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文章目录：一定要记住完整的购房流程。只要你开口问问题，置业顾问就可以判断你就是个纯小白。市场上这样的客户还真不少。最近看房热情高涨，如果你正在看房，这一套完整的购房流程防止你掉坑。
共分9步。第一步，先确认你的购房需求，根据自己的预算情况确认好你购买的区域和面积。预算高的可以选择核心区域。千灯湖临广片区，预算不高的可以选择禅城禅西区域。
第二步，看房选房。看房子的时候除了了解房屋的价格，地段配套，容积率绿化率等。这些基本的条件以外，我们还要重点关注一下开发商的资质是否有五证。因为这些关系着，你买房子将来会不会烂尾？也要了解一下物业的品牌，因为关系着你住进去以后居住的体验和保证，以及到时候买二手的时候它的价格。一个好的物业公司，二手的价格真的可以升值，卖的时候特别贵。
第三步，看到满意的房子，千万不要着急交定金，一定要去银行查一下征信和流水符不符合贷款资质。如果结婚一定要查一下夫妻双方的征信流水，提前交给置业顾问给银行贷款专员确认一下贷款有没有问题。因为一旦你的征信出现问题贷不了款，不光你的定金会打水漂，很可能总房款的20%当违约金。
第四点，交定金前一定要记得砍价，价格满意了玩一下心理战术，候一侯等一等。不要那么快下定，等房子满意了价格满意了，再签证购书，一定要看清楚认购书上面有没有隐形的条款。交完定金后一定要保存好POST单小票和索要定金收据。
第五，准备好按揭材料，一般包括有身份证、户口本、结婚证、收入证明、半年流水。
第六，签合同给首付的时候签合同，首先要清楚交房时间是不是和销售说的是否一致。这个开发商如果延期交房，违约金责任赔偿，有没有在合同上面写清楚，交付的时候一定要看清楚打款的账户是不是开发商的监管账户。开发商一般会有两个账户，一个是普通账户，这个是为了快速回款，还有一个就是开发商的监管账户。2023年买房一定要打在打在资金监管账户里面，他的意义是截然不同的。只要把这个钱，你的钱才会安全，不然很有可能会被开发商挪为其他用。一旦项目烂尾，你的钱就相当于石沉大海，你想再要回来比登天都还难。如果你不知道如何查账户，是否是开发商的，怎么查资金监管账户，可以私聊我，手把手教会你如何查。
第七点，付完首付合同一定要让开发商及时跟进网签备案，这样才能避免你的房子被一房多卖。
第八，办理按揭一定要看清楚开发商合作的，有哪几家银行，每一家银行的利率是多少，哪一家的银行更便宜，哪一个提前还款违约金最少，你就选择哪一个。别傻乎乎的别人给你推荐哪一家，你就选择哪一家。
第九，房贷审批时间不要去申请信用贷，也不要频繁去查征信，否则可能导致你的房贷审批不通过。
以上就是全部买新房的流程。记得点赞收藏，转发给你身边。买房的朋友看一看。最后记得关注我，佛山买房，不问大彬不定房。
德州市
为进一步解决青年首套住房需求，吸引更多青年在德安居就业，近日，市住房城乡建设局等部门联合印发了《支持青年首套住房需求的措施及实施细则》的通知，明确年龄18至35周岁之间的青年人，在2月1日至4月30日期间购买首套住房将享受政府补贴3万元、房企优惠1万元的政策。
01
适用范围
2月1日至4月30日，18至35周岁的青年人在德城区、天衢新区购买家庭首套新建商品住房并办理网签、备案的（网签时间和备案时间均在以上期间），政府给予 3 万元补贴，企业给予1万元优惠。
02
申请条件
文件规定的青年人年龄标准为18周岁至35周岁，出生日期以居民身份证为准，年龄计算以商品房买卖合同网签之日界定。青年人不受户籍限制。
所购住房权利性质为新建商品住房,房屋用途为住宅或住宅公寓。
所购住房产权应为申请人所有，申请人已婚的，共有产权人应为申请人家庭成员。家庭成员范围为青年人本人及其配偶、子女。
首套住房的认定以德州市不动产登记中心系统查询和德州市商品房网签备案系统查询结果为准。凡家庭成员存在住房房产登记有房记录及新建商品住房买卖合同备案记录的，不享受青年购房补贴。
购买二手房、回迁安置房、经济适用住房等不适用青年购房补贴政策。凡购买住宅、住宅公寓之外的房地产项目和德州市化解中心城区城镇居民住房产权问题工作专班处理的已经入住、重新办理网签备案的项目，不列入青年购房补贴范围。
本政策实施期间，同一套商品住房只能享受一次青年购房补贴政策。
03
办理程序
符合享受补贴条件的购房者，向房地产开发企业提交《支持青年首套住房需求购房补贴申请表》、购房者身份证件、户口本、结婚证、《不动产登记查询结果证明》等相关资料。房地产开发企业负责对购房者提供的材料进行审核，核对原件后留存复印件，填写《支持青年首套住房需求购房补贴汇总表》。房地产开发企业和购房者对其提交材料的真实性负责。
04需要明确的事项
严禁通过变更、撤销网签合同套取购房补贴。1月31日（含）前已办理新建商品房买卖合同网签的，变更、撤销网签后该房屋及购房者均不再享受青年购房补贴。本细则所称网签时间为商品房买卖合同网签系统记录的受理时间。
严禁通过撤销合同备案套取购房补贴。2月1日至4月30日期间撤销新建商品房买卖合同备案的，该房屋及购房者均不再享受青年购房补贴。享受补贴后撤销合同备案的需退回购房补贴，拒不退回的，不予办理备案撤销申请。
该政策不与德州人才安家补贴及延续执行的1%的购房补贴政策叠加。德州人才安家补贴与延续执行的1%的购房补贴政策可同时享受。
享受青年人购房补贴的房屋在不动产权证下发后，3年内不得上市交易。
申请人需对所提供材料的真实性作出书面承诺，对经证实属于弄虚作假、虚报冒领的，取消享受补贴资格，对相关责任人按规定严肃追责，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
房地产开发企业存在配合购房者变更、撤销网签合同、撤销合同备案骗取购房补贴行为的，要依法追回购房补贴，暂停企业网签权限，公开通报，并作为不良信用信息计入该企业信用档案。对相关责任人按规定严肃追责，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
房交会期间，住建部门将安排专人在市会展中心对该政策进行解读。
转自：奏嘛新闻
来源： 山东广播电视台
在完成物权变更登记之前，离婚协议中关于不动产物权归属的约定不能直接导致物权变动，亦不能对抗第三人
——付金华与吕秋白、刘剑锋案外人执行异议之诉案
关 键 词：物权登记·物权变动·不动产·离婚协议·夫妻共同财产·对抗效力
案例类型：民事案件
案 由：案外人执行异议之诉
案 号：（2014）沪一中民二（民）初字第3号
审理法院：上海市第一中级人民法院
审判程序：第一审普通程序
审判人员：周峰（审判长）、叶兰、陈荣祥
裁判类型：民事判决
裁判日期：2015年2月9日
裁判文书：上海市第一中级人民法院民事判决书。详见附件。
争议问题：离婚协议中关于不动产物权归属的约定是否可以直接导致物权变动？是否可以对抗第三人？
法院认为：本案系争房屋是原告付金华与第三人刘剑锋夫妻关系存续期间所购买，根据婚姻法相关规定，系争房屋应属原告与第三人的夫妻共同财产。我国《物权法》第九条（编者注：对应《民法典》第二百零九条）明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力”。双方在离婚协议中约定上述房屋产权均归原告所有，这是第三人对自己在系争房屋产权中所拥有份额的处分，该处分行为未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗第三人的法律效力。因系争房屋的产权未发生变更登记，第三人刘剑锋仍为系争房屋的登记产权人，其在系争房屋中的产权份额尚未变动至原告名下，故在第三人对外尚存未履行债务的情况下，被告吕秋白作为第三人的债权人，要求对第三人名下的财产予以司法查封并申请强制执行符合法律规定。原告依据《离婚协议书》对系争房屋产权的约定要求确认系争房屋的所有权属其所有并要求解除对系争房屋的司法查封、停止对系争房屋执行的诉讼请求于法无据，不予支持。
裁判要旨：根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十四条的规定，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。夫妻双方签订的离婚协议中对不动产物权归属的约定并不直接发生物权变动的效果，一方仅可基于债权请求权向对方主张履行不动产物权变更登记的契约义务。在不动产权利人未依法变更的情况下，离婚协议中关于不动产物权归属的约定不具有对抗第三人债权的法律效力。
相关法条：❶《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十四条、第一千零七十六条；❷《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第六十九条第二款。详见附件。
案例来源：见《付金华诉吕秋白、刘剑锋案外人执行异议之诉案》，载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报·案例》2017年第3期（总第245期）；另见中国裁判文书网，发布日期：2021年9月22日。
附件1：相关法条
❶《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日起施行）
第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第一千零七十六条 夫妻双方自愿离婚的，应当签订书面离婚协议，并亲自到婚姻登记机关申请离婚登记。
离婚协议应当载明双方自愿离婚的意思表示和对子女抚养、财产以及债务处理等事项协商一致的意见。
❷《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》（2021年1月1日起施行 法释〔2020〕22号）
第六十九条第二款 当事人依照民法典第一千零七十六条签订的离婚协议中关于财产以及债务处理的条款，对男女双方具有法律约束力。登记离婚后当事人因履行上述协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。
附件2：裁判文书
上海市第一中级人民法院
民事判决书
（2014）沪一中民二（民）初字第3号
原告：付金华，女，47岁，汉族，住上海市松江区。
被告：吕秋白，男，48岁，中华人民共和国香港特别行政区居民，住上海市闵行区。
第三人：刘剑锋，男，52岁，汉族，住浙江省桐乡市。
原告付金华诉被告吕秋白案外人执行异议之诉一案，本院于2014年7月14日立案受理后依法组成合议庭，于2014年9月16日对本案进行公开开庭审理。因案件审理需要，本院依法追加案外人刘剑锋为本案第三人，并于2014年10月16日再次公开开庭审理了本案。原告的委托代理人×××参加了二次庭审，被告的委托代理人陈学彬、周文荣分别参加了第一次、第二次庭审，第三人的委托代理人刘×参加了第二次庭审并以原告委托代理人的身份参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告付金华诉称，原告与第三人于1989年10月登记结婚，婚后于2000年购买了本市松江区中山二路×弄×号×室房屋（以下简称中山二路房屋）、于2003年购买了本市松江区北翠路×弄×号房屋（以下简称北翠路房屋）。双方于2007年10月29日登记离婚，在离婚协议中约定，该二处房屋的所有权均归原告所有。但两人为减少按揭贷款转贷手续费和缓缴交易契税，暂未办理不动产变更过户手续。原告离婚后一直居住于上述某某路房屋中。因第三人与被告于2012年发生股权转让纠纷并诉至法院，被告依据生效的法律文书（2012）沪一中民四（商）初字第S51号民事判决向法院申请执行，法院查封了登记于该案被执行人刘剑锋名下的中山二路房屋及登记于原告和第三人名下的北翠路房屋。就此查封原告向该案执行部门提出执行异议，被裁定驳回。原告认为，尽管上述房屋的所有权尚未变更登记至原告一人名下，但已有充分证据证明原告对上述二处房产有合法物权。第三人对被告的债务是其与原告离婚后所发生的个人债务，原告仅是该执行案件的案外人。故请求法院判令：一、确认上海市松江区中山二路房屋、上海市松江区北翠路房屋的所有权属于原告；二、解除对前述两房地产的司法查封，停止对该房地产的执行。
被告吕秋白辩称，原告和第三人在离婚协议中的约定不能对抗物权法第9条和14条的规定。房产权利人要以登记为准，不能因当事人的私自约定而改变。故不同意原告的诉讼请求。
第三人刘剑锋表示其同意原告的诉讼请求。
为证明自己的主张，原告提供证据如下：
1.离婚证，以证明原告与第三人于2007年10月离婚；
2.离婚协议书，以证明原告与第三人于2007年10月31日达成共同财产分配约定，系争两套房屋归女方，第三人获得公司股权，原告取得系争房屋产权有合法依据；
3.上海市房地产权证、上海市商品房预售合同、个人住房商业性抵押贷款合同，以证明系争两套房屋的购买日期是原告与第三人婚姻存续期间，是夫妻共同财产；
4.上海市第一中级人民法院（2014）沪一中执异字第7-1号、7-2号执行裁定书，以证明原告的执行异议申请被驳回，故提起本案案外人执行异议之诉；
5.居委会居住证明，以证明原告自2001年至2014年7月一直居住在中山二路的房屋中；
6.原告与第三人的结婚证（复印件），以证明双方的结婚时间；
7.浙江省桐乡市人民法院的民事调解书，以证明在原告与第三人夫妻关系存续期间，第三人已与他人存在不正当的男女关系并生下孩子，故原告与第三人的离婚是夫妻感情破裂；
8.个人贷款还款凭证，以证明系争北翠路房屋贷款是由原告以现金的方式汇入第三人的账户进行还贷；
9.购房发票，以证明原告已支付了系争＊＊路房屋首付款；
10.海宁市剑锋纺织品有限公司的工商资料，以证明第三人并未向原告支付该公司的股份，故双方的离婚协议内容真实。
经质证，被告发表质证意见如下：1.对于证据1离婚证的真实性没有异议，但对该证据的关联性有异议，婚姻状况应以民政部门出具的证明为准，离婚后还是可以复婚的；2.对于证据2离婚协议的真实性及关联性均有异议，离婚协议是在离婚登记以后签订的，协议所称的松江两套房屋没有具体的门牌号，不能指明就是本案的系争房屋，且全部房产均约定归女方所有不能体现公平原则；3.对于证据3、4没有异议；4.对于证据5居委会的居住证明的真实性不予认可，其关联性只能证明原告居住在里面，和权属约定没有关系；5.对于证据6结婚证复印件的真实性不予认可，对于上面所记载的结婚时间也无法确认；6.对于证据7离婚民事调解书的真实性及与本案纠纷间的关联性均不予认可；7.对于证据8个人贷款还款凭证的真实性认可，但不能证明原告的举证目的，上面记载的还款时间是在2014年4月以后，是在原告申请执行异议之后，且在执行异议听证时原告均自认贷款是由第三人归还的。还款凭证上的签字还是第三人，故不清楚贷款是否由原告归还，该证据只是银行出具的还款证明，不能证明原告的观点；8.对于证据9购房发票的真实性不予认可，也不认可该房屋的首付款是由原告支付的，只能证明原告与第三人共同购买了系争房屋；9.对于证据10工商资料的真实性没有异议，该资料显示离婚协议约定的公司股权分配没有履行，故离婚协议的真实性也有异议。
第三人发表质证意见如下，认可原告所提供的证据及举证目的，对于购房贷款，在2012年前是由第三人归还，2012年后由原告归还。
本院认为，原告所举证据1、2、3、4、5与本案纠纷具有关联性，对其真实性被告亦无相应证据予以否定，故本院予以认定；证据6虽为复印件，但与证据1、2相配套，本院亦予以认定；证据7是人民法院出具的民事调解书，其真实性应予以认可，该证据能在一定程度上反映第三人与原告间夫妻关系破裂的原因，与本案纠纷存在一定的关联性，故本院予以认定；证据8不能证明原告归还贷款的事实，本院不予认定；证据9仅能证明系争北翠路房屋是原告与第三人夫妻关系存续期间购买，不能证明首付款是由原告出资，故原告对该证据的举证目的不能成立，本院不予认定；证据10反映了离婚协议上所约定的公司股份未发生转移的事实，与本案纠纷具有一定的关联性，本院予以认定。
经审理查明，原告与第三人夫妻关系存续期间购买了本市松江区中山二路房屋及松江区北翠路房屋。其中中山二路房屋的房屋产权登记在第三人名下，北翠路房屋产权共同登记在原告与第三人名下。北翠路房屋名下尚有银行抵押贷款，主贷人为第三人。
2007年10月29日，原告与第三人在民政部门登记离婚；2007年10月31日，原告与第三人签订离婚协议，约定：“大儿子刘洋归女方，小儿子刘海归男方；上海市松江区的两套房屋归女方；公司股份第三人21.125%、刘洋21.125%、刘海21.125%、原告16%，刘洋的股份由女方代管”。该离婚协议目前留存于民政部门。上述离婚协议签订后，协议所涉的房屋产权及公司股份均未发生变更登记。
第三人于2008年3月12日与案外人领取了结婚证，并于2012年10月30日经法院调解达成离婚协议并由法院出具民事调解书。
第三人因与被告之间的股权转让纠纷，经本院审理并于2013年3月27日作出（2012）沪一中民四（商）初字第S51号民事判决，判令第三人于判决生效之日起十日内归还被告人民币2，000万元并支付相应的利息，利展纺织（浙江）有限公司、浙江宏展新材料有限公司对第三人承担连带还款责任。该案生效后，因第三人及利展纺织（浙江）有限公司、浙江宏展新材料有限公司未履行生效判决所确定的还款义务，故被告向本院申请执行。在执行过程中，本院依法查封了上述中山二路房屋及北翠路房屋。
原告在上述房屋被查封后，向本院执行部门提出异议，其主要理由是，在与第三人的离婚协议中已约定了上述两套房屋的所有权归原告所有，仅未办理过户手续。故要求本院解除对系争房屋的查封并中止执行。
本院执行部门对此依法组成合议庭进行了听证审查，并于2014年6月19日作出（2014）沪一中执异字第7-1号、7-2号执行裁定书，裁定驳回付金华提出的异议。原告付金华遂提起本案诉讼，要求判如所请。
本院认为，本案系争房屋是原告与第三人夫妻关系存续期间所购买，根据婚姻法相关规定，系争房屋应属原告与第三人的夫妻共同财产。我国《物权法》第九条明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力”。双方在离婚协议中约定上述房屋产权均归原告所有，这是第三人对自己在系争房屋产权中所拥有份额的处分，该处分行为未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗第三人的法律效力。因系争房屋的产权未发生变更登记，第三人刘剑锋仍为系争房屋的登记产权人，其在系争房屋中的产权份额尚未变动至付金华名下，故在刘剑锋对外尚存未履行债务的情况下，被告吕秋白作为第三人刘剑锋的债权人要求对刘剑锋名下的财产予以司法查封并申请强制执行符合法律规定；原告依据《离婚协议书》对系争房屋产权的约定要求确认系争房屋的所有权属其所有并要求解除对系争房屋的司法查封、停止对系争房屋执行的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条之规定，判决如下：
驳回原告付金华的诉讼请求。
案件受理费人民币47，850元，由原告付金华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审 判 长 周 峰
审 判 员 叶 兰
人民陪审员 陈荣祥
二〇一五年二月九日
书 记 员 聂妍铧
作者：徐忠兴 来源：法学45度
编辑：傅德慧
惠州市婚姻登记离婚 惠州市婚姻登记离婚流程
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