这两天贝壳房屋租赁平台暴雷，影响了全国一二三线城市的房屋租赁市场，不仅仅房客成为受害者，房东也成为了受害者，那么房屋委托租赁的风险点主要有多少？风险该如何防范？如何才能再出现纠纷的情况下避免或者减少损失？今年笔者的一个大学同学也曾咨询过这个问题，就是长期租赁平台承租房屋并进行转租，结果平台方面拿钱跑路，导致双方均无法获得赔偿。所以在这个问题上，当前成了一个社会热点，今日根据山东省济南市中级人民法院二〇二〇年十月十三日关于叶伟与济南正大建业发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审20-10155建业公司、叶伟二审判决进行浅要分析。
一、当事人主要纠纷和诉求
叶伟上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项或发回重审；2.一、二审诉讼费均由建业公司承担。事实和理由：一、叶伟认为，一审判决认定刘某清在租赁合同上加盖“济南历下青叶健身中心”公章的行为，未能与建业公司协商一致或得到建业公司的认可，属于认定事实不清。刘某清在济南市历下区解放路xxx号正大时代广场二层东首的房屋处注册了名为“济南历下青叶健身中心”，并且取得了载明经营场所为涉案房屋地址的营业执照，说明整个注册工作已经完成。取得经营场所相关权利是完成注册工作的必要条件之一，既然注册工作已经完成，说明刘某清必然取得了涉案房屋的相关权利。与涉案房屋权利人协商一致并且取得权利人的认可，是取得涉案房屋的相关权利的必然条件，既然刘某清取得了涉案房屋的相关权利，那么说明刘某清必然与涉案房屋权利人协商一致并且取得了权利人的认可。由此看来，在刘某清注册济南历下青叶健身中心的过程当中，必然与涉案房屋的权利人就租赁涉案房屋事宜有过协商并且取得了权利人的就协商事宜的认可。叶伟在同意刘某清在《场地租赁合同》上加盖公章时，刘某清已经取得了济南历下青叶健身中心的营业执照。叶伟基于对营业执照所载公示内容的信任，相信刘某清应该已经完成了前述包括与涉案房屋权利人协商一致并且取得权利人的认可在内的全部注册行为。基于前述推理，可以看出一审判决认定的刘某清在租赁合同上加盖“济南历下青叶健身中心”公章的行为，未能与建业公司协商一致或得到建业公司的认可，是不准确的。为了更加证实前述推理的正确，叶伟在一审判决之后，查阅了刘某清注册济南历下青叶健身中心时在市场监督管理部门备案的档案，档案中有一份《房屋租赁合同》，该租赁合同签订时间是2018年3月1日；载明出租方是郑皓仁，承租方是刘某清；合同载明的出租房屋的地址与涉案房屋一致；租赁期限自2018年3月1日开始，与本案中《场地租赁合同》上的计算房租开始的时间一致；档案中还附有济房权证历字第188xxx号房产证复印件一份，该房产证与一审中建业公司出示的涉案房屋房产证一致。档案中还有《个体工商户开业登记申请书》、《企业住所（经营场所）申报承诺书》等其它资料。申报资料上都有刘某清的签字，资料复印件上每页都有刘某清的签字和“与原件一致”的承诺。经本案一审查明，郑皓仁是涉案房屋的实际所有人，郑皓仁委托建业公司代为管理本案涉诉房屋，一审庭审中建业公司对此进行了详细的说明，并出示了相关文书的原件，叶伟也表示没有异议。建业公司证明的是郑皓仁委托代管这件事情，而不是叶伟在签订《场地租赁合同》时对前述事项就已经知晓。事实上，《场地租赁合同》中并没有披露关于涉案房屋的实际所有人的情况，也没有记载向叶伟交付房产证复印件的情况。从建业公司的证明前述委托事项的形式上和《场地租赁合同》所载内容来看，说明叶伟根本不掌握涉案房屋的实际所有人是郑皓仁这一情况和持有涉案房屋的房产证复印件。而在刘某清备案的资料当中，清晰的反映出刘某清对前述情况的知晓和持有涉案房屋房产证的复印件，充分说明刘某清与建业公司就涉案房租租赁事宜有过充分的协商，建业公司对刘某清是《场地租赁合同》的真实乙方，是涉案房屋的实际使用人这一事实从一开始就是明确知道并认可的。一审判决对刘某清在租赁合同上加盖“济南历下青叶健身中心”公章的行为，未能与建业公司协商一致或得到建业公司的认可的认定是不正确的。叶伟同意刘某清在《场地租赁合同》空白的乙方处加盖“济南历下青叶健身中心”公章的行为，建业公司是知道并且同意的，结合一审中叶伟的答辩理由，建业公司将留有空白乙方内容的合同交于叶伟，应视为建业公司对合同的正式乙方尚待确定状态的认可和对将来由叶伟添加合同正式乙方的授权，叶伟持有的乙方处加盖了“济南历下青叶健身中心”公章的合同应当对建业公司具有法律约束力。对此请求法院能采纳该意见并纠正一审判决书的错误认定。二、一审判决中，将腾空房屋并办理交还房屋手续的举证责任分配由叶伟承担，属于适用法律错误。如前所述，叶伟不实际使用和占有涉案房屋并非《场地租赁合同》的乙方，根本无法证实涉案房屋的腾房情况和办理交还房屋手续的情况。建业公司要求叶伟支付房租，应当承担建业公司与叶伟之间存在房屋租赁合同关系和建业公司按照约定向叶伟交付了涉案房屋的举证责任。在本案中，在叶伟与建业公司之间是否存在租赁关系存在争议的情况下和叶伟没有提出证据证明向叶伟交付了涉案房屋的情况下，一审判决将腾空房屋并办理交还房屋手续的举证责任分配由叶伟承担是不正确的。建业公司有义务承担证明涉案房屋情况的责任，并且建业公司有能力对此进行证明。因为涉案房屋位于一栋正在使用的办公楼中，该办公楼名为“正大时代广场”；该办公楼配有专门的物业管理公司进行管理，该物业公司名为“济南正大物业管理有限公司”；一审庭审中，建业公司曾表示涉案房屋所在的办公楼是济南正大建设发展有限公司开发建设的，房屋所有人郑皓仁是济南正大建设发展有限公司股东的直系亲属。在这样一个情况下，很明显如果真的存在叶伟拒不腾空房屋的情况，建业公司可以很容易的向叶伟要求搬离涉案房屋，并且通过物业管理人员协助和结合楼内监控系统拍摄的方法来固定证据，但是建业公司在一审中没有提交这方面的任何证据，这也就证明了根本不存在在2019年9月1日之后，仍然占有涉案房屋的情况。但是因为一审判决错误的将对涉案房屋现状的举证责任分配由叶伟承担，进而使一审判决对此没能做出正确的裁判，请求法院予以纠正。三、叶伟认为，一审判决判令叶伟在《场地租赁合同》解除之后仍向建业公司支付租金，是对事实的认定不清进而造成适用法律错误。《场地租赁合同》自2019年10月10日之后被判令解除之后，叶伟与建业公司之间的合同关系已经解除（之前是否存在是存在争议的），在没有约定的情况一审判决仍判令支付房租显然是错误的。如果真的存在强占涉案房屋拒不腾房的情况，按照之前约定的房租判令支付房屋占用费可以理解，但是一审庭审中建业公司并没有提出相关证据来证明强占涉案房屋的事实，所以请求法院对一审判决的错误予以纠正。四、叶伟认为，一审判决确定的违约金数额过高，应当进行调整。假设本案中的违约理由成立，叶伟迟交房租半个月，但是在应交租金之外，叶伟已经提前缴纳了两万元押金的情况下，建业公司的实际损失为：19375元（所欠房租金额减押金；37375元-20000元），一审判决确定的违约金是建业公司实际损失的6.1倍，显然大大超过了建业公司的实际损失，请求法院予以调整。综上所述，原审判决认定事实不清、适用法律有误。
建业公司辩称，一、案外人刘某清注册的济南历下青叶健身中心经企业信息查询成立时间为2018年5月8日，而建业公司一审所依据的租赁合同是叶伟与建业公司于2018年3月1日签订的，签订合同时还没有济南历下青叶健身中心，所以叶伟称的当时是建业公司与刘某清协商一致是不存在的，建业公司根本未听说过刘某清亦或济南历下青叶健身中心，建业公司一直是与叶伟进行租赁事宜的磋商。从时间上来看，叶伟一审提交的加盖济南历下青叶健身中心公章的合同明显是未履行的合同。首先，从时间来看，叶伟与建业公司在济南历下青叶健身中心未成立时就签订了租赁合同。其次，从合同的性质上来看，建业公司只与叶伟存在租赁合同，叶伟与建业公司签订合同后叶伟又加盖其他法人公章没有经过建业公司的允许也没有告知过建业公司，叶伟基于对任何人的信任均不可以强加给建业公司，所以叶伟提交的租赁合同为未履行的合同。二、叶伟称通过查阅刘某清注册济南历下青叶健身中心市场监管管理部门备案档案中有载明出租房为郑皓仁、承租方为刘某清的租赁合同。首先，该合同载明的日期为2018年3月1日，当日郑皓仁身在美国，庭前已经跟郑皓仁确认，郑皓仁从未跟任何人签订过租赁合同。其次，该租赁合同记载的是刘某清的签名，刘某清虽然是济南历下青叶健身中心的经营者，但在法律层面他俩属于两个单独的个体，在未有授权的情况下，该份合同不仅与建业公司提交的租赁合同有冲突，与叶伟提交的加盖有济南历下青叶健身中心公章的租赁合同也是有冲突，所以该备案合同也为未履行合同。三、叶伟称建业公司同意叶伟后加盖济南历下青叶健身中心公章完全与事实不符。首先，叶伟与建业公司在签订合同前（2017年12月15日）叶伟就向建业公司缴纳了租赁保证金，依据叶伟与建业公司2018年3月1日的正式签订租赁合同第三条第二小项之规定，乙方支付租赁押金20000元，那么足以说明支付押金的叶伟为租赁合同中的乙方。其次，租赁期间都是叶伟直接将租赁费按时支付给建业公司，并全部都附言正大时代跆拳道房租。再次，叶伟与建业公司签订的租赁合同中乙方（承租方）的电话1866893xxxx、1856370xxxx两个电话号码均为叶伟所有，这也说明了叶伟就是该租赁合同中的乙方（承租方）。再次，建业公司从未将留有空白的租赁合同交于叶伟，结合众多判例及日常经验来看，一份完整的合同修改的话增加内容容易，但删减内容却不易达成，所以如果两份合同如不一致，那应以不宜修改的合同为准。退一步讲即便如叶伟所称的那样，那么叶伟加盖章之后的新合同为何不告知建业公司来更替，建业公司不可能在收取了叶伟租金和保证金的情况下再授权叶伟找新的承租人，这是租赁合同中明确禁止的转租行为。那只能说明建业公司与叶伟履行的一直是建业公司提交租赁合同，未经建业公司同意的增加新内容的合同肯定无法约束建业公司。最后，开庭后，建业公司又向一审法院提交了叶伟的身份证复印件，上面载明叶伟的亲笔签名：“只为租赁房屋使用”，这更加说明了承租人就是叶伟。叶伟只是因为疏忽签的位置不对，但是结合之后缴纳保证金、支付租金、留有自己电话号码、复印身份证载明是为承租房屋使用的所有行为均说明承租方就为叶伟，建业公司对于刘某清或者济南历下青叶健身中心均不知情，叶伟之后私自加盖公章的行为更不可以约束建业公司。四、叶伟所称不实际使用房屋与事实不符。自2018年3月叶伟与建业公司签订合同后，叶伟一直按照约定向建业公司缴纳房租，并且截至今日叶伟也没有向建业公司交还涉案房屋，涉案房屋里依旧堆积很多叶伟的用品，并且钥匙建业公司也没有掌握，建业公司没有权利也不可能再不经过叶伟允许的情况进行收房，只得要求叶伟进行腾房。至于叶伟称的让建业公司固定证据，建业公司认为叶伟根本没有交房的意愿，那建业公司便不可能违反租赁合同的约定来强行收房。一审叶伟要求的不是房屋占用费，而是要求叶伟补交占用涉案房屋的租金。五、关于违约金问题，本案叶伟与建业公司关于违约金已经在租赁合同中约定了违约金的具体金额，而该违约金比起建业公司的实际损失只少不多，建业公司不止损失的是房租，损失的更是之后以更高价往外出租的机会。如果叶伟提早腾房交还房屋或者早日与建业公司解除合同，那么建业公司可以有更多的时间重新出租，并且受疫情影响，叶伟的违约行为更是扩大了建业公司的损失。综上，建业公司作为出租方，按约定将房屋交付给了叶伟，叶伟也按时为建业公司缴纳租金及保证金，那只能向真正协商租赁事宜并支付建业公司租金、保证金的承租方主张权利，否则建业公司的权利没有办法得到保护。故请求法院结合案件的真实情况，驳回叶伟的上诉请求，维持原判。
建业公司向一审法院起诉请求：1.依法解除建业公司与叶伟双方于2018年3月1日签订的场地租赁合同；2.判令叶伟立即腾房并支付自2019年9月1日至实际腾出房屋之日的租金，截止2020年4月1日欠付租金共计289406.23元；3.判令叶伟支付建业公司违约金118125元；4.本案诉讼费等由叶伟承担。
二、一审二审法院认定事实和判决结果
一审法院认定事实：2018年3月1日，建业公司与叶伟签订《场地租赁合同》，合同约定：建业公司将涉案房屋出租给叶伟使用，面积503平方米，租赁期限为3年，自2018年1月20日起至2021年2月28日止。建业公司给予40天的免租金装修期，自2018年3月1日起计租。年租赁费45万元，第一年每3个月支付一次，即2018年1月20日支付112500元（签订协议之日缴纳租金）；2018年6月1日前支付112500元；2018年9月1日前支付112500元；2018年12月1日前支付112500元；第二年租金在第一年基础上递增5%，即2019年3月1日前支付236250元，2019年9月1日前支付236250元；第三年租金在第二年租金基础上递增5%，即2020年3月1日前支付248062.5元，2020年9月1日前支付248062.5元。合同第六条约定：乙方中途不得擅自退租，如有违约，按照擅自退租当年租赁费的20%承担违约金；乙方欠租金达半个月的，甲方可单方解除合同收回房屋，并要求乙方承担一个季度租金的违约金。
涉案房屋款项由叶伟支付，其中2017年12月15日付款20000元，2018年1月5日付款112500元，2018年6月2日付款11250元附言为正大时代跆拳道房租，同日付款101250元附言为正大时代跆拳道房租，2018年8月31日付款112500元附言为正大时代二楼跆拳道房租，2018年12月12日付款112500元附言为“2018.12.1到2019.2正大2楼”，2019年3月26日付款100000元附言为正大时代房租，2019年3月27日付款136250元附言为正大时代广场跆拳道房租。建业公司与叶伟均认可涉案房屋租金缴纳到2019年8月31日。涉案房屋2019年3月1日至2020年2月29日期间的房租为472500元，2020年3月1日至2020年2月28日期间的房租为496125元。
叶伟提交了涉案房屋《场地租赁合同》，内容与建业公司提交的合同内容相同，叶伟自述在2018年5月份在乙方处另外加盖了“济南历下青叶健身中心”公章。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案房屋《场地租赁合同》由建业公司与叶伟签订，合同约定的款项亦由叶伟负责缴纳，故一审法院认定该合同系建业公司与叶伟的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效合同，合同双方当事人为建业公司和叶伟。叶伟称案外人刘某清在租赁合同上加盖了“济南历下青叶健身中心”的公章，涉案房屋实际承租人是刘某清，但叶伟未能证实上述加盖其他组织公章的行为已与建业公司协商一致或得到建业公司的认可，对叶伟的主张，一审法院不予认可。
叶伟与建业公司均认可涉案房屋租金已缴纳至2019年8月31日，此后建业公司未再收到涉案房屋租金，叶伟拖欠租金已达半个月以上，符合合同约定的解除条件，因建业公司已于2019年10月10日向一审法院递交了起诉状提出解除合同的主张，故一审法院认定双方租赁合同于2019年10月10日起解除。叶伟未能证实已腾空房屋并办理了房屋交还手续，应按照合同约定继续支付租金至实际腾房之日，其中2019年9月至2020年2月租金为236250元，2020年3月1日起至实际腾房之日的租金按年租金496125元为标准计算。叶伟存在欠付租金情形，还应向建业公司支付违约金118125元（472500元÷12个月×3个月）。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、济南正大建业发展有限公司与叶伟于2018年3月1日签订的《场地租赁合同》于2019年10月10日解除；二、叶伟于判决生效之日起十日内支付济南正大建业发展有限公司租金（2019年9月至2020年2月租金为236250元，2020年3月1日起至实际腾房之日按年租金496125元为标准计算）；二、叶伟于判决生效之日起十日内支付济南正大建业发展有限公司违约金118125元。案件受理费减半收取计1630元，由叶伟负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。叶伟提交如下证据：证据一、个体工商户登记档案一宗，证明刘某清是本案涉案房屋的实际使用人，建业公司对此知情。证据二、济南正大物业管理有限责任公司发票一张，证明该公司是管理涉案房屋的物业管理公司。证据三、企查查查询企业信息一宗，证明建业公司的大股东郑焕刚是济南正大物业管理有限责任公司的监事，本案建业公司的律师事务所代理了大量济南正大物业管理公司的诉讼业务，由此可以证明上述三主体之间的关联关系，由此证明本案涉案房屋实际腾空时间及现状的证据。证据四、（2020）鲁济南泉城证民第5200号公证书，证明涉案房屋已经腾出并交还给了建业公司。证据五、（2020）鲁济南泉城证民字第5229号公证书，证明该房屋最晚于2019年9月19日之前腾出并交还给建业公司。证据六、段某某和胡某某出具的证明，证明2019年9月13日晚叶伟到涉案房屋中拉东西，后准备出发时物业保安将所有的地下通道关闭，不让其拉东西，9月14日下午，车辆是偷偷开出的，才将东西拉走，9月15日，涉案房屋内还有部分剩余物品，让段某某去拉，去的时候建业公司已将大门的锁更换，并遭到物业经理的阻止。另外从公证文书拍摄的照片中显示涉案房屋的状态是已经腾出，符合建业公司在一审中提出的诉讼请求，腾出房屋的要求，由此可以确认在该房屋最初挂出房源信息时，叶伟已经将房屋腾出了。
建业公司质证称，对证据一的真实性没有异议，但济南历下青叶健身中心注册登记时间为2018年5月，在叶伟与建业公司签订的租赁合同之后，并且结合建业公司一审提交的声明书、房屋委托租赁协议中郑皓仁的签字捺印，备案的房屋租赁合同显然不是郑皓仁本人所签，当时郑皓仁身在国外，至于房产证的复印件是应叶伟的要求给予了叶伟，但不知是用做登记个体工商户用，对于证据二真实性没有异议，但该发票没有载明水费、电费的具体小区是哪一个，只记载了销售方是济南正大物业管理有限责任公司，刘某清向哪个小区的物业缴纳水费、电费，建业公司不知情，与本案没有关系，建业公司不认识刘某清。对证据三真实性没有异议，但建业公司与济南正大物业管理有限责任公司分属两个法人，分开经营，没有任何关系，所以对于房屋现状，建业公司只知道已交付给叶伟。对证据四、五的真实性不予认可，公证书系叶伟单方公证，公证书上无房屋的房号，无法证明公证书上的房屋为涉案房屋，即使存在公证的信息也无法证明是建业公司或者郑皓仁进行的出租，无法排除其他人转租的情形，建业公司至今仍未实际收回房屋，即使有招租广告的存在，在双方有约定合同解除情形下，建业公司不可能主动解除，而叶伟如果不想进行租赁，完全可以进行解除，叶伟存在过错，建业公司不可能违约收房，如果是涉案房屋的话，从图片看房屋内的东西都没有腾空，亦未交回。对证据六质证称，对其真实性不予认可，依据法律规定无正当理由未出庭的证人证言不能作为认定案件事实的依据，证人都是叶伟的朋友，其效力不应被采纳，叶伟称是物业进行阻止，建业公司不知情，叶伟说可以将东西偷偷拉走，但从公证书的证据来看，房屋内还有叶伟的东西，所以叶伟从未将涉案房屋交还给建业公司。
建业公司提交郑皓仁微信朋友圈截图两张，证明该微信朋友圈头像为郑皓仁本人，郑皓仁在2018年5月27日之前一直在温哥华，不可能签字。叶伟质证称，对证据的真实性及证明目的均无异议，但补充说明一点，工商登记中的合同的真实性，应由提交人刘某清负责，本案的叶伟基于对公示的信任，相信刘某清已同建业公司就涉案房屋租赁事宜协商一致，进而同意其在合同上加盖公章。
经审查，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案《场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同系由建业公司与叶伟签订，故叶伟系涉案合同的当事人，合同对双方当事人均具有拘束力。叶伟主张在其持有的租赁合同上加盖“济南历下青叶健身中心”公章的行为，得到了建业公司的同意，刘某清系涉案租赁合同的实际承租人，应承担涉案租赁合同的各项义务。二审中叶伟明确表示涉案个体工商户登记档案中备案的房屋租赁合同不能确定系郑皓仁与刘某清所签，且一、二审中叶伟均未能提交有效证据证实上述加盖“济南历下青叶健身中心”公章的行为已与建业公司协商一致或得到建业公司的认可，故本院对叶伟的上述主张不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案租赁合同签订后，建业公司将涉案房屋交付给叶伟使用，叶伟亦交纳涉案房屋的租赁费用直至2019年8月31日。涉案《场地租赁合同》约定“乙方欠租金达半个月的，甲方可单方解除合同收回房屋，并要求乙方承担一个季度租金的违约金。”根据本案查明的事实，叶伟拖欠租金已达半个月以上，符合合同约定的解除条件，故一审法院认定双方租赁合同于2019年10月10日起解除正确。叶伟一、二审中提交的证据不足以证实其已腾空房屋并办理了涉案房屋的交接手续，应按照合同约定的租金标准支付涉案房屋占有使用费至实际腾房之日。叶伟存在欠付租金情形，根据合同约定亦应向建业公司支付一个季度租金的违约金，叶伟主张该项违约金过高，但未提交证据予以证明，本院不予采纳。
综上所述，叶伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3260元，由上诉人叶伟负担。
本判决为终审判决。
三、判决的主要法律依据和实务探析
1.本案就属于典型的中介租赁房屋，租客拖欠房屋租金达到解除合同的条件，予以解除，租客不腾退房屋导致的纠纷，其中涉及的关键点较多，笔者一个一个的说来。
2.首先就是双方的合同，属于真实意思表示，并且约定了违约的解除合同的条件和责任措施，在不违反法律的情况下，该合同属于有效合同。
3.达到解除合同情况下，非违约一方可以依法解除合同，并通知相对方，相对方需要按照合同约定腾退房屋，如果不进行腾退，那么还需要承担相应的责任，比如本案的占有期间的租金还需要继续支付。
4.关于房屋是否腾退的问题，双方都进行了举证，并且还涉及到了公正和物业方面不允许搬运物资等问题，但是从被告提交的证据来看，不足以证明其已经腾退房屋并且将房屋交还给所有方。一般在大型租赁情况下，比如交还钥匙，或者文字材料的交还交接书等都可以作为佐证。
5.也可以跟本案一样申请公证，但是本案的公证没有明确房屋号，也就是说公证的证明力有限，再就是现场图片可以看出还有被告的相关物资在里面，没有充足的证据证明已经腾退房屋，所以说证明力不足。
6.关于违约金的问题，属于法律明确允许的双方真实意思表示，如果在违约的情况下，违约方应该承担一个季度租金的违约金，不过这个违约代价不小，一般是一个月押金。
7.被告主张违约金过高，那么就需要证明如何叫过高，这就需要按照不同的行业不同的法律行为进行确认。
8.当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。这就要求应先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。
9.根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。逾期付款损失可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
10. 以合同自由为代表的意思自治是民商法的基石，现代合同理念充分尊重当事人缔约自由的权利。特别是在商事审判中，人民法院更应当谨慎介入当事人自治的领域，充分尊重当事人的意思自治，最大限度的维护交易的稳定性。但是合同自由不是绝对的。对于因合同自由而引发的恶意竞争、追逐暴利及其所导致的当事人事实上的不平等、滥用权利等负面影响，人民法院应当依据法律规定进行干预和调整，以实现合同自由与合同正义之间的平衡。
11.《合同法》第一百一十四条赋予了当事人协商约定违约条款的权利，允许当事人可以约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，体现了缔约自由的宗旨。同时，依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情况亦做出了限制性规定。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。因此，若任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由而不加干预，在一些情况下，无异于鼓励当事人通过不正当的方式获取暴利。
12.为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，也防止判决后当事人就违约金问题上诉、申诉，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以根据案件的具体情况，就违约金是否过高进行释明。
13.在当事人请求对违约金予以适当调整的情形下，人民法院应当正确确定举证责任。违约方首先要对违约金过分高于造成损失的事实承担举证责任。由于对于违约造成的损失，守约方较之违约方就损失事实和相关证据都具有更强的证明能力，因此，不应过分强调违约方的举证责任。违约方如果能就违约金过分高于损失这一问题使法官产生合理怀疑，就应当认定完成了证明义务。此时，应将证明责任分配给守约方，令其证明损失的数额及违约金的合理性。
14.这几天比较火爆的关于贝壳网暴雷事件，按照法律来说，房客和租客都是受害方，违约的主要是平台方，双方应该共同起诉平台，向平台方主张权利，而不是按照断水断电驱赶租客的情况，这样会造成守约的人付出代价的不公平现象。
15.但是由于这类问题影响着大部分人的利益，而且还都是普通的老百姓，社会稳定因素明显。政府也出台了相关要求，不允许断水断电驱赶租客，但是平台方面估计也已经资金链断裂，本来就是个所谓的互联网风口，带着一顶的打时间差的违规平台，笔者一直不认同资本的疯狂，这次也是代价，所以大家不要看眼前的利益，还要从长远看事情的发展。还需要在政府主持下双方达成合意。
不要私下交易二手房 以免惹纠纷
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