【法条链接】
民法典第二百一十五条【合同效力和物权效力区分】
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
【条文理解与适用】
一、
本条的缘由
本条直接源自《物权法》（已于2021年1月1日废止，下同）第15条，规定物权变动的效力是否发生不影响债权合同的效力。
二、
本条规定的主要内容
本条明确规定了物权变动与物权变动原因的效力应当区分判断，实质上是明确了两层内涵，一是原则上不动产物权登记是物权变动的构成要件，二是该要件并不影响物权变动的原因行为的效力。
本条规定中的“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同”，是指以发生不动产物权变动为目的的基础法律关系，主要是债权合同，属于债权法律关系的范畴，也是引起物权变动的原因。例如，当事人订立房屋买卖合同后，出卖人负有向债权人转移标的物所有权的义务，该房屋买卖合同即为当事人向不动产登记机构申请转让登记的原因，也是引发物权变动法律效果的原因。
三、
本条规定特别评注
当事人签订债权合同后，并不是在任何情况下都能够完成不动产物权登记。如“一房二卖”的情形下，或是出卖人不享有对不动产的所有权时，就可能无法办理不动产物权转移登记，实现物权变动的法律效果。然而，不应因物权未发生变动而影响对债权合同效力的判断。当事人订立的旨在设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，属于债权合同的范畴，应受债法的合同法规范（是否会引起歧义），无须与登记捆绑在一起。依合同法法理，除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反合同有效要件，就是有效的合同。因此，即使因客观情势发生变迁，处分不动产但物权变动不可能实现，当事人订立的合同也不因此受影响，即不因物权未变动妨碍债权效力的发生。债权合同有效的情形下，因无法办理不动产物权登记而不能产生物权变动效力的，债权人还可以基于有效合同享有的债权，督促债务人及时履行合同义务，请求债务人依法承担违约责任。适用本条规定，应把握以下三个方面的理念：
1.物权行为和原因行为相区分的原则是“物债二分”下重要的基本原则，将不动产物权变动的原因与结果进行区分，是由债权与物权的性质决定的。依合同产生的债权债务关系，对当事人双方具有约束力。合同自双方合意达成之日起就产生效力，属于相对权的范畴，无需公示，合同效力独立存在，也不因合同履行出现障碍而影响到对合同效力的判断。相比债权，物权原则上是一种绝对权、支配权，具有排他效力，不仅约束双方当事人，更具有对世效力。为保障交易安全，物权的变动必须依赖法定的物权变动中的公示行为，即标的物的交付（动产）或者登记（不动产）。物权变动原则上只能在交付或者登记后才能生效。
2.将不动产物权变动的原因与结果进行区分，是由我国现行法律关于物权变动的模式决定的。在《民法典》的编纂过程中，学界对“合同”的概念是仅指债权合同还是包括物权合同在内的广义合同提出过质疑。有学者认为， 《合同法》（已于2021年1月1日废止，下同）所说的“合同”实际是指“债权合同”而不包括“物权合同”。（崔建远：《合同法》， 北京大学出版社2013年版，第1页。）有学者则主张《民法典》中的合同应采取广义合同的概念，认为合同是当事人意思表示一致的协议，因此不应完全限于债权债务合同，而是涉及整个民事关系。（王利明：《合同法研究》（第1卷），中国人民大学出版社2015年版，第8～10页。）按照《民法典》现行体系安排，应当将本条中的合同限定在“债权合同”的范围内。这是因为，按照主流观点，我国目前对物权变动采取债权形式主义模式，即“债权合意 物权公示”可以引起物权变动，而并未进一步区分物权合意。对于合同概念的定义也规定在《民法典》合同编，而非《民法典》总则编，这意味着并未将合同概念作为公因式予以提取，故合同的概念定位应该限于合同编下的合同，而非可以作为《民法典》公因式的合同。《民法典》第465条第2款规定：“依法成立的合同， 仅对当事人具有法律约束力， 但是法律另有规定的除外。”第468条则进一步强调了“非因合同产生的债权债务关系，适用有关该债权债务关系的法律规定；没有规定的，适用本编通则的有关规定，但是根据其性质不能适用的除外。”因此，本条中的“不影响合同效力”，其含义应是在我国采债权形式主义模式下，登记形式的不满足只能影响不动产物权变动的效力，而对债权合意不产生影响，即“不影响合同效力”应当解释为不影响当事人之间债权合同的效力，如此才符合《民法典》整体的体系安排。
3.区分债权合同效力与物权变动的结果也是诚实信用原则的体现。诚实信用是民法中最重要的原则，要求当事人诚实守信，不得逃避法律或合同约定的义务。如果不将不动产物权变动的原因与结果进行区分，一旦没有办理物权登记，当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同也随之无效，其结果就会纵容违约的当事人以不履行登记义务的方式逃避合同对其的约束力，守约一方的合法权益因合同无效也无法得到妥善保护，最终的结果就是破坏了市场经济条件下交易的基本规则，不利于社会主义市场经济的发展。
案例分析
机动车买卖合同与所有权变动的关系
——林世某与林付某买卖合同纠纷抗诉案
（参见福建省福州市中级人民法院(2016)闽01民再103号民事判决书）
【基本案情】
甲方（是否可以把所有的甲方均改为甲，乙方改为乙。）林世某与乙方林付某于2011年经协商签订《旧车买卖协议》，涉及双方争议问题的核心约定内容有：（1）甲方将自有无上牌的5辆红岩自卸旧车以38万元人民币卖予乙方。（2）甲方保证所提供的一切手续证件真实、合法有效，如因甲方手续不齐、车辆冻结、抵押等原因不能保证车辆正常工作，乙方有权要求甲方无条件原价退回乙方的购车款，承担由此产生的维修、保养费用，并赔偿乙方车款总价5％的违约金。（3）若乙方违约，应当承担相应的违约金。（4）甲方提供车钥匙1把，其他购车原厂发票每车1张；车辆无行驶证，无年检，未建档，无购置附加税证，无养路费收据，无保修卡收据。
协议签订后，甲方收取乙方购车款28.5万元并交给乙方机动车销售统一发票5张，乙方收取甲方交付的涉案5辆旧车（案发时涉案5辆旧车均在乙处），并出具主要内容为欠购车款余款9万元的欠条。嗣后，乙方发现涉案旧车并非为甲方所有，以无法办理车辆过户手续为由提起诉讼，请求解除《旧车买卖协议》并诉请乙方返还已付购车款28.5万元并支付违约金1.9万元。甲方提起反诉，请求判令乙方支付购车余款并承担违约金。
另查明，案涉5辆车是甲乙双方买卖协议签订之前案外人以60万元人民币卖予甲方，并将购车发票和车身、车钥匙移交给甲方，但车辆未经注册登记过户。
【裁判结果】
一审法院认为，本案中所转让的5辆旧车，没有直接和有效的证据证明权属归甲方所有，且甲方也无证据证明其取得处分权，所以甲方无权转让诉争的5辆旧车，双方签订的《旧车买卖协议》因有悖《二手车流通管理办法》等法律规定，应认定为无效合同，不受法律保护，双方取得的财产和款项当予以返还。一审宣判后，甲方不服，提出上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。之后甲方向检察院申请监督，检察院认为原审法院认定事实不清，适用法律错误，向法院提出抗诉，法院裁定撤销一、二审判决，发回重审。
再审法院进一步查清事实，明确诉争车辆已经实际交付给乙方，且车辆未达到报废标准，无牌照旧车只用于工地使用，双方对于车辆情况无重大误解，且案涉车辆也不属于《二手车流通管理办法》的调整范围。在此基础上，法院首先依《物权法》第23条和第24条的规定认为，虽诉争车辆的所有权原始登记为案外第三人，但甲方通过交易购买并占有了诉争车辆，该交易得到了原所有权人的认可。所以，该物权变动虽未经登记，但并不影响甲方取得涉案车辆的所有权。其次，根据《物权法》第15条的规定，不能以甲方在缔约时对标的物没有所有权或者处分权而认定《旧车买卖协议》无效。最后，依照《合同法》第52条第5项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（已失效）第4条等规定，双方之间的《旧车买卖协议》不存在无效、可撤销或者效力未定的事由，也不符合解除合同的条件，且无其他证据证明双方签订的《旧车买卖协议》违反国家禁止性规定，故判决双方签订的《旧车买卖协议》真实有效，双方应依约履行，故驳回乙方的诉讼请求。乙方对判决不服，提起上诉。二审法院最终驳回上诉，维持一审判决。
【评析】
本案中，最终双方当事人对法院查明的事实不再有异议，即在本案《旧车买卖协议》签订之前，案外人已将诉争车辆交付给甲方。基于这一事实，本案有三个问题值得关注（是否有说明的必要）：
其一，涉案车辆以交付抑或登记作为所有权变动的要件。根据《物权法》第23条（建议直接引用民法典条文）“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外”以及第24条“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人”的规定，机动车的转让，应自交付时发生所有权变动，未经登记的法律后果是该所有权变动不产生对抗善意第三人的效力。由此，涉案车辆虽然登记于案外第三人，且甲方与乙方之间的旧车买卖也未经登记，但这并不影响甲方取得涉案车辆的所有权。具体言之，在甲方通过其与案外第三人的买卖合同购买并占有涉案车辆后，就已经成为涉案车辆的所有权人；同样，在甲方与乙方签订《旧车买卖协议》并将涉案车辆实际交付给乙方后，乙方即已经取得涉案车辆的所有权。
其二，案涉《旧车买卖协议》是否会因为涉案车辆违反行政规章而无效。原审法院以双方签订的《旧车买卖协议》有悖《二手车流通管理办法》的规定认定该协议无效，但本案最终明确原审判决适用法律有误，因为案涉车辆并非属于《二手车流通管理办法》的调整范围。需要说明的是，即便涉案车辆属于《二手车流通管理办法》的调整范围，也不应依据该行政规章认定《旧车买卖协议》的效力。因为根据本案发生时可资适用的《合同法》第52条第5项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法）若干问题的解释（一）》（已废止？建议直接引用民法典条文）第4条的规定，法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而且，即便本案发生于《民法典》实施后，则适用《民法典》第153条规定也可以认定本案中的《旧车买卖协议》并不会因为违反行政规章而无效。
其三，如果案涉车辆的所有权未发生转移，是否会因此而导致案涉《旧车买卖协议》被认定无效。如前分析，本案中案涉车辆所有权已经转移，但假设案涉车辆所有权并未转移，比如甲方未取得车辆所有权或未交付车辆，或者善意第三人对车辆主张所有权，是否可以因此而直接认定案涉《旧车买卖协议》无效呢？《物权法》第15条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由该规定可知，除法律另有规定或者当事人另有约定外，合同的效力不因是否进行物权变动登记而改变。因此，本案中，当然也不能以甲方在签订《旧车买卖协议》时对案涉车辆是否具有所有权或者案涉车辆的所有权是否发生转移来认定合同是否有效。
从理论上看，法律行为有负担行为和处分行为之分类。在一个完整的买卖法律关系中，买卖合同系负担行为，双方当事人通过买卖合同彼此负担债权债务，即出卖人负有交付标的物并转移所有权的义务，买受人则有依据约定支付价款的义务。应特别予以注意的是，在区分负担行为与处分行为的背景下，买卖合同并不直接导致物权发生变动，所以其生效自然无须以处分人享有处分权为前提。换言之，即使出卖人对其出让的标的物不具有所有权，其法律后果也就是导致该买卖合同无法履行，而不会直接造成真正所有权人的权益受损。这也是《民法典》第215条继续延用《物权法》第15条的规定，坚持物权变动与其原因行为相分离原则的旨意。对此，我国目前的司法实践也基本达成共识。例如，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第8条明确规定“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第46条第1款规定，“不动产抵押合同生效后未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持。”甚至在《最高人民法院印发〈关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见〉的通知》中，也明确指出应“准确把握物权效力与合同效力的区分原则，尽可能维持合同效力，促进土地使用权的正常流转”。这些规定可以说和本案也有异曲同工之妙。
【关联规范】
1. 《民法典》
第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
第四百六十八条非因合同产生的债权债务关系，适用有关该债权债务关系的法律规定；没有规定的，适用本编通则的有关规定，但是根据其性质不能适用的除外。
2. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》
第一条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
3. 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第八条 土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
4. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》
第四十三条 当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。
当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。
第四十六条不动产抵押合同生效后未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持。
抵押财产因不可归责于抵押人自身的原因灭失或者被征收等导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院不予支持；但是抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等，债权人请求抵押人在其所获金额范围内承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。
因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院依法予以支持，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。
第五十条 抵押人以划拨建设用地上的建筑物抵押，当事人以该建设用地使用权不能抵押或者未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。抵押权依法实现时，拍卖、变卖建筑物所得的价款，应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。
当事人以划拨方式取得的建设用地使用权抵押，抵押人以未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。已经依法办理抵押登记，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院应予支持。抵押权依法实现时所得的价款，参照前款有关规定处理。
第六十三条债权人与担保人订立担保合同，约定以法律、行政法规尚未规定可以担保的财产权利设立担保，当事人主张合同无效的，人民法院不予支持。当事人未在法定的登记机构依法进行登记，主张该担保具有物权效力的，人民法院不予支持。
王利明：如何理解民法典中总则、物权、合同等重大疑难问题
声明：本文摘自《中华人民共和国民法典物权编释义》，在此致谢！
编辑：朱 琳
排版：王文雅
审核：刘 畅
法律职业资格考试民法中的《物权法》部分考点
民法考点《物权法》考点1【更正登记与异议登记】
一、更正登记：
第一层次：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
第二层次：不动产登记簿记载的（1)权利人书面同意更正或者（2)有证据证明登记确有 错误的，登记机构应当予以更正。（注意两种更正的理由）
二、异议登记：
第一层次：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。第二层次：登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登 记失效。（异议登记是一种临时保护措施）第三层次：异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
民法考点《物权法》考点2:【观念交付】
1.简易交付：动产物权设立和 转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。（例：甲4月10 如将自己的玛莎拉蒂借给乙使用后，4月16日签订买卖合同出卖该玛莎拉蒂。考点：所有 权转移时间是4月16曰。）
指示交付：动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过 转让请求第三人返还原物的权利代替交付。（例：甲4月10日将自己的钢琴出租给乙使用 —个月，4月16日将该钢琴出卖给丙，同时约定甲将对乙的返还原物请求权转移给丙。4 月17日甲通知乙。考点：所有权转移时间是4月16曰。）
占有改定：动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效 时发生效力。（例：甲4月10日将自己的相机出卖给乙，尚未交付。4月1日，甲与与约定，因自己须外出旅游，借用该相机7天，乙同意。考点：所有权转移时间4月11日) 注：观念交付，所有权转移时间点，务必仔细推敲留意。
民法考点《物权法》考点3:【按份共有】
第一层次：按份共有的拟制 -（1）共有人对共有的不动产或者动产可以约定为按份共有或者共同共有；（2）没有约定 或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第二层次：共有份额的确定-（1）按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，有 约定按约定；（2）没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；（3）不能确定出资额的， 视为等额享有。{曾考一次，第（3）点尚未考}
第三层次：共有物的处分及重大修缮-处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或 者动产作重大修缮的，（1）有约定按约定；（2）没有约定的，应当经占份额三分之二以上 的按份共有人或者全体共同共有人同意。否则，共有人处分该共有物属于无权处分。{此考 点特别重要，掌握！
第四层次：共有物的分割-(1)共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；（2）没有约 定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有 重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第五层次-按份共有人的优先购买权制度，《物权法解释一》规定的重要制度，必考，下 —条考点具体剖析。
民法考点《物权法》考点4：【按份共有人的优先购买权】
第一层次：构成要件：（1)须为对外转让，对内转让、继承、遗赠，不能主张优先权购买权；
须为同等条件；
须在约定或法定期间行使。
第二层次：期间的确定：有约定按约定，没约定按照下列规则确定-
转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期 间为准；（2)通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；
转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十 五日；
转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的， 为共有份额权属转移之日起六个月。
第三层次：例外规定-
未在规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但不符合同等条件；
(1)以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。
第四层次：优先购买权冲突的解决-
两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购 买权的，应予支持。
(注：按份共有人的优先购买权制度，《物权法解释一》有特别规定，考试几乎避不开这4 个层次，而且今年是这个考点的必考年及难点年，必须拿下!）
民法考点《物权法》考点5:【担保物权的物上代位性】
条件：担保期间，担保财产毀损、灭失或者被征收等。
行使：担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。
提存：被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
(注：担保物权的分值比较高，考得比较多，单纯抵押权、质权、留置权的考点已经反复考， 近几年来有考担保物权的一般特征的趋势，请注意。）
民法考点《物权法》考点6:【免责的债务承担与担保责任】
第三人提供 担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应 的担保责任。例：甲向银行借款1000万，乙提供保证。甲现在将800万债务转移给丙承担， 债权人银行同意，乙也口头同意。问乙对多少债务承担担保责任？因没有经过乙的书面同意， 所以，乙只对剩余的200万元债务承担保证责任，对已经转让的800万元债务不再承担保 证责任。
(此考点曾考过一次，注意三个层次的陷阱：
第一层次：前提必须是第三人提供担保，可以是物保也可能是人保；
第二层次：必须是书面同意转让债务，口头同意相当于未同意；
第三层次：仅对剩余债务承担担保责任，这是"相应"的意思。）
民法考点《物权法》考点7:【动产浮动抵押】
第一百八十一条经当事 人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材 料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形， 债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。
第一层次：设立动产浮动抵押的主体有限制-只有企业、个体工商户及农业生产经营者。 (注：侧面考了一次，没正面考过）
第二层次：可以设立动产浮动抵押的财产是动产，且具有不确定性及集合性。
第三层次：抵押合同生效，动产浮动抵押权设立，登记具有对抗效力。（注：曾考一次。）
第四层次：登记机关-抵押人住所地的工商行政管理部门。（注：考了一次。）
第五层次：登记对抗的例外-即使登记了也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取 得抵押财产的买受人。（注：也考了一次。）
注：这两年来，动产浮动抵押和最高额抵押是考试趋势
民法考点《物权法》考点8:【抵押权与租赁】
第一百九十条订立抵押 合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的， 该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。总结：
第一层次：先租后押，实现抵押权后，仍然适用买卖不破租赁规则；
第二层次：先押后租。分两种情形：
先抵押，抵押权已经登记的，后出租，实现抵押权后，买卖破租赁；
先抵押，抵押权尚未登记的，后出租，实现抵押权后，仍然适用买卖不破租赁。
《物权法》考点9:【抵押物转让】
第一层次：标的物设定 抵押权后，限制了所有权人的处分权能，故未经抵押权人同意在抵押期间转让抵押物属于无 权处分。（注：此考点很多考生问及，请与善意取得结合起来复习。）
第二层次：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但是有三种情形， 可以转让抵押财产：
债务人自己清偿债务，可以转让抵押财产。理论基础是，主债权消灭，抵押权随之消 灭。（注：曾考一次，法条没有表述，但根据理论可以推出。）
受让人代为清偿债务，可以转让抵押财产。理论基础仍然是主债权消灭，抵押权随之 消灭。（注：曾考一次，侧面是这样考的，受让人承诺代为清偿债务，可否转让抵押财产？ 不行。承诺代为清偿，即尚未清偿，主债务仍然存在，抵押权仍然存续。）
抵押人经抵押权人同意可以转让抵押财产的。（注：此时，应当将转让所得的价款向 抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分 由债务人清偿。此点尚未考过，注意!）
民法考点物权法》考点10:【最高额抵押权】
第一层次：最高额抵 押的含义-为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担 保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权 在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。（注：最高额抵押约定最高额是1000万，若 实际债权确定时是800万，则可以在800万范围内优先受偿；若实际债权确定时是1200 万，则只能在1000万内优先受偿。）
第二层次：最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担 保的债权范围。（注：即使不是最高额抵押期间发生的债，只要当事人同意，也可以转入最 高额抵押担保的债权范围。）
第三层次：最高额抵押的独立性-最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高 额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。（注：担保物权本来具有从属性，债权转让， 抵押权应随之转让。但最高额抵押是例外，部分债权转让，最高额抵押权不随之转让，最高 额抵押权具有独立性。这个例外是重要考点。）
第四层次：最高额抵押债权的确定情形如下：（1）有约定按约定；
没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之 曰起满二年后请求确定债权；
新的债权不可能发生；抵押财产被查封、扣押；债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；
【此考点是难点，2015、2016连续两年考了，命题者可能觉得还是很多人没搞懂的话，会接着考第三次!】
民法考点《物权法》考点11:【动产多重买卖的所有权变动规则】
普通动产多重买卖掌握三看：一看交付；二看先给钱；三看合同成立在先；
特殊动产多重买卖掌握四看：一看交付；二看登记；三看合同成立在先；四看交付优先于 登记。
例：甲，武夷山_茶农，有一盒武夷山九龙窠的极品母树大红袍茶叶，净重四两，珍贵异 常。4月1日，甲将该大红袍以10万的价格出卖给乙，未交付。4月20日，甲又将该大红袍以 15万的价格出卖给丙，也未交付。4月29日，甲又将该大红袍以20万的价格出卖给丁,依然没 有交付。
因该茶世所罕见，乙要收藏，丙要送给领导，丁要送给爱茶如命之男友求婚，三人志在必得。 7月1日，乙、丙、丁都起诉甲，请求甲实际履行。
若甲于6月20日已将大红袍交付给丁，则丁取得大红袍的所有权；（买卖合同解释第 9条第1项）
若皆没受领交付，但丙已在4月20日支付价款15万，其他人皆未支付价款，则丙属 先行支付价款的买受人，法院应支持丙的实际履行请求；（买卖合同解释第9条第2项）
若皆没受领交付，也没支付价款，则法院应支持乙的实际履行请求，因为乙是依法成 立在先合同的买受人。（买卖合同解释第9条第3项）
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最高人民法院
关于适用《中华人民共和国物权法》
若干问题的解释（一）
（2015年12月10日最高人民法院审判委员会第1670次会议通过，自2016年3月1日起施行）
为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
【关联法条】物权法第十九条第二款：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第四条 未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
【关联法条】物权法第二十条第一款：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第五条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。
【关联法条】物权法第二十条第二款：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第六条 转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。
【关联法条】物权法第二十四条：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。
【关联法条】物权法第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第八条 依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。
【关联法条】物权法第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第二十九条：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十五条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十六条：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第三十七条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第九条 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
第十条 物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。
【关联法条】物权法第一百零一条：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第十一条 优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：
（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；
（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；
（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；
（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。
第十二条 按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。
其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：
（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；
（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。
第十三条 按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
【关联法条】物权法第一百零一条：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第十四条 两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。
第十五条 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。
第十六条 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：
（一）登记簿上存在有效的异议登记；
（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；
（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；
（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；
（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
第十七条 受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
第十八条 物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。
当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。
法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。
【关联法条】物权法第二十五条：动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
第二十六条：动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
第十九条 物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。
第二十条 转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。
【关联法条】物权法第二十四条：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
第二十一条 具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：
（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；
（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。
【关联法条】物权法第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
合同法第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第二十二条 本解释自2016年3月1日起施行。
本解释施行后人民法院新受理的一审案件，适用本解释。
本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件，以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
最高人民法院
关于适用《中华人民共和国物权法》
若干问题的解释（一）
（2015年12月10日最高人民法院审判委员会第1670次会议通过，自2016年3月1日起施行）
为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
【关联法条】物权法第十九条第二款：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第四条 未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
【关联法条】物权法第二十条第一款：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第五条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。
【关联法条】物权法第二十条第二款：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第六条 转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。
【关联法条】物权法第二十四条：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。
【关联法条】物权法第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第八条 依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。
【关联法条】物权法第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第二十九条：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十五条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十六条：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第三十七条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第九条 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
第十条 物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。
【关联法条】物权法第一百零一条：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第十一条 优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：
（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；
（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；
（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；
（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。
第十二条 按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。
其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：
（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；
（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。
第十三条 按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
【关联法条】物权法第一百零一条：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第十四条 两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。
第十五条 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。
第十六条 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：
（一）登记簿上存在有效的异议登记；
（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；
（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；
（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；
（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
第十七条 受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
第十八条 物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。
当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。
法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。
【关联法条】物权法第二十五条：动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
第二十六条：动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
第十九条 物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。
第二十条 转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。
【关联法条】物权法第二十四条：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
第二十一条 具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：
（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；
（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。
【关联法条】物权法第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
合同法第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第二十二条 本解释自2016年3月1日起施行。
本解释施行后人民法院新受理的一审案件，适用本解释。
本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件，以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
拆迁按婚姻法执行还是按物权法，拆迁按婚姻法执行还是按物权法执行
婚姻法属于私法吗(婚姻法属于私法范畴吗)
【本文标题和网址，转载请注明来源】新规物权法(物权法相关规则) http://www.gdmzwhlytsq.com/hyxw/346042.html
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