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文章目录：风口财经记者 张亭旺
在青岛购买一套二手房，总价200万，中介费动辄四五万，你怎么看？
5月8日，据住建部官网消息，住建部、国家市场监管总局对外发布意见，从十方面明确监管措施，加强房地产经纪行业管理，其中便提到，经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。
对于青岛房地产交易市场而言，在新的监管政策指引下，未来中介的发展模式会有哪些变化？对于购房者又有什么影响呢？
5月8日，住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》（下称“意见”），《意见》从十方面明确监管措施，加强房地产经纪行业管理，保护交易当事人合法权益。
图片来源：住建部网站
《意见》指出，随着房地产市场发展，我国房地产经纪机构和从业人员规模持续扩大，服务内容不断拓展。但部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。
在合理确定经纪服务收费方面，《意见》指出，经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。
在严格实行明码标价方面，《意见》明确，经纪机构不得混合标价和捆绑收费。收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。
《意见》明确，严禁操纵经纪服务收费。经纪机构不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台不得干预经纪机构自主决定收费标准。
资深房产律师王玉臣表示，房产经纪公司存在利用信息优势制造房源紧张的虚假情形从而进行过高收费、捆绑收费，甚至存在滥用市场支配地位干预收费标准制定等违法行为增加交易成本，侵害买卖双方的合法权益，也使得房产经济行业乱象频出。因此，相关服务费用的收费标准亟待规范。我国的法律法规对于相关服务费用的收费标准本就具有明确的规定，而《意见》的出台，不仅符合法律的规定，也进一步规范了服务费用的收费标准。
此外，《意见》还提出，规范签订交易合同，经纪机构促成房屋交易，应当办理房屋买卖、租赁合同网签备案。加强个人信息保护，经纪机构及从业人员不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。
同时，意见强调，要提升管理服务水平，建立健全房屋交易管理服务平台。将规范房地产经纪服务纳入房地产市场秩序整治的重要内容，曝光典型案例。对经纪机构及从业人员存在收费不规范、侵犯客户个人信息合法权益等情形的，行业组织给予自律处分。
整体上看，《意见》对中介业务转型优化和行业规范等都有相关的指导内容，旨在加强房地产经纪行业管理。易居研究院研究总监严跃进表示，今年二手房市场总体趋于活跃和步入复苏阶段，中介行业发展面临新的发展机会。在此过程中，对于中介行业的规范，有助于巩固今年以来的宽松政策成果，同时减少此类行业的运作风险，最终将促进中介行业的平稳健康发展。
近年来，房地产经纪机构已成为房屋成交的重要角色之一。据悉，国内二手房大约90%通过经纪公司成交，新房交易对经纪公司的依赖性也更高，房地产经纪机构在房产交易中起着越来越重要的作用。
对于经纪公司来说，房屋交易中介费与一个城市的房地产市场有直接联系，也与店面租金、人工成本以及管理费用等相互挂钩，高费率意味着高收入；而对于购房者，尤其是购买二手房来说，中介几乎绕不开，而一旦中介“介入”，交易成本就会增加。如上述所说，在青岛购买一套总价200万的二手房，中介费动辄四五万，属实不菲。
据了解，在2013年之前，青岛房屋交易中介费一般为2%，部分小型中介的收费更低。在2013年青岛二手房成交火爆之时，青岛大小中介将中介费收费标准提高到了3%并开始执行，而后3%的中介交易标准便延续下来。
3%的费率标准是有依据的。根据1995年7月17日实施的《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》的规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5％-2.5％计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％。
图片来源：视觉中国
不过，随着近两年二手房生意越来越“难做”，部分中介下调了费率。贝壳平台某中介人士对风口财经表示，目前贝壳的中介费率最低是2.25%；此外，一些小型中介机构或者个人中介，中介费率能做到2%，有的能达到1%左右。
值得一提的是，除了中介费率受到高度关注，青岛二手房市场目前是单边收费，中介费须由买方承担。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，中介代理的房产交易，既是服务买方，也是服务卖方，理应二者都承担服务费用，特别是在房子越来越不好卖的情况下。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，由于高房价，中国的中介费一直位于较高水平，而中介费由买家单独支付，双边收费模式有利于降低购房成本，体现了对购房者权益的保护。
去年以来，国家多次提出促进房地产良性循环，满足刚需和改善型需求。当居民对房价预期不再那么乐观，对交易成本比较敏感时，降低交易成本就显得尤为重要。而且，在经历“小阳春”之后，青岛楼市并未升温，这就需要降低制度性交易成本，这样才能盘活存量，带动增量，促进房地产市场良性循环。
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 于丽丽 李贝贝 北京报道
有购房者感慨，不就是带看几套房吗？中介费动辄2%甚至2.7%！日前，资深业内人士张亮对记者分析，“其实购房者怨声载道，主要是觉得中介费和享受的服务不匹配。”张亮直言，目前中介行业不是把“服务”当目的，而是把“成交”当宗旨。
据了解，北京市的中介费最低1%，最高2.7%；成都市有中介除收取买方2%以外，还要收取卖方1%。张亮表示，“整个行业，买方、卖方、中介，三方在一起就是一个‘黑箱’。各家中介机构收费标准各有说辞，但却没有行业统一规则，更没有行业的公开透明信息，购房者常常一头雾水，不明所以。”
需要强调的是，虽然目前各地对中介费的收取比例和方式有所不同，但大都按照成交价的百分比收取。有业内人士疑惑，既然500万元和1000万元房源交易流程相同，为何不能统一固定收费？按成交价百分比收取中介费，会否成为经纪人与房东合力哄抬房价的助推因素？
有经纪人对《华夏时报》记者透露，当房子被热捧，房东可能会抬高房价，让价高者得房，经纪人也会进行饥饿营销。而张亮对记者表示，行情向好时，中介一方面给房东更高的预期和信心，另一面也为了获取让房东满意的代卖委托。因此，可谓是双方“合力”推高了挂牌价。
中介费怎么收更合理？
目前，全国二手房交易，各地收取中介费的比例不同，收取方式也不尽相同。有的全部由买方承担，有的则是买卖双方各承担1%，还有的不仅收取买方2%，还收取卖方的1%。
以北京市为例，诸葛找房上显示的中介机构有12家，均按照成交总价的百分比收取，最低1%，最高2.7%，皆由买方承担。经纪人介绍，买卖双方签署成交合同后，由买方一次性缴纳。
成都市的中介费收取方式与北京市截然不同。当地某知名中介机构的经纪人介绍，当地除按照成交价收取买方2%之外，还要收取卖方1%，合计是3%。河南省新乡市的一名经纪人则表示，当地多按照成交价各收取买卖双方的1%。
值得提到的是，记者发现，天津市中介费的收取方式与众不同。经纪人张瑞（化名）告诉记者，天津市以成交价400万元为界线，400万元以下按成交价2.5%收取，而400万元以上房源，无论总价1000万元还是2000万元，都只收取9.9万元。
目前，各个城市收取中介费的方式虽然不同，但有一个共同的特点，大都按照成交价的百分比收取。假设按照2%的中介费为例，300万元房源是6万元中介费，500万元房源是10万元的中介费，1000万元房源是20万元中介费。
多位经纪人对记者确认，无论是房源总价300万元的房子，还是总价500万元的房子，甚至是800万元和1000万元的房子，其交易流程相同。
有业内人士抛出疑问，既然交易流程相同，为何不能按照统一固定的标准收取，非要按照成交价的百分比收取？这种方式合理吗？
2月10日，合硕机构首席分析师郭毅对记者表示，300万元到500万元房源的交易难度和1000万以上的豪宅，其交易难度不同。三五百万的房子交易周期相对较短，而1000万元以上的房源成交速度会比较慢，带看量较大。另外，成交价高的房源，其信贷过程的解决也就越复杂。所以郭毅认为，房屋总价高，多收取一些中介费用是相对合理的。
另外，业内人士还提出，这会否导致经纪人更积极推售总价高的房源？毕竟成交价越高，中介费越高，经纪人个人获取的佣金也就越高。
2月9日，某北京市知名中介机构的经纪人林雨（化名）对记者表示，“我们不敢抬高房价的，公司明令禁止，如果违规会被开除。不过，如果一套房源看中的人比较多，房主会适当提高售价，这就像竞标一样，价高者得房。”另外，林雨对记者透露，对于卖方来说，有时也会适当进行饥饿营销。
为深入了解中介费和经纪人佣金的关系，2月10日，《华夏时报》记者采访了从事房地产行业20年的资深业内人士张亮。据他介绍，中介公司佣金分配是一个复杂的计算过程，房源方、成交方、管理人员公共佣金、后端服务方、平台公共管理费用等都要从中介费中计提。
经纪人张瑞介绍，天津市某中介机构的中介费分配规则如下：以10万元佣金为例，必须分配给房源端（房子的维护人，多是同店的同事）40%，这40%由公司系统直接划拨，其余60%除去平台费，到经纪人手里大约2万。张瑞认为，这种分配方式相对合理。
业内人士杨非（化名）介绍，通常来说，经纪人能拿到20%-50%左右的佣金分成，但要根据业绩阶梯计算。杨非认为，经纪人没有足够大的动力推高房价。就算有动机，也是配合房主卖高价的期望，但这是在合理范围内。
张亮对记者披露，中介机构真正对房价起到推波助澜作用的，是信息不对称和行情来了之后的群体作业。譬如说，最近成交火爆，经纪人会给所有房主打电话，房主感觉市场火热，心理预期就高，经纪人为争夺房源，也会告诉房主自家中介机构会比其他同行卖家更高，从而引导房主在自家机构委托代卖。
中介费是否应该降得更低？张亮认为，不能降得过低，倘若过低，就意味着没有“服务”。他认为，行业应当统一规则，统一按照2%，最高不超过2.5%的标准来收取。
张亮对记者表示，“其实目前购房者怨声载道，大家觉得高昂的中介费与享受到的服务根本不匹配。”他直言，目前整个中介行业，并没有以“服务”为目的，而是“成交”为目的。
作为在房地产行业摸爬滚打20年的业内人士，张亮认为，当前二手房交易市场上最大的问题，并不是中介费按照成交价的多少比例来收取，而是这个行业的收入和分配规则，根本不够公开和透明。
中介费的收取和分配应当更透明
杨非对记者披露了四五线城市存在的中介费乱象。他介绍，目前四五线城市还存在返中介费的现象。譬如中介机构按规定收取了购房者1万元中介费，但为了赢得同行的竞争，中介机构又将1万元中介费返给购房者8000元，以此来吸引客源。张亮称，“这种做法很多见，这种方式是在搞乱行业。”
公开信息显示，美国和日本的中介费均为6%，相较而言，中国不超过3%的中介费似乎并不高。但张亮认为，目前国内中介费的问题在于，信息不透明，无论是收取还是分配都不透明。而不少购房者也有这样一种认知：不就是带看了几套房吗？这就值十几万？
中介费的所谓服务，目前包含哪些内容？根据已公开信息，记者整理了二手房交易的相关环节，细推敲大约有30个环节。
二手房交易的具体环节，从房源委托开始，经纪人要进行实地勘察、房源维护、购房资质核验、带看、签署买卖合同、出具贷款方案、生成网签、房屋评估、贷款面签、审核批贷、缴税、资金监管、产权过户、监管解冻、网申抵押登记、办理抵押登记、物业交割、户口迁出等大概30个环节。
假设购买1000万的房子，按照目前北京市的中介费市场行情，2.7%的中介费就是27万，即使按照2%收取，也要20万。这实际上给购房者增加了不小的购房成本。除此之外，贷款还有服务费。
经纪人张瑞曾告诉记者，天津市400万以上的房源除收取9.9万的固定中介费以外，还会收取贷款总额千分之五的“贷款服务费”。
张亮指出，目前整个行业，买方、卖方、中介，三方在一起就是一个“黑箱”。各家中介机构的收费标准都各有说辞，但却并无行业的统一规则，更无行业的公开透明信息，购房者常常一头雾水，不明所以。
天津市的一名经纪人告诉记者，其所在中介机构的佣金是按照公司内部系统分配的。但杨非则表示，“目前国内中介费分配，均是各中介公司内部决策分配，但美国的分账系统却是行业共识，业内两家不同品牌的中介机构，采取的分配系统也相同，而且这套系统相对公平、公正。”
张亮指出，我国的中介市场在规范性和公开透明方面，应当向国外学习。他认为，中介机构不仅没有发挥让市场信息对称的作用，还在人为的阻碍信息流动。
据了解，目前不少房主会把所售房源的钥匙交给所委托的中介持有，而中介机构则多实施的是人盯人和人盯楼的战术，经纪人会把房源看得很紧。张亮说，鉴于此，同一品牌中介机构 的房源，各家分店的信息很多时候也不及时共享，因为彼此之间存在竞争。而不同品牌中介机构之间，更不可能共享。
张亮透露，中介机构希望客户签订独家委托，但是独家委托之后其他中介很难获取房源信息。客户希望更多中介参与，就要去每一家签订委托代卖。
能不能让行业更公开、更透明，让中介把房源统一向全行业公开？张亮指出，目前业内没有一套系统来解决这些问题，这也是为什么中介费没有统一收取标准的主要原因之一。
张亮认为，假设行业统一了收取和分配标准，行业信息流动会更顺畅，而这，也是行业当前最突出的问题。
买二手房，要掏一笔不菲的中介费，这种情况你遇到过吗？不少购房者诟病房屋中介“以房屋价格为基准进行固定费率计费”的计费方式并不合理。一笔中介费可能相当于购房者好几个月的收入，无形中增加了买房成本。
近日，住房和城乡建设部、市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，提出房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用等。固定费率的中介费究竟从何而来？两部门发文要求合理降低中介费，合理程度又该如何把握？
01
购房方：中介费收费标准不合理
房屋中介：很多服务是“看不见”的
浙江省湖州市的市民王先生这段时间在看房，他认为房价高，中介费就高的收费标准并不合理。
王先生：比方说100万元的商品房中介费2万元，但400万元的联排别墅中介费将近10万元。中介付出的时间成本和劳动成本是一样的，那为何要凭房价多少收取中介费呢？还有抽成太高了，如果抽成2％，光是中介费就抵得上我一年的工资收入了。
房地产分析师张大伟指出，购房者对于中介费反映最多的声音，就是房价高低对于中介费来说影响巨大，但是可能中介服务并没有什么差别。
张大伟：比如说二三线城市一套100万元或者几十万元的房产，和北京上海这种一线城市的几千万元的房产，对于中介来说，包括带看、房产交易、过户后续的流程贷款服务等，其实服务内容并没有本质的区别，中介提供的劳动量基本是一致的，但是中介费有可能会相差几十倍。
一方面，购房者认为目前的房屋中介费过高，按照房屋价格的固定比例收取中介费不太合理。但另一方面，房产中介机构也有不同看法。
安徽合肥某房产中介胡经理：不能说你买500万元的房子，我收你1万5千元，买20万元的房子，我也收你1万5千元。房源有成交方和维护房源的那一方，中间环节是很多的，比如说录入人、维护人、委托人、委托书人、钥匙人、摄影师以及实勘预约人，他们都要去分这笔佣金。
还有中介机构负责人指出，价格较低的房子可能交易周期也相对较短，而价格较高的房子成交速度会比较慢，房屋带看量较大，成本也会随之增高。另外，成交价高的房子，其信贷过程中的问题也更复杂，所以总价高的房子会酌情多收取一些中介费。
某房地产营销机构总经理章惠芳：大多数的经纪人可能一年卖不了几套房子，服务了10个甚至50个客户，成交的也就是一两个。他觉得自己付出了很多劳动，但实际上这个劳动最后是由成交的客户来买单，所以成交的客户又会觉得自己没有获得高达10万元的服务。
此外，中介机构也表示，他们提供的中介服务包括评估费、咨询费、买卖代理费、权证办理服务费等。而对于大多数购房者来说，这些服务很多是“看不见”的，所以购房者觉得服务和收取的费用不成正比。
02
新规提出合理降低中介费
房地产分析师：未来可探索分档定价
据了解，在二手房交易中介费方面，我国此前曾实行政府指导价管理制度。2014年6月，国家发展改革委、住建部发布通知指出，房地产中介服务费用，实行市场调节价，由此我国房地产经纪业务逐渐实行市场调节价。
北京合硕机构首席分析师郭毅指出，低至百分之一点几到最高百分之二点七的中介费费率已经在全国实行多年，是市场化博弈的平衡结果。近几年对于中介费过高的“声讨”首先和房价的水涨船高有关。
房地产分析师张大伟认为，缺乏市场竞争也是高价中介费成立的主要原因之一。
张大伟：十年前，很多城市都有好几家中介公司竞争，现在全国出现了一两家独大的格局。一方面是大型中介公司市场份额占比较高，另外中介费的费率又比较高，购房者可选余地小，所以中介费的高费率影响就凸显出来了。
此次，住房和城乡建设部、市场监管总局联合发布的意见提出，要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。郭毅认为，新规没有对费率进行直接管制，留出了弹性空间，能够兼顾企业自身的发展，同时也能够满足消费者的利益。
郭毅：针对一些成交周期较短且房价水平本身偏低的社区，制定的费率也相对较低；针对一些总价相对偏高且成交周期长、难度大的社区，制定的费率也相对较高，因为中介公司需要付出更多的服务成本。
那么合理降低究竟该怎么降？降多少才算合理？张大伟指出，未来的趋势可能是按照意见中提出的“鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价”来探索。
张大伟：比如说300万元以内的房产或者500万元以内的房产按照二点几的费率收中介费，但是500万元以上、500万元到1000万元、1000万元以上房产的中介费可能有封顶，然后中介费费率逐渐降低。
郭毅建议，部分地方可以试点精准化“指导价”。
郭毅：不同城市可能会针对不同板块的特点，给出“一城一策”、“一区一策”的更精确的中介费收取标准的管理和指导，更有利于中介公司提升服务水平，同时还能满足消费者的利益。
03
专家：针对不同的项目来确定不同的计费方式
据了解，在二手房买卖中，北京的中介服务费率一般以2.7%为标准，实际过程中会根据市场、客户的熟悉度等方面有一定折扣，目前中介费基本由买方承担；上海的中介费通常是成交价格的3%，其中买家支付2%，卖家支付1%。
深圳率先采用“单边代理”模式，买卖双方通过独立委托与受托中介机构形成单边委托关系。中介方 “各为其主”，以争取委托方在实际交易中的合法利益最大化；重庆则是引导由交易双方共同承担经纪服务费用，推进相关制度改革。
清华大学土木水利学院副院长、清华大学房地产研究中心主任吴璟表示，比较合理的定价方式是针对不同的项目来确定不同的计费方式，并不需要都和房屋的总价进行挂钩。即使是和总价挂钩，也不一定是以线性递增的方式。在充分竞争形势下，一定会有一些经纪服务的企业采用差异化的策略进行竞争，促进交易费率达到消费者们更能够接受的合理水平。
吴璟：经纪服务费用应由双方合理承担，或者让市场决定双方各自应该承担什么样的费用。市场好的时候，趋于买方承担更多成本，反之则卖方承担多些。
吴璟认为，当前多数城市的中介费率确实偏高。但是，中介费率的回落需要以市场竞争的方式来回到一个合理水平。此次新出台的十项措施就为促进竞争、促进服务透明的规范化创造了最重要的一些基础条件。
吴璟：如果能落到实处，那么用不了多久，市场的力量就会把费率降到一个合理的水平。
▌本文来源：中央广电总台中国之声（ID：zgzs001）
监制丨陈秉科
记者丨王逸群 浙江台 安徽台 六安台
编辑丨辜韵璇
部分图源丨视觉中国
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