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村委30年土地租赁合同有效吗（土地租赁超过30年的法律后果）

法律知识学习
2022-12-28 13:32:32
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重庆律师

我租了村委土地租五十年，现在政府修路征地，该不该给我征地补偿？

要回答这个问题，需要搞清楚以下

三个方面

的问题：

一个是政府修路征用村集体土地要不要给补偿；另一个是如果有补偿，这个补偿怎么分配。再一个是租赁合同是否有效。

首先，我们来看，政府修路征用村集体土地是否给补偿。

这将是决定后面两个问题的基础，如果征地不给补偿，后面的问题也就不成立。

那么，政府修路占用了村集体的土地，究竟该不该给征地补偿呢？因为题主没有讲他所租赁的土地是不是耕地，甚至是基本农田，不清楚租赁的土地性质，但是，按照其租期推断，应该属于草地或林地之类的（耕地承包期为30年，租赁期不能超过它，而草原、林地承包期最长可达50年、70年）。草原和林地之类的土地不属于基本农田，政府征用的概率很大，而且，根据

土地管理法第二条规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

政府修路无疑是公共利益需要，因此，可以依法征收村集体土地并给予补偿。

其次，我们来看这个补偿如何分配。

从你的问题来看，你是租赁村委的土地，这与承包土地不同。承包土地对于资格要求很严，只有这个村集体成员才有依照《土地承包条例》规定，承包集体土地（俗称大包干），不是这个村集体成员的，是没有资格承包土地的；相反，对于租赁土地来说，那个资格就宽泛多了，只要村集体有闲置土地，你们协商一致，就可以租赁了，按期支付租金即可。但是，

承包与租赁最大的区别在于，两者的权利有很大的不同

。进一步来说，你租赁村委的土地，你只拥有在租赁物上衍生出来的收益权，对于租赁物本身你是无权享用的，具体来说，你租赁土地种庄稼也好，栽树也好，你只拥有地上的庄稼或林木的收获权，对于土地本身的处置所得，你是没有权利享用的。因此，对于征地补偿问题，如果征地当时影响了你的庄稼（或林木等）的收益，可以单纯就此进行协商赔偿，而不是补偿；而对于剩余的租赁期的影响，因为是政府的公益征用，只能对你前期投入进行评估，给予适当补偿，至于

土地的补偿款就与你无关

了。

第三，再来看看你的租赁合同效率问题。

我国《合同法》明确规定，租赁行为的最长期限，

不得超过20年，超过这个期限的合同为无效

。你租赁村委的土地，签了50年的租赁合同，显然已经明显超出了合同法规定的最高时限，因此，你的租赁合同只有前20年有效，后面的30年需要另外协商，形成一致意见后再签不超过20年方为有效。如果你的租赁合同在政府征用土地时已经届满20年，那么，最多只能对当季庄稼（或林木等）损失进行评估后给予赔偿，至于前期投入的设施原则上没有必要给予补偿了，动产部分，你自己带走，不动产部分只能无偿留下了，因为对于出租方来说，那些反而是用不上的负担。