中新网11月24日电 (中新财经记者 左宇坤)房地产市场再迎重大利好。23日，央行网站发布《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(以下简称《通知》)。
《通知》包含十六项具体举措，从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展。业内分析认为，本次政策力度空前，其核心逻辑为：“保交楼”促进购房者信心恢复，企业债务展期 支持融资稳定市场主体，支持个人购房信贷带动市场销售恢复。
资料图：城市高楼林立。 中新社记者 王东明 摄
“保交楼”：设立专项借款，配套融资支持
“保交楼”是近来房地产工作的重点。此前，国家开发银行、农业发展银行等政策性银行已经设立“保交楼”专项借款，规模预计达到2000亿元。
《通知》中同样提出积极做好“保交楼”金融服务，除了支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，还有鼓励金融机构提供配套融资支持。
“对于商业银行等金融机构的配套贷款，在鼓励加大信贷额度的基础上，特别提出了明确的指导方案，如新增配套融资需投向有明确还款
“‘配套融资支持’可以说是一种新的保交楼支持工具，后续各地‘专项借款 配套融资支持’的体系框架会更加健全。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
房企融资：存量融资合理展期，支持增信发债
资金是房企的命脉。《通知》中以大篇幅介绍了“保持房地产融资平稳有序”部分，包括稳定房地产开发贷款投放，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁;支持个人住房贷款合理需求;稳定建筑企业信贷投放;支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期;保持债券融资基本稳定;保持信托等资管产品融资稳定。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，这体现了管理层从信贷、信托、资产管理、债券等全渠道稳定地产融资，从开发贷、按揭贷、并购贷、保交楼、破产重整、贷款展期、租赁融资等涉及房地产的方方面面融资，明确政策扶持内容。
中指研究院认为，“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”将改善金融机构对民营房企风险偏好和融资氛围，缓解民营房企信用快速收缩问题;“支持贷款、信托等存量融资展期1年”将极大缓解房企偿还债务压力，有效缓解房企现金流紧张，特别是对未出险民营房企;“加大利用发债、信托等支持房企融资”则将加快落实支持民营房企通过增信发债融资。
“房地产金融工作从传统信贷、债务融资进入到信托融资形式，金融支持工作进入到新的阶段，各类金融机构将多渠道、多角度、多方位支持房地产。”严跃进指出，信托公司应减少对增量市场的关注，同时在存量市场方面寻找新的投资机会和业务方向。
资料图：众多楼盘。 张一辰 摄
房企风险处置： “第三支箭”加速发出
《通知》指出，积极配合做好受困房地产企业风险处置，包括做好房地产项目并购金融支持、积极探索市场化支持方式。严跃进表示，这明确了对房地产不良资产处置的重视程度，尤其是强化了四大资产管理公司的重要角色和功能。
中指研究院认为，收并购风险化解一直在持续稳定推进，在前期成功案例的示范效应之下，未来有望扩展处置范围。当前信贷、债券这第一、二支箭已发射，而股权融资又是化解企业层面风险的本质性举措，前期地方政府参与民企混改的成功经验也成为了良好的范本，因此“第三支箭”有望快速落地。
李宇嘉认同样为，《通知》明确了地方政府在属地责任的情况下，协同银行、房地产企业、资管公司、三方机构等一起来推进项目收并购，这意味着，股权收购的“第三支箭”或将发出。
个人：延期还贷顾虑减轻，租房金融支持加快
《通知》还提出依法保障住房金融消费者合法权益。鼓励依法自主协商延期还本付息，切实保护延期贷款的个人征信权益。
根据《通知》，对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入
IPG中国首席经济学家柏文喜认为，确保延期还贷工作顺利推进，也是保民生的重要体现。一些符合政策的延期还贷行为，在征信方面不会受到影响，确保了购房者的合法权益。
另在住房租赁方面，《通知》明确了要加大住房租赁金融支持力度，包括优化住房租赁信贷服务，拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。
“通过加大对住房租赁层面的金融支持力度，拓宽住房租赁发展的资金
“加大对住房租赁的金融支持力度，是推动建立‘租购并举’住房制度的重要举措。”中指研究院预计，未来住房租赁领域的金融支持政策将进一步加快落地，住房租赁相关企业将获得更多支持。
“《通知》从根本上讲，就是希望稳妥推进去杠杆的进程、降低风险处置的影响，稳定市场预期，特别是保障民生不受冲击，最终实现房地产平稳。”李宇嘉认为，《通知》有助于纠偏过度信贷紧缩，缓减流动性陷阱。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，《通知》的出台是“稳地价、稳房价、稳预期”的具体体现，金融政策也从“保需求”“保项目”的两保扩展到“保需求、保项目和保房企”，支持对象范围更广，可以有效防范房地产行业发展失速的风险，也有助于购房者改善市场预期、稳定信心，推动加快入市的脚步。
01
贷款究竟是什么？
贷款这一命题，从表象来说是我们目前由于经济缺失但有些需求又不得不满足从而向有充裕资金的人或机构借款，满足当前需求。但我们常常说“要透过现象看本质”，那么贷款的本质究竟是什么？是向别人借钱吗？答案是否定的。桥水创始人在《原则》一书中阐述得十分清楚，贷款的本质是：向未来的自己借钱。因为所有的借款在未来都是需要偿还的。同时贷款越多的人抗风险能力也就越差，试想一下，一个年轻人将每月的收入都用来还上个月的贷款，那么一旦当这个年轻人遭遇到不可抗拒的风险（金融危机、意外交通事故等）那么很容易进入贫困陷阱之中。有人会说不是有保险吗？是的，是有保险。但又见过几个人贷款买保险呢？因此，贷款这项事务处理一定要慎之又慎。在贷款前一定要做好规划，考核好自己的还款能力以及对贷款产品多多了解（有许多贷款人当时缺钱，火急火燎地就办理贷款，事后发现有更好的更适合自己的贷款产品而后悔，或者因为着急用钱而陷入套路贷）。
02
如何做好贷前规划？
因为贷款也算一件比较重要的事，我们就按照对事情了解处理的三步法：起因，过程，结果。来看看如何做好贷款这件事。
首先，在一切开始之前，我们要明确贷款这件事所涉及的对象。一般涉及三个对象，即贷款人（机构）、放款人（机构）、担保人（机构）。明确这三个对象好我们对这三个对象做简单的研究：
①借款人：
借款人（机构）是对于资金有强烈需求的人，所以对于借款人来说最重要和关心的是资金是否能满足自己的需求，即贷款额和贷款能否到手。而贷款利率、还款方式、违约后果等才作为次要考虑。因此我们常常能看见有人陷入套路贷的陷阱中。
②放款人：
放款人（机构）是拥有大量资金，且希望通过放款以利息的方式获利的人（机构）。因此放款人最关心的是贷款人拥有良好的偿还能力，最起码能够收回贷款本金。其次再是获利的大小，所以贷款机构会有不同的产品。其贷款利率和还款方式也灵活多变。
③担保人：
担保人是在借贷过程中为贷款人做担保从而获利的人（机构）。因为在贷款过程中，常常会遇到贷款人想要借贷不到自己想要的金额，因为对于放款人而言贷款人需求的贷款金额与其抗风险能力不成正比，从而借贷双方形成了一种失和的关系。此时担保人的存在就有了意义，担保人为贷款人做担保，增大贷款人的抗风险能力，同时银行在面对贷款人无法偿还贷款时可以向担保人索要贷款金额和利息。当然担保人（机构）也不是慈善机构，其目的也十分明确，我做担保收受担保费。所以对于担保人而言最关心的也是贷款人的抗风险能力，当然担保人的抗风险能力评定肯定比放款人的低。其次再是获利。一句话形容担保人：撑死胆大的，饿死胆小的。所有担保机构不外如是。
此外贷款所涉及的三个对象中最直接的供需关系是贷款人和放款人。而目前情况来说需求是远远大于供给的。因此在贷款中借贷双方地位是不平等的，而作为供给方的放款人自然更加具有话语权，即放款人可以对贷款人设置条件筛选。
其次，我们再认真研究贷款这件事，按照“起因、过程、结果”来分析贷款整个事情。
起因：贷款人有强烈的有资金需求，可能是购买消费，也可能是生产经营，也有可能是从事金融投资等等。总之是贷款人先有资金的需求。
此时放款人（机构）拥有话语权的一方自然对贷款人以抗风险能力的强弱做筛选，并且给予区别对待（这种区别对待会造成贷款人向优质标准靠拢，而放款人收获这些优质的贷款人就可以稳定的保证收益）。其最主要的依据为贷款人的抗风险能力。而贷款人的抗风险能力最主要体现在是否有担保人（机构/物）以及信用。
因此贷款主要分为两大类：信用贷款和抵押贷款。
信用贷款：指贷款人用其信用作为凭证担保从放款人获得资金的贷款方式。
抵押贷款：指贷款人用具有价值的资产作为担保从放款人获得资金的贷款方式。
而有资产的贷款人的抗风险能力（还不上款可以变卖资产）自然大于信用贷款。因此一般来说抵押贷款的利率低于信用贷款。
此外对于贷款人来说，贷款所获得的资金一般有两种用途：生产、消费。而对于这两种方式来说贷款人的抗风险能力明显不同，用于消费的贷款金额属于“今朝有酒今朝醉”，而用于生产的贷款金额属于“展臂怀拥凌云梦 ，望尽天涯志亦高”，常理可以推断生产的抗风险能力>消费的抗风险能力。因此放款人一般将贷款人的贷款用途分为两大类：个人消费贷款、经营性贷款。而贷款利率也是经营性贷款<个人消费贷款。因为对于个人消费贷款是针对个人而言其抗风险能力远远低于由一群人组成的企业。即在群体>个人普遍真理下贷款也适用，也就是说贷款机构面对有良好偿还能力的和抗风险较强的企业，相较于个人消费贷款自然会有优惠政策。
过程：如前文所说，在当前的借贷关系中，放款人及借款方是具有话语权的。因此整个过程我们以贷款人的视角来研究贷款。
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1
贷前规划
古话说：“工欲善其事必先利其器”，意思很简单，做任何事之前一定要做好准备，正如教员所说：“不打无准备之仗”。
那么作为贷款人来说想要贷到自己想要的资金需要做哪些准备？我们从贷款人最关心的几个问题和应当了解的问题来规划贷款：贷款额度，贷款利率，贷款年限，还款方式。
A. 贷款额度
如前文所说贷款机构对于不同的贷款类型的政策是不同的。一般来说抵押贷款的额度>信用贷款，经营性贷款的额度>个人消费贷款额度。当然以上对比都是统一主体，如果要说企业的信用贷款额度>个人消费的抵押贷款，是不具有可比性的。
B. 贷款利率
贷款利率是由主要由贷款方式和贷款用途共同决定的（还款方式影响的利息一般不计入）。通常来说经营性贷款利率<个人消费贷款利率，抵押贷款<信用贷款，以四大行的的贷款产品和公积金贷款
C.贷款期限
一般来说不同的贷款产品的贷款期限不同，主要如下：
D、还款方式
放款人和贷款人因实际情况不同相互协商最终达到的平衡。一般常见的还款方式分为：等额本金、等额本息和先息后本。
各定义如下：
等额本金：指每期还款中本金部分相等（贷款总额/贷款年数/12个月），利息等于剩余本金的月利息，每月还款额=固定本金 当前本金利息；
等额本息：指每期还款中本金和利息部分相等（贷款总额/贷款年数/12个月），利息固定，每月还款额=固定本金 固定利息。
先息后本：一般是指一年期的消费信贷，按日计息，每个月先付利息，第12个月还本金 第12个月利息。每月还款额=固定利息，第十二月还款额=本金 12月利息
具体差别如下表：
上表可见等额本金的还款方式最为便宜。但事实是这样吗？换个角度思考在等额本金和等额本息月还款一样前，等额本金多出的部分如果存入银行呢？
E. 违约罚金
现实生活中，大部分人们对于贷款只是临时借贷，有还款能力就会提前还上。从放款人角度来说损害了放款人的利益。但各种贷款对于罚金的程度不一样（毕竟有的甚至都还不上）。
一般来说：信贷（大多随借随还）一般不收取违约金，抵押贷满一年不收取违约金，提前还款收取抵押利率的一定乘数（各银行产品完全不同无法给出准确统计数据）。
F. 其他问题
主要是资料方面的问题，尤其是抵押贷款的资料。一般来说有以下几个问题：
①抵押物产权是否明晰。因为借款人一旦结婚那么房屋的所有权就属于夫妻双方共有。如果刚离异，但财产没有明显界定那么会被银行认为有法律风险不会发放贷款。
②个人征信是否逾期、查询是否过多。对于逾期一般银行的判别标准是：连三累六。意思是银行的信用贷款（网贷一般很少录入征信系统）逾期有超过3个月，近两年内有累计有6次逾期。但实际上许多银行标准比这还高，比如某些银行贷款要求征信报告近24个月不能有一个逾期2月，贷款记录≤四个逾期一个月，贷款和信用卡逾期不能超过10个逾期一个月。对于查询次数，一般2月不超3次，半年内不超6次（对于此项有的银行放松，有的银行抓得比较严）。
③贷款人年龄。一般计算公式为：贷款期限 贷款人年龄≤65周岁。抵押贷款的话夫妻双方一人超过65岁都是不可以的。等
贷款人以自身的条件，尽量匹配1-3个银行贷款产品。
2
贷款流程
做好贷前规划后，就要具体实施贷款。一般来说大概步骤为：准备材料提交申请→贷款审核→批贷面签→放款。
具体来说：信用贷款的流程和手续简单，只要身份证和银行流水就可以。而抵押贷款的具体因时间太晚就稍稍偷个懒放个往期图。以房屋抵押为例
之后就等待贷款就可以了。
结果：绝大部分都会成功。成功后按合同和规定还款。如果不成功的话匹配其他产品和提升自己条件。至此贷款这件事总算有一个稍微前面立体的说明。
备注：图文
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编辑：coke1314
所谓贷款管理的要素，是指贷款管理的类别
期限、利率、合同等基本组成部分。
《贷款通则》对贷款要素进行了明确规定，严格按照这些要素对贷款业务进行严格管理，是商业银行控制信用风险的重要手段.
01
贷款的类别
RONG KE YUAN
商业银行货款可以根据不同标准进行分类
贷款按保障程度来划分可分为信用贷款和担保贷款。
信用贷款是指凭借款人的信誉而发放的贷款。
担保贷款是指借款人在申请贷款时，需要提供法律规定和银行认可的附带保证条件的贷款。担保方式包括保证、抵押和质押。
货款按期限划分为短期贷款、中期贷款和长期货款。
短期贷款是指期限在一年以内（含一年）的贷款。
中期贷款是指贷款期限在一年以上 （不含一年）五年以下（含五年）的货款。
长期贷款是指贷款期限在 5年（不含五年）以上的贷款。贷款按对象划分为公司贷款和个人贷款。
公司贷款是银行发放给公司客户的贷款，
个人贷款是银行发放给个人客户的贷款
02
贷款期限与利率
RONG KE YUAN
贷款期限是指贷款人将资金贷给借款人后到贷款人收回的时间，它是借款人对贷款的实际占有时间。
合理的贷款期限应该具有满足企业生产经营的合理需要和减少资金占用的性质。因此，必须根据借款人的生产经营周期、还款能力和贷款人的资金供给能力综合确定；同时也必须根据贷款人自身的资金安排，合理确定期限。
由于借贷双方约定的贷款期限在实际运作过程中受到各种因素的影响可能会发生变化，因此，借款人既可以在贷款人同意的前提下缩短期限，提前还款；也可以在贷款人同意的前提下延长期限，办理贷款延期。如果双方不能就延长期限达成一致，借款人的记录将依次进入次级、关注等不同状态。
但在商业银行的经营行为中，贷款利率是商业银行定价机制的重要组成部分，在现行政策下，贷款人应当按照监督机关规定的贷款利率的上下限，确定贷款利率即贷款价格。
影响贷款价格的主要因素有：资金成本、贷款风险程度、贷款费用、借款人的信用及与银行的关系、银行贷款的目标收益率及贷款供求状况。
贷款定价方法常用有：目标收益率定价法、基础利率定价法、成本加成定价法、优惠加数定价法和优惠乘数定价法以及保留补偿余额的定价法。
03
贷款合同与程序
RONG KE YUAN
贷款合同(有时也叫做借款合同)作为借贷当事人之间关于借贷款而确定双方权利义务关系的协议，是连结借贷双方的纽带。
随着金融体制的改革深入，借款合同的作用越来越重要。国务院于1985年2月发布的《借款合同条例》是规范借贷双方关系的重要法律依据。而商业银行贷款管理过程中与借款人签署严格、规范的借款合同，既是保护双方合法权益的需要，也是约束双方经营行为的需要。
一个完整的贷款合同应具备全部条款内容，在借款标的、贷款种类、借款金额、借款用途、借款期限、借款利率、还款约定、违约责任、保证条件、争议的解决方式等方面做出明确的、合同双方认可的约定。如果是保证、抵押和质押贷款，还必须签订保证合同、抵押合同和质押合同。
商业银行对贷款的管理必须按照基本程序，即一笔贷款要完成从建立贷款关系、贷款申请，到贷前调查、贷款发放前的审查、贷款审批与发放及其发放后的跟踪检查和收回全部过程。严格按照程序操作，有利于建立良好的贷款管理机制，有利于优化贷款管理的流程，也有利于在整个流程中随时发现问题和解决问题。
— END —
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期限、利率、合同等基本组成部分。
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01
贷款的类别
RONG KE YUAN
商业银行货款可以根据不同标准进行分类
贷款按保障程度来划分可分为信用贷款和担保贷款。
信用贷款是指凭借款人的信誉而发放的贷款。
担保贷款是指借款人在申请贷款时，需要提供法律规定和银行认可的附带保证条件的贷款。担保方式包括保证、抵押和质押。
货款按期限划分为短期贷款、中期贷款和长期货款。
短期贷款是指期限在一年以内（含一年）的贷款。
中期贷款是指贷款期限在一年以上 （不含一年）五年以下（含五年）的货款。
长期贷款是指贷款期限在 5年（不含五年）以上的贷款。贷款按对象划分为公司贷款和个人贷款。
公司贷款是银行发放给公司客户的贷款，
个人贷款是银行发放给个人客户的贷款
02
贷款期限与利率
RONG KE YUAN
贷款期限是指贷款人将资金贷给借款人后到贷款人收回的时间，它是借款人对贷款的实际占有时间。
合理的贷款期限应该具有满足企业生产经营的合理需要和减少资金占用的性质。因此，必须根据借款人的生产经营周期、还款能力和贷款人的资金供给能力综合确定；同时也必须根据贷款人自身的资金安排，合理确定期限。
由于借贷双方约定的贷款期限在实际运作过程中受到各种因素的影响可能会发生变化，因此，借款人既可以在贷款人同意的前提下缩短期限，提前还款；也可以在贷款人同意的前提下延长期限，办理贷款延期。如果双方不能就延长期限达成一致，借款人的记录将依次进入次级、关注等不同状态。
但在商业银行的经营行为中，贷款利率是商业银行定价机制的重要组成部分，在现行政策下，贷款人应当按照监督机关规定的贷款利率的上下限，确定贷款利率即贷款价格。
影响贷款价格的主要因素有：资金成本、贷款风险程度、贷款费用、借款人的信用及与银行的关系、银行贷款的目标收益率及贷款供求状况。
贷款定价方法常用有：目标收益率定价法、基础利率定价法、成本加成定价法、优惠加数定价法和优惠乘数定价法以及保留补偿余额的定价法。
03
贷款合同与程序
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贷款合同(有时也叫做借款合同)作为借贷当事人之间关于借贷款而确定双方权利义务关系的协议，是连结借贷双方的纽带。
随着金融体制的改革深入，借款合同的作用越来越重要。国务院于1985年2月发布的《借款合同条例》是规范借贷双方关系的重要法律依据。而商业银行贷款管理过程中与借款人签署严格、规范的借款合同，既是保护双方合法权益的需要，也是约束双方经营行为的需要。
一个完整的贷款合同应具备全部条款内容，在借款标的、贷款种类、借款金额、借款用途、借款期限、借款利率、还款约定、违约责任、保证条件、争议的解决方式等方面做出明确的、合同双方认可的约定。如果是保证、抵押和质押贷款，还必须签订保证合同、抵押合同和质押合同。
商业银行对贷款的管理必须按照基本程序，即一笔贷款要完成从建立贷款关系、贷款申请，到贷前调查、贷款发放前的审查、贷款审批与发放及其发放后的跟踪检查和收回全部过程。严格按照程序操作，有利于建立良好的贷款管理机制，有利于优化贷款管理的流程，也有利于在整个流程中随时发现问题和解决问题。
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