金融城板块(金融城版块)

在楼盘的营销宣传中，有些营销词语是需要注意的，这些词语其实是一个范围，泛指区域。

例如：某某商圈（或者泛），某某区东南西北，某某旁，直线距离等。

“泛金融城商圈”这一概念想必大家不会陌生，主要是指观山湖金融城周边直线距离5公里内的非观山湖近金融城的区域。也就是白云靠近观山湖的黑石头板块，大川白金城板块，金融北城板块等。

有的房企，或有的宣传把这个泛的距离拉得有点远，距离远超5公里，达到10公里的都有。这里就不再细说了。

楼盘营销说辞中，还有一些比较模糊的美好修饰语，如公园负氧离子、养老住房、出则繁华尽揽,入则静谧独享等。

特别是靠近森林公园的楼盘，或者是在森林公园旁的楼盘，最爱这类的用词。因为美好是要修饰的，楼盘价值卖点是要深挖的。

楼盘挖掘价值本身没有错，但当价值变成说辞堆砌的时候，部分价值解释就会让购房者迷茫，无法理性认清区域和楼盘的价值。

贵阳城市板块中，“黑石头”板块恰好兼具了以上两种概念说辞，城语就借助“黑石头”板块，唠叨唠叨这类说辞背后的秘密。

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“黑石头”板块区位和基础情况

“黑石头”板块位于贵阳白云区东南角，板块四至范围：

东至北站进出重庆等方向的铁路线；西至长坡岭国家森林公园；北抵由东至西穿越长坡岭国家森林公园的铁路线；南紧邻观山湖小龙滩地块。

从城市区位看，因有长坡岭国家森林公园的阻挡，“黑石头”板块在区位上被白云“抛”在了东南角。板块虽然属于白云区，但几乎不能直接享受到白云中心区域的优质城市资源。

好在“黑石头”板块紧邻观山湖金融城区域，板块可以借势观山湖金融城弥补板块的资源劣势。

近水楼台先得月，“黑石头”板块距离金融城国际会议中心区域直线距离在4.3公里内，使得板块能有一个较好的距离感，可以接触到贵阳最优质的城市资源群。

这对板块内的楼盘来说，金融城是唯一近距离可以看得见的最具有吸引力的价值宣传点，用“泛金融城”圈带来营销价值远胜于“白云区黑石头”这6个字。

同时，对于购房者来说，在观山湖金融城区域房价过高的情况下，选择一个近金融城且房价相对便宜的区域是可以接受的，那么“黑石头”板块就成了一个选择。

现实也是如此，“黑石头”区域房价确实要比金融城的楼盘要便宜（均价，没有单指特定产品和楼盘），能吸引到在金融城区域工作且购买力相对有限的购房者，或者是追求森林公园居住氛围的“改善”群体。

不过，在楼市行情波动的情况下，“黑石头”板块的吸引力也起伏得厉害。其中原因，还得深度分析板块的内外细节情况。

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“黑石头”板块内部现有资源

“黑石头”板块楼盘之所以首先打“金融城”这张牌，还不是因为板块现有资源吸引力不够，楼盘不得不找一个外部借势点。

“黑石头”板块现有资源：

主要城市道路：北二环，北二环经过“黑石头”板块的中部区域，是板块东北西南向主要的出行道路。

经北二环向东约15分钟可达云岩小关，约20分钟可达乌当中心区域，向西10多分钟可达观山湖金融城区域。

站西路以及站西路延伸段Y025乡道，是“黑石头”板块南北向的重要出行道路。

站西路向南与林城东路相交，可快速抵达金融城，贵阳北站，以及贵阳其它区域；向北经过乡道可到天鹅湖景区等区域。

公共出行交通：普通公交有经过北二环的246路、264路、白云4路三条公交路线；有俊发城始末站B242路、290路公交路线。

现有的公交路线虽然谈不上丰富，但能满足区域基本的公共交通出行。

快速公共交通：有已经规划审批的轨道交通（地铁）S2号线经过黑石头区域，设有黑石头站（官方名字待定），可为区域未来的交通出行带来巨大的便利。但S2号线的建设时间久久不能确定，使得板块价值和区域出行一直比较受限。

商业资源：板块商业主要是楼盘修建的社区底商配套。另有俊发城楼盘修建的商业体，但目前未运营。

关于俊发城商业体后期的情况还是未知，因为俊发城在商业运营这块并不见长。

关于“黑石头”板块的商业基础面，底商基本上只能满足日常生活需求，商业体后期充满很大的不确定性，商业价值对区域的助力是比较有限的。

义务教育资源：区域主要有白云区第十九小学（36个班）（因配建房企暴雷，建设时间未知），白云区第十八中学（30个班）（华润配建），以及白云区第二十六小学（俊发城）。

区域配建学校主要还是解决教育的有无问题，至于后期的教育质量如何，需要交给时间。区域有楼盘虽然有引进华中师范大学教育资源，以教育地基的形式落地办学，由于不是分校，无法从一开始就提升区域的教育吸引力。

医疗资源：“黑石头”板块暂无大型医疗落地，医疗资源需要依赖周边配套，好在不算远。观山湖和白云区都有较为丰富的医疗资源。

例如：到观山湖省医金朱医院约6.8公里，驱车约10分钟；到白云区北京积水潭医院距离约7公里，驱车约12分钟。

公园资源：公园资源主要有长坡岭国家森林公园，以及俊发城楼盘区域的堰塘湿地公园。

长坡岭国家森林公园是贵阳市比较著名的山体公园，公园植被丰富，公园内部修建有公园步道，可供市民和游客休闲游玩。

长坡岭森林公园也是区域楼盘重点宣传的价值点，特别是森林公园边缘的楼盘，把公园的价值深深植入到楼盘当中了。

办公资源：“黑石头”板块有楼盘修建了公寓（或写字楼），但体量都不大，并且由于受到近金融城的影响，区域不可能有大量高品质的办公群。

以上就是“黑石头”板块现有资源的盘点。

总体来看，黑石头区域资源主要以满足居民日常生活需求为主，没有优质的“领头”资源落地，再加上现有资源在后期难以形成强大的吸引力，板块将长期处在观山湖金融城区域的“身影”，中，始终无法摆脱。

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“黑石头”板块周边情况

“黑石头”板块内部资源不突出，板块发展更需要借势周边的力量。那板块周边的情况如何呢？

板块东侧是进出北站的铁路线，铁路线再往东是一片无法开发的高山。也就是说，板块不可能向东拓展，也没有直接的城市资源帮助；

板块西侧紧靠长坡岭国家森林公园，森林公园属于保护用地，不可能有城市资源开发建设；

板块北侧是天鹅湖景区延伸山地，夹杂着村庄和农用土地，并且地形起伏，后期城市开发也不会连片，这里对板块的帮助也是有限的；

板块南侧和西南侧是观山湖区待开发的小龙滩地块，小龙滩地块目前规划已经完成，部分土地完成了出让，整个地块将建设住宅、教育、商业等超百万方城市居住区。

根据“黑石头”板块周边的实际情况分析，已经能清楚地看出，板块东、西、北方向要么有铁路，要么有山体，板块无法向这个三个方向扩张，也无法直接得到这三个方向的城市资源支持。

南部区域的情况成了“黑石头”板块唯一的希望，好在板块紧邻的小龙滩地块地形较为开阔平坦，不会阻隔金融城区域，观山东区域与“黑石头”板块的沟通连接。

现实情况也是如此，“黑石头”板块只有南部、西南部与城市资源衔接最密切，主要的出行道路西二环、站西路也是往这个方向延伸。

还有，“黑石头”板块目前，以及以后能借势到的城市资源也在这个区域，包括观山东、金融城等。

回过头再来看“黑石头”板块的情况，相信大家应该明白了，处在板块内部的楼盘，除了借助观山湖金融城这个价值点，还有别的价值点可以借么？不打观山湖金融城这张牌，又能打什么牌呢？

可能有人会说，不是还有长坡岭国家森林公园这个价值点么？

城语想说的是，买房不要把森林公园这个价值点看得太重，长坡岭国家森林公园亦是如此，

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长坡岭国家森林公园的价值分析

长坡岭国家森林公园周边的楼盘，想必都蹭过其公园的价值。甚有的板块楼盘，把长坡岭国家森林公园价值过度包装了，用一些负氧离子，森林公园房，养老居住两不误等模糊化的说辞，掩盖了长坡岭国家森林公园的一些缺点。

长坡岭森林公园的价值，我们应该分开来看，一是对城市居民的生活价值，二是对城市发展的价值，这第二点关系区域楼盘，请重点关注。

长坡岭国家森林公园好不好，城语都会说好，因为城语已经去过好几次了。

公园植被丰富，有樱花湖，有林场，有古道，有草坪，有林场等。是市民休闲放松、锻炼娱乐，爬山露营的好去处。

公园由于面积很大，还是森林公园，不仅能为区域的居民提供良好的生活环境，还能净化城市的空气，展示城市多样生活的一扇窗户。

这样公园的价值也得到了放大，成为城市发展的一张名片。

但长坡岭国家森林公园对城市的发展，也有不可被忽视的一面，那就是阻挡区域部分板块的发展。

还是拿“黑石头”板块来做案例分析：

“黑石头”板块西侧和北侧紧邻长坡岭国家森林公园以及公园延伸的山体。由于公园面积过大，导致“黑石头”板块处在一种被孤立和隔离的状态。

“黑石头”板块无法向西和北方向扩展发展，同时西和北方向的城市资源也被阻挡在森林公园之外。

实际情况就是如此，“黑石头”板块与西和北侧的白云区资源衔接是断裂的，板块无法享受到白云这两个方向的资源支持。

再有“黑石头”板块东侧也是山体，板块发展无法扩张。这就造成了“黑石头”板块如今的现状，只有南向这一出口，只有南向观山湖的资源可以借力。

这就是为什么“黑石头”板块不得不打“泛金融城商圈”这个价值营销点，因为板块内部资源欠缺，其余三个方向无力可借。

还有，如果从更深度分析，长坡岭国家森林公园的“价值”是相对有限的，森林公园比不上城市公园。

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城市森林公园与一般城市公园的对比

为了让内容不脱节，这里城语单独拿一小节补上森林公园与城市公园的比较，以便让购房者对公园有更清楚的认知和比较。

城市森林公园与一般城市公园的对比：

城市森林公园指被城市发展包围和半包围的具有一定良好森林环境的，并且能与城市形成比较紧密沟通的公园。森林公园能够发挥自己的地缘优势，能够极大满足市民的日常休闲需求，主要突出在体验森林乐趣，回归自然和假日郊游等户外活动需求。

普通城市公园是城市生态系统、城市景观的重要组成部分，多数是城市公共绿地或者城市广场改造。公园内容丰富，健身场所和健身器材配套齐全，能为市民提供开放性的休闲娱乐需要，提供休息、游览、锻炼、交往，以及举办各种集体文化活动等等。

城市公园缺点主要体现在“不接地气”，因为森林公园的属性，决定了公园的内容只能以森林环境休闲体验为主，内容比较单一，无法做到像一般城市公园那样有着丰富公园内容；

另外，森林公园还具有很大局限性，因为森林公园的面积过大，人们只能在假日或周末的时候才能有充足的时间游玩，再加上森林公园的开放具有时限性，不能做到24小时为居民开放，还经常受到天气环境的影响，使得公园亲民性倍减；

最后，城市森林公园还会在一定程度上阻碍城市，让城市不能连片，城市交通道路无法做到高效的连接和沟通。

森林公园环境虽然很好，但与城市发展和市民生活的沟通性不足，对楼盘的价值只能说是锦上添花。

普通城市公园具有很好的“亲民性”，城市公园在开发和打造的时候，就比较充分地考虑城市环境和市民的生活需求，公园内容兼具了城市审美，市民休闲娱乐等，使得公园的内容更为丰富。另外城市公园在管理上也具有很大的灵活性，受时间限制和天气环境的约束较小，多数时候可以为市民24小时开放。

从这点来看，城市公园更加融入城市和居民生活，对楼盘的价值提升更大。

综合这两节内容的分析，请购房者们理性看待森林公园，也请认清长坡岭国家森林公园对“黑石头”板块的帮助没有想象中的那么大！

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“黑石头”板块楼市现状分析

关于“黑石头”板块的位置细节，板块资源，板块周边，森林公园的情况已经分析完了。

简单总结，板块虽然属于白云区，但是能直接享受到的白云区优质资源是很有限的，由于东、西、北三个方向有公园山地地形阻隔，板块只有南向能直接享受到优质的城市资源，也就是观山湖东、观山湖金融城城区的资源。

再加上板块内部资源丰富度不够、资源潜力不高，长坡岭国家森林公园的价值“比较有限”，板块内部的楼盘价值始终会受到限制，始终摆脱不了金融城区域的影响，始终只能戴上“泛金融城商圈”的帽子。

因此，“黑石头”板块的楼盘，是很难融入到观山湖东和金融城区域去的，只能跟随享受观山湖区域楼市上涨红利，一旦楼市下行，“黑石头”板块的楼盘将会失去竞争力。

这里不得不提到小龙滩地块，因小龙滩地块与“黑石头”板块相邻，后期将是“黑石头”板块二手房市场重要的竞争对手。

从位置和资源现状来看，小龙滩地块的位置比“黑石头”板块整体更好，地块更整合，资源衔接度更佳。还有就是小龙滩地块户籍属于观山湖，市场上的认知度完全不是“黑石头”板块可以比较的。

好在小龙滩地块开发较晚，让“黑石头”板块楼盘躲过了直接竞争的对手，不然“黑石头”区域的楼盘更不好过。

“黑石头”板块的楼盘未来靠什么赢得市场呢？不仅需要楼盘保持更好的物业服务，资源运营（教育、商业、办公资源很难），还需要盼望地铁S2号线早日修建运营。

不过，“黑石头”板块距离观山湖金融城近的优势，是长期存在的，观山湖外溢的购房者，有选择“黑石头”区域楼盘的机会。

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“黑石头”板块楼盘简析

目前，“黑石头”板块已落地开发3个楼盘，还有一个待开发楼盘以及规划待出让地块：

贵阳·俊发城楼盘：俊发城区域的第一个商住楼盘，由云南房企俊发城开发，总占地面积2160亩，总建筑面积约220万平方米。其中住宅面积约180万平方米，商业及配套设施约50万平方米，容积率2.8。总投资约100亿元，建成后居住人口约4.5万人。

俊发城项目与西二环和小龙滩地块相邻，占据区域最优的位置，也是区域社区配套最成熟的楼盘。

看规划，项目还有部分商住没修建，审批是公寓楼，不知道后续是否建设。

俊发城于2013年5月底开盘，目前还有部分现房公寓在售，在售楼栋F01 、F02、F03栋，户型面积78/84/98/99/101平，价格 4500起每平，也有5字头的。

公寓层高3米，目前输出信息，公寓物业费2元/月，水费4.8元/吨，电费0.57元/度，具体请以实际为准。

俊发城在售公寓确实便宜，宣传可以落户读书，吸引了不少购买力有限的消费者。

俊发城公寓后面能不能读书呢，暂时未知，目前贵阳公寓可以落户，也能解决读书问题。关于贵阳公寓落户读书的问题，城语已经写过多次文字了。

但是城语通常是不主张买公寓物业的，公寓物业要求比住宅高。俊发城楼盘的公寓，在城市资源上难以与金融城区域公寓竞争，这是项目公寓最大的劣势。

华润置地·悠山悦景楼盘：楼盘占地183538.22㎡，总建面46.3万方，分两期开发，主要以高层和洋房产品为主，容积率为2.5，建筑密度为19.5%，绿地率为35%，整体约2502户。规划配建12个班幼儿园，以及配建配建白云第十八中学。

目前，项目在售有少量高层、洋房现房，高层面积113-135-137平（3房+4房），价格1万出头；跃层131平，价格跃层13500-14500元每平；洋房面积144-147平，价格11500-14000元每平。

悠山悦景已经是现房，主打华润品质和近金融城（近金融城是区域共同的价值输出点），但在交付的过程中，楼盘因为红线外的因素扯皮，还有就是楼盘小学配建暂时无法解决，需要在中学借读。

悠山悦景目前面临的困境，是在楼市下行的环境中，没有过硬的资源与金融城区域的楼盘竞争，特别是当金融城区域的打价格战的时候，“黑石头”板块的劣势就比较凸显了。

融创·云麓长林：楼盘总用地面积91494.33平方米，总建筑面积241050平方米，容积率为2.50，建筑密度19.73%，绿地率35.21%，总楼栋数25栋，较高建筑高度80米，较高建筑层数25层，总户数1216户，总停车位1648个，6班幼儿园。

云麓长林项目价值输出点和区域的楼盘差不多，楼盘因融创房企暴雷，目前处于保交楼状态，施工进度比较缓慢。

另外，楼盘配建的小学也因房企暴雷，学校建设一直处于待定状态。

贵阳·地铁岭里（待开发楼盘）：地铁公司项目部分数据已经公布，占地面积20182平方米，总建筑面积约110517平方米，其中：住宅面积约32291平方米，商业面积约48437平方米，地下车库及设备用房面积约29789平方米，容积率不大于4.0(居住部分不大于2.5)。

目前，地铁公司项目还没有进入正式施工阶段。

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“黑石头”板块部分楼盘的社区底商分析

最后，城语补上“黑石头”板块部分楼盘的社区底商简析。

板块内部的小体量楼盘，由于户数的限制，楼盘总居住人口相对比较少。那么，该楼盘的底商固定消费人流量是有限的。

此区域楼盘在商业环境上还有一个很大的缺点，就是楼盘比较孤立，相邻楼盘体量也不是很大，如悠山悦景、云麓长林以及还未建设的中小盘地铁项目。且楼盘因区域地形限制，楼盘之间的衔接度很差，存在坡度和距离，阻碍了商业环境的融入和外来消费群体。

贵阳是一个“山城”，地形很不平坦，先天的缺陷性因素分使楼盘和组团变得分散，大楼盘每个组团成为单一的“楼盘”，孤立的小楼盘就更惨了，商业经营各自“独立”，商业消费环境无法融合为一个整体。

这样的例子比比皆是，如超大大盘如中天未来方舟、花果园半山小镇等；小楼盘就不用说了。商业情况大家可以自己去了解。

关于商铺投资和消费，城语曾说过，一定要关注细节。该区域的楼盘虽然有城市道路经过，但整体环境无法提供一个让多数消费者留下理由。

衔接不畅，且比较孤立的小楼盘商业业态很容易受限制，缺乏龙头商家和大商业的入驻，无法形成良好的消费引流效果和消费记忆点。

如果再加上楼盘自身处于孤立位置，那么情况只会变得更糟糕，靠经营生活消费用品和日常餐饮也很难坚持，门店空置或者经常更换商家会成为常态。

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关于就是城语关于“黑石头”板块的粗浅认知，城语如有表述不对的地方，欢迎拍砖和指正。

金融城板块(金融城版块)
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