今天我们来说说楼市金融十六条吧，这个消息不光是房地产从业者关心，全国人民都比较关心，楼市金融十六条被媒体人宣传是有史以来最大的救市行为，不亚于08年的四万亿。有人看好，有人看衰。今天我们分析一下这个政策的内涵到底是什么，到底能不能把房地产市场从目前的极度萧条之中给救出来。
楼市金融十六条是个俗称，它是11月12日晚上，央行和银保监会联合发布的一个通知，通知的名字叫《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号），简称254文。
主要是十六条，基本上都是从融资层面，全面给房地产行业松绑，该给钱给钱，还不起钱的可以先不还。前两年给房地产市场规定的两条红线现在也可以暂缓了。尤其强调了国企和民企要一视同仁，而且更重磅的是如果银行放出去的款死账要不回来了，如果是合理的，那就可以免除责任，账烂了就烂了，不会追究银行放贷人员的责任。从银行到房地产，都给你们吃个定心丸。大概就是这么个意思。
具体的条文网上现在已经是铺天盖地了，大家自己看吧，这些政策的影响也有大量的分析，我们就不再重复了。我们说点新的东西。
首先我们直接来说本质性的东西，这个楼市金融十六条从本质上意味着什么呢？其实就是我们以前的判断应验了，现在终于开始进行债务转移了。
我专门把以前的节目找了一下，7月份的时候我们有一期节目，叫《从美国通胀说到债务问题》。里面有个判断：相对于其它国家，我们还有一点是值得庆幸的，那就是中央政府的债务负担还不高，我们还算是有一点腾挪的空间。未来我预计中央政府会承担一些债务的转移，把一些地方债和企业债背到自己身上。有人可能要问，居民的债务能不能转移到中央政府身上？当然也可以，但是中央政府即使承担，也只会承担坏账。也就是有一部分人断贷了，给银行造成了坏账负担，等严重到一定程度，中央政府会化解一部分。
这个判断不是空穴来风瞎想的，我们以前干过，效果不错，九十年代末的时候，四大国有银行烂账一大堆，也是中央层面给剥离背负过来的。现在又开始了。
楼市金融十六条的实质我认为就是债务转移，把银行和房地产企业的一部分债务暂时背负到中央政府层面，来挽救现在的房地产市场。
至于说为什么？这就不用问了吧。房地产市场要想稳住，烂尾楼要想保交付，那得拿钱啊，而且不是小钱，是天量的资金。以前还想着刺激一下，我降利率，我降首付，我取消限购，让居民买房，用老百姓的钱来托起房地产。
谁知道百姓成穷鬼了，刺激了有一年多了吧，死活是没人买房。收不上购房款，没钱啥事都办不成啊。房地产企业都躺平摆烂了，地也不拿了，烂尾楼你催催就动动，你不催就又停了，没钱嘛。买到烂尾楼的人很多也停贷了，不还房贷。银行也没办法，人家也是受害者，干脆都摆烂得了，一片躺平声中，把各地政府急得乱蹦。
从下面往上收钱，肯定是收不上来了。有钱我提前还房贷我也不买，更别说没钱的了。那就只剩一个办法了，就是从上往下放钱吧。楼市金融十六条其实就是这六个字：从上往下放钱。
那么，大家接下来最为关心的就是政策的效果会怎样，能不能把楼市给救起来？我们来猜一下。
为什么说是猜一下呢？这玩意其实就是个赌啊，谁能知道最终效果会怎么样呢？就像我们不知道明天的股市是跌是涨一样，楼市能不能就此起来不是谁能分析出来的，就是我这一把筹码下去压了个大，那我就赌它开个大，就是这么回事而已。
我的猜测是能起来，至于说能起来多少？其实政府也没希望它能起来多少，能稳住就行。想要像16年那种起来，谁都知道是不可能的事儿。但是要想稳住，不要再这么萧条下去，大概率还是能做到的。
这个世界上，百分之九十九的问题都是可以拿钱解决的。你只要下定决心拿钱去砸，就没有过不去的火焰山。楼市金融十六条我看完了，决心相当大。连放贷免责条款都出来了，我无论如何都想不到还有这一条。这回看起来是破釜沉舟了，非救起来不可了。
现在问题来了，钱从哪儿来？当然是从银行里面来了。这一次摆明了就是做好了很多钱收不回来的准备了。这一波政策下去，能救回来很多烂尾楼，能挽回房地产市场的信心。至于说收不回来的钱，我相信央行层面已经沙盘推演过好多次了，应该有不止一个的擦屁股预案已经准备好了，要不然，不可能有金融十六条的出台。
说到这，可能有很多朋友要担心了，这次放水虽说是无奈，为了就烂尾楼，为了给建筑商和农民工结工资，这我们都能理解，但是这是不是对那些前期违规操作的房地产开发商太便宜他们了，包括违规放款的银行。这一次中央出手缓了一口气，甚至是救了他们，那么他们会不会变本加厉呢，甚至转移资产呢？
这个问题问的好，这应该是所有人都担心的，从上面放下来的钱，会不会真正流到需要的地方？会不会把烂尾楼建好，会不会发到农民工手里？还有，这一次幸存下来的开发商，会不会不长记性，甚至包括银行和地方政府，想着反正到了不可收拾的地方，中央一定会出手相救，那么，危机过后他们会不会一如既往甚至变本加厉呢？
我觉得这个问题我们考虑到了，应该高层也会考虑到，所以我觉得用不了多长时间，同步的监管措施应该会下来，甚至可能各地派督查组来监督政策的执行。这个层面太高我们分析不了，所以我们还是从债务的角度来看这个问题。
我们要记住一个最基本的道理，那就是债务是不可能凭空消失的。你不管用什么办法，总得把债给平了。这次银行放出去这么多钱，甚至可以免责往外放，这些放出去的钱都是债务，你最终会怎样把这些债务抹平呢？
我们就拿一个烂尾楼来例子分析吧。众所周知，烂尾楼要解决的问题很多，不是你还需要多少钱能完工的问题。一个楼经过评估，还需要十个亿才能完工交付，但是开发商没钱了，钱已经被挪用光了。那么，银行再给你十个亿能不能保交楼呢？对不起，大概率交付不了。
问题就在于，这种烂尾楼很多存在重复抵押的情况，开发商又把这座楼抵押给了银行或是别人，借了50亿，而且也被挪用花完了。你就算是最好的情况，开发商拿到了十个亿，把烂尾楼建好了。老百姓即使说住进去了，但是楼还是处在抵押的状态，买房的人还是拿不到房本啊。这种情况怎么办？
买房的人拿不到房本，烂尾的问题就不算最终解决，那怎么办呢？难道还要再给开发商50亿让它还债吗？这肯定是不可能的。说到这一步，最终的解决办法大家应该都知道了吧，那就是开发商你破产吧，你的活儿干完了你就可以破产清算了，通过破产的程序把开发商的债务抹掉，老百姓拿到房本，事情就算是解决了。
现在问题又来了，买房的人问题是解决了，但是开发商就这一个破楼就欠了60亿，对吧，50亿是它抵押的，10亿是又借来复工的。如果开发商的剩余资产够这60亿还好说，但是肯定是不可能够的，够了它还用破产吗？如果说开发商的剩余资产就剩下20亿了，那就存在40亿的亏空。结果就是银行和其它的融资方，比如信托，他们就要计提坏账了，银行和其它融资方承担这笔损失。
让我们角色互换一下，如果我是银行我会怎么办？我明知道投给你这个开发商只能是赔的更多，那么我还会投给你吗？虽然政策说了，国企和民企一视同仁，但是没说，所有的房企一视同仁啊。更何况，坏账前面还有合理两个字呢，啥叫合理，我觉得它合理它就是合理，对吧，这个解释权在我。
这么一分析，未来的情况基本上就比较清晰了。严重资不抵债的房企即使有这样的政策，他们也不可能活下去了。有句话说得好，叫天雨虽大不润无根之草啊。根都烂没了，给你浇水也没用，也就干脆不给你浇了。这些房企活都活不下去，您还担心他们未来会不长记性变本加厉吗？
这个政策明摆着就是洗牌的，而且是史无前例的洗牌，中国有大大小小将近十万家房地产企业，这太多了，出了问题的不知道有多少，经过这轮洗牌，能活下来十分之一都算是奇迹。
国企没问题，他们都能获得融资，不仅能活过去而且还能壮大。位于头部的民营房地产公司，只要是财务不是太烂，也都能活过去。
活过来之后，那就开始兼并呗。这个兼并不是他们想不想的问题，而是必须去做的问题。政策给的这么优厚，就是让你们去擦屁股的。这个过程会很长，也许会持续三五年的时间，风雨过后，中国的房地产市场就是国企的天下了，头部的民营房地产企业大概率不会超过十家。
这一轮救市，不论是国企接盘也好，还是民企自救也好，主要目的就是稳定信心。但是最终一定会造成大量的烂账。而且这些烂账主要是分布在银行和国企的头上，对吧？民营企业是不会给你承担这些烂账的。
而烂账的最终归途，必然会转移到中央层面，即使是国有的商业银行，它也不会自觉到主动背这笔冤枉债。债务虽然暂时是挂在商业银行的头上，但是没有关系，央行会给它注资。不会影响商业银行的正常业务就行了呗。然后挂着挂着，慢慢就剥离掉了。这种事又不是没干过，以前我们详细地讲过1999年中央是如何剥离四大行1.39万亿不良资产的。
那时候我们就说过，1999年我国的GDP只有9万亿，要处理1.39万亿的不良资产。相当于今天要处理17万亿的不良资产。这17万亿是什么概念呢？打个比方，2021年全国平均房价为10139元，这17万亿可以把现有的房地产库存消灭三次，因为现在的房地产库存也就是5亿多平方嘛。可以说，用1999年的力度来解决今天的房地产困境是没有任何问题的，能解决三回。
所以我赌最终的结果是中央一定会把房地产市场给救回来，不过我们一定要记住，绝不可能是16年时候的那种救法。中央的目的就是稳住就行，我们可千万不要以为机会又来了。毕竟今非昔比了。
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