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父母出资房产婚后置换(婚后父母转让的房子)

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2023-06-10 20:16:18
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本文由抚顺律师编辑整理，多位从业21年以上的律师，也非常认可此文的回答，大家可以参考一下，如有不妥欢迎指正。

文章目录：

1、“经营贷置换房贷”信息暗涌，国有银行：违规所贷资金会受到监管倒查
2、现在是置换的好时机吗，该怎么置换
3、北京楼市:2023置换家庭难上加难

“经营贷置换房贷”信息暗涌，国有银行：违规所贷资金会受到监管倒查

随着“提前还房贷热潮”的持续，近期，有部分市民察觉到“用经营贷置换房贷”相关信息暗涌。

由于目前的经营贷款利率整体低于住房贷款利率，一些中介发现价差的“商机”、主动营销“转贷”业务，为想提前还房贷、节约利息支出的人群提供服务。

九派新闻从北京市民张先生处得知，他在预约提前还房贷时，接到了贷款中介推销办理经营贷的电话，对方表示，他所担心的办理经营贷的资质问题和后续资金监管问题，都能得到解决。

“这样可以降低月供压力、贷款成本，‘高位站岗’的日子有机会结束了！”张先生半信半疑，后向银行咨询此事，被告知“绝对不能这么干”。

据财联社报道，有贷款中介称，“该房产抵押经营性贷款，并不一定用来经营，用来还房贷和买房都可以，现在很多人都买房。”

2月10日，九派新闻从多家银行的信贷部门工作人员处了解到，“用经营贷的资金还房贷、买房”是违规操作，所有银行的经营贷，都明确禁止进入房地产市场和投资市场，所贷资金的用途会受到监管倒查。

【1】银行：劝导客户不能“以贷养贷”

某国有银行信贷部工作人员透露，上述中介是在打“擦边球”，因为经营贷只能用于公司的生产、经营，资金用途不合规被倒查出来的话，会停贷或者需要提前结清，损害的是申请贷款人的利益。

如遇客户咨询相关问题，他会直接告知这种做法不合规、不符合监管要求。即使经营贷的利率较房贷更低，也会警示劝导客户不能“以贷养贷”。

多名国有银行负责信贷的工作人员提醒称，不要轻信中介的话，经营贷的申请也是有门槛的，审核流程、资金监管都很严格。

首先要具备经营主体资格，有《营业执照》、固定的经营场所、稳定的经营收入、一年及以上行业从业经验、是公司法人或股东等；再者，会评估抵押住房，确认住房没有贷款、购房资金是否为自有资金、房贷不是近期结清等。而贷款期限和金额的确定，要和借款人的经营项目的现金流、还款能力相匹配。

早在2021年3月，银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，通知要求，要防止经营用途贷款违规流入房地产领域，挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。

彼时，北京银保监局严肃查处个人经营性贷款违规房地产市场问题，在银行自查基础上，北京银保监局会同相关部门选取重点机构进一步开展了专项核查，发现涉嫌违规流入房地产市场信贷资金约3000万元。

【2】律师：操作一旦被查出，购房人资信会受影响

对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师提醒称，银行贷款是有明确的用途设定的，必须按照用途去使用，不能挪做它用。

经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。这种贷款是给中小企业经营的惠民举措，明令禁止不允许流入楼市。

其次，这种行为对于购房人而言有不小的风险，一旦被查出将面临停贷，或提前全额偿还贷款的风险，资信也会受到严重影响。一旦停贷，若无法及时偿还银行贷款，将面临被抵押的房产被拍卖的风险。

在转经营贷的时候，不少人会在中介的指引下采用过桥贷款。此时还会产生新的成本。且过桥贷款的利率往往要高于银行贷款利率，一旦后续资金出了问题，不能及时偿还，无疑会适得其反。

对于一些操作经营贷置换房贷的中介或银行机构，一旦被查出，也会面临被处罚的风险。严重者，里面还可能会涉及到刑事犯罪问题。

九派新闻记者欧俏妤实习记者曹梦璇

【爆料】请联系记者微信：linghaojizhe

【来源：九派新闻】

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现在是置换的好时机吗，该怎么置换

现在其实是自住蛮好的时间点

因为买家有议价权，现在的行情里面是买家有议价权

就如果你现在是持币待购的，拿着现金的，你是可以跟房东很好还价的

因为这个行情往下走的趋势很明显，或卖家焦虑也很明显

现在前提的议价权，在于你的首付款有多少

所以如果是真的要买房，或者真的想要去买一套性价比比较高的房，一定要把钱准备好

千万不要说我先看准了，然后自己去卖房，然后再去拿到钱再给你买房

时间过了，一定要先卖房，把钱放在口袋里

现在行情是往下了，在我眼里早卖比晚卖好

深圳楼市更不用说，上海楼市已经开始出现往下趋势了

因为你卖房的话别人也会砍你价嘛，所以你早卖可能是早好

然后是拿着钱去选房

因为有现金的话，是可以有很大的议价权的

买房一定要大量的跑盘看盘什么的，但是先卖房再买房是我给很多人的建议

很多人是先不卖，先看看，看到合适的去卖房

那往往这种情况，中间时间差了很长

现在卖房没有想象中那么快，对吧？卖房的时间也那么长

所以时间很不可控，所以哪怕你真的，看到一套特别适合的房子，那不亏了吗

所以先卖房

比如说很多人是在不同城市有很多套房子的，比如说深圳一套，可能外地也有一些

然后深圳这一套，可能在深圳当地要换房

我个人建议，先把一些弱的城市，一般的城市房子全出空，不要持有了

我觉得现在房子太多不太好，但是比如说还有其他城市，比如一些弱的三线城市，或者说起伏特别厉害的二线城市

如果你为了置换，其实可以出空的，为你这一套置换做准备

像我上一次换房，我就把杭州的房子卖了，北京的房子卖了

现在我就一套房子，就是为了换这套房子，算是把我外面的资产全出空了

上海房子也卖掉了，囤好一笔钱之后，然后去买一套大房子

因为像我刚刚说的

就买房第一个事情

买套大的就比买小的好很多

就现在来看，这套房子给我的居住体验跟增值反馈都是非常好的

所以我觉得，当年我这个策略还是蛮受用的吧

以上为正文，来自真叫卢俊团队

北京楼市:2023置换家庭难上加难

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Q:提问:京总，您好！持续关注您很久，拜读了您的文章，也从您的见解中受益匪浅。实际操作中遇到些困惑。个人情况：上地枫润家园110多平的大两居的学区房，为上学12年购买，现不用学位了想置换一套三居。另国美第一城有90多平的两居，出租，做投资用。对周围比较熟悉，最近看了领秀新硅谷、上林溪、上地MOMA、燕尚园、莱圳家园、橡林郡几个小区的房子，除此我们还比较关注融科橄榄城。我们想长期持有三居。投资房可接受一居或两居;但要保值增值性好，海淀朝阳均可。

我的问题是：1、未来长期持有的话，领秀新硅谷、上林溪和莱圳家园哪个小区保值增值更好，麻烦排个顺序。2、上地MOMA的物业、环境以及楼房本身明显好于其他楼盘，能接受没有阳台，户型也还可以接受，家人比较喜欢，但发现该楼盘的增值一直属于区域里比较靠后的。长期看，是否能缩小和区域内其他楼盘的增值差距。3、两个方案哪个更合理，更保值增值，想海淀和朝阳各一套1）把上地的换到融科一个小三居（130多平）；再把国美的两居增加少量资金换成海淀两居，或者等价值置换，换成一居也可。2）把上地的房子换成莱圳的三居，再把国美的房子增加资金够到澳洲康都的2居。也请您帮忙推荐下这种操作下性价比更合适的楼盘。

4、像这种换房，目前是比较合适的时机吗？目前是这波行情的什么阶段？我们怕这波调整完，后面有一个漫长的回调，不小心站岗。从未来看，上地的学区房还会在后市上涨的情况时还会有比较好的表现吗？5、麻烦京总，根据我的情况，推荐一下合适的方案，谢谢！出于保值增值的角度，您觉得哪个更可行？也希望获得您更好的建议，谢谢！

A:回答:您好，1、你们现仓位上地的枫润和朝青的国美都属于板块内的刚需上车盘，保值性及流通价值都不错，置换升级的话你们现在不应该考虑具体的楼盘，应该精算资金+是否适用杠杆看能匹配到什么样的盘，枫润按照1300算，国美按照650，合计2000算不适用杠杆，如果布局2套，只能一套核心圈头部盘的小户型+一套次级板块的小房子，这样的布局效率并不是很优，像你提到融科好一点的户型大概都在1600往上，你第二套就很难了，除非2套都将就一下，但这种将就置换就没意义了，我建议是如果不使用杠杆的情况你们把2套合并为一套，选一套大盘保证面积和户型上的优势，其次再保留一张房票，吃2-3年行情之后再做第二套的布局，莱圳，领秀新，上林溪都很好，但不适合你，无论是你出哪套换到这些盘上面都效率都一般，你关注的点应该是头部盘，像橡树湾，世华龙樾，这个才是你的方向，朝阳也一样。关于置换建议阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换

2、关于置换时机，北京的行情一般分为短波和长波，短波是每年春节开始一直持续到五一左右;长波则是从前一年的九十月份一直持续到第二年的五一左右;这也是真正的牛市;涨幅最猛的这一波都是春节前后这一段;这一轮的行情其实从去年的10月份已经开始蔓延了，只不过现在的涨价逻辑都是点对点的涨，并不会出现全市渗透，可以参考星球精华栏文章81#市场凉热规律,对于置换的家庭，如果要往强资源区换，那最好的时机是淡季或者涨后的冷静期，准确说现在一些位置已经开始放量了，你们现在动怕是比较被动，可以走一步看一步，多看房子，如果有合适的可以考虑先买后卖，你的2套流通性都很好，出货周期可以完全放心，祝顺利！

Q:提问:丰汇园/宏汇园的房子现在入手是否会站岗? 通州珠江国际城的房子现阶段是否变现还是持有择机?

A:回答:您好，1、金融街的次新盘和老公房社区天花板是北京所有区域比较高的了，排前三应该没问题，如果说未来北京的房价3字头4字头，也只能产生在这种区域这种盘里，丰汇园和宏汇园长期价值很好，如果投资的话中短期性价比不如西城晶华，长持没问题（5年以上），你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这几个盘的详细行情;

2、通州兑现需要很长很长时间，珠江国际城所在的位置距离运河商务中心不远，和运河南侧的武夷花园价格相差一万，潞苑除了没有轨道交通其他都还可，这个盘在区域品质还很有优势，如果你买的时间很早，现在卖了不划算，除非你有好的投资品，通州是所有新区确定性最高的一个区域，每年都有真金白银的投入，并且很受重视，只是兑现周期长了些，如果有新的投资品现在出货也可，如果没有或者相对不确定建议留着吧，可参考星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图;祝顺利！

Q:提问:京总，我目前首套名额持有现金，孩子26年上学想入手月坛80年以后的房子，很多人看衰老破小，我不知道这种算不算老破小？公房社区，楼龄80年以后但是那边老房子更多，您怎么看未来出售时的价格呢？还有一个方案买一个您看好的朝青自住盘，25年下半年再买个小平房落户，上了学就出手，平房交易成本好像也没多少？这样学区风险小一些，不知道您更倾向哪种选择，麻烦帮我分析下谢谢

A:回答:您好，否定全部老破小和学区房是没智慧的，如果这个商圈全都是老破小，并有一定的稀缺性资源，这类老破小是可以研究的，物管资源不错，人文环境突出的会跑在前面，即便是有学区溢价也可以考虑，老破小是环线逻辑，越往城中心价值越大，尤其是老公房，品质次新是点状逻辑，月坛没有什么特别突出的次新盘，老公房社区可以考虑，学区溢价存在，如果买了之后学位发生变化，房价可能出现下跌，但下跌过后会继续与全市水平保持一致往上走

下跌是因学区因素提前上涨了，跌的是提前透支的部分，跌后的房价才是原本水平，不能因下跌否定楼盘的价值，长期看这样的楼盘海拔是有成长空间的，平房的话是完全的学区价值了，如果踩中ZC点会很痛，平房和老公房我更建议老公房。我在星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），对不同区域不同类型住宅有详细分析,建议你参考阅读,其次如果你想提前1年买入，拿朝青和月坛对抗不是很牢固，朝青属于慢涨的区，望京会更好一些，祝顺利！

Q:提问:老师您好，请问我家孩子现在六年级想换个三居室，现在的房子是西城白纸坊十五中附小的学区房，今年正好可以把学籍让出来，房本刚拿一年多户型不太好预计可以卖到900万，我看过丽泽的房子（户型楼层一般，好的户型基本都1300万了）草桥的房子（恋日花都的房子里面有个学校太吵了，而且附近没有商场）我现在想换到公益西桥益星园三居大概1100万左右（以后孩子坐四号线可以直接到学校，附近生活比较方便，板块不太好）请帮我分析一下可以吗？谢谢老师～

A:回答:您好,从白纸坊往草桥和公益西桥换是降级啊,置换是升级,你应该往北和西或东换,白纸坊和草桥、公益西桥本质都属于区域内的二类板块,但西城的资源比丰台好太多了,置换一定是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，这是方向性问题，不能只升级居住功能忽略房子的综合价值,升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，可以压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;

如果你们现有的房子行情不好,或者存在不确定性,在附近换不到大面积满足自住需求,从进阶的角度应该是投住分离,确保资产保值增值,租房过度,孩子上完学后再做三次置换,大部分家庭在北京十年平均要进行2次以上的置换,如果置换的不对会出问题,以后再往好区域好楼盘上换就很难了,你换到丰台一定会被大盘甩在后面,建议综合考虑吧,祝顺利!

Q:提问:京总你好(1)现状：两处房产。一套在东城区望陶园，同小区同户型，最近一次成交价在750。一套在海淀区万柳怡秀园，同小区同户型，最近一次，成交价1050。孩子。今年9月上学，依托怡秀园的房子。二胎还没有想好。不太想动用现金。(2)诉求：和父母居住在怡秀园的小房子比较拥挤，希望在怡秀园附近能再有一套三居室，最好步行能够到达怡秀园。(3)疑问：A，应该是在怡秀园附近租一套，还是买一套合适？B，如果是买的话，需要置换掉望陶园的房子，具体买在哪个小区，未来能够实现比望陶园增值，并且好卖，因为再过几年打算再置换。C，类似艾瑟顿公寓等这种离得近又新的楼盘，增长潜力是否更大？

(4)其他信息实际看过厂洼西街6号院，买不起三居室，只能通过两居室改造。问中介要交易数据对比望陶园，2018年起，望陶园涨幅在30%以上，但是厂洼西街6号院不足20%。谢谢京总

A:回答:您好，望陶园这个盘中短期价值不错，在永定门区域价格很有优势，这种城内2000年左右的老社区只要不是居住环境特别差的那种，价格越低上涨空间就越大，永定门虽然资源差了点，但不影响增值空间，老社区是环线逻辑，越往里价格越牢靠，这个盘属于板块第二梯队里的产品，第一梯队2000以后的盘现在的价格已经过9万了，这些00后的盘随着时间推移还会有一个空间，“次新盘”上涨老旧盘不可能原地踏步;关于不同类型的老旧社区我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中有过详细分析,建议参阅!

怡秀园这个盘是有学区溢价的，没有划片三小之前房价水平很低，划入三小之后价格就一直往上走，从学区因素、未来的成长空间综合考虑，如果要置换两套之间应该是考虑这套，怡秀虽然在万柳区域，但万柳是分为三个板块的，最好的是万柳西路以西，其次是万柳中路以东，最后是万柳东路以东，万柳东路基本都是老盘了，怡秀园和新起点这样的盘因被动性利好出现报复性上涨，原则上都是建议见好就收，及时逃顶，如果学位发生变化，这两个盘下跌的概率是90以上，万泉新新，怡秀，新起点当时是怎么被划片的，小区里的业主很清楚，上面其实也知道，去年这几个小区在招生简章中是和其他小区分开的;可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;

关于置换的思路：把望陶园出掉换到厂洼或是艾瑟顿方向上都不是很好，你为了居住加仓可以，但卖掉望陶园买厂洼就没必要了，不是说厂洼不好，这个盘很不错，但你要看的是未来价格的空间和时间，望陶至少你要等到10万11万的水平才考虑出掉，艾瑟顿以现在的价格水平未来的成长空间很小，这种只有一栋楼的盘越往后流通价值越弱，你置换的方向应该是往万柳西路上努力，把怡秀在高点出掉，配合杠杆看看能不能拿西路的，万柳的各项资源都很好，西路的几个盘从海拔高度以及保值率都要比怡秀稳妥，如果有难度退一步不动为好，但你要重点留意怡秀园的学位问题，祝顺利！

Q:提问:京总，您好！非常认可您对房产的判断和见解，陆陆续续也看了很多您的文章，我这里有几个问题想请教下：我在北京有2套房，分别位于亦庄河西金域东郡91平小三居，21年买的，这个是用来积分落户的，目前可能还需要2、3年的时间才能落户上岸，一套位于东城安外东河沿小区16年买的小两居61平米，小孩已经上学五年级了，这是现状。

问题是：1、方案一：考虑到东城这个房子房龄比较老了，是否应该卖出置换？如果卖出大概去除贷款700万，可以承担900万左右的预算房款，应该置换的方向是哪？我分别看了奥森、望京、清河、亦庄河西，心理还是比较倾向于亦庄，可以搞定海梓府3居，户型层数都满足要求，其他地方只能够个两居觉得不划算，这种方案对吗？从保值增值的角度看哪里更合适？2、方案二：目前不动，等落户后再考虑两套房整体置换的问题，这个主要是担心老破小以后不好出手。另外担心是否能保值？我应该采取哪套方案？请不吝赐教！谢谢！

A:回答:您好，东河沿你已经没有学位需要了，并且已经过了5年，这个时候出掉方向上很好，东城的学区溢价很轻，如果说重可能也就是青年湖这片，但你置换的话没必要2套全部放在亦庄，海梓府和金域东郡属于同类盘，这两个盘的综合资源很好，并且中短期（包括今年的5月份以后）还会有一波小浪，但搞2套对于你个人而言资源太过于集中，等于你把所有的期望全部压在一个地方了，暂且不说这个地方是否牢靠，从投资角度这样的操作是不理性的，亦庄重仓的时机已经过了，5万以下可以重仓。

你看的三个板块，清河，望京，奥森你可以重点考虑清河和望京，这两个区域5年内一直保持龙头位置问题不大，奥森主要的价值是生态和人文，属于不跌但也不大涨的区域，未来5-10年人效资源会取代一切资源，这个是当下社会发展的方向，有产有住的区域，高品质楼盘会越来越稀缺，你布局到清河或望京，搞定落户后再看2套的价格水平，如果有调整的空间再配合杠杆置换，建议参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！

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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

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