一方凭借离婚协议不能过户房产。离婚过户房产的必须办理析产手续才可以进行过户，并且必须夫妻二人携带判决书或者经过公证的离婚协议，一同到达房地产交易中心办理手续。婚协议是基于婚姻关系的当事人在平等自愿、协商一致，对夫妻共同财产权利的处分。离婚协议具有民事合同性质，具有法律上的拘束力，但离婚协议的性质决定了它并不具备强制执行力。实践中，很多地方包括一些大中城市的房管部门即以此为据，对仅凭离婚协议的一方当事人单独办理房屋过户不予受理。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
【法律依据】
《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。
贝赛律师简介
浙江省企业法律顾问专委会委员，省优秀青年律师，浙杭所管理合伙人，二级律师，西政民商法硕士，执业12年，深耕股权、投融资、债权债务、合同纠纷、婚姻家庭、劳动工伤、法律顾问等业务，具有丰富经验和优良口碑。
凭离婚协议不可以办理房产过户。婚房产过户手续办理要带的带材料包括，关于房产分割的离婚协议书、离婚证及复印件、离婚财产归属协议。
网友咨询：
凭离婚协议可以办理房产过户吗？
浙江浙杭律师事务所贝赛律师解答：
凭离婚协议不可以办理房产过户。
婚房产过户手续办理要带的带材料包括，关于房产分割的离婚协议书、离婚证及复印件、离婚财产归属协议。权利人一方申请登记的，需要提交经公证的离婚财产归属协议、房产证、身份证明及复印件。双方持离婚协议共同前往不动产登记中心，在房屋符合过户条件的情况下，是可以办理房屋过户手续的。但是如果对方拒不配合，单方持离婚协议，是不能直接办理房屋过户的。
房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。
对方不配合过户，另一方只能持离婚协议起诉，要求法院判决对方配合过户。法院在判决时必须考虑，房屋贷款是否还清、房屋是否具备过户条件等问题。一旦法院判决对方配合过户，对方仍拒不配合的，则另一方可以依据法院判决书，向法院申请强制执行。
浙江浙杭律师事务所贝赛律师解析：
只有一方凭借离婚协议不能过户房产。离婚过户房产的必须办理析产手续才可以进行过户，并且必须夫妻二人携带判决书或者经过公证的离婚协议，一同到达房地产交易中心办理手续。婚协议是基于婚姻关系的当事人在平等自愿、协商一致，对夫妻共同财产权利的处分。离婚协议具有民事合同性质，具有法律上的拘束力，但离婚协议的性质决定了它并不具备强制执行力。实践中，很多地方包括一些大中城市的房管部门即以此为据，对仅凭离婚协议的一方当事人单独办理房屋过户不予受理。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
【法律依据】
《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。
贝赛律师简介
浙江省企业法律顾问专委会委员，省优秀青年律师，浙杭所管理合伙人，二级律师，西政民商法硕士，执业12年，深耕股权、投融资、债权债务、合同纠纷、婚姻家庭、劳动工伤、法律顾问等业务，具有丰富经验和优良口碑。
仲裁委员会流程 仲裁委员会流程需要多长时间完成
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