本文由南京律师编辑整理，多位从业17年以上的律师，也非常认可此文的回答，大家可以参考一下，如有不妥欢迎指正。
文章目录：我最近遇到个大麻烦。
亲爱的男朋友，手里有一大笔钱，股市目前不争气，投入就等于赔钱。
所以我男朋友想用我的首套名额买房子，美名其曰为不浪费。
我有点心动，但我也有些担心。
虽然现在我们的感情很好，但是买房一定要慎重，结婚是两个家庭的事，如果我们最终不能在一起，这房子该怎么办？
如果房子给他，那用我名字买的，我肯定会有损失。但如果房子给我，别人出钱，我也不能占到便宜，肯定会打官司分房。
查了半天资料，咨询了几位律师，我终于搞通了一件事：男朋友婚前给我买房不一定是好事。
01
多方咨询后才发现，婚前买房的资金来源，可能是个坑。
虽然我一直坚信自己和男朋友感情很好，但是买房真的太重要了。
作为一名房地产从业者，我深有体会：在这么多城市限购的情况下，每张房票都非常珍贵。
虽然男朋友的提议让我很心动，我也相信他在这个时候提出是为了给我们的婚前财产增值，但确实有风险，我一定要规避风险。
我专门咨询了一些房地产行业的朋友，包括开发商和中介，他们在多年的实践中应该遇到过这种情况。
我一问吓了一跳，大多数人要求我想清楚，最好自己单独买房使用房票，少数人则是要我一定要同时出资，并且约定份额，最好份额要比对方多。
原因是，如果男朋友给我钱买房，万一分手，他可以用事先保留好的出资证据来申诉索取。
我男朋友给我钱买房，根据情况的不同，可视作夫妻共同财产、也可以被视为赠与，还可以被视为是借贷。
甚至法院对这笔资金也有不同的理解方式。
我先是搜索了一下网上的消息：
从各种平台上搜索发生在男女恋爱关系中的金钱往来判决发现，各个法院的判决并不相同，有些被判定为赠与，有些被判定为借贷。
第一种，也是最好的情况是，我和男朋友买房后顺利结婚，房子成了两人的共同财产，不用多想。
这是有法律依据的：
广东省高等法院有过一次的会议纪要，如果一方出资并在婚前以另一方名义登记，则没有证据证明是赠与的，一般被视为夫妻共同财产，当然前提是一定要结婚。
不过，这也是有坑的。
前段时间，有一篇关于举报前婆婆吃空饷的报道。她也以类似的方式买了房子，婚后对方查了资金来源，认定为借贷，后续通过一系列的方式让她净身出户还背上了贷款，搞得非常复杂。
第二种，是男朋友出钱资金写明是赠与给我了，我以为这种可以占便宜，毕竟是送给我的。
但是，我在网上看到一位律师说的，然后才意识到也有风险：
也就是说，即使他写明是赠与我了，但是这种赠与也可以算是附加条件，和他分手后，条件不满足，要还给对方。
好在我生活在上海，他没名额买房，赠与房子也需要名额，所以房子判决给他是不可能的。
如果是小地方，男朋友可以直接买了我的购房名额转移成了他的。即使我把房子拖到法拍流程，也需要两年时间，在此期间我仍然会亏损。
第三种，也是最常见的，如果他的钱算是借给我的，并且有证据。
而这房子如果算借贷的话，我还得偿还对方的资金。而且如果我有钱独立买房，那我自己早买了，怎么可能还得起他的钱。
只能最后卖房子，而在卖房的时候，如果房价下跌，那我还他的还是他当初出的钱，一分都不能少，说不定还得带点利息。
照着借贷给我买房来看，我真的亏死。
也就是说，不管是什么情况，以后只要和男朋友分手，就算房子是我的，我至少要给他原本的钱和利息，我真的未必能负担得起。
早就不是我想的那种全都是女方在占便宜了。
02
馅儿饼越大，坑越多
我男朋友只是提出了用钱给我买房子，我的朋友们想得更进一步。
在哪里买房？买多大的房子？全额还是贷款？最后一个问题是致命的。
如果他全款给我买房子，其实还好一点。最后就算我们黄了，这房子的资金无论是被判为赠与还是借贷，我都可以直接卖掉房子还给他钱。
当然，如果这期间房价下跌，根据借贷我可能还得给他补齐房款。
如果是贷款买房，那真的是更坑了。
微博上有个妹子遇到了同样的情况，咨询了律师。
以我的名义买房子，那么就得我来贷款。
朋友们，坑来了！首贷款是最宝贵的，就算我以后还清贷款，首贷名额也没有了。
而且如果我和男朋友分手了，他不仅对我的购房额度不需要任何补偿，对我的首贷也是不需要任何补偿的，这是法律不支持的。
所有的律师都说得很清楚，如果你想要房子，你需要返还男方的出资款。不过，哪有那么容易，出资款比较大的时候，如果没有经济实力还不上，只能卖掉房子。
那么一旦分手，我岂不是房子和首贷名额全部都没了？
果然，世界上没有掉馅饼的好事，馅饼越大，坑越多。
03
我越想越不对，把男友骂了一顿：
“合着用你的钱给我买房，利润你拿，亏损我背？”
我开始怀疑和男友的感情问题了，他一直炒股，现在还在财经公司，对金钱贷款敏感度比我强多了，跟我玩什么甄嬛传，算计谁呢？
我直接和男友摊牌，告诉他，如果他拿钱给我买房，我可能会背上的风险：首贷名额没有、房子卖掉分钱、房子跌了还要自负损失赔偿给他等等。
而他最起码会保本，大概率还能享受到增值利润，比炒股要稳定得多。
将他说得一愣一愣。
“我真没想那么多，我就觉得婚前多一套房子，更利于家庭财产升值。”男友如是说。
我又再度咨询了一下律师，最后得知婚前买房也不是不行，但是要俩人协议好，定好出资比例，我是一定要出一部分资金的，并且最好将他出资比例约定为彩礼，但是风险性依然存在。
按照律师所说，在买房这件事上，千万不要将简单的问题复杂化，一旦和结婚扯在一起就很复杂了，连律师都会对有些复杂案件感到头疼。
“年轻人，婚前财产是非常重要的，要好好保护。”
男友想要我的首套房名额，风险有点大，劝大家谨慎哦！
感谢大家的关注，如果你觉得写得还不错，帮忙点个“在看”我们下期见。
「我出钱买房，写你的名字」
这种霸道总裁式的宠爱，曾是多少言情女主的经历，无数懵懂少女的渴望。
然而，此类疑似天上掉馅饼的好事实际上并不简单。
热搜话题#用你名字买的房不一定是你的房#便是这道题的正解。
事件的起因是，一位准备与男友结婚的女生突然在网上发表了求助贴。
图源：微博@我和基友的日常
该女生表示，男友一家打算全款买套婚房，但由于男友父亲名下已有房。
他们便以购二套房税费太高为由，想用女生的首套房资格购买，钱由男友父亲出，房子写女生的名。
一分钱不出，就能赚得一套自己名下的全款房！
天底下竟有如此好事？
果然，事出反常必有妖。
男方还打算以婚房的最大额度（全款抵押大概可贷80%）抵押贷款，进而购买第二套房。
而这第二套房——
首先，并未明确写谁的名字；
其次，还要以女生的名义申请装修贷装修；
再次，房子出租后，租金花落谁家尚不可知。
众多网友们见此纷纷在下面评论：「别犯傻，快跑！」
咦，究竟发生了什么？
且听阿律给各位观众老爷们说道说道。
一套120㎡的房子，均价3.5万/㎡以内，房子总价为420万左右。
400多万房子说送就送，这样的“准公公”谁不想要呢？
But，如果双方日后发生纠纷，女生很有可能“繁华落尽一场空”！
第一种情况，这些事发生在婚前。
哪怕写了女生的名字，只要男方有转账等记录凭证，就可以追回房产。
《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第29条：
当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
需注意，因实际情况复杂，出资购房如果是以结婚为目的，最终的判定结果可能会有所不同。
广东省高级人民法院曾在2012年作出的审判会议纪要中提到：
以结婚为目的，夫妻一方婚前个人出资购买一套房屋，登记在另一方名下。
如果没有证据证明，出资方明确表示归登记一方个人所有，离婚时对该房屋的处理一般按照夫妻共同财产处理。
第二种情况，这些事发生在婚后。
一方父母全资出资，登记在对方子女名下或双方子女名下，一般认定为夫妻共同财产。
协议中，明确约定赠与一方的则另当别论。
《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第29条：
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理。
没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。
所以说，姐妹们，男友一家若表示要在房产证上加你的名字，先别感动得痛哭流涕。
赠与协议麻烦签一下，还要注明赠与的份额哦。
一切搞定，欢迎你流下幸福的泪水。
房子没了，都不是最要命的。
最要命的是，男方还要将房子全部抵押（80%的贷款额度），也就是320万左右。
再加上几十万的装修贷，总计就有近400万。
如果是婚前，这一连串的债务都属于女生的个人债务。
即便是婚后，两人一旦离婚，没有偿还的部分，也极有可能是女生的个人债务。
《民法典》第1064条：
夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，不属于夫妻共同债务。
但是，债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。
顺便科普一下，有评论说：
「最关键的是这笔高利息的贷款根据法规是不允许用于买房的，你敢告他就是自己承认知法犯法了。」
咱就是说，政策确实是对房屋抵押贷款、资金流向有限制，不允许用来购买房产。
但“知法犯法”属实有点言重了，只是规定不允许罢了。
若是被发现违规，会要求限期将贷款还清。
阿律其实还有一个疑惑：
既然有400多万，为何不一部分首付，另一部分拿去买其他房子呢？
毕竟，首套分期买房的利息可比抵押贷的利息低多了。
由上可知，懂点法律还是大有用处的，识破和解决这种爱情陷阱so easy~
不过，现实生活中，情况可能千差万别，如果真的遇到问题，建议直接Q阿律。
再次提醒各位，千万别相信什么“有情饮水饱”。
你的深情，很有可能成为别人宰割你的屠刀。
记住这篇文章的主旨：
用你名字买的房，不一定是你的房；
但用你名字借的贷，一定是你的贷！
很多女士（也有少数男性）在结婚时，把“房产加名”作为结婚的条件，认为在对方房产证上加了自己的名字，房子就变成了两个人的共有财产，如果将来离婚，就一人一半。
那么，在一方婚前房产上加另一方的名字：
★ 该房屋是否就转为夫妻共同财产？
★ 是否意味着该房屋一人一半？
★ 离婚时，是否平均分割该房屋？
围绕这些问题，根据有关法律规定，本文就大家关心的问题逐一加以分析。
一、房产加名后，是否为夫妻共同财产？
所谓房产加名，指一方婚前购买的房产，结婚时加上另一方的名字，是对婚前房产归属重新进行约定的行为。
根据不动产物权登记的效力，加名后婚前个人房产即转化为夫妻共同财产，归夫妻共同所有。
那么，归夫妻共同所有是否意味着该房屋夫妻两人一人一半？
回答该问题前，我们先就什么是“夫妻共同所有”做一解释。
我国法律规定的“夫妻共同所有”，并不意味着一人一半，而是两个人不分份额地共同共有。
按照上述含义，对于夫妻共有财产，夫妻有平等的处理权，不是一半，而是全部；只有在离婚、一方去世或者依法在婚内进行分割等情况下，对夫妻共有财产进行分割后，才打破共有状态，出现确定份额的问题。
综上，一方在婚前购买的房产上加上另一方的名字，该房屋的性质则发生变化，由婚前个人财产转为夫妻共同财产，归夫妻共同所有。但夫妻共同所有，并不意味着每人享有一半的房屋产权，更不意味着离婚时每人必然分得一半。
二、因加名转化的夫妻共有房屋，离婚时如何分割？
前文已明确，房产加名后则转为夫妻共同财产，归双方不分份额地共同所有，只有在离婚时，才出现确定份额的问题。
那么，实务中，具体如何确定该房产的份额呢？
《民法典》第1087条对离婚时夫妻共同财产的处理做了原则性规定，即：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。”
根据上述法律规定，结合司法实践经验，离婚纠纷中法院对加名房产进行分割时一般会综合考虑以下几个方面的情形作出判决：
（一）照顾子女、女方和无过错方权益。
这是法院在分割夫妻共同财产时均会考虑到的情形，与该房屋是否为通过在一方婚前个人房产上加另一方的名字而转为夫妻共同财产这一特殊性无关。
（二）被加名房产的具体情形。
如房屋的出资来源、双方对房屋的贡献大小等。
（三）双方的婚姻状况。
具体包括是否共同生活、婚姻时间长短、夫妻之间所尽权利义务的大小、有没有孩子、离婚原因、婚后双方经济收入等。
综上，对于加名转化而来的夫妻共有房屋的分割，我国现行有效的法律法规并无离婚时应当“平均分割”的规定，司法实践中，法院也不会简单地“一刀切两半”，而会综合考虑各种具体情况和相关因素，作出更加公平、更加符合公众价值认知的裁判。
三、房产加名的利弊分析
（一）在对方房产上加名的“利”。
尽管房产加名后，并不能保证离婚时一定能分得一半房产，但加名举措，对被加名一方，仍然非常有利。
归纳起来，对被加名一方的好处有几下几点：
▲ 加名后房屋从一方的婚前个人财产转成夫妻共同财产，如果将来他（她）想卖房，必须要征得你的同意，你对房子有了一定的控制权。
▲ 离婚时，尽管法院不会简单地按照“一人一半”加以分割，但相较加之名前完全属于个人婚前财产的情形，加名后的房屋作为夫妻共同财产，被加名方将必然享有一定的房产权益。
▲ 如果房产加名登记时，登记为按份共有并明确占有的份额比例，那么离婚纠纷中法院会参照登记的份额分割房产，该种情形下对被加名方更有保障。登记为按份共同，可以避开因登记为共同共有而没有明确各自的份额，从而无法保证被加名方占有一半房产的问题的出现。
（二）在对方房产上加名的“弊”。
以上归纳总结了房产加名的多个好处，这并不这意味房产加名没有任何不利影响。
房产加名的不利影响主要表现在，房产加名后，可能会占用夫妻双方的购房名额，影响两个人的贷款记录，导致购买第二套房屋时成本可能更高。
四、无法办理加名登记情形下的处理
如果房子还有贷款或为一方单位小产权房等原因，暂时无法办加名手续，双方可以签一份《赠与协议》，在协议中约定房子是夫妻共同财产、明确各自的份额，然后办理公证手续。
经公证的《赠与协议》不能随便撤销，万一将来对方反悔，不同意赠与，法院也不会支持。
五、后记
关于房产加名，我们接到的咨询案例，很多都是女性提出的。有人以法律禁止借婚姻索取财物为名，认为提出在对方房产上加名有借婚姻索取财物的嫌疑，建议遇到此类女性，一律不做考虑。
然后，现实情况往往比我们想象的要复杂得多。比如，要求在男方房产上加名的女性，很可能真是冲着和对方过日子去的。再比如，绝大多数被要求房产加名的男性，除了一套房子，往往没有其他可以让女性产生基本婚姻安全感的条件。
无论结婚时各自作何盘算，结婚后，愿每个家庭和善尽美、得偿所愿。
• end •
文章/王托弟
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指导/蒋颖
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