春节刚过，提前还贷的话题频上热搜。提前还贷能缩短还款周期，也能省下不少利息，看上去很划算。同时，一些资金机构也宣称，可以帮助用户以经营贷款方式获取更低利率，提供所谓的“转贷”服务。但现实中一些购房者发现，提前还贷要向银行预约，有的要排队，有些银行还要向还款人收取违约金。这究竟是怎么回事？
问题1：提前还款需要支付违约金吗？
2019年1月，市民张先生以322万元的价格购买了一套普通住宅，在付完140余万元的首付款和各项税费后，以等额本金形式向银行借贷192万元，借款期限25年，年化利率5.4%，月供15000元左右。2022年底，张先生为减轻还款压力，向银行提出了提前还款80万元的请求，却被对方告知需要支付三个月利息的违约金，排队等候两个月，同时需要到开户行网点亲自办理。
提前还款还需要支付违约金？根据民法典第六百七十七条规定：借款人提前返还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息。而《民法典》第五百三十条规定，债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。因此，购房者提前还贷是否构成违约，应考虑多种情况加以判定，不应做简单判断。就具体借款合同而言，须结合借款合同中是否包含提前还贷的限制条款具体分析。如合同中明确约定了提前还贷的限制条款，根据意思自治原则，合同双方均应从其约定，否则就会面临违约风险。
现实生活中，许多银行会在合同中明确约定提前还贷的要求。北京金融法院法官介绍，一般来说，借款人提前还贷，须事先向贷款人提出申请，经贷款人同意，方可提前偿还部分或全部本息。同时，为确保借款合同的稳定性，银行通常会规定借款期限在1年以内的，不得提前部分还本。为限制借款人提前还款，银行甚至会在合同中约定违约责任，要求借款人支付违约金才可提前还贷。这是因为购房者的提前还贷使银行失去了合同约定的利息收入，同时还会造成资金闲置成本的损失。若合同中对于提前还贷进行了违约金的约定，只要数额不显著高于银行的损失，该约定就是有效的，购房者就需要承担一定的违约金。因此，银行为了消除或者减少提前还贷可能会带来的预期收益减少，与购房者进行事先协商，在合同中约定一定比例的违约金，并不违反法律和行政法规的强制性规定。
问题2：用“消费贷”过桥房贷可行吗？
随着国家经济复苏和对小微企业的支持力度加大，“消费贷”和“经营贷”这些字眼逐渐进入百姓日常生活中。自2022年下半年以来，各家银行多次下调个人消费信贷产品利率。去年8月中旬，六大国有银行的“消费贷”最低年利率均已降至4.0%以下。今年1月，有的银行甚至推出了利率3.2%的“消费贷”，而多家银行的个人“经营贷”利率也已低至3.5%以下。面对北京等城市即使LPR（贷款市场报价利率）降低后也要4.8%以上的房屋贷款利率，许多人就动起了用“消费贷”或“经营贷”过桥房贷以减轻还款压力的念头。那么这种方式是否可行呢？
一般来说，“消费贷”以消费者的个人信用为基础进行贷款，种类包括汽车贷款、耐用消费品贷款、教育贷款和旅游贷款等类型。与房贷相比，“消费贷”的贷款额度相对较低、贷款期限较短、贷款手续较简，并且可以循环贷款。而“经营贷”是指银行向拥有个体工商户或小微企业资质的经营实体发放的经营性用途的贷款，主要用于满足个体工商户或小微企业临时性周转性资金需求。
为贯彻落实党中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”要求，防止个人经营性贷款资金被违规挪用至房地产市场的行为，2021年2月10日，北京银保监局、中国人民银行营业管理部联合印发《关于加强个人经营性贷款管理 防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》，严厉禁止利用经营贷、消费贷购买住房。根据《民法典》第六百七十三条规定，借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。因此，弄虚作假获取的贷款不仅影响个人征信，还会因为银行停止发放贷款，同时要求提前收回房贷，而使借款人陷入资金链断裂、还款压力剧增的境地。
同时，根据《刑法》相关规定，以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的，应当承担刑事法律责任。
问题3：贷款中介“包办”贷款靠谱吗？
除了以“消费贷”“经营贷”过桥房贷可能存在的法律和经济风险外，现实生活中，还有一些贷款中介公司冒用银行的名义，通过短信、电话等方式，以“利率低”“时限长”“放款快”等说法诱导购房者，推销通过“经营贷”“消费贷”等方式从银行套取资金，让贷款“曲线”流入楼市，减少购房者的房贷利息。
在具体操作过程中，这类贷款中介一般会先为购房者提供资金用于结清房贷，再让购房者以该房产作为抵押物向银行申请经营贷款，从中谋取高额中介服务费用、资金过桥费用等。面对购房者不具备申请“经营贷”的资质条件，部分资金中介宣称“包办注册公司流程”，“帮助”购房者顺利获批经营贷款，实际却是利用购房者信息注册了一个无业务、无流水的“空壳”公司。甚至还有些中介公司诱导借款人提交虚假材料导致借款人涉嫌骗贷。
北京金融法院法官介绍，中介宣传“‘经营贷’或‘消费贷’置换房贷”的说法，对于购房者而言，确实诱人，但是必须警惕这些中介公司“帮助”购房者违规套取贷款背后隐藏的风险或陷阱。目前，司法实践中不乏金融消费者经济利益受损的案例，有的“贷款中介”打着银行的旗号，以低息为诱饵招摇过市，直到消费者真正签协议的时候才发现，中介会收取很高的服务费用，折合贷款成本甚至超过银行业金融机构的房贷利率。如果在签订协议的时候，中介没有对消费者尽到全面的提示义务，消费者稍不留意就会掉入高额服务费的陷阱，严重侵害了消费者的知情权和选择权。更严重的是，有些中介公司在帮消费者办理贷款的过程中，非法套取个人信息，在消费者不知情的情况下，将其信息向他人泄露，二次或多次进行出售来非法获取利益。还有的“黑中介”甚至让消费者贷款后再度诱导骗走其贷款，使消费者陷入钱贷两空和被银行申请法院强制执行的境地。
对于此种情况，部分地方银保监局、行业协会发出提示预警。如浙江银保监局温馨提醒：警惕“贷款中介”诱导，认清违规转贷背后隐藏的风险，依法合规办理贷款业务，诚实守信，按照合同约定使用贷款资金，共同维护良好市场秩序。深圳市房地产中介协会官网于2023年2月2日也发布了《关于严禁全市房地产中介机构及从业人员参与违规利用“经营贷”的郑重提示》，其中提示严禁房地产中介参与贷款中介、金融中介、“影子”中介等场外机构和个人违规利用“经营贷”的不法行为。
买房是老百姓生活中的一件大事，购房者如果有提前还贷需求，应该通过正规方式进行，不仅要遵守合同条款约定的条件，更要坚守合法合规的底线，勿盲目跟风、轻易上套。同时，银行方面要做好贷前调查、贷中审查、贷后检查工作，一旦发现违规现象要及时整改，严厉惩处与中介勾结的员工行为，做好金融消费者权益保护工作。
温馨提示：
提前还贷应权衡哪些因素
对个人来说，判断是否需要提前偿还个人贷款，应该关注以下几点：
一是可以权衡自身投资收益与贷款利息之差，再谨慎做出是否提前还款的决定。
二是考虑还款方式，谨慎选择是否提前还款。目前我们房贷的还款方式主要分为等额本金还贷法和等额本息还贷法，一般来说，等额本金这种还款方式前期偿还的本金多、利息少，而等额本息这种还款方式前期偿还的利息多、本金少，各位购房者可以根据还款方式的不同，计算已还本金、利息额度，作出更利于自己的还款选择。
三是关注还款计划的变更情况，若提前还款，因涉及到对原借款合同约定的贷款期限或贷款金额的变更，购房者应根据自己的经济状况谨慎选择提前还款的方式，并按照新的还款计划履行还款义务，切莫因没有留足还款资金而导致新的违约情况。
四是要与银行认真核对还款方式、还款金额、还款期限等内容，并留存好还款相关凭证，以备发生纠纷时能够提供相关的证据进行证明。
编辑 蔡文清
流程编辑 刘伟利
随着房贷利率的调整，不少城市的房贷利率进入“3字头”时代。由此，“提前还房贷”的话题连续登上各大社交平台的热点榜。提前还款涉及哪些法律问题？提前还款划不划算？如果银行拒绝怎么办？记者采访了律师和银行从业人员，针对以上热点问题进行解答。
房贷利率下调
还贷人数增多
1月5日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。之后，全国多地房贷利率开始下调。
截至目前，全国已有30多个城市把首套房贷款利率降至4%以下。就昆明而言，建设银行、工商银行、民生银行、招商银行等多家银行，首套房贷利率最低可申请至3.95%。
因此，一些有还款能力的昆明市民，希望提前还款以减轻压力。“自己有了一笔资金后，觉得欠着银行的钱心里不舒服，就想提前把这个贷款还完。”市民陈先生说。
为了还贷款，他还找亲戚朋友借了一部分钱，但他发现，1月初他就向银行递交了提前还贷申请，从排队到办理完成，花了近一个月时间。
晚报记者咨询昆明部分银行网点发现，随着个人房贷提前还款人数增加，不少银行在接受申请后，申请者需要等待较长时间。
云南省农村信用社某网点工作人员说，该网点每天可办理20多笔提前还贷业务。如果客户手续齐全，递交申请后，大概15天就可以办理完成。
记者通过建设银行App进行提前还贷，在操作中出现提示“本次提前还本申请扣款成功后，您需要从扣款成功之日起间隔180天，方可再次预约线上提前还本”。而在预约提前还款界面，则直接显示“2023年02月的线上预约额度已满……”
提前还贷
到底划不划算？
那么，提前还贷到底划不划算？晚报记者咨询了在平安银行工作的何女士。她介绍，并不是客户有了存款，就必须提前还贷，这要分情况来看。
比如，你通过银行贷款，还款期限是30年，还款方式为等额本息，提前还款的最佳时机是前15年。因为在每月偿还相同数额贷款的情况下，要返还的贷款利息是随着时间的推移逐年递减的，而要返还的本金则随着时间的推移逐年增加，越早返还本金，越可以节省利息。
如果你还了20年，在已经把大部分利息都还了的情况下，提前返还本金也占不到便宜，因此是否提前还款已经无所谓了。
还有一些人的商业贷款是打过折的，假如利率是4.9%，打了八折或者是九折，那么折合下来年化率就在4.1%左右，与现在最低可申请的3.95%房贷利率来对比，差距不大，基本上也没有必要去提前还款。
是否提前还贷
需看合同约定
“提前还房贷会不会构成违约，需看贷款合同的具体约定。”云南德凯律师事务所陈德红律师说，偿还银行贷款，包括提前偿还部分银行贷款或者全部剩余未偿还贷款，如果双方之间签订的贷款合同中约定了需要支付违约金或者其他限制条款的话，贷款人是需要承担违约金的，并且银行也是可以依据合同约定拒绝接受提前还款的。由于提前还贷可能增加银行的人力成本，减少银行预期利息收入，对银行的资金运营产生影响，很多银行在住房按揭贷款合同中将提前还贷约定为违约。
“提前还房贷，除了根据自己的实际情况外，还要明确自己手中合同的具体内容。”陈德红律师说，对于违约金的收取方式也因银行而异，有的银行将利息作为违约金，如：1年内提前还款的，银行收取3个月的利息作为违约金；1至2年内提前还款的，银行收取2个月利息作为违约金等等。
而有的银行按照提前还款金额的百分比计算违约金，如：1年内提前还款的，银行将收取提前还款金额的3％人民币作为违约金；1至2年内提前还款的，银行收取提前还款金额的2％人民币作为违约金等等。
金融借贷与民间借贷不能混淆
在现实生活中，一些市民对提前还贷存在误解，争议很大，这是为什么呢？陈德红律师说，主要原因，是市民把金融借贷合同与普通的民间借贷合同的法律关系混淆了，用亲戚朋友间借贷行为的思维来考虑与银行等金融机构之间的借贷关系，从而导致大家对银行的一些行为产生了不解和争议。
民间借贷关系中，如果提前还款，出借人会认为借款人很诚信，即便约定了利息，一般不会影响出借人的合法权益，于情于理都没问题。
但在金融借贷合同中，借钱的是金融机构，提前还款就会导致银行原本可以收取的利息减少甚至没有了，损害到“债权人”的合法利益，还会造成资金闲置成本等损失，银行自然是不乐意接受的。为了降低提前还款给银行造成的影响，银行在与贷款人签订合同时，通常会规定借款期限在1年以内的，不得提前偿还贷款本金。
提前还贷注意事项
1 提前与贷款银行预约：有些用户认为想还就还，事实上情况并非如此。由于抵押贷款金额较大，需要经银行批准。只有经过银行批准，才能提前还款。因此，当你计划提前还款时，最好提前一周与贷款银行预约。
2 违约金：对于提前还款，银行会收取一定的费用，最常见的是违约金。不同的银行收取违约金的标准不同。买家最好先咨询贷款银行。
3 提前还款金额有要求：对于提前还款，不是借款人想还多少就还多少，而是有要求的。一般来说，最低还款额为1万元，其次还款额必须是1万元的整数倍。
4 对提前还款时间有要求：大多数银行对提前还款时间有要求，比如还款一年后才能申请提前还款。因此，如果还款时间不符合要求，就不能申请提前还款。
5 组合贷款提前还款要求：许多购房者采用组合贷款买房，原本想提前还商业贷款，但被拒绝了！原因是组合贷款提前还款，不能只偿还其中一个，必须保持一定比例。
6 注意利率：如果提前偿还贷款，我们应该了解银行的利率。例如，当贷款利率开始下降时，提前还款将非常不划算，你会遭受很多损失，因为下降的利率已经抵消了你的许多压力。
“预约提前还贷名额，比抢春运的票还难。”杭州的刘先生向中国证券报记者调侃说，“有空就在系统上刷一刷，但始终没有额度，工作人员说可能要等三四个月。”
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日前，随着多地房贷政策调整，新贷款利率与存量贷款利率的息差加大，想要通过提前还款降低贷款成本的购房者增多，记者走访并致电北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉等多个地区多家银行，发现提前还款排长队现象普遍存在。专家提醒，是否提前还款应因人因城而异，不可盲目跟风。
可降低贷款成本
整体来看，购房者选择提前还贷通常有两种需求，一是提前还贷后重新申请贷款，可置换成目前较低房贷利率；二是手里有足额资金，全部还清后，减少后续利息支出。
来自郑州的购房者熊先生告诉记者，2021年上半年他在郑州购买了新房，当时审批下来的房贷利率是5.2%，而目前郑州最低首套房贷利率已经降至3.8%，如果提前还贷后再贷款，可以省下将近70万元的利息。
佛山的孙女士也向记者表示，佛山近期施行认贷不认房政策，首贷利率最低已下调至4.1%。置换之后，按照现在的利率水平每月月供可以减少1000元左右。
此外，目前银行理财产品和存款利率走低，预期投资收益无法覆盖房贷利息，也是不少购房者选择提前还款的原因之一。
在北京某商业银行网点内，市民张先生表示：“买房的时候选择贷款是打算把余钱放在理财里面，再加上房价上涨的部分，这样投资收益能对冲房贷利息。但是现在理财利率大多只有3%左右，且收益也不能保证了。趁现在手头刚好有闲钱，不如先把钱还了，减少利息支出。”
借款人“抢着”还钱
面对“提前还贷潮”，多家银行排起了长队。为控制提前还贷的人数及规模，多地银行对提前还款的金额和次数进行了限制，甚至还有部分银行关闭了线上预约通道，只能线下协商办理。
记者在调研中发现，北京地区多家银行提前还贷等待时间普遍已超过1个月，杭州地区部分银行甚至需排队4个月之久。
北京地区某国有大行一支行工作人员表示：“目前提前还款基本上需要提前30-45个工作日进行预约，后期会按照约定日期扣款。扣款后估计1-2周时间可完成解押。”
此外，线上预约抢不到名额，也让不少购房者犯难。北京的赵先生告诉记者：“听个贷经理说每天下午两点会释放一批额度，我设置了闹钟，每天到点刷一刷，但3月份的还是没抢到。”
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记者向该行工作人员了解到，目前提前还款业务量很大，可尝试4月份的还款预约。扣款时间以线上预约为准，也可线下与个贷经理协商扣款时间。
目前记者了解到，深圳、珠海、天津等地区部分银行已关停提前还款线上预约通道，或系统上始终无法选择扣款日期。记者致电当地银行客服，部分银行以系统更新为由，表示线上暂无法受理该项业务。
借款人戴女士向记者吐槽：“房子是在天津老家买的，我现在长期在上海工作，不能线上申请还款的话，意味着我还要因为这件事跑回去一趟，而且还不知道能不能一次办完。”
此外，由于近期咨询、办理提前还款的工作量陡增，徐州、郑州地区部分银行甚至已明确贴出公告，告知借款人需排队等待的时间。
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专家提醒应按需而行
谈及部分银行控制提前还款额度的原因，某股份行个贷部门相关负责人向记者透露，对于银行来说，房贷是一项长期稳定生息的优质资产，如果提前还款量加大，会直接对银行利息收入产生影响，也会影响银行整体上对长期资产的使用安排。此外，对于个贷经理来说，每年放贷额度都有一定的考核要求，提前还贷增加会导致其后期放贷压力有所增大。
对于提前还贷的利弊，多位业内人士告诉记者，提前还款未必适合所有购房者，贷款合同细则约定千差万别，不同地区政策不尽相同，每位借款人实际资产情况也各不一样，提前还款要根据购房者自身需求来把握，切不可盲目跟风。
业内人士提醒，对于部分选择浮动利率的借款人来说，房贷利率会随LPR每年进行调整，可享受到利率降低带来的实惠。
同时，提前还贷还应注意在签订贷款合同时所选择的还款方式以及已经还款的时间。对于选择等额本息的借款人来说，如果前期已归还了大部分利息，那么通过提前还款减少利息支出的效果并不明显。
此外，还要注意当地政策是否满足“认贷不认房”，部分地区目前“认贷也认房”，那么在提前还款之后，再贷款的利率就以二套房来算，且首付比例提高，贷款年限缩短，并不能降低利息成本。
编辑：亚文辉
“预约提前还贷名额，比抢春运的票还难。”杭州的刘先生向中国证券报记者调侃说，“有空就在系统上刷一刷，但始终没有额度，工作人员说可能要等三四个月。”
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日前，随着多地房贷政策调整，新贷款利率与存量贷款利率的息差加大，想要通过提前还款降低贷款成本的购房者增多，记者走访并致电北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉等多个地区多家银行，发现提前还款排长队现象普遍存在。专家提醒，是否提前还款应因人因城而异，不可盲目跟风。
可降低贷款成本
整体来看，购房者选择提前还贷通常有两种需求，一是提前还贷后重新申请贷款，可置换成目前较低房贷利率；二是手里有足额资金，全部还清后，减少后续利息支出。
来自郑州的购房者熊先生告诉记者，2021年上半年他在郑州购买了新房，当时审批下来的房贷利率是5.2%，而目前郑州最低首套房贷利率已经降至3.8%，如果提前还贷后再贷款，可以省下将近70万元的利息。
佛山的孙女士也向记者表示，佛山近期施行认贷不认房政策，首贷利率最低已下调至4.1%。置换之后，按照现在的利率水平每月月供可以减少1000元左右。
此外，目前银行理财产品和存款利率走低，预期投资收益无法覆盖房贷利息，也是不少购房者选择提前还款的原因之一。
在北京某商业银行网点内，市民张先生表示：“买房的时候选择贷款是打算把余钱放在理财里面，再加上房价上涨的部分，这样投资收益能对冲房贷利息。但是现在理财利率大多只有3%左右，且收益也不能保证了。趁现在手头刚好有闲钱，不如先把钱还了，减少利息支出。”
借款人“抢着”还钱
面对“提前还贷潮”，多家银行排起了长队。为控制提前还贷的人数及规模，多地银行对提前还款的金额和次数进行了限制，甚至还有部分银行关闭了线上预约通道，只能线下协商办理。
记者在调研中发现，北京地区多家银行提前还贷等待时间普遍已超过1个月，杭州地区部分银行甚至需排队4个月之久。
北京地区某国有大行一支行工作人员表示：“目前提前还款基本上需要提前30-45个工作日进行预约，后期会按照约定日期扣款。扣款后估计1-2周时间可完成解押。”
此外，线上预约抢不到名额，也让不少购房者犯难。北京的赵先生告诉记者：“听个贷经理说每天下午两点会释放一批额度，我设置了闹钟，每天到点刷一刷，但3月份的还是没抢到。”
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记者向该行工作人员了解到，目前提前还款业务量很大，可尝试4月份的还款预约。扣款时间以线上预约为准，也可线下与个贷经理协商扣款时间。
目前记者了解到，深圳、珠海、天津等地区部分银行已关停提前还款线上预约通道，或系统上始终无法选择扣款日期。记者致电当地银行客服，部分银行以系统更新为由，表示线上暂无法受理该项业务。
借款人戴女士向记者吐槽：“房子是在天津老家买的，我现在长期在上海工作，不能线上申请还款的话，意味着我还要因为这件事跑回去一趟，而且还不知道能不能一次办完。”
此外，由于近期咨询、办理提前还款的工作量陡增，徐州、郑州地区部分银行甚至已明确贴出公告，告知借款人需排队等待的时间。
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专家提醒应按需而行
谈及部分银行控制提前还款额度的原因，某股份行个贷部门相关负责人向记者透露，对于银行来说，房贷是一项长期稳定生息的优质资产，如果提前还款量加大，会直接对银行利息收入产生影响，也会影响银行整体上对长期资产的使用安排。此外，对于个贷经理来说，每年放贷额度都有一定的考核要求，提前还贷增加会导致其后期放贷压力有所增大。
对于提前还贷的利弊，多位业内人士告诉记者，提前还款未必适合所有购房者，贷款合同细则约定千差万别，不同地区政策不尽相同，每位借款人实际资产情况也各不一样，提前还款要根据购房者自身需求来把握，切不可盲目跟风。
业内人士提醒，对于部分选择浮动利率的借款人来说，房贷利率会随LPR每年进行调整，可享受到利率降低带来的实惠。
同时，提前还贷还应注意在签订贷款合同时所选择的还款方式以及已经还款的时间。对于选择等额本息的借款人来说，如果前期已归还了大部分利息，那么通过提前还款减少利息支出的效果并不明显。
此外，还要注意当地政策是否满足“认贷不认房”，部分地区目前“认贷也认房”，那么在提前还款之后，再贷款的利率就以二套房来算，且首付比例提高，贷款年限缩短，并不能降低利息成本。
编辑：亚文辉
这四种房产要注意！你可能没有房产证
【本文标题和网址，转载请注明来源】提前还贷的条件是什么(提前还贷需要注意哪些事项) http://www.gdmzwhlytsq.com/hyxw/345499.html
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