本文由梅州律师编辑整理，多位从业13年以上的律师，也非常认可此文的回答，大家可以参考一下，如有不妥欢迎指正。

文章目录：

• 1、好意给外贸老客户放账期渡过难关，却被恶意拖欠如何追回欠款？
• 2、广西高院印发《关于规范破产案件管理人工作若干问题的意见（试行）》
• 3、烂尾楼强制停贷8问：购房人能否停贷？银行、开发商该担何责？

好意给外贸老客户放账期渡过难关，却被恶意拖欠如何追回欠款？

案情简介

债权方：浙江某纺织有限公司

债务方：美国某公司

拖欠金额：210458.59美元

账龄：1年

浙江公司成立于上世纪90年代，主要经营针织、纺织品类生产及出口业务。2017年通过展会与一家美国公司建立了联系，并迅速达成合作。

起初，双方约定的交易方式为预付30%货款作为定金，尾款在出货前完成支付。这种交易方式一直持续到2020年，美国客户抱怨受疫情影响，公司现金流紧张，希望浙江公司能给予一定的账期。

好意放账期，却迟迟未收到货款

在得知美国公司财务情况已不足以继续使用现货现款的方式后，浙江公司出于对老客户的信任和对未来合作的考虑，便答应给予对方尾款支付60天的账期，希望借此帮助美国公司渡过难关。此后，双方按此付款方式又交易了两笔，但是这两次合作美国公司支付定金的速度明显较以往慢了不少，且尾款均未如约支付。

恶意拖欠仅针对债权方？

浙江公司立即停止发货，启动催收。但是对方一直声称资金不足希望能再宽限一段时间，并签署了一份还款协议作为保证。

浙江公司本以为对方态度良好，只是一时之急，且签了还款协议书，很快就能偿还欠款，便开始安心等待，却不想无意中得知美国公司的其他供货商在并未给予其账期的情况下，均按时收到了货款。

自行催收无果，委托专业机构处理

浙江公司非常气愤，认为美国公司恩将仇报，只想尽快收回欠款。但是由于美国催收法规非常严苛，电话、邮件催收不断碰壁后，浙江公司逐渐意识到，自行催收成功回款的几率渺茫，便于2021年8月委托我司追讨该笔欠款。

催收过程

1、催收律师接案后，立即对有效债权资料做了梳理：

有效债权资料包括：双方盖章确认的购销合同；货物装箱单；商业发票；一份还款协议；

证据资料齐全，能够有效证明双方存在交易，债权方已履行己方义务，且账款拖欠时间为1年，在诉讼时效内，案件可以操作。

咬定没钱，拒不沟通！

2、根据债权方提供的联系方式，催收律师联系到了债务方负责人，在得知我方来意之后

对方声称因疫情自己公司资金确实存在周转问题，并表示一旦得到解决一定会尽快付款；

催收律师律师多次联系要求其先支付一部分欠款，表达一下诚意，但是对方均以没钱为由拒绝进一步沟通。

侧面施压，打消债务方侥幸心理

3、催收律师立即与债权方沟通，希望能将“债权方与其他未给予账期却按时收到货款的供货商的通话录音”作为侧面施压的证据。

同时，催收律师通过调取债务方企业的信用报告，发现对方企业经营状态良好，现金流充足，最新财务收入，高达30,000,000美元，完全具备还款能力；

催收律师决定将这些资料整理后以邮件的形式发送给债务方，侧面告知我方已知晓对方真实的企业实力，打消其恶意拖欠的侥幸心理。

施压见效，顺利回款

4、邮件发出三天后，债务方负责人主动联系了催收律师协商还款事宜，对方再次表示自己公司确实资金紧张。催收律师寸步不让、据理力争，明确告知对方，若不还款，将会面临被起诉的风险，让其考虑若出现涉诉记录，对公司声誉、企业经营将带来的深远影响。

5、 经过多轮谈判，债务方迫于催收律师的压力，最终给出了210458.59美元欠款分四期偿还的方案，前三期每期偿还50,000美元，最后一期偿还60458.59美元，同时约定了还款期间若债务方未按时如约付款，将加收逾期违约金。

6、催收律师持续跟进案件进展，2022年2月，债权方收到最后一笔欠款，本案圆满结束。

案件总结

1、美国催收法规

（1）不能用多种形式骚扰债务人：不停打电话，暴力的威胁，发布关于债务人的信息，辱骂或淫秽的语言，所有这些都是非法的。

（2）早晨8点之前和晚上9点之后不允许给债务人打电话，除非取得债务人的同意。

（3）不能联系债务人的亲戚、朋友或邻居告知欠款问题，来迫使债务人由于羞愧而偿还债务。

（4）不可以强制要求债务人接听催债电话。

（5）因债务人不还钱而逮捕债务人是违法的。

2、在与海外买家合作的过程中，切勿轻易修改合约条款，好心放账期的结果不一定是收到更多的订单，还有可能是恶意拖欠。

该案，债权方听信债务方企业经营困难，答应给予账期，结果债务方却将债权方的好意当成了恶念的温床，甚至萌发了拖欠不还的侥幸心理。

3、尽早委托专业催收机构，协助追回欠款！

“时间是债务人的保护伞，越早催收就能越早地收回货款”！

该案债权人自行催收1年，效果甚微。自知跨国催收困难重重，又因不熟悉当地法律法规，果断寻求专业机构帮助。

本地催收律师更了解当地的法律法规，且催收经验丰富，能根据以往丰富的处理案件经验快速选择有效的施压手段，尽可能帮助企业快速追回货款，实现债权！

广西高院印发《关于规范破产案件管理人工作若干问题的意见（试行）》

广西壮族自治区高级人民法院

关于印发《关于规范破产案件管理人工作若干问题的意见（试行）》的通知

全区各级人民法院：

现将《自治区高级人民法院关于规范破产案件管理人工作若干问题的意见（试行）》印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。

自治区高级人民法院

2021年11月25日

广西壮族自治区高级人民法院

关于规范破产案件管理人工作若干问题的意见（试行）

为解决全区法院办理破产案件中有关管理人入册、选任、考评、监督管理等问题，统一破产案件办理标准，提升案件审理质效，根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）《最高人民法院关于审理企业破产案件指定管理人的规定》（以下简称《指定管理人的规定》）《最高人民法院关于审理企业破产案件确定管理人报酬的规定》（以下简称《管理人报酬的规定》）等法律和司法解释的有关规定，我院在已经出台的《关于企业破产案件管理人指定办法》（以下简称《指定办法》）、《关于企业破产案件管理人工作评价办法》（以下简称《工作评价办法》）、《关于办理破产案件若干问题的指导意见》的基础上，结合全区法院破产审判工作实际，制定本意见。

一、关于管理人的入册及定级问题

1.【入册评定标准】关于《广西企业破产管理人名册》（以下简称《管理人名册》）的准入，由自治区高级人民法院组成评审委员会，根据申报人的具体情况，从政治建设、机构规模、执业人员、执业业绩、破产执业经验、案件效果、实务研究、勤勉程度、廉洁诚信等方面评定综合分数，择优确定名单。

2.【定级及调整】关于首次入册的管理人定级，按照评审委员会所评综合分数确定管理人级别，并由自治区高级人民法院公布入选结果。

关于名册内管理人的级别调整，严格执行《工作评价办法》确定的破产案件办理个案工作报告、个案评价、年度工作报告和年度评价制度，广西破产管理人协会（以下简称“管理人协会”）协助自治区高级人民法院对入册管理人进行工作评价。自治区高级人民法院以年度评价结果为基础，结合管理人协会会员执业年度考核结果，对名册内管理人作出相应的保级、晋级、降级、暂停资格或者除名等决定。因管理人存在严重违法违规等行为需及时作出降级、暂停资格或者除名的情形除外。

3.【预备管理人制度】建立预备管理人制度，该制度的设定与管理人协会章程设立的观察会员制度相结合,预备管理人由符合《企业破产法》第二十四条、《指定管理人的规定》第九条等有关资格规定要求，并在广西辖区内设立的社会中介机构担任，由管理人协会制定相应的申请条件、履职要求、监督管理等相关规定。有意愿成为预备管理人的社会中介机构可向管理人协会提出申请，经审核同意后由管理人协会报自治区高级人民法院备案。

观察期满1年的预备管理人，在没有违法、违规等行为的前提下，经管理人协会作出的综合考评评价为合格以上的，可由管理人协会推荐入册。管理人协会应当参考《选任管理人评分标准》制定预备管理人的考评标准。

担任预备管理人并非增补进入管理人名册的前置程序，但在符合入册条件时可优先增补入册。

二、关于案件分类问题

4.【重大破产案件】关于《指定办法》第四条列举的重大破产案件类型，增加以下情形：

债务人财产价值或破产债务预计3亿元（含本数）以上，且符合下列情形之一的破产案件：

（1）债权人人数预计超过100人（不含本数）；

（2）分布在广西辖区外的债务人财产价值预计超过债务人资产总额40%的；

（3）分布在中国大陆辖区外的债务人财产价值预计超过债务人资产总额30%的；

（4）5家（含本数）以上关联企业合并破产案件。

5.【简易破产案件】《指定办法》第五条中有关“债务人资产和债权人人数均较少的”的情形主要从是否存在职工债权、职工债权人数、自然人债权人数、债务人资产数额等方面进行判断，如不存在职工债权或者职工债权预计可以全额清偿，或者职工债权人数预计不超过30人；自然人债权人数预计不超过20人；债务人资产价值总额预计在3000万元以内。

三、关于案件管理人选任问题

6.【随机方式确定管理人】受理法院应按照《指定办法》第九条的规定运用随机方式确定管理人。

【辖区管理人数额较少的情形】对于《管理人名册》所列社会中介机构数少于5家（不包含本数）的中院辖区，受理法院应在法院网站、全国企业破产重整案件信息网、微信公众号或者管理人协会网站等媒体平台同步发布管理人招募公告，并根据选任标准从报名合格的管理人中以抽签或者摇号的方式确定首选管理人和备选管理人。

只有1家合格管理人报名的，可以直接确定作为管理人。

【排除选用的情形】候选管理人固定破产团队的未结案件超过本意见第五条第19项规定的数量的，应予以排除。

7.【竞争方式确定管理人】受理法院应按照《指定办法》第十条的规定运用竞争方式确定管理人。

【发出邀请的方式】受理法院应在法院网站、全国企业破产重整案件信息网、微信公众号或者管理人协会网站等媒体平台同步发布管理人招募公告，邀请《管理人名册》中的社会中介机构参与竞争。

在尊重债权人合理意见的基础上，受理法院在公告的同时可以根据主要债权人的申请，邀请《管理人名册》中特定的社会中介结构参与竞争。

【提交参与竞争材料】参与竞争的管理人需提交以下材料：

（1）管理人机构拟负责竞选案件的破产团队、拟任管理人负责人、团队核心成员以及其他成员名单及职责分工等情况材料；

（2）按照《选任管理人评分标准》提交拟负责办理竞选案件固定破产团队业绩证明材料（包括但不限于案件类型数量、涉案债权债务金额、债权人人数、安置职工人数、办理时间、办理效果等内容）；

（3）拟负责竞选案件的破产团队未办结破产案件的类型、数量及相关情况说明；

（4）拟定的破产案件办理方案包括但不限于工作计划、工作思路措施、职责分工、工作流程、工作时限等内容；

（5）合理的报酬方案（报酬比例不得超出《管理人报酬的规定》第二条规定的限制范围）；

（6）联合竞选管理人的，应提交联合各中介机构的职责分工协议、报酬分配方案；

（7）管理人协会执业年度考核结果；

（8）管理人协会对管理人机构的公示信息；

（9）管理人依法履职承诺书；

（10）管理人机构及派出人员是否参加执业责任保险；

（11）其他符合受理法院公告条件的材料。

【评审方式】受理法院应组成竞选评审委员会（委员会的成员人数，必须是单数），以书面材料评审、少数服从多数为原则，评审委员会可以根据需要确定进行竞选管理人现场陈述，对于报名合格人数较多的，可以初选出不少于5名合格的管理人参加现场陈述。

受理法院竞选评审委员会开展书面评审或者现场陈述评审工作时，采用记名评分的规则，根据《选任管理人评分标准》对参与竞选的管理人进行打分，最终按平均分由高到低从报名合格的管理人中选出3至5家候选管理人。

【选定方式】受理法院竞选评审委员会以抽签或者摇号的方式从候选管理人中确定1家管理人为破产案件管理人，1-2家管理人为备选管理人。

【排除选用情形】候选管理人破产团队的未结案件超过本意见第五条第19项规定的数量的，应予以排除。

【竞争确定呈报】受理法院直接向自治区高级人民法院请示通过竞争方式确定管理人的，应提交破产案件受理裁定书、请示报告等材料，请示报告中应包括竞选评审委员会组成情况、选用竞争确定方式的事由、招募方式、评选方式、评选过程、候选管理人的简要情况、评分情况、评定结果等内容，并附相关证明材料。

8.【直接确定管理人情形】按照《指定办法》第十一条的规定运用直接确定方式确定管理人。

【庭外重组转庭内重整管理人确定】企业进入重整程序前，债务人、主要债权人和投资人协商一致，不违反企业破产法第二十四条的规定的，可以根据需要聘用辅助机构辅助债权人与债务人、出资人等利害关系人通过庭外谈判，拟定重组方案。重整程序启动后，受理法院可以确定该辅助机构为重整案件的管理人，但辅助机构存在《指定管理人的规定》第三十三条、第三十四条规定情形的，或者存在其他证据证明辅助机构不能依法履职情形的，人民法院应当重新确定管理人。

【关联企业合并破产的管理人确定】先后进入破产程序，受理法院经审查确需进行实质合并或者程序合并的关联企业破产案件，拟确定同一管理人的，原则上由先进入破产程序的债务人的管理人担任合并破产案件的管理人，报自治区高级人民法院审批。

9.【联合管理人竞选】社会中介机构可联合参加破产案件的管理人竞选，联合竞选的中介机构应分别提交本意见第三条第7项规定的管理人参与竞争应提交的材料。

10.【管理人的更换】受理法院按照《指定管理人的规定》第三部分“管理人的更换”的相关规定对破产案件管理人进行变更的，应及时将变更情况向自治区高级人民法院书面报备，同时抄送管理人协会。

11.【预备管理人的案件参与】预备管理人拟参加破产案件辅助事务办理，应与入册管理人协商一致，并报管理人协会备案，受理法院在确定破产案件管理人时，可以根据预备管理人的申请或管理人协会的推荐，同时确定预备管理人协助该入册管理人处理破产案件辅助事务。

预备管理人原则上无报酬，被协助的破产案件管理人可视情况决定是否支付预备管理人报酬。

四、关于破产案件管理人报酬问题

12.【计算标准】管理人收取报酬的数额应与案件类型、性质及其履职能力、专业勤勉程度、实际贡献程度、承担的责任风险以及案件的社会效果和法律效果等相适应。

管理人的报酬应按照《管理人报酬的规定》第二条规定的计算比例，根据债务人最终清偿的财产价值总额确定。

债务人最终清偿的财产价值总额，是指处置债务人财产最终获得的可用于偿付破产费用、共益债务及破产债权的财产总值。破产重整、和解案件，以重整计划、和解协议清偿方案最终确定的破产费用、共益债务及破产债权清偿金额，为债务人最终清偿的财产价值总额。

担保权人优先受偿的担保物价值，不计入前款规定的财产价值总额。

管理人对担保物的维护、变价、交付等付出合理劳动的，有权向担保权人收取适当的报酬。管理人应当与担保权人先就上述报酬数额和收取方式进行协商，双方不能协商一致的，受理法院应参照《管理人报酬的规定》第二条规定的方法确定该部分报酬，同时确定管理人在担保权人获得清偿时收取该部分报酬，但报酬比例不得超出该条规定限制范围的10%。受理法院确定该部分报酬可以考虑案件性质、担保财产管护处置的难易程度、管理人履职勤勉程度及所承担的风险和责任、管理人相关工作的综合成本等因素。重整案件中，以担保物的清算评估值确定担保权人优先受偿金额的，可以向担保权人收取的报酬列入破产费用，不再向担保权人收取。

13.【管理人报酬方案确定】受理法院严格按照《管理人报酬的规定》确定管理人的报酬方案。

受理法院不能直接适用《管理人报酬的规定》第二条第三款对管理人的报酬进行确定或调整。

14.【竞争性选任管理人报酬方案】受理法院采取公开竞争方式确定管理人的，可根据管理人提出的报价确定报酬方案，但报酬比例不得超出《管理人报酬的规定》第二条规定的限制范围，客观履职过程中发生事由确需调整的，管理人应当提交书面申请及证明材料，但债权人会议异议成立的除外。

15.【管理人报酬支取】受理法院可根据破产案件的实际情况，确定管理人分期或者最后一次性收取报酬。

破产案件法律关系复杂、债务人财产分散或破产企业规模大、审理周期长，且已查明确有可用于最终清偿财产，经管理人申请，可根据破产案件审理进度和管理人履职情况分期支付管理人报酬。

管理人办理的破产案件，破产财产不足以支付破产费用的，可以依据工作量向相关部门申请从破产案件专项资金中支付合理公正报酬。

16.【管理人收取报酬程序】

管理人收取报酬，应当向受理法院提出书面申请，并附管理人报酬方案，申请内容应当包括可供支付报酬的债务人财产情况、申请收取报酬的时间和数额、管理人履行职责的情况。

受理法院应当自收到管理人的申请书之日起7日内进行确定，并自确定之日起3日内，书面通知管理人，无正当理由不得拖延审查管理人合法合理的申请。

五、关于管理人的常态化监督、管理问题

17.【管理人成员结构】建设专业化破产管理人队伍，管理人机构的内设固定破产团队原则上不得超过3个，每个破产团队核心成员不超过5人。

管理人机构内设的每个固定破产团队的成员至少10人，且与管理人机构签署三年以上劳动合同、聘用协议或者合伙人协议并专门服务于该团队人员不少于70%。

与管理人机构签署三年以上破产业务专项顾问（服务）合同的非本机构的律师、会计师或者其他人员，可以作为管理人机构内设的固定破产团队组成人员。

每个参与办理破产案件的执业人员只能备案在一家管理人机构的一个破产团队，不能兼任两个或者两个以上管理人机构（破产团队）的执业人员。

18.【管理人信息更新与报备】管理人协会制定有关规则协助自治区高级人民法院对全区范围内管理人的相关信息进行公示备案管理。

管理人机构应在本意见公布后30日内向管理人协会报备其内设的的固定破产团队数量、每个固定破产团队核心成员及其他成员、每个固定破产团队业绩、每个破产案件确定管理人日期及终止（终结）日期、未结案件进展情况等信息。

前述报备情况如有变化，管理人机构应在5日内向管理人协会申请更新相关信息，并提供必要证明材料。管理人协会收到申请核实后，应于2日内在网站或者公众号上及时公示管理人机构内设固定破产团队的备案信息，并及时更新备案信息的变动情况。

19.【管理人固定团队业绩认定】管理人机构固定破产团队业绩以团队核心成员担任所办理破产案件负责人的案件作为统计、评价基础，每个破产案件的负责人为1人。

上述固定破产团队核心成员先后或同期在不同中介机构任职的，该成员所办理的破产案件只能作为其当前所在的固定破产团队业绩。

20.【管理人案件存量管理】自本意见实施之日起，对全区范围内管理人未办结的破产案件包括重整、清算、和解类案件实行存量管理。

已结的破产案件是指受理法院裁定终止重整程序、终止和解程序、终结破产清算程序的案件。对于受理法院没有裁定终止（终结）破产程序但管理人已经完成两次以上债权人会议且60%以上破产财产已经处置，管理人完成第一轮破产财产分配的案件，可视为已结的破产案件。

管理人机构中内设的每个固定破产团队的案件存量原则上不得超过5件；团队成员人数超过20人的，案件存量上限为7件；团队成员人数超过30人，案件存量上限为10件。

管理人机构的固定破产团队应依照上述存量限额要求，严格自行管理。固定破产团队未办结的破产案件数量达到上述上限的，管理人机构在竞选时应主动告知破产案件受理法院，受理法院竞选评审委员会在评审时原则上不列入抽签或者摇号候选管理人，但存量案件已具备结案条件，固定破产团队能提交证明材料的除外。

管理人协会制定相关规则协助自治区高级人民法院对管理人案件办理进行存量管理，在管理人协会网站及时公布管理人案件存量信息，并报自治区高级人民法院备案。管理人对公布信息内容有异议的，可以向管理人协会申请更正；管理人协会不予更正的，可以向自治区高级人民法院提交异议申请。

21.【管理人的考评与监督】自治区高级人民法院根据《工作评价办法》相关规定，组织辖区破产案件受理法院进行个案评价和年度评价。

管理人在办理破产案件履职中存在以下情形，经查证属实的，应相应作出诫勉谈话、降级、暂停资格或除名等处理；涉嫌犯罪的，将相关材料移交公安机关：

（1）管理人未勤勉履职，对债务人的资产未及时接管、清收、处置等，以无正当理由拖延办理，导致案件长期未结；

（2）债权人、债务人或其它利害关系人向受理法院、自治区高级人民法院、有关机关投诉或举报管理人存在违法违纪行为；

（3）相关部门向自治区高级人民法院反映管理人存在履职不当行为；

（4）管理人协会发现管理人及管理人聘用的工作人员存在违反职业道德或执业纪律的行为；

（5）中介机构在竞选当选管理人后，存在竞选报名的管理人团队成员与实际履职的管理人团队成员不符合的行为；

（6）出现《企业破产法》第二十四条第三款及《指定管理人的规定》第九条规定的情形；

（7）其他影响管理人履职评价的情形。

六、其他

22.本意见自公布之日起实施。如在实施过程中，本意见内容与新出台的法律、法规、司法解释等其他规范性文件相关内容相冲突的，以新出台的法律、法规、司法解释等其他规范性文件的相关规定为准。

附件1：

选任破产管理人评分标准

对参与竞争的管理人机构业绩的评定实行固定破产团队业绩评分制，最高分不超过100分，按得分高低进行排名。具体评分标准如下：

一、管理人机构固定破产团队业绩基础分（该项得分累计不超过70分）

（一）办结案件数量

对于已结的普通破产案件，单独担任管理人，每件计4分；以清算组成员方式担任管理人，每件计3分；与其他机构联合担任破产企业管理人的，每件计2分；上述破产案件为简易破产案件，每件计1分；为重大破产案件，每件多计1分。

（二）办结案件效果

取得较好法律效果和社会效果的案件（实现资源优化配置、维持企业持续经营能力、充分保障债权人知情权、异议权、监督权及在重大财产处分中的决策权、积极维护职工和购房人等弱势群体基本生存权益、平等保护各类市场主体合法权益、有效降低办理破产成本等因素），每件多计1分，该项得分累计不超过5分

（三）办结案件质量

1.办理普通破产重整、和解案件，从受理到终止破产程序短于6个月，每件加3分；短于9个月的，每件加2分；

2.办理普通破产清算案件，从受理到终结破产程序短于9个月，每件加2分；短于12个月的，每件加1分；

3.办理简易破产案件，从受理到终结或终止破产程序短于6个月，每件加1分；

3.上述破产案件为重大破产案件，每件多计3分。

4.近三年内管理人个案工作情况评价表获评95分以上的案件，每件加2分，90分以上的，每件加1分，90分以下但管理人个案工作情况评价表中财产追收指标得分为满分的，每件加0.5分。该项得分累计不超过10分；

二、管理人机构固定破产团队业绩附加分（该项得分累计不超过20分）

（一）总结经验

1.破产团队负责人办理的破产案件入选最高人民法院、自治区高级法院发布或者管理人协会发布的典型（经典）案例的，每件分别加5、4、3分；

2.总结出其他可供复制的好经验好做法加3分。

（二）理论研究

1.近三年内破产团队成员在核心期刊（C刊）发表企业破产领域专业论文，每篇加1分；

2.论文刊登自治区级期刊或入选全国性破产论坛论文选集，每篇加0.3分，三等奖每篇加0.4分，二等奖每篇加0.5分，一等奖每篇加1分；

3.发表破产领域专著的，每本加2分。

三、管理人机构固定破产团队针对竞选案件的个性化评分（该项得分累计不超过10分）

1.管理人破产团队对破产企业的债权债务状况、经营事项、行业情况、涉及法律关系的了解程度，对重整投资人招募、重整项目的融资、职工安置等关键性问题的解决是否已经具有较为充足的前期准备。分值为0-4分。

2.破产团队履职能力情况，提供的工作方案，可以从专业性、针对性、可行性进行考量，提出的投资人招募方式、资产处置方案、企业经营方案、资产盘活方案及其他关键问题的解决方案等方面情况进行综合评分。分值为0-5分。

3.综合申报材料规范性和现场陈述专业性，分值为0-1分。

来源：广西高院

烂尾楼强制停贷8问：购房人能否停贷？银行、开发商该担何责？

一边是掏空“六个钱包”买新房遭烂尾，一边还要每月背负沉重的还贷压力，在双重困境之下，全国多个城市停工或烂尾楼盘的业主选择停贷。据不完全统计，包括郑州、武汉、南昌、长沙、太原、景德镇等城市在内的多达80个停工或烂尾楼盘的业主决定强制停贷。

新京报记者邀请北京金诉律师事务所主任王玉臣、河南融业律师事务所王海涛、上海权典律师事务所合伙人律师张柯三位资深律师从法律层面对业主强制停贷的做法做出解读，并且从法律角度给出业主建议。

据不完全统计，目前已有超80个停工或烂尾的楼盘业主决定强制停贷。图/IC photo

业主直接“停贷”存风险

问题1：在楼盘“出险”之后，购房人主张停贷的做法是否有法律依据？

王玉臣：在法律层面上，确实没有明文规定出现这些情况后购房人有权直接停贷。在这里有两个法律关系，一个是银行和购房人之间的按揭贷款法律关系，属于借贷；另一个是购房人和开发商之间的商品房买卖关系。烂尾楼盘的出现属于商品房买卖关系出了问题，与按揭贷款法律关系是相对独立的，所以不是直接就能赋予购房人可以停贷的权利。这是两个合同，两个法律关系。

所以，这种停贷的做法有着不小的风险。如果没有得到银行的回应和同意，同时也没有得到法院的判决支持，贸然停贷的购房人往往就成了违约方，征信就会受到影响，还可能会被诉到法院，甚至还可能会被法院强制执行。

问题2：如果银行违反规定，存有过错，购房人是否可以不还贷？

张柯：烂尾是因，停贷是果，如果只以单个合同的相对性论，不符合公平原则。对于购房人而言，已经支付了首付款，但购买的期房停工或者烂尾，一方面超过约定期限没有收到房子，另一方面还继续偿还贷款，这是不公平的。对于开发商而言，收了购房人的首付款和银行贷款，却不能按时交房。对于银行而言，依约既享有抵押权，又享有债权，但却违规放贷，疏于监管甚至为开发商“开绿灯”，依法应当承担监管责任。

2018年广东省高级人民法院（简称“广东省高院”）审判的一个案件，具有参考意义。这个案件是招商银行股份有限公司惠州分行（简称“招行惠州分行”）因与被申请人黄一婷以及一审第三人光耀集团有限公司（简称“光耀公司”）金融借款合同纠纷一案。在该案中，银行没有将贷款支付到预售款专用账户，而是转到开发商的另一个账户，导致资金被挪用，项目烂尾。广东省高院从公平原则出发，以缔约过失责任，维持一审、二审的判决：开发商交房前，购房人可以不还贷，购房人已付的贷款银行不需要退回。

问题3：面对楼盘停工甚至烂尾，购房人是否有权单方面停止履行贷款合同义务？

王海涛：如果购房人起诉要求解除购房合同以及贷款合同，根据情况，法院可能会判决剩余贷款不再由购房人偿还；对于已偿还部分以及首付部分，应由开发商偿还购房人；开发商不再履行对购房人交付房屋的义务。对于后续贷款的偿还，如果解除购房合同以及贷款合同，根据情况，法院可能会判决剩余贷款不再由购房人偿还，而是由开发商偿还银行。

可以参考最高人民法院民事判决书（2019）最高法民再245号案例，因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房人），而买受人不负有返还义务。

此类案件涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房人支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房人的债权；购房人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

问题4：对于遭遇烂尾楼的购房人，如何从法律层面为自己维权？

王玉臣：首先，尽快核实所购项目的预售房款收取情况、监管情况，是否存在开发商逃避预售资金监管、挪用预售资金的情况，通过信息公开申请等方式对项目的开发建设做全面的调查和了解。

其次，若核实发现存在挪用预售资金的情况或者其他违法违规行为，应尽快提起相关的查处申请，申请相关部门对这种违法行为进行调查处理。如果通过核实，发现在这个过程中银行也存在违规操作，还可以视情况提起相关的违法查处申请。

再次，如果交房已经延期，还可以视情况提起相关的逾期交房违约金的民事诉讼，追究逾期交房违约金。

第四，很多烂尾楼或者延期交房的项目，存在开发商被强制执行的问题，不乏执行范围是购房人的房屋。所以平时务必注意查询开发商的执行情况，如果发现自己购买的房屋被查封或被执行了，要及时提起相关的异议，必要的时候，还要及时提起执行异议的诉求。

最后，在上述法律手段的基础上，可以建立和开发商等多方主体谈判的平台，进而推动开发商尽快完工交房。作为购房人，要想更好地保护自己的合法权利，需要灵活、充分运用法律赋予咱们老百姓的权利，依法依规去做，千万不要碰红线，否则得不偿失。

若银行违规放贷，监管部门可行政处罚

问题5：如果银行违规放贷，应承担什么样的责任？

王海涛：如果银行违规放贷，不构成业主对房屋贷款合同停贷的原因，但是，违规放贷的银行将会受到监管部门的行政处罚。

根据《银行业监督管理法》第48条规定，银行违反法律、行政法规以及国家有关银行业监督管理规定的，银保监局可以对银行采取罚款、对有关人员采取纪律处分或禁止从事行业工作等措施。同时，很多省市专门出台监管细则，禁止银行监管新的预售项目。

对于违规银行面临的风险而言，如果业主要求解除购房合同以及贷款合同，根据情况，法院可能会判决剩余贷款不再由购房人偿还，而是由开发商偿还银行，开发商的偿债能力及周期是不确定的。

问题6：目前，购房人与银行签订的房屋贷款合同中，是否有涉及银行违规放贷等的相关约定？

王玉臣：一般是没有的。特别建议购房者，在现在的银行按揭贷款合同文本中，将违规放贷的情形进行罗列，并且约定如果出现烂尾等情况，后续的违约责任如何厘清。

张柯：银行如果在购房人与银行签订的借款合同中，通过格式条款，明显不合理加重购房人的责任，如约定“借贷关系解除的，借款人应当返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用”等，则可能违反公平原则。

开发商违法违规挪用监管资金将被处罚

问题7：开发商挪用监管资金致使楼盘烂尾，开发商应承担什么责任？

王玉臣：商品房买卖合同中一般都没有约定挪用监管资金的违约责任，所以开发商挪用监管资金，一般是应当承担相应的行政处罚责任。

根据《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。如果银行监管不力，开发商挪用预售款，都属于违法行为。针对开发商的违法行为，购房人可以向当地住建部门投诉，住建部门可以对开发商采取列入信用黑名单等行政措施。

问题8：购房人停贷对开发商有什么影响？

王海涛：对于开发商而言，可能面临的后果为购房人主动停贷、解除购房合同、要求退房等。在法律层面，如果解除购房合同以及贷款合同，法院可能会根据情况判决剩余贷款不再由购房人偿还，而是由开发商偿还银行。

业主抱团停贷是否会促使开发商复工这需要分别看待，因为，开发商的交楼说到底是资金问题，从一定程度上来讲，有促进开发商交房的作用，具体作用大小，还要看房地产市场状况以及开发商实际面临的困难。

新京报记者 徐倩

编辑 武新 校对 柳宝庆

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