本文由黄山律师编辑整理，多位从业5年以上的律师，也非常认可此文的回答，大家可以参考一下，如有不妥欢迎指正。

文章目录：

• 1、在成都，多套房家庭如何取得购房资格？
• 2、婚前买房婚后收房，契税缴纳节约流程
• 3、民情丨夫妻婚前各买一套房，婚后应按“二套房”缴税吗？

在成都，多套房家庭如何取得购房资格？

文章来源：公众号Uncle笋带你涨姿势

这篇文章主要针对房子多的土著与名下多套房的家庭。

这篇不是单纯说赠与，而是告诉大家一个操作技巧。

一、代持风险大，操作需谨慎

现在很多人买房都只想到代持，这里的代持都是用非直系亲属与朋友的资格，代持最大的风险实际是人的风险。

很多家庭用自己小孩的资格，或者用自己爷爷的资格，实际这还是代持。

不过对于自己的直系亲属，大家都默认无条件信任，血浓于水嘛。但即使是直系亲属也不是完全没有风险，比如爹妈最后都可能会把房送给保姆，小孩最后都会被冲昏头把房给绿茶与小白脸加名字。

所以代持实际是人的风险，更不用说给远点的亲戚，比如你啥舅舅伯伯，就很多人觉得本地人房票多，但有些亲戚没法信任，房票根本不能用，还不说没啥亲缘的朋友。

所以很多人搞代持非常谨慎，干脆不操作。

二、完全赠与，需要满五唯一

首先，全款房才能赠予。有贷款的房子就没办法了，所以我一直给大家强调顶层设计是防止贷款炒房，给了全款买房很多漏洞。

赠予这个问题主要可能报废房屋的问题，若不想房子报废则必须满五唯一。所谓满五唯一，房产证到手5年，然后被赠与人名下在四川省没房，才能让这套房是完美可交易的房子。满足不了这个条件的赠与，今后交易还有20%的个人所得税，很多人会觉得划不来。100%受赠后，按受赠前产权登记日期计算满五唯一条件，达成满五唯一条件无需缴纳个税。

直系亲属赠与的税费是3%，这个是根据房管局内部的指导价与评估价，比如你那套房子市场单价18000，50平，90w。赠与的税费理论上是2.7w。但操作下来实际才1w。

明白了吧，市场价不等于指导价与评估价。直系亲属间的赠与不需要购房资格。

赠予后在出售，不能达成满五唯一条件，需缴纳20%的个人所得税。

这对于很多家庭成员都有房子的来说就很尴尬了，满足了满五，但满足不了唯一，等于自摸都没办法。

所以我这里给大家系统讲讲一些操作技巧，虽然一些中介知道这个方法，不过本人文章的完善性与逻辑性绝对是最佳阅读。

其实这个方法还是赠予！！！不过不是全部赠与，这里面还是有一些操作窍门。

三、先赠予1%，剩余99%共有份额内交易

现在很多家庭的情况是这样的。

1. 住房都在父母名下，单身狗子女名下无房，刚需资格，父母名下有多套房没有资格。这种没必要赠与，这种直接用子女的资格去买就是了。成都大部分中产家庭情况如此。
2. 住房父母名下超过两套，单身狗子女名下超过一套，这种一般就挂起了，都没法买房了，大部分富裕阶层如此。
3. 还有一些全家摇号，祖孙三代参与，结果最后爷爷中了，其他覆没，在纠结怎么把这套房落户到实际需要人名下。因为产权在爷爷名下，如果仙有了，你的叔叔舅子不就可以参与继承纠纷，而且走买卖现在要限售起码5年，等的时间太久了，特别家里还有钱想再买的。会错过很多时间。

我相信成都买房的逃不出这三种尴尬的情况。

所以这里给大家一个办法。

直系亲属间（爷奶，爸妈，兄弟，子女。有些区貌似还认你的老丈人与老丈母，法律上的父母，具体自己问），可以通过先赠予1%的方式给受赠方，然后你们变成共有产权人，记住注明份额，另外99%的产权可以通过份额内共有产权内部交易过户，受赠人在交易时，只需缴纳1%份额内的个人所得税和99%份额的正常交易税。为什么另外99%可以通过交易获得，因为直系亲属间只要拥有1%产权，剩余99%即可在产权内交易，不需要购房资格，对，不需要购房资格，即只要提供亲属证明即可买卖。

通过先赠与1%再共有份额中交易买卖剩下99%产权获得，从购买日重新计算三年限购期限。

四、限售期内的全款房，先赠予1%，限售期完以后再以买卖99%的方式合理避税

实际操作中，有一种情况不能通过上述方式进行：上次有套房，赠予了1%，剩余99%想通过买卖方式进行被驳回，为什么？这套房是限售期内的房产，限售期内没有交易权利，直系亲属间也不能。

通过几次赠予得出以下结论：直系亲属间，不在限售期內的全款房可以通过先赠予1%，再买卖99%产权的方式合理避税。

这里给大家针对上面3全家摇号举个操作例子

比如小圈，祖孙三代参与摇号，全款340w买新房，最后爷爷中了，全家高兴，爷爷还在全家庆祝宴上宣布说这套房今后是小圈的。小圈开始很开心，过段时间，小圈很痛苦，这套房咋转给自己喃，小圈买了340w的房子，手上还有200w现金还想买。

现在小圈为难的地方在于如何过户，里面每一步都很痛苦。

1. 走买卖，这个需要购房资格，这意味不能再买了，新房交房限售下来起码5年，今后和爷爷交易，5年时间房价暴涨咋办？那200w就没法买了，难不成用奶奶的资格？又陷入一个死循环。5年时间房价暴涨就错过投资时间了。
2. 走赠与，交房房产证下来最快起码2年，但不满足满五唯一啊，走赠与的话起码要7年。这期间又要错过一个好的投资周期。
3. 走继承，我们先想小圈是个拿不出钱投资的屌丝，他不可能咒他爷爷早点挂啊，他巴不得他长命百岁，如果继承房屋时候不唯一住房，还不是今后交易要交20%的继承个人所得税。更怕穷的叔叔嬢嬢参与继承纠纷。

所以小圈非常痛苦，怎样把这套房最快给我，又不妨碍投资？即使家人代持，也会有各种烦劳。中奖了又如何？代持风险大大的，所以一个家庭最保险的只有爹妈子女这一层关系。走代持你绝对是忧心忡忡。中奖了后又会有新的烦恼。

所以这个时候我给小圈一个操作！

让小圈放心大胆去把剩下200w买房，见到哪个摇哪个。安心等340w住房产权下来。

今后爷爷最快两年取得产权，然后让爷爷送你1%的份额，然后你们变成共有份额，即一个产权上，爷爷99%，小圈1%。

然后新房产证下来后，限售期限完了后，小圈再去和爷爷走产权内的直系亲属买卖，把剩余99%正常买卖。

然后小圈取得1%赠与份额+99%买卖正常份额的100%产权。

今后小圈想卖这套房咋办，99%市场价走交易，1%缴纳20%的个人所得税，比如这套房今后600w，只有1%，6w的份额交20%的个人所得税，这些钱就是渣渣钱，就当降价了一点卖，这套房子的大头不吃亏。懂了么。

份额内买卖的定价问题。

你600w的房子都可以1块钱卖给你亲戚，但税收不会少，比如你300w的房子在链家那1块钱一平交易，拿到房管局那里去核税，房管局还是以它内部的评估价作为交税依据。你卖一元，房管局还是以15000核税。

五、无限购房资格，赠予1%给直系亲属，走产权内的直系亲属买卖

无限购房资格。

赠予1%给直系亲属，走产权内的直系亲属买卖。

然后针对2的情况，子女父母名下都无购房资格咋取得资格，比如小笋名下N套，父母2套，父母只需要把一套房的1%赠与小笋，然后走产权内的直系亲属买卖。

这样父母的房子就少了一套，取得了购房资格，这套房今后交易与小圈的情况一样。

懂了么？嘻嘻嘻。

所以经常一些人抱怨成都限购伤害了那些有钱没资格的有钱人，我在想这些有钱人要么渠道没认知，要么肯定是孤儿，没一个直系亲戚。

即便你走100%赠与，你赠与祖屋或者学区还不是可以，哈哈哈哈。这种操作的好处，只要你反复折腾，就有无限购房资格。但所有的前提是你没有贷款，前提你还有钱。

这个方法啊，给你留口子。

所以我之前一直说，限购限的只是贷款买房的人，这种顶层设计，只要你愿意交买卖税赠与税，国家巴不得回收点存款支持下税收。

折磨的人都是投机炒房的人，因为你初心就是用银行资产投机，玩的是空手套白狼，还不起贷款还会引发银行的金融风险。

以下是问答环节

Q:产权份额内的买卖被限售不？比如某个粉丝，13年交房，18年取得产权证可以买卖不？

A：不行，2017年4月1日之后的商品房交易，就要求房产证满两年才能交易，不满两年不得过户交易。要不就交增值税啦，99%的增值税哦。

Q:夫妻之间的赠与呢？比如有个粉丝问我，夫妻一方婚前财产打算买套。房，资金变成婚内财产，要求另一方婚前资产赠予份额给他，来弥补。这种加名字的赠与需要交税，影响交易不？

A：需要，所有打着赠与的旗号，都是要交税的，今后买卖也走赠与的规则。适用满五唯一。我还是建议夫妻之间不用提防，为啥要预算到离婚呢，比如我结婚就压根没考虑过离婚，所以结婚就要谨慎，该考虑的就要考虑商量清楚。

婚前买房婚后收房，契税缴纳节约流程

婚前我和我老公各自买了一套房屋，一套位于成都市温江区，一套位于成都市天府新区。房屋产权也是各自单独100%的份额，

但是天府新区的房子婚后才交房，准备去缴纳‬契税的时候，咨询房产中介，还有网上查询了很多资料，都说要按照2个点的税去交。自己先在天府新区商品房网上办理了预审，按照首套去提交了资料被驳回不予通过。于是走了线下的申请流程，节约0.5个税点。

如果想按照首套房缴纳‬的流程：

第二套买房的备案时间早于结婚证时间，就可以按照首套缴纳‬契税。

双方结婚证、户口薄、网上备案打印表、身份证、购房发票等资料

人工服务通道需填写一个申请表，证明属于家庭首套房 即可

就这么简单，轻轻松松节约几大千，千万不要走网上申请，网上没有开通这个功能，一提交就会被驳回的

民情丨夫妻婚前各买一套房，婚后应按“二套房”缴税吗？

来源：【四川日报-川观新闻】

“男方和女方在婚前分别购买了房产，男方房子婚前交了契税，女方房子已网签已交房但未交契税，目前已经领取了结婚证。这种情况，契税应该按什么标准缴纳？是否还能享受首套缴纳的优惠？” 近日，有多位网友通过四川日报全媒体问政四川平台和民情热线（028－86968696），咨询夫妻婚前各购一套房，若婚后才缴纳契税，第二套房是否会被认定为家庭“二套房”的问题。

其中，网友万女士咨询，她和男友现名下各自仅有一套房，按现有政策交契税都按首套房优惠利率缴纳；但其所购房屋开发商在业主收房后仍未能给业主换全款发票，导致目前不能缴纳契税。如今，万女士和男友打算登记结婚，想问婚后两人的房屋还能按照购房时的首套契税缴纳吗？

网友小胡也咨询，自己和男友各有一套婚前购买的住房，若女方婚后才缴纳契税是否会被认定为家庭“二套房”？

市民在遂宁市政务服务中心进行契税业务办理。川观新闻资料图片（四川省税务局供图）

近日，成都天府新区税务部门针对小胡的提问回复表示，根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号），关于契税政策的规定为：

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

针对该类问题，成都天府新区税务部门及成都市双流区税务局等部门在回复网友留言时均表示，购房人家庭住房套数为购房人办理契税纳税申报时，家庭成员（包括购房人、配偶以及未成年子女）实有住房的套数。也就是说，如果小胡等网友婚后再缴自己名下房屋的契税，那么，便需要计入夫妻双方的所有房屋，若为家庭二套房则需按照家庭第二套房缴纳契税。

本文来自【四川日报-川观新闻】，仅代表作者观点。全国党媒信息公共平台提供信息发布传播服务。

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