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文章目录：很多人想当然的认为，婚后购买的房子就是夫妻共同财产。但是现实生活当中，有四种情况的房子，即使是婚后购买的，也不一定是夫妻共同财产。
一是，夫妻一方在结婚之后，婚姻存续期间用婚前的个人财产购买的房屋，仍然是属于一方个人所有，不属于夫妻共同财产。婚前的个人财产可以是婚前个人的现金储蓄，也可以是婚前的财产变卖之后直接购买房屋，比如将婚前的老房屋卖掉之后重新换的新房。
二是，结婚之后，一方父母为购置房屋而出资的，约定归一方所有，或者直接登记在一方的名下。这也是属于夫妻一方的个人财产。
三是，在婚姻存续期间，夫妻共同购买的房屋登记在一方名下，并且通过婚内财产协议约定，该房屋属于一方所有的。这也是夫妻一方的个人财产。
四是，夫妻双方在婚姻存续期间，用夫妻共同财产购买一方父母房改房，登记在一方父母名下，不属于夫妻的共同财产，也不属于一方的房屋。离婚的时候将购买该房屋的出资，按照债权处理。
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购买房改房务必注意：
1.最大的隐患是成本价还是标准价，这个可能比较坑，如果房改房未交成本价，需要缴存20%作为成本价，这个税费就很高了，务必小心；
2.必须交土地出让金1%，已经交了也需要再交一次；
3.可能要交公摊1%，已经缴存了就不需要再交了；
4.通常楼龄比较大，贷款年限要注意；
5.如果遇到业主配偶已经去世或者离婚，那就需要办理继承或者已经离婚的配偶过来签字方可交易；
6.图纸有可能需要测绘，图纸老旧需要测绘等；
7.可能涉及地址变更；
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往期回顾
一审诉讼请求
甲女向一审法院起诉请求:1.依法分割涉案房屋产权;2.判令被告向原告交付涉案房屋钥匙;3.本案诉讼费由被告承担。
一审查明事实
涉案房屋系被告之父的私房,1987年10月拆迁,后被告单位为被告投资2间,产权属烟台市房管局,调剂使用权属被告单位,承租人系被告。
原、被告原系再婚夫妻关系,双方于1998年7月28日经法院判决离婚,判决书载明:楼房三间,被告居住北一间,原告居住南一间至再婚或有房时止,厕所、厨房合用,房租金、水、电费各自负担一半,费用双方自行交付。管道煤气灶具由被告使用,费用被告自付。液化气灶具由原告使用。
被告于2003年取得涉案房屋所有权。
一审法院裁判
一审法院认为,当事人双方离婚时,未对夫妻关系存续期间的夫妻财产进行分割,离婚后对于财产分配问题产生纠纷的,可以向人民法院起诉。
房改房是按照我国城镇住房制度改革的有关政策,按成本价或者标准价购买公有住房,以城镇职工家庭(夫妻双方)为购房主体,且每个家庭只能享受一次。原告提交的烟台市房改售房价格审查书、调房调价审查书显示,申请人及配偶登记为原、被告双方的名字,该房产应认定为原、被告的共同财产。现原告要求分割涉案房产并要求被告交付房屋钥匙,于法有据,法院对此予以支持。
被告以涉案房产系被告个人出资、烟台市房改售房价格审查书、调房调价审查书登记原告名字系房改要求、原告的工龄并未用于房改为由主张涉案房产应为被告的个人财产,法院对此不予采信。
综上所述,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十八条之规定,一审法院于2020年6月22日判决:
一、涉案房屋产权由原告甲女、被告甲男各半所有。
二、限被告甲男于判决生效之日起10日内向原告甲女交付涉案房屋钥匙。
上诉人主张
甲男上诉事实与理由:
一、一审法院认定事实不清。
首先,根据1994年国务院下发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》(以下称“决定”),房改房购买主体仅限于售房单位职工,以家庭成员购买为前提,是针对职工工龄、职务或职称方面的福利政策,而涉案房屋并非上述情况。(1998)芝毓民初字第8号民事判决书中第二页第二段可以证实:涉案房屋是上诉人之父私房,因此上诉人是在其父亲私房的基础上,结合上诉人自己工龄、职务或职称方面,享有涉案房屋购买资格,不是以上诉人和被上诉人工龄、职务或家庭为单位所产生的职工房改购买资格。且被上诉人在一审庭审笔录中明确承认涉案房屋的购买并未采用其工龄折算,被上诉人的这一自认与一审证据《烟台市房改售房价格审查表》、《调房调价审查书》(以下简称审查书)的相关记载相互印证。
其次,退一步讲,如果涉案房屋使用了被上诉人的工龄折算,也不能认定为夫妻共同财产,而是应当通过给付经济补偿的方式来弥补被上诉人的工龄折算,因为有关工龄、职务只是当时历史条件下国家政策规定的一种购房改房资格,不是一种财产权,还要看购房款是否是夫妻共同财产出资。
再次,涉案房屋从签订《公有住房出售合同书》、缴纳购房款时间,再到取得房屋所有权证书时间,均发生在上诉人与被上诉人离婚和夫妻共同财产分割之后,可以证实涉案房屋的出资是上诉人个人财产。一审中被上诉人主张上诉人1999年7月14日出资13306.61元购房款是用上诉人名字,但款项是双方投入,没有任何证据证明。虽然“审查书”配偶一栏中填写了被上诉人的名字,但这仅仅是根据格式表格要求填写婚姻状况,并且“审查书”系上诉人离婚后填写。而一审法院仅以上述“审查书”中记载被上诉人的名字,不考虑涉案房屋历史遗留问题、上诉人个人财产出资情况、工龄折算情况以及国家房改政策法规,片面认定涉案房屋为双方夫妻共同财产,明显错误。
最后,关于一审中被上诉人诉请的居住权问题。被上诉人自2008年开始就离开涉案房屋自行出去居住,十几年来被上诉人一直在外有房居住,已经符合判决中的“有房为止”,丧失居住权。根据(1998)芝毓民初字第8号民事判决书,判决被上诉人暂时性的居住权,是因为当时双方都没有住房的历史政策原因,而且当年涉案房屋的所有者是烟台市房管局,现在该房屋已属上诉人个人所有,上诉人没有义务再为被上诉人提供住处。
二、一审法院适用法律错误。
首先,一审法院适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》作出判决明显错误。(1998)芝毓民初字第8号民事判决书已经对婚姻存续期间的所有夫妻共同财产依法作出分割。涉案房屋购房款的交纳、合同签订时间均发生在离婚之后,不属于夫妻共同财产。
其次,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条规定“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产”。根据上述司法解释,将房改房认定为夫妻共同财产的关键在于“婚后用夫妻共同财产购买”,以对价义务的实际承担主体作为产权归属的依据。房改房的对价义务体现在购房款出资以及工龄的折算,体现了当时国家为了进行房产制度改革和结合职工贡献大小的一种福利政策,而非一审法院在判决中所述的,只要在房改售房价格审查表、调房调价审查书中记载了配偶的名字就应当视为夫妻共同财产。
再次,一审法院认为的房改房是以城镇职工家庭为购房主体,且每个家庭只能享受一次,上诉人认为一审法院对该政策理解过于片面。只能享受一次的规定应当考虑涉案房屋历史遗留问题、是否在婚姻存续期间、是否使用了夫妻共同财产、是否夫妻双方工龄都参与了房改房购房款折算等。
被上诉人甲女辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确。请求驳回上诉,维持原判。
二审新证据
被上诉人甲女提交证据1,其在购买房改房之前动员上诉人甲男共同投资买房所作的各种交纳费用的计算笔记,证明该房与被上诉人甲女利益息息相关,因此作出如此详细的计算,且亲自出面交纳了各项房款费用;
证据2,1995年11月上诉人甲男与烟台市毓璜顶房产管理处签订的房地产租赁契约,在注明期限栏将1995年11月1日至1997年11月30日涂改为至1998年11月30日,且伪造了经办人的方章,证明在离婚判决书1998年7月20日之前一年所诉房产已经到期,该住房契约是伪造证据,证明甲男连承租的房管房都做手脚,进行恶意欺诈。
经质证,上诉人甲男称计算笔记被上诉人甲女在一审已经提交,上诉人对真实性、证明事项均不予认可,该证据无法证实被上诉人甲女交纳了各项房款费用;房地产租赁契约与本案无关,不予质证。
二审法院裁判
二审法院认为,本案争执的焦点问题是涉案房屋系上诉人甲男的个人财产还是上诉人甲男与被上诉人甲女的共同财产。
从本案的事实看,上诉人甲男与被上诉人甲女于1990年9月10日登记结婚后即在涉案房屋居住,1998年7月28日经一审法院判决离婚。涉案房屋系上诉人甲男父亲的两间私房拆迁后,由上诉人甲男的单位投资两间房,后产权归属烟台市房管局,上诉人甲男仅系承租人。根据涉案房屋的《烟台市房改售房价格审查书》、《调房调价审查表》,可以证明涉案房屋房改售房时是上诉人甲男与被上诉人甲女共同申请的。
被上诉人甲女在一审中提交的1999年7月14日涉案房屋收款收据13306.61元和2003年3月11日的收款票据3948.68元,以此主张购房款系双方离婚前后筹款办理,上诉人甲男主张系其在离婚后支付的购房全款,但上诉人甲男对于被上诉人甲女持有相关票据不能作出合理解释。
结合其他查明的事实和房改售房的特性,本院认为,涉案房屋虽是在上诉人甲男与被上诉人甲女离婚后以上诉人甲男与被上诉人甲女名义申请,房屋所有权亦登记在上诉人甲男名下,但从上诉人甲男填写的房改售房价格审查书等文书能够看出购买涉案房屋系上诉人甲男与被上诉人甲女的共同意思表示,且购房款项亦与被上诉人甲女相关。一审法院根据现查明的事实,认定涉案房屋系上诉人甲男与被上诉人甲女的共同财产,并无不当。
综上,上诉人甲男的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
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