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文章目录：社区万先生（化名）近期想在武汉购房，但查询时发现限购，于是想将手上的房产卖掉，可是遇到困难。原来他在10多年前有段短暂的婚姻，婚姻存续期间购买了一套房产，只是签订了购房合同，还没办证。离婚时约定房产归万先生，万先生给前妻金钱补偿。现在万先生偿还完房贷后，想办证寻找前妻，得知前妻已经在前年过世。现在该怎么办呢？
万先生不知如何办理，最新的《民法典》又是如何规定的呢？请听全成律师事务所律师的解析。
找到前妻的所有继承人。争取共同签订公证书，拿到公证书可以办理房产证。
若不能取得所有继承人自愿办理公证，只能通过诉讼方式解决。将所有前妻继承人列为被告，通知诉讼方面若遇到困难，可能会通过公告方式送达。
最后通过法院生效的裁判文书到房产机关办理过户手续。
第一千零六十五条 男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，夫或者妻一方对外所负的债务，相对人知道该约定的，以夫或者妻一方的个人财产清偿。
第一千零八十七条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
第一千一百二十七条 遗产按照下列顺序继承：
（一）第一顺序：配偶、子女、父母；
（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本编所称子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本编所称父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本编所称兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
如果前妻过世，没有再婚无子女，则其父母为继承人。
离婚协议当中房产归一方所有，但是未过户，会出现多种风险。将来办证、过户时候遇到困难就是其中一例。还有可能出现因对方在婚姻存续期间的债务，而被法院要求强制执行的风险。因为虽然约定房屋归一方所有，但是只要没有办理登记，就不发生物权变动，就不能对抗债权人。债权人仍能申请强制执行。
所属律所：湖北全成律师事务所
专业方向：金融证券、婚姻家事
总编：姚启超
副总编：王志勇
主编／作者：刘浩
编辑：祝瑾枫
一
伊娃提的问题（见图片），我先给他总结、提炼一下：一对夫妇离婚了，房子上还有公积金贷款未结清，这笔房贷夫妻双方都参贷的，这套房子的房产证只有男方的名字（或者夫妇的名字都在上边，甚至还有男方父母的名字），女方想做变更：
A：把房屋的产权，男方的名字去掉，换成女方的名字；
B ：继续由女方来归还未结清的贷款
明眼人都能看出来，这种情况比较多的发生在:结婚的时候，男方提供的房子是有房屋按揭未结清的房子（商贷或者公积金组合贷款），可是到了离婚的时候，（经过一番讨价还价、友好协商）女方变成了房子的产权人，普通人可以听懂的是：房子归女方所有了。
二、这个问题，牵扯到的几个贷款常识：
1、借款人只有一个。你如果把钱借给张三、李四，并且他们的还款责任是无差异的，那你的钱就是不想要了。这关乎千百年来的人性，银行不可能不懂这一点。在公积金贷款当中（这里边是有地区差异的，南京），一个人贷，还是夫妇两个人都参贷，贷款的额度是有差异的。一个人贷（只有一个人有公积金，并且满足公积金贷款的条件）只能贷30万（二套）或50万（首套，最高可贷），两个人呢，就可以贷60万或100万了。参贷人当中，除了借款人一方，另一方也是参贷的。如何区分借款人和另外一个参贷人呢，还款的银行卡是谁的名字，谁就是借款人。
2、你的想法很美好，这里边牵扯到的部门有银行、不动产登记中心，还有公积金管理中心。跑到不动产登记中心，房子有贷款未还清，还处在抵押状态，不动产登记中心是没办法帮你更名的；会非常客气地把你指引去银行；银行会讲我可以帮你解押呀，但你所欠的贷款要结清；
有的人的意识非常朴素，她弄着一张法院的判决书，这套房子就是判给我了。好的吧，银行说我对房屋的产权也没有异议，我不关心房屋的产权是谁，我只关心我的贷款，有没有结清。
你们可以都不还，贷款逾期一定会出现在借款人的个人征信上，催收，我一定会依据授信材料去找借款人，如果需要去法院起诉的话，被告人也一定是他。
有的人会不能理解，法院管不了银行吗？这就是老百姓意识朴素的地方。遵纪守法，是每个公民应尽的义务，银行当然也不例外。法院，是国家的司法机关，银行，分属金融条线，法院对银行的经营，没有业务指导关系；你和谁日子就是过不下去了，这终究是私事。在这种时刻，法院的判决，可以判决你们的夫妻关系终止，但不会免除哪个人和银行的债务关系。欠债还钱，这是公义。
三、怎么办
1、离婚的时候，尽量不要接受有房贷未结清的房子，这个人，一般是女方。如果房子是男方，男方又是借款人，那就好办多了。因为，这套房子的产权是受限制的。两个人好好筹谋一下，把银行的贷款结清，贷款结清后，银行会解押，已经解押的房子，去不动产登记中心过户或更名就没有阻力了。更名结束后换了新的房产证的房子，才是自己的；
2、实在没有多余的钱去归还银行贷款。这个女方需要做的：
A把房产证要过来；
B把还款的卡拿到自己手里，每月往里边打钱就好，银行一定不会关心是谁在归还这笔债务；正常归还贷款，这种事情很多，即便是离婚了，房子归了女方，每月规规矩矩替前妻还按揭的男人也大有人在；
C明晰这套房子归谁的离婚协议要保存好。
离婚分得一处房产，前夫的父母却不肯搬离，还以曾投资儿子儿媳生意、享有房产份额为由告上法庭，要求取得居住权，东莞的孙女士对此提出反诉，要求前夫父母搬离并支付占用费。
对于这起特殊的居住权纠纷，东莞第三法院认为“两老”提交的证据不足以证明两人享有房产份额，驳回了两人的诉请，但考虑到双方非租赁关系，基于双方的关系及实际情况，法院驳回孙女士的占用费请求，给予两位老人两个月的搬离期限。
案 情 简 介
昔日公婆诉请居住权
前儿媳反诉要求搬离并支付租金
孙女士与前夫艾先生于2019年协议离婚，约定东莞市塘厦镇的一处房产归孙女士所有。两人离婚前，艾先生的父母居住在该房屋中帮艾先生带孩子，离婚后也一直未搬走。为此，孙女士与“前公婆”开始产生矛盾且愈演愈烈。
今年3月，艾先生的父母将孙女士告上法庭，要求在孙女士因离婚分得的房产中取得居住权，若不能继续居住，孙女士需赔偿其30万元。
孙女士随即提出反诉予以“反击”，要求艾先生的父母立即搬离、返还房产，并按2500元/月的标准支付房屋占有使用费直至搬离之日止。
庭审时，艾先生的父母表示，是他们投资儿子与儿媳的生意，两人才能挣钱买下这处房产，因此他们应享有份额，儿子也无权将房产全部过户给孙女士，并提供了给儿子艾先生转账的证明，且孙女士在离婚时也明确表示他们可以一直居住在这里。
孙女士则表示，“两老”是给他们的儿子艾先生转账，与其无关。既然房子已归其所有，两人就无权再住下去了。
法 院 审 理
两老要求对房产享有居住权
缺乏事实及法律依据
东莞第三法院经审理认为，案涉房产现归孙女士所有，有不动产权登记证书为证。艾先生的父母提供的证据并不足以证明该房产是用两人投资所得购买的，孙女士与艾先生离婚后已明确拒绝两人继续居住，两人仍要求对房产享有居住权或不能居住的情况下要求孙女士赔偿30万元，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
因孙女士与艾先生的父母非租赁关系，且艾先生的父母此前居住在该房屋内也是为了帮助孙女士、艾先生照顾孩子，考虑双方的关系，对于孙女士要求对方支付房屋占有使用费的诉请，法院不予支持。
考虑到艾先生父母的年龄、收入及需要时间解决后续居所问题，法院酌情给予两个月的搬离期限，逾期不搬离需按2500元/月向孙女士支付占有使用费至搬离之日止。
“友善是我国社会主义核心价值观，虽然孙女士已和艾先生解除婚姻关系，但两人的孩子依然是两位老人的孙子，存在感情联系的纽带，希望双方能放下成见，友善地处理搬离案涉房产的事宜。”承办法官在判决时对双方当事人提到。
法 官 说 法
居住权的设立需要满足法定条件
《民法典》在物权编上新设居住权，规定居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要，并明确规定了居住权的构成要件，一是需要订立书面合同，二是明确居住权是登记设立，三是居住权期间届满或死亡时消灭。据此，居住权的设立需要满足法定条件，并非事实居住就存在居住权。
本案中，原告虽居住在案涉房产中，但并未与被告签订居住权合同，双方已不具备共同生活的基础且被告已明确拒绝原告居住在案涉房产中，原告仍要求居住缺乏依据，应尽快搬离。在充分考虑双方的关系和实际情况的基础上，法院也不支持被告要求原告支付占用费的请求，并给予了原告较充足的搬离时间，最终双方均未上诉，这起矛盾纠纷得到了较为妥善的处理。
人民法院在宣告企业破产之前，破产可否请求撤回破产申请？
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