周某有一套门市房，2017年2月出租给张某，租期三年，房租15万元一次性付清，张某用此房经营茶楼。2019年5月胡某找到张某，告知：周某在2016年将门市房抵押给胡某，后周某不能还款，胡某实现抵押权已经将该房屋过户到自己名下，要求张某立即腾房。张某认为与周某签订了租赁协议，租期未到，胡某不能要求腾房，如腾房胡某应赔偿其损失。
【律师解答】
1、房屋在出租前已设定抵押的，抵押权实现后，租赁合同对受让人胡某不具有约束力
“买卖不破租赁”即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。法律依据是《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。
“买卖不破租赁”保护的是承租人利益，但仍有例外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”，因此，抵押在前、出租在后，不适用“买卖不破租赁”原则。
二、房屋在出租前被法院查封，也不适用“买卖不破租赁”
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”
所以，房屋出租前设定抵押或被法院查封，均不适用“买卖不破租赁”，因实现抵押权或经法院拍卖导致房屋所有权变动，应保护受让人的利益，承租人不得以“买卖不破租赁”对抗受让人。
三、张某可以要求周某赔偿其腾房损失
张某与周某存在租赁合同关系，周某出租房屋时未告知房屋已被抵押的情况，在租赁期限内，因抵押物所有权变动导致张某不能继续承租房屋，周某应承担违约责任。
依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第二款“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”。根据该规定，周某也应承担赔偿责任。
温馨提示：
承租房屋用于经营时，可以到不动产登记部门了解房屋是否存在抵押、查封情况，防止在租期内出现以上情况，给承租人的正常经营带来影响。
婚姻法司法解释3之前的(婚姻司法解释三)
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