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父母出资购买的房屋，离婚时如何认定和分割？

当下，动辄上百万的房价困扰着很多年轻人，他们仅靠个人的收入很难买房，大多数年轻人置办房屋仍然要依靠父母的资助。也因为高价使得房屋成为人们最重要的财产之一，离婚时夫妻双方往往涉及财产分割，房屋也就成为了夫妻双方争议的最大焦点。现实中，由于购房时间、还贷情况、产权登记等情形不一，使得离婚案件中，父母出资购买的房屋产权认定和分割极为复杂。本文拟根据民法典及相关司法解释的最新规定，同时结合司法实践及最高法院资深法官的观点、意见，简要分析不同情形下父母出资购买的房屋，在离婚时如何认定和分割。

一、婚前父母出资为子女购房的认定

根据司法解释的规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。这是因为《民法典》的夫妻共同财产制是婚后所得共同制，即认定当事人的财产是否为夫妻共同所有必须是以婚姻关系存在为前提，而且还要将个人的特有财产和夫妻约定为个人所有的财产除外后，夫妻双方或者一方所得的财产才属于夫妻共同所有。即使是双方父母共同出资为双方购房，该出资也应当分别认定为对自己子女的个人赠与。但是，如果父母明确表示赠与双方的，就应认定该出资是对当事人双方的赠与，属于当事人双方共同所有。

“父母明确表示”反映到证据上来看，可以是产权登记记载的名字，也可以是当事人的约定。在实务中，当事人的约定可以是父母对子女的赠与合同，也可以是受赠子女对父母出资所购房产份额的财产约定。当事人明确约定优先，如果没有约定或约定不明确，则可以由产权登记记载的名称进行推定。如果房屋登记在对方一人名下，要结合不同情形判断，如果是因为出资父母的子女不具备购房条件的，才以对方名义购房，按共同共有处理；如果没有特殊情形，多会视为以结婚为目的的赠与，按登记方个人财产处理。

二、婚后父母出资为子女购房的认定

根据司法解释的规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。而民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的是，夫妻在婚姻关系存续期间受赠的财产为夫妻共同财产，归夫妻共同所有，但遗嘱或赠与合同中确定只归一方的财产除外。综合上述规定，即通常情况下，当事人双方在婚姻关系存续期间，无论一方或者双方父母为当事人双方出资购房，除父母明确表示该出资是赠与自己子女购置房屋款项的情况之外，根据法定夫妻共同财产制的原则规定，都应认定为夫妻共有财产。

三、父母部分出资为子女购房的认定

如果父母只是支付了房屋价款的一部分（往往是首付款），其余款项由夫妻双方共同支付。这种情况下，根据房屋买卖合同中的购买人身份不同，可细分为两种情形：

1、父母以自己名义签订房屋买卖合同并将房屋所有权转移登记到子女一方名下。

（1）如果房屋过户发生在子女结婚前，显然，该房屋应属于子女婚前财产。

（2）如果房屋过户发生在子女结婚后，用夫妻共同财产偿还贷款，则离婚时，得到房屋所有权登记的一方应给予另一方补偿。

（3）如果房屋过户发生在子女结婚后且房屋登记在出资父母一方的子女名下，仍然视为只对自己子女一方的赠与，该房屋为夫妻一方个人财产，因为以房屋登记人来推定父母的明确表示。

2、以子女名义签订房屋买卖合同并将房屋所有权登记在一方子女或双方子女名下。

（1）如果该出资发生在子女结婚前，则该出资属于接受该出资子女的婚前个人财产。如果房屋买卖合同也签订在子女结婚前，则双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，得到房屋所有权登记的一方应给予另一方补偿。如果房屋买卖合同签订在子女结婚后，则房屋应属于夫妻共同财产，只不过一方父母出资所占总价款比例对应不动产的比例为子女一方个人财产。

（2）如果该出资发生在子女结婚后，除父母明确表示该出资是赠与自己子女购置房屋款项的情况之外，应将该出资认定为对夫妻双方的赠与。相应地，婚后以子女一方或双方名义签订的房屋买卖合同并以该出资作为首付款所购买的房屋，不管登记在子女一方还是双方名下都应视为夫妻共同财产。

四、房屋如何进行分割

1、夫妻一方婚前购买的房屋

夫妻一方婚前购买的房屋，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，房屋登记于首付款支付方名下的，离婚时房屋产权由双方协议处理。不能达成协议的，法院可以判决房屋归登记一方，尚未归还的贷款为房屋登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时由房屋登记一方对另一方进行补偿。

2、属于夫妻共同财产的房屋

双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，法院按以下情形分别处理：

（1）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；

（2）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；

（3）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。

3、离婚时所有权尚未确定的房屋

离婚时夫妻双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，法院并不判决房屋所有权的归属，而是根据实际情况判决由当事人使用。待当事人就房屋取得完全所有权后，有争议的，再另行向人民法院起诉。

婚后父母一方全款出资购房，能否认定夫妻共同财产？

相较于《中华人民共和国婚姻法》（以下简称婚姻法），《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）在夫妻共同财产的认定上作出了新的改动和变更。比如对于婚后父母一方全款出资购房是否属于夫妻共同财产有了新的规定，这一变动对于夫妻共同财产的认定有了全新的指导意义。

一、《民法典》关于婚后父母一方全款出资购房的规定

依据社会实践的常见情形，在夫妻婚后购置房产的情形中有一种极其特殊的情形，就是夫妻一方父母全款出资，房屋产权登记在出资人子女名下。根据《民法典》的相关规定，夫妻一方父母出资，房屋产权登记在一方名下，此时有约定按照约定，没有约定或者约定不明，视为夫妻共同财产。

二、婚后由一方父母全款出资为其子女购置房产情形解析

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（以下简称婚姻法解释三）第7条第1款规定“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”婚姻法第十八条第（三）项规定，遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产为夫妻一方的财产。婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与。婚姻法及婚姻法解释三认定夫妻一方父母全款出资购房，且房屋登记在其子女一人名下的，该房产系登记子女的个人财产。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》（以下简称民法典婚姻家庭篇解释一）与《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日一并实施。民法典婚姻家庭篇解释一的第29条第2款更改了婚姻法及婚姻法解释三的规定，即当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四条规定的继承或者受赠的财产处理，但是遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产除外。根据上述规定，婚后由一方父母全款出资为其子女购置房产按照夫妻共同财产处置，视为一方父母对夫妻双方的赠与。

经上述梳理可知，婚姻法及婚姻法司法解释三规定中的“推定”原则已被民法典及民法典婚姻家庭篇解释一中的“约定”原则所更改，这是关于婚后由一方父母全款出资为其子女购置房产问题的重大调整。

三、民法典的适用时效问题

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条释明了针对民法典施行前的法律事实，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。

这就意味着婚后由一方父母全款出资为其子女购置房产的购房行为发生在《民法典》生效之前，应当选择适用婚姻法及婚姻法解释三的相关法律规定。婚后由一方父母全款出资为其子女购置房产，且只登记在其子女一人名下的，如果没有明确约定表示归夫妻双方所有，按照个人财产处置。

四、法律法规

·《民法典》

第一千零六十二条 【夫妻共同财产】夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：

(一)工资、奖金、劳务报酬；

(二)生产、经营、投资的收益；

(三)知识产权的收益；

(四)继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；

(五)其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产，有平等的处理权。

第一千零六十三条 【夫妻个人财产】下列财产为夫妻一方的个人财产：

（一）一方的婚前财产；

（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；

（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；

（四）一方专用的生活用品；

（五）其他应当归一方的财产。

·最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）

第二十九条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。

·中华人民共和国婚姻法

第十八条　有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：

　　（一）一方的婚前财产；

　　（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；

　　（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；

　　（四）一方专用的生活用品；

　　（五）其他应当归一方的财产。

·《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》

第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

·《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

 第二条 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。

高法对个人贷款购房、父母出资购房等出司法解释

婚姻法司法解释父母出资？婚姻法司法解释父母出资购房

根据婚姻法第十条，婚姻法第十条规定

婚姻法 共同共有 考虑出资，共同共有 出资比例

1/新婚姻法规定婚后用一方公积金买的房子算共同财产么
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