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文章目录：婚前贷款买房，离婚房子到底归谁？
如果是男方在婚前贷款买房，结婚之后由男女双方共同偿还贷款。那么这种情况下，如果房产不加女方的名字，也不做任何约定的话，按照法律规定，假如后期离婚，房产是属于男方的个人财产，男方只需要针对婚后还贷，以及还贷部分对应的增值，向女方做出补偿即可。你学会了吗？
作者｜孙贺 褚晓勇
来源｜执行国语
北京市第三中级人民法院孙 贺
一 Part.1 现状考察：被执行人配偶名下夫妻共同财产的执行困惑
生效法律文书确认债务人为夫或妻一方向债权人负有金钱给付义务时，法院是否可以执行被执行人配偶名下的夫妻共同财产；强制执行中是否需要区分个人财产与夫妻共同财产，如何区分，是在执行程序中通过权利外观登记公示为准，还是通过诉讼程序进行实体确认后再处分；执行法院是否需要初步判断债务性质系夫妻共同债务或个人债务，若被执行人配偶提出执行依据确认的义务是被执行人个人债务时，是否构成中止执行的“其他”法定事由，等待债务性质认定的审理结果再决定执行方案；清偿个人债务，是否需要区分债务人个人财产与夫妻共同财产的执行顺位；处分被执行人财产份额，尤其是住宅，存在哪些现实隐患等等，在执行实务中存在很大争议，做法不一，理由各异。
在司法实践中，对被执行人配偶名下的财产，有的法院不会进行查封、扣押，更谈不上处分；有的法院会进行查封、扣押，但不进行处分，待配偶或债权人代位提出对共有物份额分割，确认被执行人份额后，对被执行人份额权益再进行处分。对被执行人权益份额的处分，也不尽相同，如不动产，有的是整体拍卖再对所得价款进行份额，有的是只拍卖被执行人份额权益，由竞买人自行处理对共有物权利行使问题。有的法院会根据不同财产类型采取不同的处理方式，对被执行人配偶名下的银行存款、金融理财产品不予冻结，对夫妻关系存续期间在配偶单方名下的房产、车辆、股权等财产进行查封、冻结，待份额分割后再进行处分，如分割不成或权利人怠于分割，法院则对该财产仅控制、不处分；有的法院，似乎凡系夫妻共同财产的，均可以执行，如《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》（苏高法[2018]86号）第四点规定“生效法律文书仅载明被执行人个人为债务人，对于下列财产，执行法院可以执行：（一）被执行人配偶名下的存款、股权（股份）、金融理财产品等，婚后登记在被执行人配偶单方名下的房产、车辆以及婚后登记在被执行人和其配偶双方名下的房产、车辆等财产；……”。这些执行乱象背后，实则系不同价值追求和认识困惑导致的冲突，不仅需要对效率与公平等法律价值的平衡进行考量，还需要对夫妻财产制度的内外双重结构及其在价值与规范上形成的体系化效应有相应的认知，探究这些问题，方能理清执行实务的法理基础与路径选择。
二 Part.2 拨开迷雾：执行效率追求与婚姻财产制度守护
在婚姻关系存续期间，夫或妻个人债务的责任财产包括债务人的个人财产和夫妻共同财产中其潜在份额。当生效法律文书认定仅夫或妻一方负有金钱给付义务时，债权人能否请求法院执行夫妻共同财产？实现债权的方式如何？根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2020〕21号）（以下简称《查封、扣押、冻结规定》）第十二条规定，对被执行人夫妻共同财产，法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知配偶。夫妻协议分割共有财产，并经债权人认可的，法院可以认定有效。配偶提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，法院应当准许；诉讼期间中止对该财产的执行。根据《民法典》第1062条和第1063条，似乎很容易区分夫妻共同财产和个人财产，除《民法典》第1063条规定的个人财产形式之外，至少在对外关系上，婚姻关系存续期间取得的其他财产均应推定为夫妻共同财产。《民法典》第1066条规定了夫妻关系存续期间共同财产分割的法定情形。但在实务中，夫妻共同财产与个人财产难以实质区分，如何在执行程序中合法合理地采取执行行为，在具体的执行行为中如何平衡不同价值冲突，是否可以有较为统一的行动路径。
（一）执行机构无需判断债务性质系夫妻共同债务或个人债务在执行实务中，执行依据确定债务人为夫妻一方的，涉及债务性质的问题主要两种：一种是债权人以债务系夫妻共同债务为由请求追加债务人配偶为被执行人，一种是被执行人配偶以执行标的系夫妻共同财产或其个人所有、或执行标的不是夫妻共同财产而是其个人所有为由提起执行异议之诉。执行机构对此问题的处理也有四种不同规定：（1）北京高院，在执行程序中不得裁定追加配偶为被执行人；申请执行人以执行依据确定债务为夫妻共同债务为由申请追加被执行人配偶为被执行人的，告知其通过其他程序另行主张。[1]但在实践中，被执行人配偶以执行标的为夫妻共同财产为由，不足以排除执行。（2）上海高院，申请执行人主张按夫妻共同债务处理，并申请追加被执行人配偶为被执行人的，执行机构进行听证审查后，部分情形可以认定为夫妻共同债务，部分情形可以追加配偶为被执行人。[2]（3）浙江高院，经执行审查认定认定夫妻个人债务的，个人财产不足以清偿的，可以执行夫妻共同财产中的份额；执行机构审查认定夫妻共同债务的，可以直接执行夫妻共同财产，共同财产不足以清偿债务的，可以执行配偶个人财产，无需裁定追加被执行人。[3] （4）江苏高院，在执行程序中认定夫妻共同债务、符合追加法律司法解释规定追加条件的，可以裁定追加配偶为被执行人；根据案件具体情况直接执行被执行人配偶财产为宜的，可以不追加配偶为被执行人，直接执行配偶财产。[4]对比以上规定可以看出，无论执行机构是否可以认定债务性质、是否裁定追加被执行人配偶为被执行人，相同的是都可以执行夫妻共同财产，各地有所区别的是，债务人个人财产与夫妻共同财产的执行是否区分先后顺序，即对于个人债务，执行夫妻共同财产，是否需要以被执行人个人财产不足以清偿债务为前提；对于夫妻共同债务，执行配偶个人财产，是否需要以夫妻共同财产不足以清偿债务为前提。因此，笔者认为，问题的关键并不在于认定债务性质，执行机构可以直接执行夫妻共同财产，如被执行人配偶有异议，可以通过执行异议之诉、析产诉讼来实现权利救济。当然，实践中也存在问题，配偶在执行异议之诉中要求确认其对执行标的享有50%份额，审判机构以不支持婚内分割夫妻共同共有财产、除非存在法定例外情形为由，对配偶确认份额的请求不予支持，[5]由执行机构在执行方案中按照50%份额予以处理。如此情况之下，被执行人配偶提起的案外人执行异议之诉是否发挥了实体审理的作用，存在疑问，也引出一个更深入的问题，即在不符合《民法典》第1066条关于夫妻关系存续期间分割夫妻共同财产的法定情形时，审判机构能否以《民法典》第303条“重大理由”支持夫妻共同财产份额的分割？
（二）执行机构无需区分个人财产与夫妻共同财产的执行顺位生效法律文书确认债务人为夫妻一方的，执行夫妻共同财产，是否区分债务人个人财产与夫妻共同财产的执行顺位，即是否只有在债务人的个人财产不足以清偿债务时，才可以执行夫妻共同财产中属于债务人个人的份额。如前所述，有些地方法院有所区分，比如浙江，“经判断为夫妻个人债务的案件，应当执行属于被执行人所有或者其个人名下的财产。被执行人所有或者其名下的财产不足清偿的，可执行夫妻共同财产中的一半份额” [6]，即认为对于夫妻一方个人债务，应当先执行债务人个人财产，其财产不足以清偿的，才可以执行夫妻共同财产的份额。有些地方法院，并不区分先后顺序，如北京，但若查封、扣押、冻结夫妻共同财产，需申请执行人提出书面申请，并且按照《查封、扣押、冻结规定》第十二条的规定先析产再执行，执行夫妻共同财产共有部分不得超过夫妻共同财产价值总额的一半，但被执行人配偶同意的除外。[7]在司法实践中，同一地方不同法院对此问题的观点也不相同。比如，在“储美珠与曹志龙、范金林等案外人执行异议之诉案”中一审和二审法院观点存在分歧。一审法院认为，“本案的债务性质为范金林的个人债务，因此应首先执行范金林个人名下的财产”，“在尚未对范金林个人财产执行完毕的前提下，直接执行范金林在夫妻共同财产中的份额，确有不当之处”；二审法院却认为，“不管债务的性质是个人债务还是夫妻共同债务，在债权人曹志龙申请执行过程中，对于债务人范金林的个人财产以及其与他人共有财产中的相应份额，皆可执行。原审法院认为应首先执行范金林个人名下的财产，无法律依据”，即认为夫妻一方个人债务的清偿不需要区分个人财产与夫妻共同财产的执行顺位。有学者认为，在个人债务的清偿顺位问题上，应当首先以债务人个人财产进行清偿；即使是夫妻共同债务的清偿，也“只有在个人财产不足以清偿夫妻共同债务时才以夫妻共同财产清偿，这样的清偿顺位有利于妥当平衡债权人与举债方配偶之间的利益。”[8] 笔者认为，由于我国夫妻共同财产与个人财产的归属划分之复杂性，在夫妻关系存续期间，除《民法典》第1063条规定的个人财产之外，执行机构都很难对债务人夫妻共同财产或个人财产进行实质区分，在执行程序中，不必加重执行机构的判断负担，也无需区分个人财产和夫妻共同财产的执行顺位。实践中，执行机构优先执行被执行人名下财产，对配偶单方名下财产持更加审慎的态度，也并非是区分了个人财产和夫妻共同财产的执行顺位，而只是从执行效率的角度出发，采取了程序上更加高效便捷的方式。[9]从妥当平衡债权人与债务人配偶利益出发，推定夫妻双方的所有财产均为夫妻共同财产，由债务人配偶对婚姻关系存续期间取得的特定财产是其个人财产承担举证责任，由于若可证明即承担有限责任，债务人配偶也具有举证推翻“所有财产均为夫妻共同财产”这一推定的积极性。这样既不会损害举债方配偶的利益，又可以同时兼顾交易安全与夫妻共同体的利益。[10] 在《民法典》已将夫妻共同债务的举证责任分配给债权人的情况下，将夫妻个人财产举证责任分配给被执行人配偶，也更有利于保护债权人债权实现与被执行人配偶权益保障之间的平衡。
三 Part.3 路径优化：被执行人配偶名下夫妻共同财产的执行
在夫妻关系存续期间取得的财产，虽然登记在被执行人配偶名下，也是夫妻共同财产，可以强制执行。实践中未对被执行人配偶名下财产采取措施的主要原因：一是债权人调查债务人配偶名下财产线索存在困难，在不裁定追加配偶为被执行人的情况下，执行机构直接对案外人名下的财产进行调查似乎也缺乏依据；二是某些财产类型如何认定为夫妻共同财产存在争议，如银行存款，货币作为种类物，难以认定其是婚前取得的个人财产还是夫妻关系存续期间取得的共同财产。那么，针对夫妻关系存续期间债务人配偶名下财产的执行，本文提出以下路径优化。
（一）外观上推定为夫妻共同财产即可进行财产控制执行机构只需从权利外观上对夫妻共同财产作出初步判断，不属于个人财产的，即推定为夫妻共同财产，均可以进行查封、扣押、冻结。针对不同财产类型具体而言，不动产、机动车、股权，夫妻关系存续期间取得权属登记的；金融理财产品，夫妻关系存续期间购买的，均可以夫妻共同财产进行控制。对于银行存款，债务人尚在夫妻关系存续期间的，可以冻结配偶名下银行存款。需要注意的是，控制债务人配偶名下的财产后，应给予被执行人配偶更加充分的权利救济保障。
（二）突破“先析产再执行”规则处分夫妻共同财产从我国司法实践来看，在控制夫妻共同财产但未按《查封、扣押、冻结规定》第12条对共同共有财产进行分割或析产的情形下，法院是否可以直接处分该共有财产，大体可以分为两类情况。一类是严格的“先析产再执行”，认为在依程序对夫妻共同财产进行分割前，不能处分夫妻共同财产偿还个人债务。理由是夫妻双方对共同财产均享有平等的、不分份额的占有、使用、收益和处分的民事权益，并及于共同共有财产的全部，因此对夫妻共同财产进行强制执行必然会损害作为共同共有人的债务人配偶的民事权益。在未按《查封、扣押、冻结规定》第12条对共同共有财产进行分割或析产的情形下，案外人所享有的民事权益足以排除对夫妻共同财产的强制执行。[11] 另一类更为常见，是突破“先析产再执行”规则，直接处分夫妻共同财产。做法及理由主要有三种：（1）金钱分割，债务人配偶对案涉财产的民事权益不足以阻却夫妻共同财产的执行，仅对拍卖款享有权利；（2）实物分割或金钱分割，债务人配偶不得排除债权人对夫妻共同财产的执行，其共有份额可通过分割标的物或变价后保留相应价款的方式实现；（3）份额分割，债务人的配偶不得排除债权人对夫妻共同财产的执行，通过拍卖部分份额，在执行过程中析产。三种做法，均仅在夫妻共有财产范围内对债务人享有的财产份额进行处分，不得损害债务人配偶的财产份额。1.突破“先析产再执行”的效率考量从公正价值的角度出发，在《查封、扣押、冻结规定》第12条规定的理想状态下，执行法院控制财产后，相关权利人先析产，法院再处分，这套流程顺利进行，在清偿个人债务强制执行夫妻共同财产的案件里，牺牲部分效率价值换取对债务人配偶权益的保障也并非不可。但实践中，执行法院控制夫妻共同财产并通知债务人配偶后，遇到两种问题：（1）权利人怠于行使提起析产诉讼的权利夫妻既不协议分割份额也不提起析产诉讼、申请执行人也不代位提起析产诉讼。此时，若法院不能处分查封财产，就要依申请执行人申请对该财产一次又一次地续封、续冻，扣押的动产也有可能发生价值贬损直至一文不值。无疑，这些情形都浪费了大量司法资源，对债权人的债权实现以及查封物价值的发挥都产生不利影响。（2）夫妻协议分割不成或债权人不认可夫妻双方就共同财产协议分割不成或者债权人不认可、又无《民法典》第1066条婚内财产分割的法定情形。此时，若放任当事人及利害关系人僵持下去，对各方都无益，引发更大的矛盾，也拖延执行工作的推进。此时，法院能否越过《查封、扣押、冻结规定》第12条第3款赋予债务人配偶提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的权利，直接处分夫妻共同财产？笔者认为，从效率价值的角度出发，面对前述两种情况，法院可以突破《查封、扣押、冻结规定》第12条“先析产再执行”规则，直接对夫妻共同财产进行处分。理由是：第一种情形，相关权利人怠于行使权利，造成大量司法资源的浪费，执行机构可以积极作为，处分查封财产，促使相关权利人的权利得到保障；第二种情形，债务人夫妻以及债权人都有积极分割份额的意思表示只是无法达成一致，法院以直接处分夫妻共同财产的方式帮助其达成结果，也符合各方权利人的利益。2.突破“先析产再执行”的规范依据笔者认为，执行法院这种突破性做法，可以从《民法典》第303条规定中的“重大理由”寻得规范依据。共同共有人在共有的基础丧失或有重大理由需要分割时可以请求分割共有物。虽然审判实务认为夫妻在婚姻关系存续期间分割共有财产需有《民法典》第1066条的法定情形，但是，笔者认为，《民法典》第1066条约束的是夫妻关系内部分割财产的行为，当遇到法院强制执行这一外部关系时，可以不再拘泥于《民法典》第1066条的条件，应从遵守婚姻财产制度内部关系的行为规范，转为遵循对外关系的行为规范，按照《民法典》物权编的原则和逻辑进行处理。即，夫妻一方举债成为被执行人，可以作为夫妻关系存续期间依据《民法典》第303条需要分割夫妻共同共有财产的“重大理由”，而且这种理由重大到了如果不分割就可能会对共有人利益产生重大影响的程度。此时，执行法院的处分行为，实为对夫妻共同共有财产的分割方式。这种行为规范转换的正当性、合理性，源于婚姻财产制度的内外不同双重结构，对内夫妻之间财产处理遵循《民法典》婚姻家庭编的相关规则；对外部关系应对接《民法典》物权编、债权编的逻辑和原则。身处社会生活之中，夫或妻在面对外部关系时，都应以各自独立的经济人角色承担其财产责任，即，当成为被执行人时，以债务人自己的财产份额清偿债务，也是对被执行人配偶利益的保护。本来，共有关系存在的目的是实现全体共有人的利益，现在分割共有物既是债务人承担责任，也是对其共有人利益的保护。无论是从法律规范上，还是从法理上，执行机构在前述两种情况下突破“先析产再执行”规则，直接处分夫妻共同财产，都具有正当性、合理性。3.突破“先析产再执行”的实务优化（1）通知共有人时给予合理期限若在法院处分夫妻共同财产过程中，债务人配偶或债权人提起析产诉讼的，处分行为应中止，待被执行人份额确定后再继续。为避免权利人拖延行使权利，可以在查封、扣押、冻结夫妻共同财产通知共有人时，一并告知提起析产诉讼的权利，并给予合理期限，比如，执行机构可给予15天期限。（2）以处分行为分割夫妻共有财产若期限届满，权利人仍未提起析产诉讼的，则法院可以对查封财产进行处分。此时，执行法院的处分行为，实为对夫妻共同财产的分割方式，包括实物分割、变价分割。实物分割，适用于共有不动产或动产可以分割且不会因分割减损价值的情况；当共有不动产或动产不适宜分割或分割会减损其价值时，就应变价分割。变价分割，包括折价或对拍卖、变卖所得价款进行分割。折价实际上是一种补偿，是夫或妻一方为保留共有物，获得对共有物的单独所有权，对另一方应得的份额进行的价值补偿。对应到执行实践，即被执行人配偶为保留共有物获得单独所有权，将对被执行人一方应得份额的补偿款汇入法院执行案件账户，作为案件的执行回款发还给申请执行人，法院解除对该财产的查封、扣押、冻结。（3）按照50%原则分割财产份额无论是实物分割还是变价分割，都涉及到夫妻之间份额的确定。在没有份额分割协议或析产诉讼的情况下，执行机构可以按照50%原则制定执行方案。对于可实物分割的财产，结合数量、面积、质量等因素进行一人一半均等的分割；对不可实物分割或分割有损财产价值的共有物，可以整体处置，对变价所得价款按照每人50%的份额在夫妻之间进行分配，也可以对被执行人50%份额进行拍卖、变卖或抵债。至于为什么执行中按照50%原则分割夫妻共同共有财产份额，也值得探讨。有人认为，出资额不能确定的，视为等额享有。但这一观点的缺陷在于，这是按份共有的份额分割原则，而夫妻共同财产是共同共有，在因法定事由分割之前没有份额之说，未经实体确认，执行机构即按1/2进行分割是否具有正当性。笔者认为，夫妻关系平等，对共有财产享有平等的民事权益，体现在财产权益上则以等额享有为象征。况且，执行机构的50%份额分割方案，被执行人配偶还可以通过执行异议、执行异议之诉、析产诉讼等程序进行修正。（4）极端情况的避免若夫妻共同财产拍卖完毕，所得价款尚未发还之时，债务人配偶提起析产诉讼，执行法院应暂停发还拍卖款，等待被执行人份额确定后，再按其份额执行相应价款；若夫妻共同财产变价完毕，所得价款也已按50%份额执行完毕，此时配偶再去提析产诉讼，诉讼标的物已不存在，审判部门应驳回诉求。但实践中，因执行案件与析产诉讼案件分属不同法院管辖，当事人又怠于告知法院，出现过拍卖所得价款已按50%份额分配完毕，但析产判决确认债务人配偶60%份额的情况，此时是涉及执行回转问题，还是由夫妻之间进行补偿，有待进一步探讨。为避免这种极端情形的出现，执行法院应对当事人做好权利义务告知，并将风险告知记入笔录；权利人为维护自己的合法权益，欲提起析产诉讼的应积极向执行法院告知。
（三）处分被执行人住宅财产份额的现实考量在执行实务中，有人担心拍卖被执行人财产份额，尤其是住宅的份额，会引起后续现实问题。笔者对淘宝司法拍卖平台上已结束拍卖的标的物进行了调研，发现深圳、北京、广东、广西、四川等全国多地法院均有对财产份额的拍卖、变卖，标的物包括不动产、股权、著作权等财产类型。其中，住宅份额的拍卖不在少数，执行程序、破产程序均有对住宅份额的处置。住宅份额拍卖成交的情形大概两种：一种是共有人竞买，这种情形数量并不多；另一种是非共有人竞买，而这种情形比例并不小，调研其动机，一是竞买人预期该住宅在不远的将来即将拆迁获得拆迁利益，二是竞买人已与共有人协商好，共有人将其份额一并转让给竞买人，由此竞买人获得该住宅整体的所有权。在现实操作层面，法院出具成交确认裁定，不动产登记部门登记竞买人的份额，与共有人按份共有，不影响竞买人的权属登记、公示。拍卖公告一般会载明“权利保障问题需竞买人自行与共有人协商或诉讼解决”，北京住宅的拍卖公告还会载明“户口不在执行范围内”。经过调研，笔者发现，拍卖被执行人的财产份额，在有法律基础的前提下，无需担心现实问题，凡是财产或财产权利均可交给市场去检验价值、实现价值。当然，购买住宅部分份额实现房屋居住功能的，并不多，一般都是投资需求，或实现其他目的。
四 Part.4 结语
在生效法律文书确认金钱给付债务人为夫妻一方的执行案件中，法院可以强制执行夫妻共同财产中属于被执行人的财产份额。从权利外观上可判断为夫妻共同财产的，法院即可进行控制，在控制夫妻共同财产并通知共有人后，相关权利人协议份额分隔不成或怠于析产诉讼的，法院可以依据《民法典》第303条直接处分被执行人50%财产份额。同时在程序和实体上充分保障被执行人配偶的合法权益，以此实现执行效率价值与实体公正的平衡。
END
夫妻离婚案件绕不开财产分割问题，而其中最引人注目的无疑是夫妻共同财产中占比最大的房产。在如今房地产市场价格的影响下，越来越多的年轻人及其父母考虑在婚前购入房产，以避免因夫妻双方离婚而产生的房产分割纠纷。下面小编就为大家提供一则有关婚前购房及其归属的实务指南。
首先，对于婚前有出资能力的一方而言，若其已完成全部购房款的支付，在双方不存在特别约定的情况下，房屋应属出资方的个人财产。较为特殊的情形是，该套已完成出资的房屋登记在对方或者双方名下。一般情况下，该情形可视为出资方附条件或以结婚为目的的赠与，离婚财产分割时按夫妻共同财产处理，除非出资方有明确表示该套房产归登记一方个人所有。
其次，虽然婚前一方具备完全出资能力，但是房屋实际由双方共同购买。如果房屋登记在双方名下，原则上应认定为该套房屋为夫妻共有，除非双方约定了共有方式和各自份额，离婚分割时应适当兼顾双方出资因素。如果房屋登记在一方名下，未登记的一方需要承担共同购房已经实际出资的举证责任。
最后，在男女双方未婚同居，收入支出混同且房屋出资难以证明的情况下购入房屋，如果房屋登记在一方名下，离婚时推定为以结婚目的购房，按照共同财产分割。如果房屋登记在双方名下，在双方没有特殊约定的情况下，仍然作为夫妻共同财产处理。
值得注意的是，对于实务中普遍出现的夫妻一方仅支付首付款，贷款在婚后继续偿还的情况，除有充分证据证明还贷资金系个人婚前财产外，一般应认定系用夫妻共同财产还贷。此时，根据《民法典婚姻家庭编司法解释一》第78条的规定，房屋归登记方，剩余贷款为其个人债务，另一方婚后参与还贷支付的款项及其相对应财产增值部分作为夫妻共同财产，由登记方对另一方进行补偿。
对于在大城市辛苦打拼的年轻人而言，没有父母的帮助很难在适婚年龄购入房产，因此在分析婚前购房财产归属时，也应考虑父母提供购房资金的情形。
在由一方父母全额出资的情况下，《民法典婚姻家庭编司法解释一》第29条第1款规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。”也就是说，一方父母出资购买房屋并且仅登记在其子女名下，应认定为对自己子女个人的赠与。若一方父母出资购买房屋并且登记在对方名下，应认定为父母以子女结婚为目的而赠与，离婚分割时房屋一般作为夫妻共同财产处理。若一方父母出资购买房屋并且登记在双方名下，除非双方约定了共有方式和各自份额，否则离婚分割时应遵循夫妻共同财产分割的一般规则，并且适当兼顾出资。
在一方父母只支付首付款的情况下，若房屋登记在出资方子女名下，离婚分割援引《民法典婚姻家庭编司法解释一》第78条处理，即认定房屋归登记方，剩余贷款为其个人债务，另一方婚后参与还贷支付的款项及其相对应财产增值部分作为夫妻共同财产，由登记方对另一方进行补偿。若房屋登记在未出资一方的子女或者双方子女名下，则应根据《民法典婚姻家庭编司法解释一》第78条的规定，除有相反约定外，应按共同财产处理，并在离婚时按照夫妻共同财产进行分割。
在双方父母均出资的情况下，双方父母均出资这一事实加强了为结婚目的购房的可能，若不存在特殊约定，双方父母出资购房属于对夫妻双方的赠与，所购房屋属于夫妻共同财产。离婚分割房产除需考虑双方出资比例外，还应兼顾婚姻过错、子女抚养、共同生活时间等因素。即使房屋仅登记在夫妻一方名下，在没有特殊约定时，也应认定为夫妻共同财产，在等分基础上综合婚姻具体情况可适当兼顾主要出资父母方子女的利益。
常言道爱情使人盲目，但对于即将步入婚姻殿堂的新人而言，应对婚前所购房产的归属问题保持应有的理智。除以上分析外，还需注意：第一，购房合同订立时间与产权登记时间通常较长，而产权登记时间不是房屋是否属于婚内取得的裁判依据。第二，房产登记上有夫妻及双方未成年子女外的第三方时，第三方份额通常作另案处理。综上，若双方在婚前就婚前所购房产未能达成一致，最好通过事前协议的方式确定房产归属。此外，虽然房屋实际出资很重要，但如果登记在对方或者双方名下，该房屋属于夫妻共同财产。如有必要，任何一方都可以利用法律武器，维护自身的合法权益。
本文仅代表小编个人观点。
责任编辑：顾晨阳
文字编辑：王滢
法院可以强制执行中执行夫妻共同财产的认定吗？
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