天山网讯（记者 盖有军 通讯员 王薇报道）手里没钱咋备耕？以前需要农户通过不动产抵押或“五户联保”等方式，在各商业银行贷款。如今，昌吉回族自治州的农民有了更便捷的贷款途径——用农村土地承包经营权证做抵押就可以贷款。
“有了农村土地承包经营权证这个“红本本”，我们现在贷款很轻松！”昌吉市榆树沟镇前进村村民吉永宏说。
3月6日，在昌吉市榆树沟镇前进村，中国建设银行昌吉州分行工作人员指导村民在网上办理农村土地承包经营权抵押贷款。王薇摄
就在几天前，中国建设银行昌吉州分行工作人员来到前进村，现场开展金融备耕服务。得知消息后，吉永宏和村民王修军相约来到村会议室，两人都带着自家的“红本本”——《农村土地承包经营权证》。
这几年，吉永宏和王修军一直合作种地，共种植机采番茄和制种玉米400多亩，年年备耕都要贷款。在现场，银行工作人员核对了两人的身份信息和申请材料后，指导他们通过手机进行线上操作，不到 30分钟申请的贷款就发放到账。
“不用其他抵押物、贷款利息低、申请贷款很方便。”吉永宏算了一笔账：“我的确权土地有64亩，王修军的是112亩，用农村土地承包经营权抵押贷款，每亩地可以贷款1560元，我们两家一共能贷款27万多元，利率不到3.7%。”
昌吉市榆树沟镇前进村党委书记李倾刚介绍，前进村现有耕地2.4万亩，主要种植机采番茄和制种玉米等作物。每年春耕时节，农户都有不同程度的贷款需求。他说，过去金融单位发放贷款实行“五户联保”，一户到期还不上贷款，其他几户就受牵连很难再贷款，往往是“联而不保”。自从有了“红本本”，贷款的事农户自己说了算。
“农村土地承包经营权抵押贷款利用大数据资源，特别是土地确权成果，为农户提供方便快捷的融资服务，有效破解了农业经营主体融资难、融资贵等问题。”李倾刚说。
中国建设银行昌吉州分行客户部经理陶勐刚说，农户贷款普遍存在缺少抵押物、产权不清等特点。现在政府推广农村土地承包经营权抵押贷款，所有农户的土地承包经营权相关数据都是由昌吉州农村综合产权交易中心提供。银行通过“农业大数据 金融”支农模式，指导农户进行“云”上操作，就能获得贷款即时到账、随借随还等金融服务。
开展农村土地承包经营权抵押贷款的前提是完成农村土地确权登记。目前，昌吉州已在全州68个乡镇（街道）、491个村开展土地确权登记颁证试点工作，覆盖耕地面积已达到574.8万亩。
昌吉州农村综合产权交易中心昌吉市区域负责人包海翔说，农村土地承包经营权证是农户申请农村土地经营权抵押贷款的唯一依据。农户通过农村综合产权交易中心提交农村土地承包经营权抵押贷款备案申请，村委会对备案进行审核申请，通过审核后，交易中心进行抵押登记，由金融机构发放贷款。
自2016年以来，昌吉州各级农村综合产权交易中心积极开展农村土地承包经营权抵押贷款试点工作，全州累计为各类农业经营主体发放抵押贷款15亿元，有效盘活了农村土地资源的综合价值、激发了乡村振兴的内生动力。
一、抵押担保是不是就是抵押贷款？
不是的。
1、抵押担保是指债务人或者第三人不转移对某一特定物的占有，而将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
2、抵押贷款指借款人在法律上把自己的财产所有权作为抵押而取得的银行贷款。它是银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则，作为一种补偿银行有权处理抵押品。
二、什么是抵押贷款？
抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理抵押品，作为一种补偿。
三、如何申请抵押贷款？
(一)贷款人申请;
借款人到贷款银行填报《个人住房借款申请表》并提交下列材料:①借款人的身份证、户口:②购买住房的合同意向书或其他证明文件:③借款人所在单位出具的借款人家庭稳定经济收人证明;④贷款银行要求的其他证明。
(二)贷款银行审查;
贷款银行对借款人的贷款申请及其他各项证明材料进行审查，审查合格后出具贷款承诺书。并与借款人签订抵押合同。
(三)借款人与售房单位签订购房合同;
借款人凭贷款银行出具的贷款承诺书与售房单位签订购房合同，并请售房单位在房产收押合同上签章。
(四)借款人办理抵押房屋的保险:
借款人持购房合同到贷款银行指定的保险机构办理抵押房屋的保险。
(五)借款人与贷款银行签订个人住房抵押贷款合同;
借款人持购房合同、抵押合同、收押合同及保险单，与第三方(法人)担保人一起到贷款银行签订《个人住房抵押贷款合同》并在30日内到房地产管理机关办理抵押登记，当事人要求公证的，可到公证机关办理公证。
(六)贷款银行划款;
贷款银行将贷款以转账方式划入购房合同中指定的售房单位在贷款银行的存款账户。
四、邮政银行抵押贷款条件？
1、借款人能够提供邮政银行认可的抵押物做抵押;
2、年龄在18周岁到60周岁之间，借款人具有完全民事行为能力;
3、具有当地居民户口或有效的居住证明;
4、有合法稳定的收入
5、贷款期限与借款人年龄之和不超过65年;
6、邮政银行要求的其他条件。
五、小产权房能否抵押贷款？
根据相关规定，下列财产是不允许抵押的
(一)土地所有权;
(二)宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外;
(三)学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施;
(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;
(五)依法被查封、扣押、监管的财产:
(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
小产权房不是商品房，它是指在农村集体土地上建造的房子，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，没有真正合法有效的产权证，无法在房产市场合法流通，因此小产权不能抵押。
六、购房合同可以抵押贷款吗？
一般只有购房合同无法办理抵押申请贷款。申请房产抵押贷款，需要持有国有土地使用证和房屋所有权证，才能办理抵押登记手续，取得他项权利证书。
七、抵押贷款的种类有哪些？
抵押贷款又分最高限额抵押与传统抵押形式两种。
最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。两者的区别在于:
(1)最高额抵押所担保的债权为不确定债权;
(2)最高限额抵押所担保的债权通常为将来的债权;
(3)最高限额抵押必须预定最高限额外负担;
(4)最高限额抵押权不随主债权的转移而转移。
法律法规
中华人民共和国民法典-第四百二十条
第四百二十条，为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。 最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
中华人民共和国民法典-第三百九十四条
第三百九十四条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
八、车本抵押贷款需要的资料？
1、机动车所有人身份证明原件和复印件(单位车辆为组织代码证原件和复印件，暂住人口还需提供有效的居住证原件和复印件);
2、抵押权人身份证明原件及复印件(需盖公章)
3、抵押合同原件;
4、抵押权人委托书和机动车所有人委托书(盖公章及核对章);
5、如是代理的，还需代办人员的身份证明原件和复印件;
6、机动车登记证书;
7、填写《机动车抵押登记/质押备案申请表》。
九、如何应对银行抵押贷款风险？
1、加强贷款审查的策略研究。有关金融法律专业人士指出，应重新审视贷款安全观念与策略，将贷款安全重心置于第一还款
2、树立政策法律风险意识，建立政策和法律法规的持续学习与应对研究制度，全面实行依法经营战略。
3、在建立贷款抵押担保全方位动态管理机制上，要完善激励与约束相结合的管理岗位责任制，增强对贷款抵押担保全程及其各环节管理风险的控制能力。
4、形成贷款抵押风险的补救控制措施机制。在贷款抵押风险实际产生且不能通过协商解决的情况下，应及时采取将风险降到最低、损失降到最小的补救控制措施，最大限度的保护金融资产。
十、银行抵押贷款风险有哪些？
1、银行贷款抵押优先权难以实现的风险。抵押权是基于商业银行和借款人(或为借款人提供抵押担保的第三人)的合同约定而产生的担保物权，它在行使顺序上位于基于法律直接规定而产生的法定优先权之后。一旦法定优先权与抵押优先权在贷款案例中相遇，抵押优先权就相对不优先了，从而可能导致银行贷款债权在一定程度上甚至完全丧失担保物权的保障，即贷款债权被悬空。
2、银行发放贷款过程中审查不力的风险。《商业银行法》第36条规定商业银行有对抵押物的权属、价值以及实现抵押权的可行性进行严格审查的法律义务，以确保抵押对贷款的保障功能能切实有效和充分地发挥。实践中银行贷款抵押审查业务操作问题众多，风险巨大。较突出的问题和风险主要有:一是权属错位悬空贷款债权;二是抵押物价值高估直接造成贷款风险三是抵押权行使的可行性反比例地对贷款风险状况形成重大影响。
3、银行贷款抵押登记的法律风险。签约与抵押登记的风险。实践中，签约与抵押登记方面存在的突出风险主要有:一是贷款合同或抵细合同无效的风险;二是应登记而未登记或可不登记而未登记的风险:三是重复登记的风险;四是贷款借新还旧或贷款债权转让业务中的风险;五是房地产抵押中的“两证”风险。
4、银行抵押贷款的管理风险。因抵押权是抵押标的物不转移占有的担保物权，有效设置抵押并发放贷款后，抵押物仍在抵押人的占有之下，抵押物实物存续形态、价值形态和抵押权权利维护等因素对抵押权的实际有效性和法律有效性影响甚大，抵押物管理因而面临大量风险。贷后抵押管理实务中面临的风险主要有:抵押人因信用与法制观念淡薄而随意处置抵押
物的风险;抵押物灭失的风险;抵押时效丧失的风险;抵押被非法裁定为无效的风险;企业改制
中“债权随资产走”原则和“除权期”规则适用的风
险。
十一、经济适用房可以抵押贷款吗？
取得经济适用房房屋所有权证，可以设定抵押权。
十二、商业银行主要提供几种住房抵押贷款？
我国住房抵押贷款的种类较多，目前，商业银行主要提供以下几种住房抵押贷款:
(一)住房公积金贷款，该贷款是针对已经参加交纳住房公积金的个人而发放的贷款，该种贷款利率优厚。
(二)个人住房组合贷款，该贷款也是针对已经参加交纳住房公积金的个人而发放的贷款，与住房公积金贷款区别在于它是住房公积金贷款于商业性住房抵押贷款的组合，因为住房公积金贷款有上限。
(三)个人住房担保贷款，未交纳住房公积金的个人在申请银行贷款时，如果住宅开发商与银行有贷款协议，那么购房者可以申请这种贷款，即一般所谓的按揭贷款。
(四)住房储蓄贷款，该种贷款要求购房者在银行需有一定数额的存款，购房者可以得到相当于存款额2倍或5倍的贷款。
(五)存单抵押贷款，但该种贷款有最高限制，一般不得超过10万元。
(六)房产抵押贷款，该种贷款需要购房者以现有住房作为抵押。
(七)机构担保贷款，即由购房者的单位予以保证方能得到的贷款。这些贷款品种主要还是根据保证形式来划分的，而根据期限、利率、偿还方式来划分的贷款品种还不多，一定程度上影响了居民对住房抵押贷款的需求。
十三、以企业名义去担保公司抵押贷款拍卖流程？
1、申请:企业提出贷款担保申请。
2、考察:考察企业的经营情况、财务情况、抵押资产情况、纳税情况、信用情况、企业主情况，初步确定担保与否。
3、沟通:与贷款银行沟通，进一步掌握银行提供的企业信息，明确银行拟贷款的金额和期限。
4、担保:与企业鉴定担保及反担保协议，资产抵押及登记等法律手续，并与贷款银行签定保证合同，正式与银行、企业确立担保关系。
5、放贷:银行在审查担保的基础上向企业发放贷款，同时向企业收取担保费用。
6、跟踪:跟踪企业的贷款使用情况和企业的运营情况，通过企业季度纳税、用电量、现金流的增长或减少最直接跟踪考察企业的经营状况。
7、提示:企业还贷前一个月，预先提示，以便企业提早作好还贷准备，保证企业资金流的正常运转。
8、解除:凭企业的银行还款单，解除抵押登记，解除与银行、企业的担保关系。
9、记录:记录本次担保的信用情况，分为正常不正常、逾期、坏账四个档次，为后续担保提供信用记录。
10、归档:将与银行、企业签定的各种协议以及还贷后的凭证、解除担保的凭证等整理归档、封存、以备今后查档。
十四、抵押担保贷款分为哪几种？
一、银行抵押
1、个人住房贷款
2、企业抵押贷款
二、信托抵押贷款
抵押信托贷款是指受托人接受委托人的委托，将委托人存入的资金，按其(或信托计划中)指定的对象、用途、期限、利率与金额等发放贷款，融资方以不动产抵押作为信托贷款的担保
方式、利玄加典田一般年18%左右.
三、典当行抵押
抵押典当是指当户将其不动产抵押给典当行，交付一定比例费用和利息，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、费用、偿还当金、赎回当物的行为。利息加费用合并约为月3%左右。
四、车辆抵押
汽车抵押贷款是以借款人或第三人的汽车或自购车作为抵押物向金融机构或汽车消费贷款公司取得的贷款。
五、房产抵押
房产抵押贷款是指借款人以已购商品住房抵押，贷款银行为借款人提供一揽子资金服务，满足其购买住房、车位、大额耐用消费品、汽车和住房装修等多种需求的人民币贷款。
六、五色土抵押
借款人将不动产抵押在放贷人(自然人)的名下。放贷人将资金直接交给借款人，借款人依照约定还本付息。借款人若不履行到期债务，放贷人对该不动产有优先受偿的权利。五色土负责抵押借贷的风险管理，贷前风险评级和贷后诉讼执行。对每一笔抵押贷款，尽职调查，评估风险的大小，确定五色土风险级别:AAA级、A A级、A级等。
十五、担保公司办抵押贷款好批吗？
能不能被批准是根据个人的信用和可抵押的来确定的。
一般来说，只要手续齐全，担保公司合法，这样的小额个人贷款是很容易通过的，因为和银行贷款相比，通过担保公司和贷款公司进行贷款有着很多优势也会让顾客在短时间内贷款数额较大。此外，除了可选择的贷款种类多外。目前有越来越多的贷款公司可办贷款，借款人可选择的贷款公司也不会像银行那么片面。
十六、股票抵押贷款的程序是怎样的？
1、提交和审核资料
借款人需要向银行等机构提交股票质押贷款的申请，而贷款人在收到申请后需要对借款人的贷款用途、资信状况、偿还贷款能力等进行审核，对资料的真实性进行严格把关，在审核后对借款人给予答复。
2、进行贷款评估
贷款机构在审核资料真实性后，需要对借款人的信贷风险和财务承受能力进行审核分析，根据同意授信的管理办法，根据借款人的还款能力来确定是否贷款给借款人，以及抵押贷款的额度。
3、签订合同
贷款机构在评估后确定给借款人贷款后，需要根据我国的法律规定来签订股票抵押贷款合同，在合同中明确双方的权利义务。
4、办理出质等级
在签订合同后，贷款机构同借款人在证券登记机构办理出质登记，并获得其出具的股票质押登记书面证明。
5、获得贷款并偿还本息
借款人获得银行等贷款机构的借款，按照合同的规定来偿还贷款利息，在借款人清偿贷款后，贷款合同自行终止。并办理质押登记注销手续，将股票质押登记书面证明还送给借款人。
十七、个人无抵押贷款的条件有哪些？
1、较高的银行流水
申请办理银行信用贷款时，银行会考察借款人的还款能力，因此就会要求借款人提供近三个月的银行流水，一般情况下借款人的银行流水越高，说明借款人的经济能力越强，在银行也有一个不错的信用度，也就会更受到银行的青睐。
2、稳定的工作与收入
如果借款人具有稳定的工作以及经济收入
3、良好的个人信用记录
申请个人信用贷款，是不需要借款人提供抵押物，主要是看借款人的个人信用情况，银行或者贷款机构为了降低贷款风险对于借款人的个人信用是非常重视的，有了良好的个人信用也就增加了申请到贷款的成功几率。
允许农村集体经营性建设用地入市，是2019年修正的《土地管理法》一个重大突破，2021年修订的《土地管理法实施条例》对相关规定又进行了细化，主要目的是建立城乡统一的建设用地市场，实现集体经营性建设用地与国有建设用地同权同价。当然，也是为了控制和减少政府征地，增加村集体的财产性收入，让利于民，形象说法是：关小一扇门，打开一扇窗。也就是说，除了商品房，工业、商业等经营性用途，包括保障性租赁性住房，都可以依法使用农村集体经营性建设用地，重点是鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地。
农村集体经营性建设用地入市，也是一波三折。
2022年9月6日，中央全面深化改革委员会第二十七次会议提出：推进农村集体经营性建设用地入市改革，事关农民切身利益，涉及各方面利益重大调整，必须审慎稳妥推进。试点县（市、区）数量要稳妥可控。要坚持同地同权同责，在符合规划、用途管制和依法取得前提下，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价，在城乡统一的建设用地市场中交易，适用相同规则，接受市场监管。要坚持节约集约用地，坚持先规划后建设，合理布局各用途土地。要严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损，落实永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界等空间管控要求。
这次会议审议通过了《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的指导意见》。也就是，中央决定：农村集体经营性建设用地入市：试点先行，暂不全面推开。
2023年3月1日，自然资源部开展深化农村集体经营性建设用地入市试点工作视频培训。在这次培训会上，自然资源部部长王广华要求，入市工作要做到“二三二”，审慎稳妥推进试点。要抓住“两项前置条件”，加快完成国土空间规划编制特别是实用性村庄规划，完成集体土地所有权和使用权确权登记；要紧盯“三项负面清单”，不能通过农用地转为新增建设用地入市，不能把农民的宅基地纳入入市范围，符合入市条件的土地不能搞商品房开发；要探索“两项重点机制”，兼顾国家、集体和农民个人的入市土地增值收益调节机制，保护农民集体和个人权益、保障市场主体愿用、会用入市土地的权益保护机制。
根据目前出台的相关法律政策，农村集体经营性建设用地入市比较明确的规定主要有以下几个方面。
01
入市条件
农村集体经营性建设用地入市有两个前置条件：一是必须是规划确定的。规划包括土地利用总体规划和城乡规划，现在正在编制“多规合一”的国土空间规划，国土空间规划应当统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途。也就是说，编制国土空间规划非常重要，如果不纳入国土空间规划，包括作为详细规划的村庄规划，是无法安排使用的（推荐阅读：自然资源部办公厅《关于进一步做好村庄规划工作的意见》）。二是必须要登记。只有经过依法登记的农村集体经营性建设用地，才可入市使用（推荐阅读：自然资源部《关于加快完成集体土地所有权确权登记成果更新汇交的通知）。
为此，在试点工作中，自然资源部在视频培训会上要求：加快完成国土空间规划编制特别是实用性村庄规划，完成集体土地所有权和使用权确权登记。
02
主要
依据此前的规定主要有两种。《土地管理法》第二十三条规定：土地利用年度计划应当对本法第六十三条规定的集体经营性建设用地作出合理安排。
还有一种
2019年9月30日，农业农村部印发的《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》 提出：“鼓励利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态，以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。”但这个文件表述不够严谨，没有体现规划管控、用途管制和依法登记。
2021年6月28日，河北省委农村工作领导小组印发《河北省农村闲置宅基地盘活利用指导意见》，提出“允许农村集体经济组织在妥善处理产权和补偿关系后，在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地依法登记后，按照规划确定的用途，稳妥有序引导集体经营性建设用地入市。”河北这个文件表述是非常严谨的，而且允许“废弃的集体公益性建设用地”也可转变为集体经营性建设用地。
2021年12月21日，国务院办公厅印发的《要素市场化配置综合改革试点总体方案》提出：在依法自愿有偿的前提下，允许将存量集体建设用地依据规划改变用途入市交易。在企业上市合规性审核标准中，对集体经营性建设用地与国有建设用地给予同权对待。
但这次试点工作，自然资源部在视频培训会上明确：不能通过农用地转为新增建设用地入市，不能把农民的宅基地纳入入市范围。
03
使用情形
可使用集体经营性建设用地的，主要指工业、商业等经营性用途，比如农村一二三产业融合发展、乡村文旅、养老服务、采矿用地以及规模较小、不能进区入园的一些农村小微工业项目等。
2019年11月27日，自然资源部印发的《关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见》提出：农村集体经济组织可依法使用本集体经济组织所有的建设用地自办或以建设用地使用权入股、联营等方式与其他单位和个人共同举办养老服务设施。符合国土空间规划和用途管制要求、依法取得的集体经营性建设用地，土地所有权人可以按照集体经营性建设用地的有关规定，依法通过出让、出租等方式交由养老服务机构用于养老服务设施建设，双方签订书面合同，约定土地使用的权利义务关系。鼓励盘活利用乡村闲置校舍、厂房等建设敬老院、老年活动中心等乡村养老服务设施。
2021年1月28日，自然资源部、国家发展改革委、农业农村部印发的《关于保障和规范农村一二三产业融合发展用地的通知》提出：农村集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，可以依据《土地管理法》第六十条规定使用规划确定的建设用地。单位或者个人也可以按照国家统一部署，通过集体经营性建设用地入市的渠道，以出让、出租等方式使用集体建设用地。探索在农民集体依法妥善处理原有用地相关权利人的利益关系后，将符合规划的存量集体建设用地，按照农村集体经营性建设用地入市。在符合国土空间规划前提下，鼓励对依法登记的宅基地等农村建设用地进行复合利用，发展乡村民宿、农产品初加工、电子商务等农村产业。
2022年11月18日，自然资源部印发的《关于做好采矿用地保障的通知》提出：不符合法定可以征收情形的，可以在办理农用地转用审批手续后按照《土地管理法》规定通过集体建设用地土地使用权入股、联营，或者按照国家统一部署通过集体经营性建设用地入市等方式保障采矿用地合理需求。
保障性租赁住房也可以使用集体经营性建设用地。2021年6月24日，国务院办公厅出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出：人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，在尊重农民集体意愿的基础上，经城市人民政府同意，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；应支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房；建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。
需要注意的是，近年来有些开发商打着“农村集体经营性建设用地入市”的旗号，借“民宿”之名，实际占用集体建设用地建“别墅”，继续搞“小产权房”，公开对外销售，这是现行法律法规不允许的。
这次试点工作，自然资源部在视频培训会上明确：符合入市条件的土地不能搞商品房开发。
04
使用方式
主要是出让和出租两种方式。《土地管理法》第六十三条规定：土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。
对如何出让和出租，具体要求是两个“应当”：一是应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。二是应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
各地出台的省级土地管理条例（实施《土地管理法》办法），也都提出国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人依法可以通过出让、出租、作价出资（入股）等方式交由单位或者个人使用。
《广东省土地管理条例》还提出：鼓励土地储备机构指导农村集体经济组织开展集体经营性建设用地的前期开发、管护等工作。
05
使用年限
参照国有建设用地使用年限。《土地管理法实施条例》第四十三条规定：集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行，法律、行政法规另有规定的除外。（推荐阅读：自然资源部《关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》）
06
二级市场
可以通过二级市场正常流转。《土地管理法》第六十三条规定；通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
《土地管理法实施条例》第四十三条规定：通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权依法转让、互换、出资、赠与或者抵押的，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。
国务院办公厅印发的《关于完善建设用地使用权转让出租抵押二级市场的指导意见》提出：已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本意见执行。
07
程序规定
第一步：自然资源主管部门提出规划条件和相关要求。《土地管理法实施条例》第三十九条规定：土地所有权人拟出让、出租集体经营性建设用地的，市、县人民政府自然资源主管部门应当依据国土空间规划提出拟出让、出租的集体经营性建设用地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等。市、县人民政府自然资源主管部门应当会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求。
第二步，编制出让、出租方案。《土地管理法实施条例》第四十条规定：土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体经营性建设用地出让、出租等方案，并依照《土地管理法》第六十三条的规定，由本集体经济组织形成书面意见，在出让、出租前不少于十个工作日报市、县人民政府。市、县人民政府认为该方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的，应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见。土地所有权人应当按照市、县人民政府的意见进行修改。集体经营性建设用地出让、出租等方案应当载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容。
第三步：出让并签订合同：《土地管理法实施条例》第四十一条规定：土地所有权人应当依据集体经营性建设用地出让、出租等方案，以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者，双方应当签订书面合同，载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等，并报市、县人民政府自然资源主管部门备案。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效；造成损失的，依法承担民事责任。合同示范文本由国务院自然资源主管部门制定。
第四步：交费和办理登记。《土地管理法实施条例》第四十二条 集体经营性建设用地使用者应当按照约定及时支付集体经营性建设用地价款，并依法缴纳相关税费，对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，依法申请办理不动产登记。
08
权益保护
这次试点工作，自然资源部在视频培训会上强调：保护农民集体和个人权益、保障市场主体愿用、会用入市土地的权益保护机制。
2021年12月21日，国务院办公厅印发的《要素市场化配置综合改革试点总体方案》提出：在企业上市合规性审核标准中，对集体经营性建设用地与国有建设用地给予同权对待。
可以由村集体依法收回。《土地管理法》第六十六条规定：有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；（二）不按照批准的用途使用土地的；（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。依照前款第（一）项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。收回集体经营性建设用地使用权，依照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。
09
收益分配
这次试点工作，自然资源部在视频培训会上强调：探索兼顾国家、集体和农民个人的入市土地增值收益调节机制。
这是农村集体经营性建设用地入市争论最大的问题。
之前各地试点中普遍采取政府收取一定比例的土地增值收益调节金进行调节。2016年4月，财政部、国土资源部印发的《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》也明确这一比例为20%～50%。但在《土地管理法》《土地管理法实施条例》中都未对此进行明确。（推荐阅读：集体经营性建设用地入市面临的难点问题）
10
法律责任
《土地管理法》第八十二条规定：擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
《土地管理法实施条例》第六十条规定：依照《土地管理法》第八十二条的规定处以罚款的，罚款额为违法所得的10%以上30%以下。
允许农村集体经营性建设用地入市，是2019年修正的《土地管理法》一个重大突破，2021年修订的《土地管理法实施条例》对相关规定又进行了细化，主要目的是建立城乡统一的建设用地市场，实现集体经营性建设用地与国有建设用地同权同价。当然，也是为了控制和减少政府征地，增加村集体的财产性收入，让利于民，形象说法是：关小一扇门，打开一扇窗。也就是说，除了商品房，工业、商业等经营性用途，包括保障性租赁性住房，都可以依法使用农村集体经营性建设用地，重点是鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地。
农村集体经营性建设用地入市，也是一波三折。
2022年9月6日，中央全面深化改革委员会第二十七次会议提出：推进农村集体经营性建设用地入市改革，事关农民切身利益，涉及各方面利益重大调整，必须审慎稳妥推进。试点县（市、区）数量要稳妥可控。要坚持同地同权同责，在符合规划、用途管制和依法取得前提下，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价，在城乡统一的建设用地市场中交易，适用相同规则，接受市场监管。要坚持节约集约用地，坚持先规划后建设，合理布局各用途土地。要严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损，落实永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界等空间管控要求。
这次会议审议通过了《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的指导意见》。也就是，中央决定：农村集体经营性建设用地入市：试点先行，暂不全面推开。
2023年3月1日，自然资源部开展深化农村集体经营性建设用地入市试点工作视频培训。在这次培训会上，自然资源部部长王广华要求，入市工作要做到“二三二”，审慎稳妥推进试点。要抓住“两项前置条件”，加快完成国土空间规划编制特别是实用性村庄规划，完成集体土地所有权和使用权确权登记；要紧盯“三项负面清单”，不能通过农用地转为新增建设用地入市，不能把农民的宅基地纳入入市范围，符合入市条件的土地不能搞商品房开发；要探索“两项重点机制”，兼顾国家、集体和农民个人的入市土地增值收益调节机制，保护农民集体和个人权益、保障市场主体愿用、会用入市土地的权益保护机制。
根据目前出台的相关法律政策，农村集体经营性建设用地入市比较明确的规定主要有以下几个方面。
01
入市条件
农村集体经营性建设用地入市有两个前置条件：一是必须是规划确定的。规划包括土地利用总体规划和城乡规划，现在正在编制“多规合一”的国土空间规划，国土空间规划应当统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途。也就是说，编制国土空间规划非常重要，如果不纳入国土空间规划，包括作为详细规划的村庄规划，是无法安排使用的（推荐阅读：自然资源部办公厅《关于进一步做好村庄规划工作的意见》）。二是必须要登记。只有经过依法登记的农村集体经营性建设用地，才可入市使用（推荐阅读：自然资源部《关于加快完成集体土地所有权确权登记成果更新汇交的通知）。
为此，在试点工作中，自然资源部在视频培训会上要求：加快完成国土空间规划编制特别是实用性村庄规划，完成集体土地所有权和使用权确权登记。
02
主要
依据此前的规定主要有两种。《土地管理法》第二十三条规定：土地利用年度计划应当对本法第六十三条规定的集体经营性建设用地作出合理安排。
还有一种
2019年9月30日，农业农村部印发的《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》 提出：“鼓励利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态，以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。”但这个文件表述不够严谨，没有体现规划管控、用途管制和依法登记。
2021年6月28日，河北省委农村工作领导小组印发《河北省农村闲置宅基地盘活利用指导意见》，提出“允许农村集体经济组织在妥善处理产权和补偿关系后，在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地依法登记后，按照规划确定的用途，稳妥有序引导集体经营性建设用地入市。”河北这个文件表述是非常严谨的，而且允许“废弃的集体公益性建设用地”也可转变为集体经营性建设用地。
2021年12月21日，国务院办公厅印发的《要素市场化配置综合改革试点总体方案》提出：在依法自愿有偿的前提下，允许将存量集体建设用地依据规划改变用途入市交易。在企业上市合规性审核标准中，对集体经营性建设用地与国有建设用地给予同权对待。
但这次试点工作，自然资源部在视频培训会上明确：不能通过农用地转为新增建设用地入市，不能把农民的宅基地纳入入市范围。
03
使用情形
可使用集体经营性建设用地的，主要指工业、商业等经营性用途，比如农村一二三产业融合发展、乡村文旅、养老服务、采矿用地以及规模较小、不能进区入园的一些农村小微工业项目等。
2019年11月27日，自然资源部印发的《关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见》提出：农村集体经济组织可依法使用本集体经济组织所有的建设用地自办或以建设用地使用权入股、联营等方式与其他单位和个人共同举办养老服务设施。符合国土空间规划和用途管制要求、依法取得的集体经营性建设用地，土地所有权人可以按照集体经营性建设用地的有关规定，依法通过出让、出租等方式交由养老服务机构用于养老服务设施建设，双方签订书面合同，约定土地使用的权利义务关系。鼓励盘活利用乡村闲置校舍、厂房等建设敬老院、老年活动中心等乡村养老服务设施。
2021年1月28日，自然资源部、国家发展改革委、农业农村部印发的《关于保障和规范农村一二三产业融合发展用地的通知》提出：农村集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，可以依据《土地管理法》第六十条规定使用规划确定的建设用地。单位或者个人也可以按照国家统一部署，通过集体经营性建设用地入市的渠道，以出让、出租等方式使用集体建设用地。探索在农民集体依法妥善处理原有用地相关权利人的利益关系后，将符合规划的存量集体建设用地，按照农村集体经营性建设用地入市。在符合国土空间规划前提下，鼓励对依法登记的宅基地等农村建设用地进行复合利用，发展乡村民宿、农产品初加工、电子商务等农村产业。
2022年11月18日，自然资源部印发的《关于做好采矿用地保障的通知》提出：不符合法定可以征收情形的，可以在办理农用地转用审批手续后按照《土地管理法》规定通过集体建设用地土地使用权入股、联营，或者按照国家统一部署通过集体经营性建设用地入市等方式保障采矿用地合理需求。
保障性租赁住房也可以使用集体经营性建设用地。2021年6月24日，国务院办公厅出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出：人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，在尊重农民集体意愿的基础上，经城市人民政府同意，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；应支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房；建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。
需要注意的是，近年来有些开发商打着“农村集体经营性建设用地入市”的旗号，借“民宿”之名，实际占用集体建设用地建“别墅”，继续搞“小产权房”，公开对外销售，这是现行法律法规不允许的。
这次试点工作，自然资源部在视频培训会上明确：符合入市条件的土地不能搞商品房开发。
04
使用方式
主要是出让和出租两种方式。《土地管理法》第六十三条规定：土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。
对如何出让和出租，具体要求是两个“应当”：一是应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。二是应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
各地出台的省级土地管理条例（实施《土地管理法》办法），也都提出国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人依法可以通过出让、出租、作价出资（入股）等方式交由单位或者个人使用。
《广东省土地管理条例》还提出：鼓励土地储备机构指导农村集体经济组织开展集体经营性建设用地的前期开发、管护等工作。
05
使用年限
参照国有建设用地使用年限。《土地管理法实施条例》第四十三条规定：集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行，法律、行政法规另有规定的除外。（推荐阅读：自然资源部《关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》）
06
二级市场
可以通过二级市场正常流转。《土地管理法》第六十三条规定；通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
《土地管理法实施条例》第四十三条规定：通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权依法转让、互换、出资、赠与或者抵押的，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。
国务院办公厅印发的《关于完善建设用地使用权转让出租抵押二级市场的指导意见》提出：已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本意见执行。
07
程序规定
第一步：自然资源主管部门提出规划条件和相关要求。《土地管理法实施条例》第三十九条规定：土地所有权人拟出让、出租集体经营性建设用地的，市、县人民政府自然资源主管部门应当依据国土空间规划提出拟出让、出租的集体经营性建设用地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等。市、县人民政府自然资源主管部门应当会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求。
第二步，编制出让、出租方案。《土地管理法实施条例》第四十条规定：土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体经营性建设用地出让、出租等方案，并依照《土地管理法》第六十三条的规定，由本集体经济组织形成书面意见，在出让、出租前不少于十个工作日报市、县人民政府。市、县人民政府认为该方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的，应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见。土地所有权人应当按照市、县人民政府的意见进行修改。集体经营性建设用地出让、出租等方案应当载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容。
第三步：出让并签订合同：《土地管理法实施条例》第四十一条规定：土地所有权人应当依据集体经营性建设用地出让、出租等方案，以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者，双方应当签订书面合同，载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等，并报市、县人民政府自然资源主管部门备案。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效；造成损失的，依法承担民事责任。合同示范文本由国务院自然资源主管部门制定。
第四步：交费和办理登记。《土地管理法实施条例》第四十二条 集体经营性建设用地使用者应当按照约定及时支付集体经营性建设用地价款，并依法缴纳相关税费，对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，依法申请办理不动产登记。
08
权益保护
这次试点工作，自然资源部在视频培训会上强调：保护农民集体和个人权益、保障市场主体愿用、会用入市土地的权益保护机制。
2021年12月21日，国务院办公厅印发的《要素市场化配置综合改革试点总体方案》提出：在企业上市合规性审核标准中，对集体经营性建设用地与国有建设用地给予同权对待。
可以由村集体依法收回。《土地管理法》第六十六条规定：有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；（二）不按照批准的用途使用土地的；（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。依照前款第（一）项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。收回集体经营性建设用地使用权，依照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。
09
收益分配
这次试点工作，自然资源部在视频培训会上强调：探索兼顾国家、集体和农民个人的入市土地增值收益调节机制。
这是农村集体经营性建设用地入市争论最大的问题。
之前各地试点中普遍采取政府收取一定比例的土地增值收益调节金进行调节。2016年4月，财政部、国土资源部印发的《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》也明确这一比例为20%～50%。但在《土地管理法》《土地管理法实施条例》中都未对此进行明确。（推荐阅读：集体经营性建设用地入市面临的难点问题）
10
法律责任
《土地管理法》第八十二条规定：擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
《土地管理法实施条例》第六十条规定：依照《土地管理法》第八十二条的规定处以罚款的，罚款额为违法所得的10%以上30%以下。
约定仲裁和诉讼 约定仲裁和诉讼二选一是有效的约定吗
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