商品房预售合同纠纷（个人买卖购房合同电子版）

主要依据法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

(一)商品房预售合同的效力

从法律法规条款内容分析，对于商品房预售合同未办理备案登记的合同效力判断，共存在以下三种情形:

1.商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续的，该合同仍然有效。登记备案的性质系国家对商品房预售所实施的行政管理职能，而不是确认商品房买卖合同效力的必备条件，登记备案与商品房买卖合同的效力没有任何关系。也就是说商品房买卖合同未经登记备案的，不影响其效力，这也与《合同法司法解释(一)》第九条的规定相吻合。

2.当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定。也就是说只有当事人在合同中约定登记备案生效的，它才是合同的生效条件，该商品房预购合同才属于附生效条件的合同。

3.除前述两种情况之外，还有例外情况，即约定了以办理登记备案手续为商品房预售合同生效的条件，当事人未履行登记备案义务，但一方当事人已经履行了主要的合同义务，且对方当事人接受的情况，例如预购方已经向预售方支付了大部分的购房款，这种情况下，该商品房预售合同仍然有效。

然而，《合同法司法解释(一)》没有对登记备案的性质及是否具有对抗第三人的效力作出明文规定。对此，学术界有以下三种主要观点:

1.物权效力说。以王利明教授为代表，认为商品房在预售登记后，买受人享有未建成房屋的准物权，通过登记的方法予以公告，从而将物权的公示手段用于保护债权，使买受人的优先权具有对抗第三人的效力。

2.债权物权化说。商品房预售登记是不动产登记的一种，性质属于预告登记，预告登记使合同债权具有物权性质，是一种典型的债权物权化。预告登记具有以下三种效力;(1)保全效力，预告登记使债权获得物权对抗第三人的对世效力;(2)顺位保护效力;(3)破产保护效力。

3.无对抗第三人效力说。商品房预售合同登记备案与预告登记制度有着根本的区别”,商品房仅仅具备登记备案的作用，商品房无论是否进行预售登记，都不会产生对抗第三人的效力。

(二)如何理解“当事人一方已经履行主要义务”

《商品房买卖合同司法解释》第六条第二款规定:“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”根据民法鼓励交易、尽可能促成合同有效的立法精神，以及当事人在签订合同后履行合同时的真实意思表示，不能将该条款规定的履行“主要义务”简单地理解为履行全部义务中的大部分，而首先应当从合同约定的义务的性质进行分析，其次应当从合同约定的内容进行考量，最后应当综合考虑以上情况以及履行的数量等因素进行认定。

买方支付购房款而卖方收受购房款的行为。当事人的履行和接受履行，体现 用》中也指出，该条款强调的是主要义务，即在合同中具有重要地位、决定 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》合同性质的合同义务，而不是附随义务。在商品房买卖合同中一般多表现为能得到法院支持的。

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