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文章目录：陈先生和张女士原是夫妻关系，两人早年在深圳共同打拼，积累了一定的财富。
两人婚后在深圳市福田区购买了两套房产，一套在张女士名下。
另一套在陈先生和张女士名下，两人各占50%的份额。
两人就此在深圳安居乐业，谁知平静的生活在2018年12月发生了巨大改变。
2018年12月8日，陈先生与其他两名生意合伙人、G公司共同签订《股份回购协议》，约定陈先生等三人回购G公司持有的B公司股份，应向G公司支付股份回购款9163611.11元。自2018年12月20日开始分期支付。
巧合的是，在陈先生签订《股份回购协议》当月，2018年12月28日，陈先生和张女士着手办理离婚。
两人商量后，决定将两套房产均归张女士，陈先生持有的B公司1430万股归陈先生。夫妻共同债务由陈先生一人负担。
二人当日便签订离婚协议，并且办理了离婚证。
陈先生等人欠下巨额债务后，却违约拒不付款，经法院审理，最终判决陈先生等三人应向G公司支付股权回购款为8163611.11元和利息。
但陈先生等三人仍然一直拒不付款，G公司只好申请法院强制执行陈先生等三人名下的财产。
仍然在陈先生名下的50%房产份额，因此被法院查封了。
张女士得知房产被查封后，急忙拿着离婚协议找法院，提出异议。
张女士称，被查封的50%房产份额，虽然还没过户到她名下，但根据离婚协议约定，房屋100%产权已属于她个人财产，法院应当立即解除查封。
法院审查后，裁定驳回了张女士的执行异议。
张女士非常不服。要知道，深圳福田的房子，动辄上千万一套。法院一个裁定查封，实际把她的50%份额，也就是价值几百万的资产也限制了。
她随即以G公司为被告、陈先生为第三人提起了执行异议之诉。
（案例来源：深圳市中级人民法院）
张女士诉讼请求：
1、确认张女士对位于福田某大厦的房产享有100%的产权；
2、立即停止执行，并解除对上述房产的查封等财产保全措施。
张女士的事实与理由主要有：
1、物权变动并非以登记为唯一绝对的要件，登记也并非不动产物权变动的生效要件。虽然陈先生的50%份额尚未过户给我，但离婚协议已经约定归我所有。
2、我依据离婚协议，享有得的是对变更涉案房产所有权人的请求权，效力优先于G公司对陈先生享有的一般金融债权。
3、G公司与陈先生之间的债务纠纷，与我无关。我无需承担任何责任。
4、陈先生名下的银行存款、股份等财产价值远高于我分得的两套房产。不应也无需执行属于我个人的财产。
一审法院审理后认为：
其一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十五条，应按照不动产登记簿判断案外人是否权利人。
涉案房产的50%所有权登记在陈某名下，陈某不主动履行生效判决的情况下，法院对陈某名下的房产份额采取强制执行措施并无不当。
其二、虽然离婚协议约定涉案房产100%产权归张某所有，但并未将陈某名下的50%份额变更登记到张某名下。根据《物权法》第九条、第十四条，不动产变更以登记为生效要件，合同约定不动产转移但未变更登记的，合同有效，物权转移未生效。因此，陈某对涉案房产仍享有50%份额产权。
其三、在物权未变动的情况下，虽然离婚协议的签订时间和备案时间早于涉案房产的查封时间，但陈某、张某均未举证离婚后张某已100%实际占有涉案房产。据查询，陈某在另案和本案中的法律文书签收地址仍为涉案房产。
其四、张某未及时办理过户存在过错。张某解释称由于房屋存在抵押登记，未还完贷款，故无法按离婚协议约定的时间办理变更登记。但抵押登记的事由在签订离婚协议时已存在，双方仍约定一个月内办理产权变更，张某应当预见不及时过户所产生的法律风险，但未采取相应措施，其本身存在过错。
其五、离婚协议签订的时间晚于《股份回购协议》签订时间，同样是合同债权，张某享有的后成立的债权不能对抗G公司享有的先成立的债权。
其六、无证据证明陈某名下有其他财产可供足额执行，张某拥有的50%产权只能视为其普通债权财产，由债权人按法定程序受偿。
因此，张女士主张的离婚协议50%产权的权利不足以对抗G公司基于生效判决确定的对陈先生名下房产的强制执行措施，张女士提出的停止执行并解除财产保全措施的诉讼请求一审法院不予支持。
张女士收到一审判决，心里更加不服气。但她很快冷静下来，琢磨着法院这样判，主要原因很可能是法院对前夫陈先生的实际财产情况不明。
如果能拿出证据，证明前夫还有其他价值比较大的财产可供执行，法院就不会按着她的房产不放。
于是，她提起上诉。并挖空心思搜集相关证据，找到了B公司的《增资协议》、信用信息公示报告、持股工商登记信息、新闻报道等等，证明前夫陈先生离婚时股份价值近亿元，且B公司仍有大量资产和债权。
但二审法院没有采纳她的证据和意见，认为张女士的异议不能排除执行，原因是：
1、张女士虽然依据离婚协议取得涉案房产的所有权，但并未办理转移登记。G公司和陈先生签订《股份回购协议》的时间、债权形成时间，均早于离婚协议签订时间。
2、张女士未提供证据证明离婚后实际占有房产，陈先生的案件法律文书送达地址仍为涉案房产，无法证明涉案房产的分割是基于真实的离婚财产分配。
3、张女士的主张实质是要求陈先生配合办理转移登记手续，属于债权，在无证据证明其已单方占有房产的情况下，不高于其他债权。
因此，二审法院驳回了张女士的上诉，维持原审判决。
【律师看法】
现实中，既存在通过离婚恶意转移财产、逃避债务的情况，也有基于真实事由离婚而分割财产、但一方分得的财产因另一方债务牵连被强制执行的情况。
如何保障真正合法权利人的权益，在法律无明确具体的审查标准下，各地法院判决存在不同的裁判路径和结果。
本案的积极意义在于，两级法院的审查意见基本一致，明确了此类执行异议案件的司法审查标准。
一、离婚分割但未过户，被查封房产的真正权利人是谁？判决给出了明确答案。
虽然法律不否认离婚协议、离婚协议中关于财产分割安排款项的效力，但司法实践中，判断房产产权的权利人，首先依据的是不动产权属登记信息。
1、《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
从以上规定可看出，张女士和陈先生签订的离婚协议，自协议成立起生效，即使没有办理房产变更登记，离婚协议也是有效的。
但是，协议有效，不等于物权变动生效。也就是说，张女士必须把该房产过户登记在自己名下，才真正转移了房产的权属。
否则，在变更登记前，产权证书上的权利人仍然是陈先生。法律上，陈先生仍然是该房产的权利人。
法院据此查封陈先生名下的房产份额，符合法律规定。
二、依据离婚协议，排除执行的条件有哪些？两级法院均对此进行了充分论述。
虽然陈先生仍然是房产权利人，但因张女士持有有效的离婚协议，依法也是有可能排除执行的。
广东省高级人民法院《关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第20条规定，如同时符合以下条件，可以排除执行：
1.离婚协议在房屋被人民法院查封前签订并已在相关部门备案；
2.案外人在离婚协议签订后已经实际占有涉案房屋；
3.案外人对房屋未办理过户不存在过错。
对于上述第1点，本案张女士已符合。但是第2、第3点，根据法院查明的情况，张女士并不符合。
如一审、二审判决载明，陈先生离婚后的法律文书送达地址仍为涉案房产，视为陈先生仍然在涉案房产居住，即张女士离婚后实际并未单独占有涉案房产。
且张女士主张因涉案房产存在抵押贷款未还清，因此暂时无法过户，该说法和离婚协议中一个月内过户的约定相互矛盾，张女士对房屋未过户显然是存在过错。
因此，张女士在二审阶段未围绕这三个条件进行举证、说明，反而提交陈先生的股份价值信息等，以证明陈先生还有其他大额财产可供执行，显然不是明智之举，无法获得法院支持。
三、值得注意的是，二审判决将排除执行的门槛进一步提高。
从二审法院判决可以看出，对于上述广东省高级人民法院的解答意见第20条第1点，二审法院倾向的观点是：离婚协议的签订时间、备案时间应早于执行案件债权合同签订时间或该债权形成时间，而不仅仅是早于房屋被查封时间。
这一点不难理解，主要目的是进一步侧重防止债务人通过离婚转移财产，逃避债务。
陈先生在2018年12月8日签订《股份回购协议》。在欠下巨额债务的情况下，当月即与张女士办理离婚，将两套夫妻共同房产均给了张女士。
虽然是在房屋查封前就签订离婚协议，办理离婚，但这仍然容易让人怀疑是否存在不正当目的的离婚。
当然，不能以此认为凡是欠债后离婚分割财产的，都不能排除执行，仍需要综合房屋占有情况、案外人对未过户有无过错等情况判断。
四、本案最大限度保障各方当事人的合法权益，彰显了公平公正，获得良好的社会效果。
G公司享有对陈先生等人的合法债权，高达800余万元，并且此债权形成时间早于张女士离婚分割财产的时间。法院依法查封涉案房产，依法判决驳回排除执行，有利于增强商业交易主体的信心，促进市场经济的稳定发展。
因离婚协议中的另一套房产登记在张女士名下，且离婚协议约定归张女士所有。涉案房产继续被查封、执行，不会导致张女士陷入无房居住的窘境。
且事后张女士也有权向陈先生主张不配合办理房产变更登记的违约责任。
因此，双方利益总体上获得了较为公平的平衡。
最后，这两份判决也对社会公众具有警示意义，告诉我们不能以离婚逃债，对合法获得的房产，应及时进行产权变更登记。
离婚时没分房产
离婚后咋办？
张女士：半年前我与丈夫协议离婚，当时没有分割房产，只约定孩子随他生活，我每月支付2000元抚养费。但离婚时他口头答应两套房子给我一套。现在我找他过户，他反悔了，两套房子都留给他自己了。我该怎么办？
张律师：离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。如果离婚协议中已经涉及这两套房产的，按照上述法律规定处理。如果离婚协议中没有涉及这两套房产，可以起诉要求分割。如果两套房产不属于夫妻共同财产，你也无权要求分割。
一审二审均不服
怎么救济？
凌先生：我有一个合同纠纷案件，一审败诉。后来我提起了上诉，现在二审又维持原判。我还是不服，认为判决不公平。请问还有救济途径吗？
张律师：民事诉讼法规定，当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。综上，如果对方是公民，可以向原审人民法院申请再审。如果对方当事人不是公民，而是公司，可以向上一级人民法院申请再审。再审期限是六个月，不要超过期限。
公告送达的执行案件
能不能拿到钱？
赵先生：我有一个民间借贷的案件，胜诉了。现在已经申请执行，但对方一直没有来法院开庭，都是公告送达的。不知道我能不能拿到钱？
张律师：人民法院受理执行案件后，会采取各种措施查询被申请人名下的财产，包括银行存款、股票、债券、微信、支付宝等账户，也会查询被申请人名下房产、车辆等动产与不动产信息。如果被申请人名下有钱，法院就会冻结扣划。如果没有钱，而有房产、车辆，可以查封、拍卖。如果被申请人一无所有，只能将其列入失信被执行人名单，限制其高消费。你也可以通过法院发布悬赏广告。
单位称不签合同
不给缴纳社保
李女士：1月份，我通过第三方公司到银行当大堂经理，6月份离职。7月份，第三方公司又把我安排到原来的银行，但不是原来的网点。又工作了一个多月，这个月的社保第三方公迟迟没有给缴，不缴的理由是我没有和他们签合同。他们出具的合同我认为不合理，他们称我穿了他们提供的工作服，有一个半月的时间，要我支付1000元。第三方公司还说，签合同就给我缴社保，不签就不给缴。我不想干了，第三方公司还押了我一个月的工资，还能要回来吗？
张律师：合同是平等自愿的，如果你对合同条款不满意，你可以拒绝签署。你穿了一个半月的工作服就要收1000元，显然显失公平。另外，缴纳社会保险是用人单位的法定义务，不得附加任何条件。劳动者付出劳动有获得劳动报酬的权利，如果你拒绝签署这份不平等合同，有权主张劳动报酬及其他权利。
律师观点，仅供参考
徐报融媒记者 孟丽 整理
■明日值班律师
张孝明 江苏圆点律师事务所
晨报法律援助团成员单位、江苏圆点律师事务所主任，徐州市十佳辩护律师、徐州市人民检察院人民监督员、徐州市十佳消费维权人物、徐州仲裁委员会仲裁员、徐州十佳出庭律师，荣获第二届徐州市优秀法律（法学）人才荣誉称号，曾经多次被评为“徐州市优秀律师”。执业22年来主要从事刑事辩护、公司业务、建筑与房地产、工伤劳动争议、知识产权、金融业务及保险等领域。
法律援助
■传递法制力量 ■构建和谐社会
每周一至周五9:00-11：00可打专线电话 85773333
协办：江苏茂通律师事务所 江苏红杉树律师事务所 江苏典锐律师事务所 江苏圆点律师事务所
夫妻双方决定离婚，对孩子的抚养问题、财产的分割问题，都达成了一致的意见。
存款、股票这些分起来都很容易，无非就是一方转个差价给另一方就行了。
但如果双方有那么一套房子需要分，房子还登记了两个人的名字，并且还有贷款。那可能就没那么好办了。
作者：褚晓天
处理这个问题最简单的办法，就是维持房子的现状。
本来怎样还是怎样，名字先不改，贷款谁的名字由谁继续还着。等贷款还清了之后，解除掉银行的抵押权，然后再去改名字过户。双方也只需要在离婚协议中，把这些内容写清楚就可以了。
这样的优点在于不折腾，啥手续都不用办。
但除了方便之外，这种办法剩下的就都是缺点了。
打个比方：房子归男方，而本来房子的贷款人是女方。那么在双方离婚后，每次女方还贷之前，男方都需要提前打钱给她，通过女方的还贷账户进行还款。双方还需要定期核对账目。
再比如：房子约定归女方，但本来房产证上只有男方一个人的名字。就会存在离婚后，男方偷偷把房子卖掉，把钱挥霍一空或转移财产，从而导致女方利益受损的情况发生。
即使没有以上的这些问题，那么房贷周期长的这一特点，也会导致在某些有限购政策的地区。因为房子上的名字一直去不掉，影响到这一方将来的购房计划。比如因为这个原因而被限购，或是即使可以购置，但首付比例和贷款利率都会比名下没有房子要高。
所以，维持现状并不是处理这个问题的好办法。
最好的办法，当然是能有一笔闲钱，把贷款给还清了。然后按照离婚协议的约定，双方去变更登记，该过户的过户，该去名字的去名字。但在实际中，很少有家庭可以拿出这么一笔钱。真能拿出的，当初可能也没必要贷款了，是吧。
不过，这个办法还有个变通的手段。有些人，会先去借一笔钱，把房贷还清后，再把房子抵押出去，用抵押得到的贷款，来还之前所借的钱。
但这种方式，也存在一定的问题。
普通的抵押贷款，利率一般都会高于原来的房贷利率。同时贷款金额又比较大，肯定会造成一定的经济损失。
最近一段时间，也有很多人通过经营贷的方式，来处理这件事的。虽然贷款利率很低。但这种把经营贷用来还房贷的行为，是被国家明文禁止的。
银保监、住建部、以及央行就在2021年发布过名为《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域》的通知——
五、加强货中贷后管理
银行业金融机构要进一步严格贷中贷后管理，落实资金受托支付要求，防范企业通过关联方规避受托支付要求。加强贷后资金流向监测和预警，不得以已开展受托支付为由弱化贷后资金管控。银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响，在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。银行业金融机构应通过网站公示、营业网点张贴公告等方式加强宣传教育。
明确禁止了经营贷款用于房产领域。
所以，一旦被查出，银行是可以立即收回贷款的，并且还会影响到贷款人的个人征信，以及存在被追究法律责任的风险。同时，在办理经营贷的过程中，不免会需要找一些中介来配合办理，万一被坑，那损失可就大了。
所以，借钱还贷再抵押的方式，也存在很大的弊端。
但如果你们满足一定的条件，还有一个正规的方式，可以去尝试一下。
离婚时无法办理过户，主要是因为房子的抵押权人，也就是银行不同意。所以，只要银行能同意，这件事当然也就可以办成了。
银行本身是有这类业务存在的，但是否同意变更，需要进行一定的审查。而银行需要审查的，其实就是“变更行为是否会增加贷款的风险”。
这个包含两个部分，第一部分是变更后的贷款人，是否有偿还剩余贷款的能力。这个需要根据贷款人的收入、经济状况做一个综合的评估，流程和最初申请贷款是一样的。第二部分是房屋的现有价值如何，在一定的比例下，是否可以覆盖剩余贷款。
只有满足了这两点，银行才可能同意配合办理变更手续。
一般情况下，如果贷款人不变，只是去掉名字，那么银行是有可能会同意的。又或是剩余贷款已经很少了，并且新的贷款人收入也比较高，那么银行也可能会同意。
当然，也会遇到明明条件都达成，但银行就是不配合的。那么这种情况下，也可以考虑去法院起诉。
比如2020年上海宝山法院的这个判决——
（2020）沪0113民初26844号
房子登记在夫妻双方名下，离婚时候约定房子归男方，贷款人也只有男方一人。虽然剩余贷款金额比较高，但法院认为去掉女方名字的行为，并不会影响还款。支持了原告要求银行配合的请求。
又比如2019年上海市松江区法院的这个判决——
（2019）沪0117民初1531号
房子登记在夫妻双方名下，约定归男方，夫妻双方都是共同贷款人，房屋价值估计400万左右，剩余贷款本金36万元。法院以房屋价值远高于剩余贷款为由。判决银行需要配合办理抵押人和贷款合同变更。
所以，在符合一定条件的情况下，可以尝试向银行提出申请。最近一段时间，银行也放宽了这类业务的审查尺度，我有不少客户也都这样成功办理过了。如果能成功，那么无疑是最佳的解决方案了。
总的来说，离婚后尚有贷款的房子，基本处理方式差不多就是前面提到的这三种了。没有哪一种是很完美的方法，只能根据自己的具体情况来进行选择了。
有钱的可以选择先还清贷款。能满足条件的可以尝试向银行申请。觉得有名字挂在房子上无所谓的，也可以等贷款慢慢还清了再说。但无论是哪种方式，在处理之前，建议双方都签订协议来写清楚流程，以及意外情况下的处理方案。
二手房领域目前政府已经出台了带押过户的政策，而这一政策无论是从需求还是从流程上，其实和离婚改名字都很相似。希望在不久的将来，有关部门也可以针对离婚房子改名难的问题出台相关的政策，来解决这一难题。
本期聊了下，对于离婚时，仍有贷款的房子，怎么办理过户的问题。
关于本期内容，如果你有进一步的问题，可以在评论区留言或是私信我，我尽量回答。如果你觉得我的文章还不错的，还请收藏、关注、点赞，多多支持。
下期我来聊一下最近的一个新政策，也和房子有关，带押过户。也就是房子在有银行抵押的情况下，怎么带着抵押直接卖。欢迎继续关注。
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协议离婚与法院调解离婚的关系
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