建立住房贷款风险防范机制

近一段时期，房地产泡沫问题一直是理论界和业内人士谈论的热点话题。２００２年央行二、三季度货币政策执行报告都特别提醒金融机构：商业银行在支持房地产业发展的同时，要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫的出现。
防范住房金融风险，是住房金融发展过程中必须解决的首要问题。
要防范金融风险，首先必须规范金融主体特别是商业银行自身的行为，有效控制总量，合理调整结构，实行差别政策。各金融机构要综合考虑自身房地产贷款的现状、资金状况、中长期贷款比例指标、经营管理水平、风险承受能力和房地产市场发展前景等，相应确定全行的房地产贷款总量和比例，适度控制房地产贷款的规模，在积极优化存量贷款的基础上，严格控制和用好增量贷款；从银行内部来说，要加强内控管理，规范业务操作，严格个人住房贷款事前审批，完善贷后管理机制，控制个人不良贷款持续增加的局面。另一方面，针对开发商的开发项目建立动态跟踪系统，及时掌握工程进度、资金运用等重大的企业行为，避免出现资金挪用导致项目不能正常完工，为贷款继续发放提供依据。在这个基础上，还必须做好以下几方面工作：
１、建立以政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系借鉴美国、日本政府的成功做法，成立国家贷款担保机构，专门为中低收入者提供抵押贷款担保。这些机构担保的购房者可得到金融机构提供的全部抵押贷款，在首付款、偿还期限等条件上适当放宽，为中低收入者提供更多支持。在条件成熟时成立一批私营抵押贷款保险公司，形成一个以政府机构为主的全国性抵押贷款担保网，并在此基础上引进再担保保险机制。这种机制的运作是融资利用者通过对人或物的保险，与政府性担保机构和保险公司签订债务偿还委托合同，担保机构成为保险受益人，利用从保险机构获得的保险金向金融机构一次性偿还担保机构的剩余债务。
以政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系，既有利于在住房抵押贷款保障领域有效发挥市场机制的基础性调节作用，又能发挥政府调节对市场失灵的弥补作用。这种做法已成为国外解决普通家庭住房问题的主要途径，有利于分散一级抵押市场的贷款风险，提高贷款的安全性和流动性，促进住房信贷资产良性循环、以及对金融机构在二级市场顺利转让债权或发行抵押债券具有重要意义。
２、政府采取住房信贷贴息政策，减轻住房抵押贷款风险从最需要贷款的中低收入家庭看，贷款门槛仍然太高，还款压力大。政府采取贴息政策，有利于减少被迫违约的风险。据估计，贴息１％相当于利率下降１％，由此带来的消费存贷款能力可增加１０％。贴息的资金可来源于财政和房改基金增值两种途径。财政贴息并不是一种净支出，通过财政贴息可启动大量的贷款，增加房屋销售量，能带来更大的财政收入。

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