继承房产再出售需要交哪些费用呢（买卖继承房子的费用）

继承的房屋再出售需要缴纳总房价20%的个税”这一说法算是一个远古超级大谣言了，我本人已经不止十次、数十次地，被亲戚、朋友、同学、客户问到过这个问题。而且每当政府出台一些楼市、个税方面的政策的时候，这个谣言就会跟风出来作乱。

比如国家税务总局在2019年6月13日发布了《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》的文件，明确“房产赠与他人的，受赠人需要按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。但是赠与给配偶、直系亲属、兄弟姐妹的不需要缴纳。继承房屋的也不需要缴纳个税。”。这时就出来了一堆文章，写到“受赠房子、继承房子的时候虽然免缴个税，但当你想卖掉的时候，就要缴卖房款总额20%的个税，逃得了初一、逃不了十五！”

甚至有一次路过某房产中介，看到玻璃窗上贴着的一套二手房挂牌信息上赫然写着，“继承房产，20%个税由买家承担！”。

继承的房子或受赠的房子再出售到底如何缴税，到底是否存在“总房价20%的个税”？法律依据是什么？这种专业的问题，真的不能人云亦云，必须听专业的解答。

1. 到底是否存在“总房价20%的个税”？

结论：确实存在“20%的个税”，但不是以总的房价作为应纳税所得额。

根据我国《个人所得税法》的规定，财产转让所得应当缴纳个人所得税，适用税率为20%，以转让收入减去财产原值的差额，作为应纳税所得额。

这个其实很好理解，我房子买来100万，卖掉200万，挣了100万，挣多少缴多少所得税，如果卖掉还是100万，没挣钱自然也不存在所得，也无须缴纳所得税了。

至于为什么会出现“转让房价款总额的20%的个税”这样一个谣言，我相信很多人以为继承或者受赠的房产，其取得是无偿的，因此财产原值是0。所以在缴纳所得税时，就不存在转让收入与房产原值的差额，直接以转让收入作为应纳税所得额。这样的说法多了，久而久之就形成了谣言。

实际上，根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第四条规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

因此，可以看出，在转让受赠、继承的房产时，房产原值是以购房原价来计算的，而不是0。所以即便是缴纳20%的个税，也是以“转让收入减去购房原价后的差额”来计算20%的个税。

2. 出售继承或受赠与的房屋是可以免征个税的

出售继承或受父母赠与的房屋，符合法定条件的，可以免征个税。

这个条件嘛，相信很多人都知道，甚至很懂：满五唯一。

所谓满五唯一，指的是自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房。

法律依据：

《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）

四、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）

五、对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

3. 满五唯一中自用5年以上，起算点是什么时候？

我们知道，在二手房买卖中，满五唯一中的满5年，基本都是要看房产证的登记时间，依此判断是否已经满5年。

那么如果是继承或受父母赠与的房屋，一旦办理了产权变更，房产证登记时间就会变成继承或受赠与时候的日期。如果想要符合满五的条件，是不是还要再等5年呢？

实际上，对于受赠、继承、离婚析产等非购买形式取得的住房对外销售的，购房时间按发生受赠、继承、离婚析产前的购房时间确定，而不是按房产证登记时间确定。

也就是说，这种情况下满五的起算点和父母还在世时或者父母未赠与房屋时将房屋出售的起算点是一致的。

法律依据：

《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）

四、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

4. 如果无法满五唯一，个税税率20%实在是太高了，怎么办？

有的朋友看到这，会觉得“大多数人到了继承的年纪，基本都有房子，很难达到唯一。父母都是在十多年、甚至数十年前买的房子，房价很低，就算能减去购房原价，也减不了多少，实际上和房产转让总价的20%也差不离，税收负担太重了！”怎么办呢？

之前提到了个税核定征收的办法，经作者与税务局工作的同学咨询，上海已经严格实施继承或受赠房屋出售据实征收的规定，不允许核定征收了。评论区也有来自其他城市的税务局的朋友也留言2019年之后继承或受赠房屋不再施行核定征收。

在这种情况下，可以进行一定的税收规划，比如可以考虑将继承的房屋赠与给名下无房的成年子女、孙子女或兄弟姐妹（建议事先签好协议），需要缴纳3%-5%（根据城市不同，税率会不同）的契税和赠与双方万分之五的印花税，再由受赠与的成年子女、孙子女或兄弟姐妹以满五唯一出售，就可以省掉不少的个税了。在进行税收规划前非常建议先向专业律师和税务师进行咨询，并签好相关协议，以免任何争议产生。

尾声：

家庭住房涉及到民生根本，我国对于个人住房的税收政策，尤其是对于继承和受亲属赠与取得的房产，无论是在取得时的征税还是再出售时的征收，规定都是较为人性化，偏向百姓考虑的。

在面对诸如此类的谣言和小道消息时，提醒大家一定要以事实为依据，以法律为准绳，切莫人云亦云。

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