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文章目录：扬子晚报网3月22日讯（通讯员 徐伟 记者 万凌云）为了躲避债务，丈夫将房产抵押给前妻，这是否有效？受害人的权益又当如何保障？3月22日，句容法院就这起案件给出“说法”。
杨某与臧某于2019年11月份相识，杨某声称“有渠道能买到折扣加油储值卡，并可代为转卖赚差价”，骗取了臧某的信任。期间，杨某通过伪造转账记录凭证的方式，向臧某谎称已将购卡款转给卖卡的商家。同时，采用“以新还旧”的方式返还部分款项并谎称系转卖油卡盈利所得，从而多次骗取臧某等人的购卡款，造成臧某经济损失150余万元。后臧某向公安机关报案，2021年3月14日，杨某因犯诈骗罪被刑事拘留。
2021年9月14日，杨某被人民法院判处有期徒刑10年，并责令其退赔臧某赃款150余万。但杨某无力退赔臧某150余万。臧某向人民法院申请强制执行。
执行中查明，杨某名下的唯一一处房产不仅在银行办理了抵押，而且还办理了二次抵押，抵押权人为其前妻朱某，该房产将来偿还完毕银行贷款记抵押款项后，也无剩余款项偿还臧某。
据了解，杨某与朱某于2020年2月24日在民政部门离婚。当时，离婚协议约定：夫妻共同所有的位于句容市恒大雅苑一处房产的房产所有权归女方朱某所有，产权变更手续自离婚后一个月内办理。另外，双方还签订了一份借款合同，约定杨某向朱某借款100万元，借款期限360个月，并同意将坐落在句容市仙林东路18号恒大雅苑11幢某室房屋抵押给朱某，作为归还借款的担保。后双方根据借款合同又签订不动产抵押合同一份，抵押数额为100万元，并在句容市不动产登记中心办理了不动产抵押登记手续，抵押权人为朱某，抵押金额100万元。
2022年8月，臧某向句容市人民法院起诉， 请求确认杨某与朱某二人签订了虚假借款合同，双方以此办理的房屋抵押登记行为无效。
《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
庭审中，法院认为，杨某于2019年11月开始从事诈骗犯罪行为。在此期间，其与前妻朱某签订借款合同及抵押合同，将其名下的唯一一处房产抵押给前妻，并办理抵押登记；二人之间并不存在真实发生借款100万的事实，双方签订抵押合同并办理抵押登记的行为使朱某对该不动产在归还完毕银行贷款后的剩余价值具备了优先性，实际造成了杨某名下可供执行用以退赔受害人债务的财产明显不足。
据此，法院认定杨某与朱某签订借款合同及抵押合同，并对房产办理抵押登记的行为存在恶意串通，损害他人合法利益的情形，应属无效。
据上，句容法院近日依法判决两被告杨某与朱某对其名下唯一房产办理的抵押登记行为无效。
校对 王菲
婚前房产可以办理抵押贷款吗?看了就知道!结婚买房已经成为了各地的习俗,一般由男方出资购房,其实这就已经属于婚前财产。新的婚姻法政策出台后,如果夫妻双方因为不和离婚,房产是归男方,即使是婚后夫妻双方一起还贷款,所以婚前房产如果加上两个人的名字的话,就属于双方共同财产,那么婚前房产如果要抵押贷款是否应该需要双方签名呢?
婚前房产可以办理抵押贷款吗?看了就知道!
房子出售或拆迁后新买的房产有两种情况:
1.如果出售时房产证上只有男方的名字,一般情况下出售所得的价款也还是他的个人财产,用这笔钱买的第二套房子当然也属于他的个人财产。不过,如果你有证据证明买房子时你也有出资,则出售房产所得价款你们双方按照购买时的出资额进行分配。
2.如果产证上加了你的名字,则属于共同财产,用出售或拆迁所得价款买的第二套房子也就是共同财产了。以下婚前也可以做财产公证,一方出资购房,对方不出资,但购房合同、交款等手续全在对方名下的;婚前双方(包括双方家里均有出资的情况)共同出资购房的;公证为共同财产的,可以写明各自占有整个房产的比例,可以各占50%,也可以根据出资比例确定。
办理婚前财产公证的程序,办理公证属于公证处的业务,据了解,各公证处的办理程序及所需要的手续略有不同,所以,要咨询房产公证具体事项,客观地讲,只能建议当事人到房屋所在地公证处去咨询。已婚夫妻也可办理婚前财产公证,只不过双方订立的协议内容只涉及各自的婚前财产,而不涉及婚后双方取得的财产。因此称作“婚前财产协议公证”。
在手头资金周转不灵的时候，大家都会选择用房产抵押贷款，但是有一些房子不能办理房产抵押贷款:
1、房龄太久、面积过小的二手房，银行对于二手房抵押贷款的条件是苛刻的,大多限制在房龄和面积上。一般房龄在30年以上,30平方米以下的二手房,许多银行是不予放贷的。
2、拆迁范围内的房子,已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。
3、违章建筑,违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。
4、权属有争议的房子,权属有争议的房子和被依法查封、扣押、或者以其他形式限制的房子,不得抵押。
5、未满5年的经济适用房,未满5年的话是不允许上市交易的,银行同样无法取得他项权利证,不能办理抵押贷款。
此外,除了以上几种不可以用作房产抵押贷款的房产之外,还有一种房产在房屋抵押贷款上受到一定限制。即以享有国家优惠政策购买获得的房子不能全额抵押,其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
编号│易居房产律师团队案例库YJFC2106总第401
编者│易居房产律师团队案例研究/编辑部
用婚前个人房产抵押贷款买房，协议离婚后主张返还其出资部分法院会怎么判？金额怎么计算？
——温某、孙某离婚后财产纠纷（二审）法律解析
【关键词】
离婚后财产纠纷 婚前个人房产 夫妻共同财产 协议离婚
【要点提示】
《离婚协议书》明确写明签订协议时不存在受到胁迫、欺诈、误解情形，是双方的真实意思表示。离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对双方均具有法律约束力。案涉房屋首付款中部分系用一方婚前个人房产抵押贷款，因此该出资应为个人财产，该部分出资对应的房屋升值部分应归出资方所有，但在离婚协议中对此未予分割。虽然双方约定谁名下存款归谁所有，但该笔存款系婚后房屋卖房款，个人财产部分应该给付。
【当事人信息】
原告：温某（上诉人）
被告：孙某（上诉人）
【案情简介】
温某与孙某系夫妻，生育了女儿温某1，双方于2020年3月协议离婚，并在《离婚协议书》中约定了夫妻共同财产的处理：夫妻各自名下存款归各自所有；夫妻各自名下的房产及房中家具、家电归各自所有；婚前双方各自的财产归各自所有，各自的私人生活用品及首饰归各自所有。且双方承诺对该协议书的字词义非常清楚，并愿意完全履行本协议书，不存在受到胁迫、欺诈、误解情形。离婚后双方继续同居生活，至2020年6月孙某带温某1离开家双方正式分居。温某和孙某于2013年10月购买了A房，登记在孙某名下，A房产首付款中40万元系温某用婚前房屋抵押贷款。2019年11月，A房产被变卖，卖得205万元，该款项存入孙某名下银行账户中。温某和孙某双方于2017年2月购买了B房，登记在温某名下。
温某诉请：1、撤销其即温某与孙某签署的《离婚协议》；2、温某名下B房归温某所有；3、孙某支付温某房屋补偿款2210653.28元。
【法院判决】
【一审】
支持温某的部分诉讼请求（即温某名下的B房产归温某所有，孙某给付温某A房产房屋补偿款68万元。）
【二审】
驳回上诉，维持原判。
【案件解析】
夫妻双方在离婚协议中明确约定了各自名下财产归各自所有，法院为何还支持一方的房屋补偿款请求？
上诉人孙某诉称：关于B房产，原审判决认定双方于2013年10月购买的B房产登记在孙某名下，首付款40万元系温某、温某婚前房屋抵押、抵押款。庭审中，温某认为房屋价款和契税费用合计120万元。温某个人财产占房屋份额33.2%，是错误的，温某在其自书于诉讼状中前后矛盾，前面称首付款中温某以婚前财产出资40万，后面又说温某父母为该房屋的购置出资40万元。
法院审理认为：温某与孙某在民政部门办理离婚手续时签订的《离婚协议书》第七条明确写明该协议不存在受到胁迫、欺诈、误解情形，因此该协议是双方的真实意思表示。离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对双方均具有法律约束力。因此对温某要求撤销双方签署的《离婚协议书》的请求，法院不予支持。《离婚协议书》中约定夫妻各自名下的房产归各自所有。因此对温某要求其名下B房产归其所有的诉讼请求，法院予以支持。
对于被告孙某名下的A房产，首付款中有40万元系用温某婚前个人房产抵押贷款，因此该40万元出资应为温某个人财产。该部分出资对应的房屋升值部分应归温某所有，但在离婚协议中对此未予分割。因售房款205万元在被告处，虽然双方约定谁名下存款归谁所有，但该笔存款系婚后房屋卖房款，温某个人财产部分应该给付温某。故被告应给付原告补偿款68万元（2050000*33.2%）。
【涉案法条】
《中华人民共和国民法典》（自2021年1月1日起实施，现行有效）
第一千零六十三条 下列财产为夫妻一方的个人财产：
（一）一方的婚前财产；
（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；
（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；
（四）一方专用的生活用品；
（五）其他应当归一方的财产。
第一千零八十七条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》（自2017年07月01日起实施，现行有效）
第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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