新京报讯（记者 薄其雨）近日，北京的陈女士遇到了一桩烦心事：达成离婚协议后，因丈夫成了被执行人，导致此前已经约定产权归自己所有的房屋被法院查封。为此，陈女士向法院提出执行异议。12月7日，新京报记者从北京市房山区人民法院获悉，近日，该院已审结此案，因陈女士对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回其诉讼请求。
据了解，陈女士与王先生于婚内贷款购买一套位于房山区的房屋，房本写明双方各拥有50%产权。2016年，陈女士与王先生办理离婚登记并签订《离婚协议书》，约定这所位于房山区的房屋，男女双方各拥有50%的产权。2018年，陈女士与王先生又签订《离婚协议的补充协议》，约定男方无偿将所持房屋产权的50%给予女方，并无偿协助女方对此房屋的更名、过户、买卖等相关程序。
另一方面，2017年至2018年，王先生从李先生处总计借款20万元。2020年，双方在法院主持下达成调解协议，约定王先生分期偿还李先生本金20万元，利息2.4万元。后李先生向法院申请强制执行，执行过程中法院依法查封了离婚协议中约定的涉案房屋。
庭审中，陈女士称，离婚协议及《补充协议》内容均为真实、合法、有效，且不违反法律和行政法规的强制性规定，按照补充协议的约定，该房屋已经全部归自己所有，房屋系“两限房”（限房价、限套型普通商品住房），有贷款未还清，因此未办理过户手续。陈女士请求立即停止对涉案房屋的强制执行，并解除对房屋的查封。
法院经审理后认为，王先生和陈女士未按《补充协议》约定办理涉案房屋产权变更登记，不动产权未经登记，不发生物权变动的效力，王先生仍系涉案房屋的共有权人。王先生与李先生债权债务发生时间早于陈女士与王先生签订《补充协议》。因此，王先生在相关债务未清偿的情况下，签订《补充协议》将其财产无偿转让给陈女士的行为，事实上明显降低了王先生对债务的偿还能力，存在不当。综合以上情形，法院认定陈女士对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回陈女士的诉讼请求。
案件宣判后，双方当事人均未提起上诉。
法官介绍，根据民法典相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。因此，夫妻双方在离婚协议中对房产归属的约定不能直接发生所有权变动的效果，不能以此对抗第三人债权。该案中，涉及离婚协议约定了房产归属但未进行过户的情况下，能否对抗法院金钱债权强制执行的问题。能否基于离婚协议直接排除法院强制执行，应根据离婚协议与债务形成时间的先后顺序、是否存在恶意转移财产的情形、在法院查封之前是否已合法占用不动产等相关因素综合考量。
法官提示，离婚协议涉及房屋产权变动的，可约定协助办理过户时间，及时办理产权过户手续，如对方不配合办理过户手续可通过诉讼方式解决，避免因对方债务未履行带来执行风险。
校对 吴兴发
贾先生与王某原系夫妻关系，后因夫妻感情破裂于2016年办理离婚登记手续。婚后两人共购买了两套房屋，两人在离婚协议约定：“……(1)房屋，夫妻共同所有的A房屋所有权归女方所有，B房屋所有权归男方所有，女方必须协助男方办理一切手续过户费由男方负责……”。B房屋登记所有人为王某，现由贾先生居住并使用。
但王某不遵守协议约定，贾先生2021年6月23日归还完该房屋的银行按揭贷款后，要求王某配合办理关于该房屋的银行解押手续及过户手续时，王某予以拒绝。因为当时两人的离婚协议中，将B房屋所在位置写错了，所以王某不承认有B处房屋。
贾先生为维护自己的合法权益，无奈之下，将王某告上法庭，请求判令确认房屋归贾先生所有。
冠领说法
因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方均具有法律约束力，依法予以确认。本案中，贾先生主张贾先生、王某离婚后涉案房屋剩余房贷一直由其偿还并居住使用，对此王某亦认可。贾先生、王某主张离婚协议为误写，且贾先生、王某在误写的地点未购买房屋，应以贾先生、王某离婚时实际购买的房屋为准，贾先生提供的证据足以证明涉案房屋物权归属明确。因此，贾先生诉请涉案房屋归其所有，事实清楚，证据充分，依法予以支持。
最终，法院判决位于B房屋归贾先生所有。
房屋属于一项重要的财产，也是大多数家庭里最具价值的财产。因此在协议离婚的过程中，我们需要就房屋进行准确的约定，以免约定有误导致财产损失。那么该如何起草涉及房屋的离婚协议呢？
一了解清楚房屋特点
本文就商品房的特点进行展开，因为在日常生活中，不是所有人的房屋的情况都是一致，需要区分不同的房屋现状来确定协议的书写方式。在起草协议的时候，我们首先明确以下细节，如：是否有房产证？房屋登记在谁名下？房屋是否还处于按揭？
1、如果没有房产证，如何处理？
有些家庭在登记结婚后不久便闹离婚，此时房屋刚购买不久，房屋购买合同已经签了，钱也给了，但房屋尚无法办理过户。对于这种情况，该如何处理呢？我们在起草协议时，要注意两方面，一是要明确房屋具体且准确的地址，地址以合同载明的地址为准；二是合同编号。在获取上述信息之后，我们则要注意写法的差异，因为房屋未能办理登记，所以我们实际上未能取得房屋的产权，实际上享有的是合同权益。
建议：在起草协议的时候，建议除了明确房屋的归属，还是需要明确合同权益的归属。
2、如果房屋已经登记，如何处理？
这种情况就是我们日常生活中最常见的情况，对于这种我们应该注意房产证上所载明的信息，且应当以房产证上的信息为准。在起草的时候，我们要注意一下三方面：一是房屋地址；二是房屋登记情况；三是房屋的不动产权证号。
建议：在起草协议的时候，建议在协议载明这三项信息，如：“坐落于xxxxx的房屋，登记在xxx名下，不动产权证号为xxxxxxx”
二怎么起草协议可取得房屋完整的权益
在起草协议的时候，大多数人直接写约定某某房屋归谁个人所有，但这样的约定可能存在瑕疵。为什么呢？若房屋属夫妻共同财产，那么直接约定房屋归属，这样的约定没有太大问题。但该房屋为婚前购买，婚后还贷的，那么这样的约定则可能存在的风险。
建议：在起草协议的时候，将房屋的出资情况一并明确，比如：“xxx房屋（包括但不限于首付部份、婚后还贷部份及其增值部份）归xxxx所有”
三房屋过户问题
是不是我们约定房屋归属即可呢？并非如此。若房屋登记在对方名下，我们最好约定清楚房屋过户的时间，一是确定对方协助过户时间，二是给对方心理暗示让对方及时配合办理过户。否则，离婚协议虽约定房屋归你，但房屋长期处于不安定的状态，甚至房屋有被对方转让的风险。另外，为了起到良好的心理约束，也可以在协议中约定对方不配合过户的违约责任。
建议：约定房屋过户时间，如：“离婚后xx天内，xx配合xx办理过户”“自房屋符合过户条件之日起xx天内，xx配合xx办理过户”
四房屋附属物品及其家私家具
怀着对未来的美好憧憬，有些人会就房屋进行豪华装修，或购置昂贵的家私家电，有些家庭甚至仅在装修就花费了几十万。然而，这些装修不是可移动的物品，一旦装上就无法拆卸，或者即便能拆卸下来，这些物品对于不取得房屋一方没有任何利用价值。在这种情况下，为了减少纷争，我们可以在约定房屋的同时约定房屋的附属物品及家私家电归取得房屋的一方所有。
建议：将房屋附属物品约定归取得房屋的一方，如：“房内装修内附属设施及相关配套设施、家电、家具等等归xx所有”
五房屋债务
如今，房屋价值较高，普通的工薪阶级，无法一次负担所有的房屋款项，所以有些人会向他人借款用于购买房屋。对此需要注意的是，我们不仅需要约定房屋的归属，还要注意房屋的债务问题。
建议：约定清楚房屋债务，如：“房屋相关债务由取得房屋的一方承担”。
上述仅就部分房屋约定的内容进行解析，一套房屋我们都需要从多方面进行分析，可见起草离婚协议并不是简单约定归属即可，还需要考虑未来协议履行过程中所可能发生的问题。现今网络上有很多离婚协议的格式，但根据自身情况选择合适的文本，或委托专业的律师起草协议。
房屋属于一项重要的财产，也是大多数家庭里最具价值的财产。因此在协议离婚的过程中，我们需要就房屋进行准确的约定，以免约定有误导致财产损失。那么该如何起草涉及房屋的离婚协议呢？
一了解清楚房屋特点
本文就商品房的特点进行展开，因为在日常生活中，不是所有人的房屋的情况都是一致，需要区分不同的房屋现状来确定协议的书写方式。在起草协议的时候，我们首先明确以下细节，如：是否有房产证？房屋登记在谁名下？房屋是否还处于按揭？
1、如果没有房产证，如何处理？
有些家庭在登记结婚后不久便闹离婚，此时房屋刚购买不久，房屋购买合同已经签了，钱也给了，但房屋尚无法办理过户。对于这种情况，该如何处理呢？我们在起草协议时，要注意两方面，一是要明确房屋具体且准确的地址，地址以合同载明的地址为准；二是合同编号。在获取上述信息之后，我们则要注意写法的差异，因为房屋未能办理登记，所以我们实际上未能取得房屋的产权，实际上享有的是合同权益。
建议：在起草协议的时候，建议除了明确房屋的归属，还是需要明确合同权益的归属。
2、如果房屋已经登记，如何处理？
这种情况就是我们日常生活中最常见的情况，对于这种我们应该注意房产证上所载明的信息，且应当以房产证上的信息为准。在起草的时候，我们要注意一下三方面：一是房屋地址；二是房屋登记情况；三是房屋的不动产权证号。
建议：在起草协议的时候，建议在协议载明这三项信息，如：“坐落于xxxxx的房屋，登记在xxx名下，不动产权证号为xxxxxxx”
二怎么起草协议可取得房屋完整的权益
在起草协议的时候，大多数人直接写约定某某房屋归谁个人所有，但这样的约定可能存在瑕疵。为什么呢？若房屋属夫妻共同财产，那么直接约定房屋归属，这样的约定没有太大问题。但该房屋为婚前购买，婚后还贷的，那么这样的约定则可能存在的风险。
建议：在起草协议的时候，将房屋的出资情况一并明确，比如：“xxx房屋（包括但不限于首付部份、婚后还贷部份及其增值部份）归xxxx所有”
三房屋过户问题
是不是我们约定房屋归属即可呢？并非如此。若房屋登记在对方名下，我们最好约定清楚房屋过户的时间，一是确定对方协助过户时间，二是给对方心理暗示让对方及时配合办理过户。否则，离婚协议虽约定房屋归你，但房屋长期处于不安定的状态，甚至房屋有被对方转让的风险。另外，为了起到良好的心理约束，也可以在协议中约定对方不配合过户的违约责任。
建议：约定房屋过户时间，如：“离婚后xx天内，xx配合xx办理过户”“自房屋符合过户条件之日起xx天内，xx配合xx办理过户”
四房屋附属物品及其家私家具
怀着对未来的美好憧憬，有些人会就房屋进行豪华装修，或购置昂贵的家私家电，有些家庭甚至仅在装修就花费了几十万。然而，这些装修不是可移动的物品，一旦装上就无法拆卸，或者即便能拆卸下来，这些物品对于不取得房屋一方没有任何利用价值。在这种情况下，为了减少纷争，我们可以在约定房屋的同时约定房屋的附属物品及家私家电归取得房屋的一方所有。
建议：将房屋附属物品约定归取得房屋的一方，如：“房内装修内附属设施及相关配套设施、家电、家具等等归xx所有”
五房屋债务
如今，房屋价值较高，普通的工薪阶级，无法一次负担所有的房屋款项，所以有些人会向他人借款用于购买房屋。对此需要注意的是，我们不仅需要约定房屋的归属，还要注意房屋的债务问题。
建议：约定清楚房屋债务，如：“房屋相关债务由取得房屋的一方承担”。
上述仅就部分房屋约定的内容进行解析，一套房屋我们都需要从多方面进行分析，可见起草离婚协议并不是简单约定归属即可，还需要考虑未来协议履行过程中所可能发生的问题。现今网络上有很多离婚协议的格式，但根据自身情况选择合适的文本，或委托专业的律师起草协议。
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