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日前，广东省广州市人民政府发布全新制定的《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》，对该市行政区域内农村集体土地及房屋征收补偿的程序、项目、方式等具体问题做了明确，有效期5年。那么，这份征地（房屋）补偿新规中到底有哪些亮点呢？哪些情形下的房屋又被明确将不予补偿或者“降标补偿”呢？本文，在明律师第一时间带广大被征地农民一探究竟。
在征地预公告发布后，对被征地农民影响最直接的第一个法定程序就是土地现状调查，其目的就是要查明被征地农民、村集体到底有多少土地、房屋和其他地上附着物、青苗等是应当给予补偿的。
但若村民拒绝配合这一调查，征收方又该怎样做呢？《补偿办法》第14条规定了3个步骤，以确保被征地农民对此重要环节的知情权、参与权：
1. 被征地农民不配合调查确认时，征收方应当先与之积极协商。
2. 对不配合协商或者经协商后不配合调查确认的，书面发出拟征收土地现状调查结果确认书、敦促确认土地现状调查结果通知书。
3. 经协商和书面告知后仍无法确认或者拒不确认的，采取见证、公证等方式留存协商、书面告知和调查结果的记录，并在拟征收土地所在的乡镇和村、村民小组范围内公示，时间不少于十个工作日。公示期间有异议的，应当及时核查处理。
经过上述“协商—发送调查结果确认书—见证、公证留存公示”3个步骤，无论被征地农民是否配合，土地现状调查都能完成并出具结果。
这也就是在明律师一再建议被征地农民要亲自参与土地现状调查环节，及时监督并提出异议的道理所在。你不配合，丝毫不会影响征收的正常推进，反而容易招致自己的补偿利益受损。
在明律师曾多次指出，社会稳定风险评估是农村集体土地征收从国有土地上房屋征收中学来的一个法定程序，其已较为成熟，并不神秘。
《补偿办法》第15条规定，开展社会稳定风险评估时，可以采取现场座谈、随机访谈、书面问卷等方式充分听取被征收土地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。
据此，享有本集体经济组织成员资格的村民、土地经营权人等均应当实际参与到这一步骤中来，而不是只能见到一个完成后公示的结果。
《补偿办法》第16条规定，拟定征地补偿安置方案时，因为征收土地造成的不具备独立耕作条件，形状不规则，农村集体经济组织确实难以利用或者无法利用的夹心地、边角地、插花地，可以予以货币补偿，具体补偿标准和管护方式由区政府制定。
这就从地方立法层面解决了实践中容易出现的被征收土地周边零星土地难以得到补偿而又丧失耕作条件的问题，具有较强的现实可操作性。
在2021年新修订的《土地管理法实施条例》施行后，征地补偿安置决定和原有的责令交出土地决定间的关系，始终是实务中亟待破解的一个问题。
广州市的《补偿办法》第25、28条中对此给出了答案，即对于拒绝配合签订补偿安置协议的“个别农户”，需先后作出征地补偿安置决定和责令交出土地决定，但前者负责确定具体的补偿安置数额、条件，后者更侧重于强制执行程序中的效力。
也就是说，被征地农民一定要将征地补偿安置决定作为自己救济权利的核心，在收到后第一时间委托律师提起复议或者诉讼，绝不可有任何拖延和懈怠。
一旦征地补偿安置决定的6个月起诉期限已过，即便责令交出土地决定尚可救济，整个权利救济大局也会陷于被动。
《补偿办法》中还涉及了农村村民住宅房屋的具体补偿细则，其中将280平方米作为合法房屋面积补偿方式区分的一道线，对280平方米及以内的房屋面积给予“重新安排宅基地建房”或者“产权调换”安置：
有合法产权的农村村民住宅，按照农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定，以及按照每户农村村民住宅280平方米确定建筑面积进行复建安置或者产权调换，复建房屋优先选取本村安排的宅基地或者公寓式住宅。不具备复建安置条件的，由区政府筹建安置房源作为产权调换。
而对合法房屋面积超过280平方米的，超出部分建筑面积不予复建安置或者产权调换，按照本办法第四十三条给予货币补偿。
也就是说，那种面积巨大的超大型宅基地上房屋甚至楼房是无法给予完全意义上的复建安置或者产权调换的，280平方米以上的部分只能领取货币补偿。
此外，新规还明确规定有4种房屋将不予补偿，在征收中直接予以拆除：
1. 按法律、法规等规定认定为违法建设的建筑物及构筑物；
2. 超过批准使用期限的临时建筑物及构筑物；
3. 新房建成后应当拆除的旧房；
4. 征地预公告发布后的抢建部分。
值得注意的是，新规将2009年12月31日作为认定“历史遗留原因”形成的无证房屋的时间节点。在此之前经村集体批准建造，且符合农村村民住宅建设相关规定的无证房屋是允许给予复建安置或者货币补偿的。
但对未经村集体批准私自占地建设的房屋将不予复建安置，而仅按建安成本价给予货币补偿。
也就是说，因历史遗留原因形成的无证房屋是能够依规得到适当的补偿的，但相较于不动产权属登记齐全的合法建筑而言将可能在补偿方式、标准上有所差异。若按建安成本价算补偿，相当于扣减了补偿利益。
在明律师最后要提示大家的是，广州市的这一全新《补偿办法》中还有很多细节值得被征地农民去深入研读挖掘。即便你的房屋、土地并不位于广州市，新规中仍有许多解决问题的思路、方式是极具启发、借鉴意义的，相关权利农民完全可以在当地的补偿安置方案征求意见、听证等程序中予以主张或者提出。
把握程序细节，在专业律师的指导下“打程序促实体”，被征地农民才能在全新的征地拆迁项目中立于不败之地。
附：《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》全文
广州市农民集体所有土地征收补偿有新规定！
版权声明：本文为北京在明律师事务所原创文章，未经授权，谢绝转载
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日前，全新制订的《广东省土地管理条例》通过并公布，将于2022年8月1日起施行。新规就农村集体土地征收和宅基地上房屋拆迁、管理等领域均与去年修订的《土地管理法实施条例》相衔接，在具体细节规定上展现了经济发达地区的特点和实力，在保障被征地农民权利方面亮点颇多。
本文，在明律师就第一时间为大家带来新规中该部分内容的解读，看看征收方需要走哪些法定程序才能合法地征收农民的土地。
在新规“先签约，后报批”的结构下，征地依法报批前的必经步骤就是被征地农民救济权利所必须把握的关键。一旦这些步骤都走过去了，只剩下“个别户”来面对征地补偿安置决定，那么局势就已经对被征地农民很被动了。
《广东省土地管理条例》第26条规定，县级以上人民政府应当依法完成征收土地预公告、土地现状调查及结果确认、社会稳定风险评估、征地补偿安置公告、征地补偿登记、征地补偿安置协议签订等前期工作后，方可提出征收土地申请。
同时，新规还明确涉案项目必须符合公共利益，涉及成片开发建设需要征收土地的，还应当编制土地征收成片开发方案。
请注意，这里面提及的6个步骤就是法定的征地报批前程序的主轴，也是被征地农民对征地行为依法审查的重点。
笔者着重提示一下各位最终的签订补偿安置协议环节。《管理条例》第32条规定，（签约）涉及不同权利主体的，征地补偿安置协议中应当明确各权利主体利益，并附各权利主体签名或者盖章。
也就是说，若征地行为同时涉及承包地、宅基地上房屋及其他地上附着物和青苗，那么补偿安置协议就需要分别同农村集体经济组织、承包土地的农户、土地经营权人或者其他地上附着物和青苗的所有者、宅基地使用权人或者住宅房屋的所有者签订。
若宅基地上房屋为家庭成员共同共有，则应当确保每一位家庭成员的补偿安置利益均在协议上有所体现，仅与户主一人签约的做法是不够严谨的。
农民朋友们要记住，上述6步大家必须都能完整地“见着”，而不能“只听说过但是却没见过”，更不能连听都没听过就让签协议了。如果出现最后一种情况，农民要坚决暂缓签订补偿安置协议，及时咨询专业律师维护自己的合法权益。
在新规的程序中什么情况下征收方才能申请法院对农民的房屋、土地强制执行，无疑是被征地农民最关心的问题。
目前的实践中存在两种规定方法：一是参照适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的程序要求，将与征收补偿决定意义相似的征地补偿安置决定作为申请法院强制执行的“敲门砖”，不再设置责令交出土地决定这一步骤；
二是严格适用《土地管理法实施条例》的规定，在加入征地补偿安置决定这一新步骤的基础上沿用责令交出土地决定的规定，形成二者一先一后相加，才能申请法院强制执行的新程序。
当然无论是上述哪种理解，责令交出土地决定的内容都将发生一定的变化。原有的补偿安置内容将被征地补偿安置决定所替代，仅规定限期交出土地、腾退房屋的强制执行内容。
《广东省土地管理条例》采纳了后者，在第35条中规定如下：
1.对个别未达成征地补偿安置协议的，由县级以上政府在征收土地公告期满后，依据征地补偿安置方案和补偿登记结果作出征地补偿安置决定，明确征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障以及交地期限等内容，并依法组织实施。
2.被征收土地的所有权人、使用权人未按照征地补偿安置协议交出土地，经催告后仍不履行的，或者在征地补偿安置决定规定的期限内不交出土地的，由县级以上人民政府作出责令交出土地的决定；拒不交出土地的，依法申请人民法院强制执行。
大家注意，即便被征地农民已经签订了征地补偿安置协议，在协议中同意了交地腾房。只要其未实际履行，征收方也不得仅凭协议就自行强制拆房、占地，而是同样需要在催告后作出责令交出土地的决定。
换言之，在农民不配合的情形下，最终的路径将会是“征地补偿安置决定/协议 责令交出土地决定=申请法院强制执行”。没这么走的，其强制拆除、占地行为都涉嫌程序违法。光有一份征地补偿安置决定，是不足以跑去申请法院来强拆房屋的。
除去对农村征地的直接规范，广东省的这份新规中还有一些关于宅基地管理、制度改革的内容也颇有看点。
1.“超小”的宅基地控制面积。此前我们提到过，中原地区的宅基地面积控制标准一般在150到200平方米左右。不过在人多地少、城市化率高的广东省，这一数字就要小很多了。
《管理条例》第42条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，新批准宅基地的面积按照以下标准执行：平原地区和城市郊区每户不得超过80平方米，丘陵地区每户不得超过120平方米，山区每户不得超过150平方米。
80到150平方米，这就是广东省的宅基地面积控制标准了。如果你家恰好占了好几百平方米的“大宅基地”，到底有没有规划、用地许可手续，可真得自己先好好查查了。否则到了征地的时候，补偿安置利益“打折”将是大概率的事情。
2.打通“闲置宅基地”与“集体经营性建设用地”转换阀。宅基地不用征收为国有也能用来搞建设项目？完全有可能。《管理条例》第43条规定，对进城落户的农村村民，可以通过多种方式鼓励其依法自愿有偿退出宅基地。
在符合国土空间规划、用途管制和农村村民自愿的前提下，鼓励利用闲置的宅基地用于乡镇村公共设施、公益事业和集体经营性建设用地等用途，或者复垦为农用地。
也就是说，对于农民进城落户造成的闲置宅基地，其与集体经营性建设用地的“转换通道”已被开启。通过农户与村集体的约定，就有望实现宅基地资格权的保留和使用权的盘活利用，无需国家征收宅基地也能用于相应的建设项目。
而若走“复垦为农用地”这条路，则是城乡建设用地增减挂钩的典型操作，可在无需征收的情况下进行“协议搬迁”。
这些做法较征收都有更大的灵活性，也会有更多的市场主体介入，但前提是尊重农民的意愿，不能搞任何形式的强迫命令，不能逼着农民“退出宅基地”。
在明律师最后要提示大家的是，广东省的土地管理新规具备显著的地域特色：强制征收与协议搬迁相结合，为“三旧改造”（部分可与城市更新项目重叠）中的程序转换预留了切入空间（第44条），开发商、村集体等市场主体和县、乡政府都能在其中有丰富的发挥空间，留给农民的选择也是多样的。
大家要在充分保障自身知情权的基础上明晰所涉项目性质，遇到弄不懂的问题时尽早咨询专业律师，让新规所预留的权利救济“窗口”充分为我们所用，从而更好的维护自己的合法权益。
《广东省土地管理条例》表决通过，自2022年8月1日起施行
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集体土地被征收，农民朋友最关注的是各项补偿标准和安置方式，经常咨询盛廷律师：一亩地被征收能补偿多少钱？2022年补偿标准有没有提高？
根据《土地管理法》相关规定，农用地的土地补偿费和村民的安置补助费标准，是由当地省政府、自治区或者直辖市通过制定公布区片综合地价来确定的。
需要农民朋友注意的是，区片综合地价不包括被征地农民社会保障费用、地上附着物（房屋、养殖场、林木青苗）等的补偿费用。也就是说，地上如果有房屋或者林木青苗，是需要另外评估价值进行单独补偿的，还得给失去土地的农民缴纳相关保险。所以，落实到最后，征地补偿价格要根据被征地农民的具体情况而定。
那么，2022年征地区片综合地价有调整吗？补偿是提高了还是减少了，补偿标准怎么查？今天盛廷律师来解答相关问题。
区片一般以县（市、区）为单位，根据农用地条件相近的原则，将县域划分为一个或几个区片，作为测算区片综合地价的基本单元。
划分区片，不是重整乡村，不影响村级行政界限。同一个乡镇的多个村落，可以归为同一个区片；不同乡镇的多个村，也能并为一个区片。不好划分的，还可以根据河流、道路等线状地物来确定区片边界。所以有时候会出现，一个村的农用地，在河流两边，但却属于两个不同区片的情形。
区片综合地价制定后，由省级人民政府或省级人民政府规定的地市、县级人民政府来公布实施。此外，区片综合地价相关信息应纳入省级征地信息公开平台，方便社会查询。
此前，自然资源部发布公告称，为做好《土地管理法》贯彻实施，方便社会了解和查询征收农用地区片综合地价信息，保障被征地农民合法权益，现将各地上报备案的征地区片综合地价信息向社会主动公开。
第一步：找到自然资源部官方网站
第二步：点开导航栏“公开”选项，找到“全国征地区片综合地价信息公开”栏目
第三步：进入后，选择所在省市里所属行政区，就能看到区片地价。
比如河北省保定市安国市的区片一，综合地价是10.3万；广东省广州市海珠区的区片一，综合地价是50.18万；福建福州苍山区区片一的地价是9.6万。
2022年，各省市已经制定区片地价并备案的，在自然资源部的区片综合地价信息公开查询系统里都能找到。此外，大家也可以在各省（区、市）的省级征地信息公开平台点击关联链接进行查询。
相关部门测算制定区片综合地价时，要综合考虑以下因素：土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等等。
地价制定后不是永远不变的，因为经济在发展，土地资源减少，人口变化等原因，土地的价值会随之发生改变。所以，按照规定，征地区片综合地价至少要每三年调整或者重新公布一次。由于此前各地刚制定征地区片综合地价，2022年调整价格的地区较少。接下来盛廷律师将跟进各地调整公布的最新征地区片综合地价，帮助被征地老百姓及时掌握征地补偿信息。
制定区片综合地价，是为了让补偿更透明，更公平，也能有效防止补偿过低过高、随意调整的问题。同时，因为村集体农民都能查到相应的补偿标准，这保障了被征地人的知情权，能进一步规范征地行为。
集体土地被征收，农民朋友最关注的是各项补偿标准和安置方式，经常咨询盛廷律师：一亩地被征收能补偿多少钱？2022年补偿标准有没有提高？
根据《土地管理法》相关规定，农用地的土地补偿费和村民的安置补助费标准，是由当地省政府、自治区或者直辖市通过制定公布区片综合地价来确定的。
需要农民朋友注意的是，区片综合地价不包括被征地农民社会保障费用、地上附着物（房屋、养殖场、林木青苗）等的补偿费用。也就是说，地上如果有房屋或者林木青苗，是需要另外评估价值进行单独补偿的，还得给失去土地的农民缴纳相关保险。所以，落实到最后，征地补偿价格要根据被征地农民的具体情况而定。
那么，2022年征地区片综合地价有调整吗？补偿是提高了还是减少了，补偿标准怎么查？今天盛廷律师来解答相关问题。
区片一般以县（市、区）为单位，根据农用地条件相近的原则，将县域划分为一个或几个区片，作为测算区片综合地价的基本单元。
划分区片，不是重整乡村，不影响村级行政界限。同一个乡镇的多个村落，可以归为同一个区片；不同乡镇的多个村，也能并为一个区片。不好划分的，还可以根据河流、道路等线状地物来确定区片边界。所以有时候会出现，一个村的农用地，在河流两边，但却属于两个不同区片的情形。
区片综合地价制定后，由省级人民政府或省级人民政府规定的地市、县级人民政府来公布实施。此外，区片综合地价相关信息应纳入省级征地信息公开平台，方便社会查询。
此前，自然资源部发布公告称，为做好《土地管理法》贯彻实施，方便社会了解和查询征收农用地区片综合地价信息，保障被征地农民合法权益，现将各地上报备案的征地区片综合地价信息向社会主动公开。
第一步：找到自然资源部官方网站
第二步：点开导航栏“公开”选项，找到“全国征地区片综合地价信息公开”栏目
第三步：进入后，选择所在省市里所属行政区，就能看到区片地价。
比如河北省保定市安国市的区片一，综合地价是10.3万；广东省广州市海珠区的区片一，综合地价是50.18万；福建福州苍山区区片一的地价是9.6万。
2022年，各省市已经制定区片地价并备案的，在自然资源部的区片综合地价信息公开查询系统里都能找到。此外，大家也可以在各省（区、市）的省级征地信息公开平台点击关联链接进行查询。
相关部门测算制定区片综合地价时，要综合考虑以下因素：土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等等。
地价制定后不是永远不变的，因为经济在发展，土地资源减少，人口变化等原因，土地的价值会随之发生改变。所以，按照规定，征地区片综合地价至少要每三年调整或者重新公布一次。由于此前各地刚制定征地区片综合地价，2022年调整价格的地区较少。接下来盛廷律师将跟进各地调整公布的最新征地区片综合地价，帮助被征地老百姓及时掌握征地补偿信息。
制定区片综合地价，是为了让补偿更透明，更公平，也能有效防止补偿过低过高、随意调整的问题。同时，因为村集体农民都能查到相应的补偿标准，这保障了被征地人的知情权，能进一步规范征地行为。
个人转租房屋取得收入征收个人所得税
【本文标题和网址，转载请注明来源】国家征收农村土地,应该如何赔偿?(国家征收农村土地，应该如何赔偿？) http://www.gdmzwhlytsq.com/hyxw/348235.html
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