婚后买房归一方所有的协议(婚后买房写协议归女方所有有效么)

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• 1、婚前买房，婚后还贷，离婚房产如何分割？
• 2、【夫妻约定财产制6】约定共有财产归一方，没有过户也不能反悔。
• 3、【解读民法典】房产只登记在丈夫名下，离婚时妻子有份吗？

婚前买房，婚后还贷，离婚房产如何分割？

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曾经接到这样的咨询，在结婚前贷款买了一套房子，总价值100万，首付30万。结婚时尚未取得房产证。问房子应当属于个人财产还是属于夫妻共同财产？

房产现在占到中国家庭资产的70%，房产的归属直接影响到大部分的身价。根据上述的案例，房产的归属应当分三种情况。

一、婚前用个人财产支付首付，婚后用个人财产偿还贷款

根据《民法典婚姻家事编司法解释一》第三十一条规定：民法典第一千零六十三条规定为夫妻一方的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

因此，婚前用个人财产支付首付，婚后依旧用个人财产偿还贷款，那么房产属于个人财产，离婚时不进行分割。

二、婚前用个人财产支付首付，婚后用夫妻共同财产偿还贷款

《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一》第七十八条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

协议不成的，不动产归登记一方所有，尚未归还贷款属于产权登记一方的个人债务；双方婚后共同还贷支付的款项及其对应增值部分，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

如何理解呢？首先，要确认离婚时房产的总价值。房产总价值可以由双方自行约定，约定不成的，可以找专业的资产评估机构进行评估。其次，计算“双方婚后共同还贷支付的款项及其对应增值部分”。

具体公式如下：应补偿数额=（共同还贷数额÷总购房款）×房产的现值×50%。例如，婚前贷款购房时每平米1万元，总共100平米，需要支付100万元。首付30万，向银行贷款70万。贷款期限为20年（240个月），采取等额本息还款方式，每月还贷4353.33元，其中利息总额为34.48万元，还贷总额为104.48万元。结婚之后，双方共同还贷3年后离婚，此时，房产评估价值为200万。

根据上述公式计算得出，购房者为购买该房屋一共要支付134.48万元（100万价款+34.48万利息）。首付款在购房总费用（100万价款+34.48万利息）占比为30万÷134.48万×100%≈22.3%，夫妻共同还贷156719.88元（4353.33元×36），占购房总费用比约为11.65%（156719.88元÷1344800元×100%）。

那么，如果房产归婚前购房一方所有，购房者向另有一方支付的对应增值部分为11.65万元（200万元×11.65%×50%）。剩余的贷款888080.12元（1044800元-156719.88元），由购房者一方继续还贷。

三、婚前用个人财产支付首付，婚后登记双方名字

根据《民法典》第一千零六十二条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产。

房产原本属于个人婚前财产，在结婚后添加另外一方名字，在民法上视为一方对一方的赠与。那么，添加另一方名字之后，房产就属于夫妻的共同财产。

对于中国家庭来说，房子意味着一笔巨额财富，更承载着一个家庭的悲欢离合。而婚姻则是家庭的基础，经营好婚姻，才能经营好家庭，才能让财富持续增长。切莫本末倒置，因小失大！

【夫妻约定财产制6】约定共有财产归一方，没有过户也不能反悔。

甲男与妻子乙约定，将原本甲单独所有的不动产转归乙单独所有，或转归甲、乙共有。此种给予约定性质为何，是赠与还是夫妻财产制契约，抑或其他？它能否直接引发物权变动效果？给予人在履行完毕前是否享有撤销权，在履行完毕后可否请求返还？

民法典第1065条【夫妻约定财产制】男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。

我国民法典规定了三种夫妻财产约定的模式，即分别所有、共同共有和部分共同共有，不包括将一方所有财产约定为另一方所有的情形。两人将双方共有财产约定为一方所有，具有法律效力，不能撤销。

案例一

夫妻约定共有房产归一方所有而另一方事后反悔的，离婚时房产权属如何判断?

基本案情

王先生和张女士于2012年6月登记结婚。双方婚后于2013年5月共同签署购房合同，通过银行按揭贷款方式购买北京房产一套，产权登记在双方名下。2014年12月，双方签订《婚内协议书》，约定北京房产归张女士个人所有，但并未就此变更产权登记。因婚后感情不和，张女士于2015年6月起诉离婚，王先生同意离婚。但双方就北京房产的产权归属问题产生争议，张女士依据《婚内协议书》主张北京房产归自己所有，王先生则主张该《婚内协议书》是王先生就北京房产对张女士的赠与，在权属转移登记之前可以撤销赠与，北京房产应作为共同财产进行分割。

裁判结果

法院经审理认为，婚前或婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前可以撤销赠与。但本案《婚内协议书》是双方对婚姻关系存续期间所得的夫妻共同财产进行的约定，而不是一方将个人房产给予另一方的单纯赠与行为，双方签署协议后房产所有权归张女士所有，王先生不享有房产赠与撤销权。据此，法院判决北京房产归张女士所有，剩余贷款由张女士负责偿还。双方对此均未上诉，该判决生效。

案例二：男方声明房产时妻子的，又写遗嘱留给侄女，如何处理？

（湖北瀛楚律师事务所 严倩律师）

01 案件情况

男方与女方婚后共同购买一套房屋，男方曾向女方出具单方声明称：“我们夫妻共有一处三居室房产，位于xx地，现我主动放弃，房屋归女方所有，我保留居住权。”

后男方去世前又立有遗嘱称，男方年事已高，去世后男方决定将其和老伴共有的房屋，属于男方个人部分赠与给侄女，其他人不得干涉，此前所立遗嘱无效，以本次为准。

男方去世后，男方的侄女诉至法院要求将该房屋的一半财产份额归其所有，女方并未同意，双方也未达成调解。

02 争议焦点

男方书写证明的法律性质系男方对女方的赠与还是夫妻间的财产约定？

03 法律分析

原告方认为，该书面证明系男方先行设立的遗嘱，已经因后续设立的遗嘱而失效。即使不是遗嘱，也是对女方的赠与，依据赠与合同的法律规定，男方后续设立遗嘱的行为视为行使了任意撤销权。

笔者代理女方提出以下观点：

首先，该证明从形式上看虽只有男方的签字，但实质内容确是对夫妻双方共有财产的安排，现女方实际持有该证据并以此主张自己的权利，视为对男方单方做出的意思表示做出追认，从而双方达成了合意，因此属于双方之间的财产协议。

其次，遗嘱是遗嘱人对自己去世后财产处分的意思表示，该证明中并未体现出此内容。

再者，赠与是一种双方法律行为，需赠与人做出赠与的意思表示，受赠人做出接受赠与的意思表示后才能成立。

女方明确否定赠与，原告也并未有其他证据证明双方达成赠与合意。而且本案诉争的房屋系男方与女方夫妻共同财产，并非男方的个人财产，因此并不能认定为赠与。

04 案件裁判

法院判定该协议不是赠与协议，而是夫妻共同财产安排。一审法院驳回原告侄女的诉讼请求，后原告不服，上诉至中级人民法院，中院再次驳回，维持一审判决。

05 婚内财产约定与赠与区分

依据《民法典》婚姻编的法律规定，只要夫妻双方协商一致签订书面协议，就其名下财产权属进行约定，即对双方发生法律效力，夫妻一方不享有可以行使赠与合同任意撤销权的权利。

针对夫妻一方单方出具的放弃共同财产声明的法律性质，在司法实务中，基于夫妻间特殊的身份关系，双方在达成某种约定时，往往是综合考虑的结果。为尊重双方意思表示，在无明确赠与的意思表示情况下，上述协议通常会被认定为夫妻财产约定。

然而也有人持不同观点，根据《婚姻法司法解释三》第6条规定：“婚前或婚前关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与给另一方，赠与方在房产变更登记前享有任意撤销的权利”，认为男方享有任意撤销权。

实则不然，《婚姻法司法解释三》第6条规定其中表述的是“一方所有的房产”，我们认为应当严格限制为“仅为一方完全所有的房屋”，并不适用本案中双方共有的情形，因此，并不适用赠与的法律规定。

【解读民法典】房产只登记在丈夫名下，离婚时妻子有份吗？