婚后房产单方也可以卖(婚后房产单方可以卖吗)

夫妻一方擅自出售共有房屋合同无效?符合3个条件即有效!

在二手房交易过程中，因共有房产被擅自出售而引起的诉讼纠纷屡见不鲜，其中又以夫妻共同财产中的房屋被单方出售的案例最为常见。当夫妻中一方擅自出卖共有房屋时，另一方经常会在交易后以出卖人侵犯了其财产权为由而提起诉讼主张房屋买卖合同无效。此时，法律是倾向于保护夫妻另一方的权益，还是保护房屋买受人的利益?擅自出售共有房屋的合同到底有没有效?

一、擅自出售属无权处分!

我国婚姻法以婚后所得共同制为法定的夫妻财产制:除双方另有约定外，婚姻关系存续期间所得的财产是夫妻共同财产。而司法实践中也普遍认为，婚姻关系存续期间取得的房屋，即使所有权登记在夫妻一方名下，一般也属于夫妻共同财产。

依照民法通则的规定，共同共有人要处分共有的不动产，必须经全体共同共有人同意，未经其他共有人同意擅自处分共有财产的行为无效。

《城市房地产法》 中对此也有规定:共有房地产未经其他共有人书面同意不得转将上述法律规定具体到婚姻法中，意味着夫妻一方出售共有房产时，也必须经共同共有人，即夫妻中另一方的同意。若夫妻一方擅自将共有房产出卖，且在交易完成后无法得到另一方的追认，将构成无权处分，其与房屋买受人所签订的房屋买卖合同就可能成为无效合同。

二、符合三个条件即有效!

夫妻一方擅自出售共有房屋，买卖合同也不一定无效!根据最高人民法院的相关司法解释:一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。也就是说，当夫妻一方擅自出卖共有房屋时，只需要同时具备以下三个条件，其与房屋买受人所订立的合同也会产要有生法律效力!

1.订立合同时买受人为善意

何谓善意?简单来说，就是房屋买受人在与出卖人签订房屋买卖合同时，不知道也不应当知道出卖人对该房屋没有处分权限,不能单独出卖该房屋。

房屋作为不动产需要进行权利登记，登记有公示的效力，而公众也会对登记产生信赖利益。因此，在通常情况下，只要权属部门的相关登记足以使得一般理性人对房屋出卖人产生信赖，就应当推定买受人为善意，除非有证据证明其事先明知登记错误或者登记簿中有异议登记的记载。

在诉讼中，原则上先推定出卖人为善意，而否定其善意、认定其为恶意的举证责任由提出否定的人，一般是诉讼提起人即夫妻中另一方负担。

什么情况下可以认定房屋出卖人具有恶意呢?实践中，通常认为下列两种情形下房

屋买受人为恶意:

一是房产登记上为夫妻一方的名字，但夫妻另一方与之订立房屋买卖合同;二是房产登记上是夫妻双方的名字，其中一方与之订立房屋买卖合同。

2.支付合理的对价

所谓合理的对价，是指房屋买受人所支付的房屋价款与当时的市场价格基本一致也就是说，如果房屋买受人以明显不合理的低价取得该房屋，或者无偿取得该房屋,其所签订的房屋买卖合同无效。

3.已完成房屋登记

作为不动产，房屋的所有权移转需要办理相关登记手续。想让夫妻一方擅自出售房屋的买卖合同彻底生效，要求房屋买受人办理完成房屋登记手续，即房产证上已经登记为买受人的名字。

此外还需要注意的一点是:夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失的，离婚时另一方可以请求其赔偿损失!

三、举个例子

为了更具象地阐述夫妻一方擅自处分共有房屋时合同的效力认定问题，我们以实践中的一个真实案例加以说明:

01.基本案情0

原告王某(男)与被告李某(女)系夫妻，双方因感情不合而分居。

原登记于被告李某名下的、为原被告共有的一处128平米的房产由原告居住，被告一直与儿子居住在外。

2016年11月，被告以48万的价格将此共有房产卖给了曾某，之后，办理了不动产

权过户手续。

次月，第三人胡风欲入住装修时，原告才得知房屋已被被告出售，遂以不知情为由诉至法院，要求确认不动产买卖合同无效。

o2.法院判决

在本案中，作为标的物的房屋为原告王某和被告李某的共有财产，李某未经王某同意将该房屋擅自出售给曾某构成无权处分。

据基本案情可知，曾某与被告李某在订立房屋买卖合同时是双方真实意思表示，并且未违背法律强制性规定，系合法有效的交易，同时该房屋原登记于被告李某名下，且受让人曾某直到房屋产权过户后与另一共有权人王某发生冲突时，才知该房屋系无权处分的事实，可以推定在订立合同买受人曾某为善意;而且，受让人曾某支付了房屋价款48万，符合当地房屋的合理价格;此外，房屋买受人曾某已经通过不动产登记机关办理完毕变更登记。

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条第一款的规定:一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

因此，本案中原权利人李某丧失其房屋所有权，原权利人对受让人曾某无所有物返还请求权，受让人曾某取得房屋所有权。综上，法院依法驳回了原告王某要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求。夫妻一方擅自处理共有房屋时，只要满足上述三个条件，房屋买卖合同也有效!但在购房时最好还是调查清楚房屋的所有权归属问题，如果是夫妻共有房屋，一定要要求双方签字或出卖一方经另一方授权，以免产生不必要的纠纷