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文章目录：“我婚前全款购买的房产要分割吗？”
“婚前购入房产是我付的首付，婚后一起还贷，登记我个人的名字，房子算共同财产吗？”
“结婚前我父母帮我付全款购买的房产，房产登记在我们夫妻名下，这算夫妻共同财产吗？”
不动产作为财产分割中至关重要的一部分，因其价值较高、保值增值的特点而成为离婚财产分割中的“必争之地”。
那么，夫妻一方婚前所购房产能否纳入夫妻共同财产范围之中？如果可以认定为夫妻共同财产，在进行财产分割时该如何划分权利份额？涉及父母出资时又该如何处理呢？
未涉及父母出资
（1）一方婚前全款购买，且房产登记于其个人名下时：
除非夫妻双方另有约定（婚后加名等），则该房产属于婚前个人财产，在离婚时另一方无权要求分割。
（2）一方婚前全款购买，房产登记于双方名下时：
这种情况下，视作一方对另一方的赠与。如果房产证上载明各自所拥有的份额，则依该份额进行处理；若没有载明份额，以共同共有论处，分割时会考虑双方的贡献等因素，实际出资的一方容易获得更多份额。
（3）一方婚前支付首付款，婚后夫妻双方共同还贷，房产登记于一人名下时：
法院一般会认定该房产为首付方的个人财产，在进行财产分割时，另一方可就婚后共同还贷和房屋增值部分进行分割。
（4）一方婚前支付首付款，婚后夫妻双方共同还贷，房产登记于双方名下时：
如夫妻双方未就产权作其他特殊约定，该房产可以认定为夫妻共同财产，分割时就出资贡献大小、结合婚姻存续年限长短、有无子女的因素综合考量
涉及父母出资
（1）一方父母全款买房，房产登记于子女个人名下时：
除另有约定外（该房产赠与夫妻双方），该房产属于一方婚前个人财产，离婚时不能进行分割。
（2）一方父母全款买房，房产登记于夫妻双方名下时：
此时，该房产可以认定为是夫妻共同财产，另一方可以请求分割，但是分割的份额，法院还会参考其他因素，未必均等分配，实际出资的一方一般会多分。
（3）婚前一方父母付首付，夫妻双方共同还贷，房产登记于双方名下时：
一般而言，当房产登记于双方名下时，可以推定父母出资部分是对夫妻双方的赠与，且婚后双方一起还贷，该房产为夫妻共同财产。
（4）婚前一方父母付首付，夫妻双方共同还贷，房产登记于一方名下时：
这种情况就相当于婚前一方自己支付了首付，在进行财产分割时，另一方可就婚后共同还贷和房屋增值部分进行分割。
（5）双方父母共同出资付首付，房产登记于双方名下时：
在夫妻之间没有其他约定的情况下，该房产属于夫妻共同财产，在进行离婚财产分割时会考虑出资比例、婚姻关系存续长短等因素进行分割。
从上述内容可知，对于婚前所购买房产的分割，应当根据具体的出资人、出资情况和产权登记的不同情形，分别做出处理。
尤其是涉及父母出资时，一定要明确出资的性质，该笔出资是借款还是无偿赠与？是赠与子女一方还是双方？这些都是影响离婚财产分割的重要因素。为了避免可能出现的争议，民法典婚姻家庭编鼓励夫妻之间、父母和儿女之间通过书面方式对双方的权利义务予以约定。
“明算账”并非是对感情的一种不信任，恰恰相反，正是因为解决了财产问题的后顾之忧，才会让家人之间更加具有凝聚力。
（作者系上海家与家律师事务所律师）
来源：中国妇女报
关于婚前房产的问题咨询的人比较多，我就做一些总结。
很多人会问，我老公婚前买了一个房子，我离婚了能不能分？怎么样我也有份等等的问题。
要分两种情况来看：
如果这房子上对方婚前全款取得的，那是他的婚前个人财产，和你没有半毛钱关系。那想要扯上点关系，应该怎么办？
其实很简答，直接在房产证上加名。
有人会问，那老公写个赠与协议有用嘛？
民法典第658条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同，不适用前款规定。
什么叫财产的权利转移？如果是现金，我给到你手上，那叫赠与完成。如果是房产，登记到你名下，才算赠与完成。在这之前，赠与人随时可撤销。
所以要么直接去加名，要是写协议的及时公证，否则就是空头支票。
需要补充的是，在离婚诉讼房产分割时，考虑到结婚时长、过错、房产来源等，即便房产证上有的你的名字，也未必按照一人一半分割。因此即便房产证上加了名，还是建议写一份书面的赠与协议，在协议中明确约定属于你的份额。
如果这房子只支付了部分款项，婚内需要继续还贷的，这个时候是没法直接加名过户的，那应该怎么办？
可以写夫妻财产约定，载明房子的多少份额归你。夫妻财产双方签字即有效，无需公证，具体操作可以看这篇文章：
其实婚后需要还贷的房子，即便不加你名字，离婚你也有份。
我们看最高人民法院民一庭意见：
涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分 ＋其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。
比如说，男方婚前买的房子所有费用加起来是150万，婚后夫妻俩一起还贷100万，离婚时候房子价值300万。房子的增值率是200%，夫妻俩共同还贷及相对应的增值部分数额是100*200%=200万，一人一半就是100万。
这说明什么？如果结婚时对方已经有一套按揭房产，那么在婚姻关系存续期间尽可能多地偿还贷款，还的越多，享有的增值部分越多，不加名也是有份的。
说完了这些，那我们来一个逆向思维，自己的房产怎么样能和对方没有关系呢？
如果是婚前全款的房子，那没什么问题，不要加名、不要赠与就可以了；万一要置换房产，那最好签署协议，写明置换房产的资金来源，也能避免婚后财产混同。
如果是有贷款的房子，那就比较麻烦了，因为即便不加名，婚后以夫妻共同财产还贷的部分，离婚了也是要给对方补偿的。
怎么做能完全与对方无关呢？
第一，婚前将贷款一次性还清。
第二，写夫妻财产约定，明确该房产以及婚后还贷部分均是个人财产，与配偶无关。
第三，以个人财产而非夫妻共同财产还贷。
很多人有一个误区，会认为婚后用我的工资、公积金还贷，就是用我个人的钱还贷。这是不对的，婚后所取得的工资收入，在没有明确约定的情况下，都是夫妻共同财产。
那怎么做呢？可以由父母来还贷，那这就涉及到父母赠与的问题。
民法典规定，在没有明确约定的情况下，通过赠与所得的财产为夫妻共同财产，所以在父母赠与的情况下，应当签署书面的赠与协议，明确该赠与只给子女一方，与其配偶无关，这样房子就完全属于你个人了。
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·骆小律 ·
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婚前老公全款买的房子，属于老公的婚前个人财产，即使在婚后六年卖了，涨价部分赚到的钱妻子也不能分走一半！
因为夫妻一方所有的个人财产，并不会因为婚姻关系的延续而自动转化为夫妻的共同财产。
虽然妻子想要分走的是房子在结婚后的涨价部分，而不是整套房子的一半，但是涨价部分通常属于个人财产的自然增值，所以老婆无权分割。
当然也有特殊情况。
之前的《婚姻法司法解释（三）》规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产，《民法典婚姻家庭编》也延续了一规定。
虽然规定着重要表达的是夫妻一方个人财产在婚后取得的收益，应该属于夫妻共同财产，但是重点是要除孳息和自然增值外，因为这部分收益有特殊性，并不能认定为夫妻共同财产。
简单来说，就是自然增加的收益，并不是因为夫妻结婚后共同管理，共同维护，共同努力产生的收益，妻子自然无权要求分走一半。直白来说，就是这部分增加的价值与妻子无关，而是市场运行规律决定的，这个时候强行分给妻子一半，那么对老公又公平吗？
法律讲究的是平等，公平原则，既然增值与妻子无关，那么她自然不能分走一半。我们仔细看关于增值的分析就明白怎么回事。
房屋市场一直火热，房屋出现增值非常正常，而丈夫在婚前用个财产全款购买的房产，其是所有权人。
根据市场规律，房价会随着市场的供需和经济运行的规律而涨价，有的甚至会翻好几倍，这种增值是自然发生的，不管是老公还是妻子都没有为之付出努力，没有进行人工上的干预，是随着时间的推移自然而然的发生，所以属于自然增值。
既然是自然增加的，其权益只能归属于所有权人，因为所有权人享有对财产的占有、收益、使用、处分的权利，这里的收益就是自然增加的价值。
在房屋的增值过程中，除了自然增值外还有非自然增值，非自然增值部分在法律上就属于夫妻婚后共同财产。
什么是非自然增值？
其实，这就是人为努力的结果，是因为人为因素所导致的增值部分，比如夫妻共同对房屋进行了装修，维护改善，劳务管理，因为投入了时间、金钱、智力和劳务而产生了价值增加。
最明显的就是装修，房屋的装修是人为的投入，是夫妻二人在婚后花钱装修，即使全职太太，她可能还会抽出时间去管理装修，跟进进度等等，这也是时间和精力的付出。
这些非自然的增值，当然属于夫妻共同财产，妻子可以要求分割。
综上所说，老公婚前全款买房婚后才转卖，正常情况下是属于男方个人的婚前财产，只有在双方在婚后有非自然增值的动作时，这部分才会转化为夫妻共同财产。
当然，哪怕是自然封增值，如果夫妻双方有约定的，按照双方的约定处理就行，法无禁止即可为，只要夫妻双方约定为共同财产的内容不违反法律，都能得到法律的认可和保护。
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