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贷款买房提前还贷的方式有哪些呢(贷款买房提前还贷的方式有哪些)

法律知识学习
2023-04-02 06:35:02
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南京律师

贷款买房提前还贷的方式有哪些文章目录：

1、“提前还贷”可能涉及的三个法律问题
2、怎样合理有效应对“提前还贷潮”？
3、一次性讲清楚提前还贷，附保姆级全攻略！

“提前还贷”可能涉及的三个法律问题

近期，提前还贷成了一个热门话题，越来越多的购房者加入到了提前还房贷的行列。其实，提前还房贷的背后涉及到了法律问题。

今天我们一起来聊聊提前还贷的那些事儿

老李几年前买房子的时候在银行办理了二十年贷款，6%-7%的房贷利率计算下来每月还贷压力不小。最近，LPR进行下调新增房贷利率不到4%，房贷利率与其他贷款利率之间的高利差让老李动了提前还贷的念头。老李到银行一打听，发现提前还贷申请已经排到了三个月之后。不仅如此，老李还听说，提前还贷还不是想还就能还，隔壁的老赵提前还贷还交了不少违约金。这事儿老李越想越糊涂，贷款利率调整变化算不算情势变更呢？提前还钱不是好事儿么，怎么还能违约呢？银行要是不接受提前还贷，老李起诉的话诉请是什么呢？

问题一：房贷利率调整是否属于法律上情势变更？

民法典第五百三十三条规定：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

司法实践中，对情势变更的审查重点在于：1.是否存在情势变更的事实，即合同存在的基础情况是否发生变化；2.情势变更是否是合同双方不能预见的，且双方均无过错；3.继续履行原合同是否显失公平。情势变更制度的目的在于平衡当事人之间的利益，因其涉及合同的变更、解除，所以法院通常持较为严格、审慎的态度。

那么，调控银行房贷利率是否属于情势变更呢？首先，购房人与贷款银行之间的合同属于借款合同，房贷利率在一定范围内的调整波动并不会导致合同目的不能实现，继续履行合同不会造成显失公平的情况。其次，按揭贷款通常持续时间较长，除固定利率外，当事人在签订合同时应当预见未来调控贷款利率的可能性。此外，民法典也明确将商业风险排除在情势变更之外，所以在商业活动中，未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等而产生的损失不适用情势变更。

老李买房贷款时房贷利率受当时的房地产政策、供求关系、整体经济发展情况等影响，现在利率在一定范围内调整不属于情势变更，老李不能以情势变更为由要求变更或解除与银行之间的贷款合同。

问题二：老李想提前还款违约吗？需支付银行违约金吗？

老李所谓的提前还贷，即借款人在还款期内提前偿还部分或全部借款余额的行为。提前还款是否构成违约需要根据借款合同的具体内容等来进行判断。民法典第六百七十七条规定，借款人提前返还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息。如果合同中没有约定提前还贷的违约责任条款，那么提前还贷则不构成违约，也无需支付违约金。如果双方签订的合同约定提前还贷为违约行为，约定了一定比例的违约金，且不违反法律和行政法规的强制性规定，那么借款人提前还款则可能构成违约，需按照合同中的约定支付违约金。

所以，老李提前还款会不会构成违约需看贷款合同的具体约定。由于提前还贷可能增加银行的人力成本，减少银行预期利息收入，对银行的资金运营产生影响，很多银行在住房按揭贷款合同中将提前还贷约定为违约。对于违约金的收取方式也因银行而异，有的银行将利息作为违约金，如：1年内提前还款的，银行收取三个月的利息作为违约金；1-2年内提前还款的，银行收取二个月利息作为违约金等等。而有的银行按照提前还款金额的百分比计算违约金，如：1年内提前还款的，银行将收取提前还款金额的3％人民币作为违约金；1-2年内提前还款的，银行收取提前还款金额的2％人民币作为违约金等等。

所以，老李想提前还房贷，除了要根据自己的实际情况打打算盘外，还要明确自己手中合同的具体内容。

问题三：如合同中没约定，双方协商未果，银行仍拒绝老李提前偿还房贷，老李想起诉的话应如何提出诉请呢？

根据民法典第五百三十条规定，债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。可见，如果双方在合同中未对提前偿还贷款的情况进行约定，也未能协商一致，那么在不损害银行利益的情况下，银行不能拒绝老李提前还贷。老李有权到法院起诉银行接受其提前还款，如果银行举证证明老李的提前履行行为增加了费用，那么银行可以依据上述规定主张由老李负担此项费用。

如何判断自己是否需要提前还贷款，可以关注以下几点：

1.权衡自身投资收益与贷款利息之差，再谨慎做出是否提前还款的决定。

2.考虑还款方式，谨慎选择是否提前还款。目前我们房贷的还款方式主要分为等额本金还贷法和等额本息还贷法，一般来说，等额本金这种还款方式前期偿还的本金多、利息少，而等额本息这种还款方式前期偿还的利息多、本金少，各位购房者可以根据还款方式的不同，计算已还本金、利息额度，做出更利于自己的还款选择。

3.关注还款计划的变更情况，若提前还款，因涉及对原借款合同约定的贷款期限或贷款金额的变更，购房者应根据自己的经济状况谨慎选择提前还款的方式，并按照新的还款计划履行还款义务，切莫因没有留足还款资金而导致新的违约情况。

4.要与银行认真核对还款方式、还款金额、还款期限等内容，并留存好还款相关凭证，以备发生纠纷时能够提供相关的证据进行证明。

怎样合理有效应对“提前还贷潮”？

每经编辑：张凌霄

春节过后网上突然冒出关于“提前还贷潮”的热议，让笔者着实有点困惑。

年末年初之际原本就是“提前还贷”高峰期。随着年终奖、各类补贴奖励、投资分红等各种收入到位，大家手中现金增加，自然需要总结上年收入，并对手里的“闲钱”做出规划预算，或投资或理财或还贷。因此，提前还贷往往集中在每年的一季度。

其次，房贷是长期贷款，银行普遍采用是的浮动利率制，也就是说每年的贷款利率会随着基准利率的变化而变化，因此利率快速上升期，提前还贷的意愿才会增强，而中国现在是处于稳定的低利率期，没有出现“提前还贷潮”的经济环境和逻辑基础。

那么，最近突然出现“提前还贷潮”的原因是什么呢？总结下来，大致有以下几点：

一是随着多地房贷利率密集下调，不少地方的按揭贷款利率到了3字头，购房者认为还需要按过去的高利率来交利息太亏了。

二是经过疫情，许多劳动者收入下降，以前注重“开源”现在要注重“节流”，开始重新审视以往不太在意的利息问题。

三是不少人在资本市场上投资亏损，对股票、基金、理财等投资收益的预期降低，不想手持现金等待投资机会了。

四是部分银行担心“开门红”的业绩考核，又惰于解释工作，没有把浮动利率的信息与房贷者沟通，简单粗暴地采取了限制提前还贷的各种“软措施”，加剧了市场恐慌。

五是部分银行为了“开门红”冲业绩，趁机置换他行的按揭贷款，推波助澜。

六是一些网络自媒体热炒“提前还贷”话题，造成购房者不必要的紧张情绪。

其实对于购房者而言，提前还贷恐慌其实是不必要的。我们不妨考虑这样几个原因。

首先我们来看看按揭贷款的利率规则。对于银行而言，个人住房按揭贷款属于长期贷款，利率风险累加起来是非常大的，因此，根据商业银行风险管理的原则，个人住房按揭贷款都不会采取固定利率，而是采取浮动利率，例如基准利率上浮 10%。

随着基准利率的涨跌，按揭利率也会随之涨跌。对于存量个人住房按揭贷款的计息而言，也会按照最新利率每三个月调整一次计息利率。

假设：某购房者于2019年10月份以6%年息获得了个人住房按揭贷款，那么2019年12月计息时，其贷款就按照6%计息。但到2020年1月份，按揭利率下调到了5%，那么2020年3月份计息时就会按照计息期内的最新利率5%进行计息。

大部分银行的个人住房贷款都是照此方式计息。所以，浮动利率制下，并不存在所谓的存量房贷利率与市场房贷利率的大幅利差，除非银行是按年度进行利息调整（若是如此，在利率上涨时，银行会面临巨大的风险）。

所以，建议购房者在决定是否提前还贷时，首先向银行咨询在该银行的个人住房按揭贷款的利率调整及计息政策。

第二，我们也要考虑提前还贷可能面临不必要的费用支出。如果购房者打算提前还掉以前高利息的住房贷款，再办理更低利息的新贷款。

购房者在进行此番操作前，首先应该仔细计算一下相关费用和时间成本。比如，重新办理房屋抵押手续需要支付住房资产评估费用、住房保险费用、抵押登记手续费等。其中，资产评估费用和保险费用都是第三方机构收取的，金额往往不低。而且，根据贷款合同约定，部分银行会收取一定的提前还贷违约金。

另外，购房者也需要仔细了解清楚新的贷款是固定利率制还是浮动利率制，在目前的利率环境，很难想象哪个银行会采取固定利率制，因为固定利率制下，利率上升时银行面临的风险是巨大的。但是在浮动利率制下，房贷者的利息会随着市场利率的变化而变化的，并不能锁定现行的低利率。

所以，建议购房者提前咨询，充分了解不同操作的真实成本再做决策。

第三，我们还要评估还款方式的差异。

个人住房贷款有多种还款方式，有等额还款有差额还款等。多数还款方式，都是先还利息再换本金的。对于银行而言，先收利息再回收本金可以将银行的风险降低。

以最常每月等额还款举例，假如是二十年期贷款，每月等额还本息2万元，那么在第一年第一个月，其实几乎全部在还利息，此后逐渐减少利息开始更多地归还本金，最后才是全部还本金。

因此，一般来说，贷款期过了三分一后，每月还款才会以本金为主。即使银行调整利息迟缓，也没有提前还款的必要（因为利息其实已经支付了）。

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对于银行而言，也有以下几条建议：

一是“提前还贷潮”宜疏导不宜堵。银行之所以能够存在，就是因为提供了“信用服务”，而提供信用服务的前提是公众对于银行的信任和信心。在市场不确定性与日俱增的当下，信任的获取很难，但是信心的崩塌却很容易，因此，银行必须重视声誉风险的管理。

当出现提前还贷潮时，银行需要做好房贷利率结构的解释沟通工作，打消房贷者的顾虑，让房贷者做出信息完备下的理性决策，而不是通过设置“软门槛”，剥夺房贷者自主决策的权利。这样不仅无助于问题解决，反而会增加公众的恐慌情绪，失去民众的信任，造成更大的危机。

此外，银行需要对各级经营管理负责人做好相关风险管理和法律法规的教育，不能以业绩为单一考核指标，必须把包括声誉风险在内的全面风险管理指标纳入综合考核范围，这样才能真正解决各级经营管理负责人为了冲业绩，而忽视声誉风险管理的问题。

当然，从监管部门的角度看，也应该注意以下几个方面：

一是切实重视各家银行对提前还贷设置“软门槛”对银行体系声誉风险的破坏性，保证民众对于银行违法违规行为的投诉通道畅通，例如银保监会的投诉电话123478，并且对经核实的违法违规行为进行严肃查处，保证房贷者的合法权益。

二是要求各家银行向社会公众妥善解释相关利息政策，明确长期贷款的浮动利率制和利息计息政策。

三是检查各家银行的利率风险敞口，以及经济资本是否按照巴塞尔协议和相关监管条例，与其利率风险敞口相匹配。对利率风险敞口过高的银行，责令其调整资产负债结构，例如把贷款固定利率变为浮动利率，达到降低利率风险敞口，有效管理利率风险的目标。

四是落实2021年2月银保监会发布的《银行保险机构声誉风险管理办法（试行）》，把声誉风险纳入对银行的全面风险管理考核的指标体系，例如，可以通过经核实被投诉的案例数量等来考核银行的声誉风险，从而有效地解决银行为了追求业绩陷入恶性竞争的“囚徒困境”。

综上所述，笔者认为春节后“提前还款潮”的出现一方面反映了部分民众在做金融决策时没能充分收集有效信息做出合理选择，盲目跟风；另一方面，也反映出银行各级管理者在应对这类问题时缺乏应有的风险管理意识，过度看重眼前利益。

而造成这一短视行为的症结在于对于各级银行的考核体系过度注重业绩，忽视风险，特别缺乏对声誉风险等难以量化的风险的有效管理手段。

解决这一问题的关键在于监管者在制定考核标准和市场规则时，要遵循市场规律，注重相关市场参与者的利益和整体利益的统一，这样才能真正保证金融体系全面风险管理的“前瞻性、匹配性、全覆盖、有效性”四项重要原则得以体现。

陈开宇，上海交通大学行业研究院外聘专家

每日经济新闻

一次性讲清楚提前还贷，附保姆级全攻略！

最近网上又掀起了一波提前还贷潮，那些手里握着5、6开头贷款利率的人，看着当下3开头的贷款利率，简直要哭晕在厕所里！同样是贷款100万，以5%的贷款利率来计算，利息是93.26万元，而3.8%的利率，利息仅仅只有67.74万元，利息整整差了25万元。

这么一算，你是不是想赶紧把房贷还上，等等，先别着急。不是所有人都适合提前还贷，还房贷的前提是你手里得有闲钱，没有的朋友可以先不考虑了。

还有，等额本息还贷时间超过贷款年限的二分之一，等额本金还贷时间超过贷款年限三分之一的朋友，也没有必要提前还了，慢慢还就行。

说到这儿，有很多朋友会问了，为什么我提前还贷还得在银行排队啊？借钱容易，怎么还钱这么难啊？

其实很多人都不知道，房贷是银行的一项优质资产，不仅能稳定生息，还没有风险，就算你还不上，还能走房屋拍卖，对银行来说，简直是稳赚不赔的买卖。为了减少优质资产的流出，当然要设置门槛。有的银行对还款金额、还贷次数进行限制，有的干脆只能线下办理，关闭线上办理的通道。越是这样，越会引起网友的恐慌，赶紧还吧，不还就亏大了。凡事总有例外，如果你的理财收益能跑赢银行利率的话，你可以等等再还。