本文由汕尾律师编辑整理，多位从业17年以上的律师，也非常认可此文的回答，大家可以参考一下，如有不妥欢迎指正。
文章目录：企业家天不怕地不怕，最怕两件事：一是税务机关找上门；二是控制权丧失。前者有牢狱之灾的风险；后者有“辛辛苦苦几十年，一下回到解放前”的窘境，即发生所谓的“把孩子养大，叫别人爹”的事情，俏江南的张兰、真功夫的蔡达标都是经典的案例。
于是，提到股权，很多老板的第一反应就是畏惧，畏惧分配不合理，更畏惧控制权的丧失，的确有很多人联合创业，前线打拼多年，最后净身出户，一分股权没拿到；但同样也有人借助股权设计，拿别人的钱，干出了自己的事业。
先来看一个案例：
老王开了一家店，经过两年的努力，店铺营业额持续上升，于是趁机又开了三家，此时老王明显感觉到如果再继续增加分店资金压力巨大，但不增加可能错过很多良机。
如何开出更多的门店呢？方法无非两种，借钱或股权融资。
借钱，有利息，还麻烦。借助股权，股权如何分配？如何保证自己控制权的同时满足其他人的利益？
老王经过深思熟虑，决定向几位意向投资人和内部员工实行股权融资。根据以往经验，开一个店约需要50万资金，回报周期约1～2年。
于是，他制定了以下方案：
A.财务对所有投资者开放，公开融资50万，多退少补；
B.当店面利润大于70%，达到投资款本金时，就把70%的利润（相当于本金的部分）返还给投资者，这个周期大约需要1-2年；
C. 从本金收回的第2年起，按照店面利润的30%回报给投资者。
按照刚刚讲的，投资一个店是50万，假设2年收回本金，等到第3年的时候，店面收益大概是30万。
30万的30%就是9万元给投资者，相当于投资者每年有了18%的回报，这比银行存款高出很多，若回本速度加快，则投资回报率就更高。
用这种方式合作，投资者收益可观，感觉安全又放心，创业者也能通过别人的钱开出自己的店，成就自己的事业。
想开公司，想扩大规模，想升级品牌，靠一个人的力量很难实现所有的愿望，合理的利用股权，也能达到自己的目的。
所以说不是股权本身可怕，只是设计不合理才会导致败局。
疫情持续一个多月，最难熬的可能就是大大小小的商铺。
前段时间，我们常常能看到某家熟悉的餐厅、小吃店或者零售店的一纸告示：营业时间待定。
最近却越发频繁的看到：门面转让。
一场突如其来的疫情，线下商业受到重创，大多数中小商户濒临生死边缘。
这一张张用纸张贴的告示后面，可能是商家的犹豫，又或者是决绝。
他们或许经历了断租，又或许是房东的慷慨免租，我们不得而知。
但是有一点，我们可以清楚的看到——商铺难。
商铺现在是怎样一个状态呢？
疫情最严重的2月份里，在论坛上能看到很多这样的信息：
“租户退租，商铺转不出去怎么办？”
图源 家在深圳
“小店倒闭以后，就再也没人接手。”
图源 家在深圳
“早点知道，当初绝对不会下手，现在抛售不掉！”
艰难时刻，商铺成了烫手的山芋，拿在手里不安稳却也难以脱手。
李伯的快餐店是位于宝安区某城中村的临街店面，面积不大但位置算是比较好的，每天人来人往。
他表示店面是自己当初是用打工攒下的12万积蓄从熟人手里盘下来的，投入了自己大半辈子的心血。经营快2年，本金都还没收回，更别提赚钱盈利了。
本来计划在初七就开门营业，没想到遇到疫情，这一关就是整整一个月。
“这次遇上疫情关门歇业，更是雪上加霜。”李伯无奈表示。
一个月没有营收，李伯资金周转就有了困难，加上租赁的是私人房产，没有免租政策，着急但是也无计可施。
“受疫情的打击，说实话我很后悔做了创业的决定，但现在也只有走一步看一步了。”李伯苦笑道。
租不掉，更卖不掉，是当下商铺最尴尬的状态。
据中原工商铺董事总经理丁长申透露，“租赁较去年同期放盘量增加有近一倍。很多行业受疫情影响，部分商户面临租金成本和人工成本的双重压力，春节后已放弃经营。”
也就是说，疫情过后空置的商铺多出了一倍。这个数字背后，是焦头烂额的商铺业主。
转手更是困难重重。中原工商铺董事总经理丁长申表示，2月份成交影响很大。
“传统的营销方式改变加上目前疫情的影响，看铺条件不是很成熟。而且现阶段商业街道人流量比较少，客户的体验不是很好，2月成交影响还是很大的。”
而李伯只是疫情之下，千万个商铺难以生存的缩影，全国还有千万个李伯面临着这样的困境。
在这种时候，南方楼事却看到许许多多这样的文章：
这些文章都出自谁之手呢？点进去清一色都是推销商铺的软广，想必你也能猜到。
他们认为，“商铺一旦交付，就可以开始左手出租，风险低。”、“面对疫情，商铺能保障收入。”
商铺能保障你的收入？事实恐怕背道而驰。
跟大家分享一组数据。
聚合支付企业收钱吧与300多万家商户建立了合作，而这些商户大都是线下中小商家，也就是人们常说的“门店”，所以能基本反映了线下门店的情况。
最近他们统计了1月23日到2月25日，疫情期间整个营收情况：其中只有药店和一些日用零售行业，比如商超、菜场、水果店等，成了为数不多的“幸存者”。
图源 收钱吧
有人说，餐饮业还好，毕竟还可以做外卖。
但事实是，情况却不容乐观。
收钱数据显示：餐饮业今年的消费额不到去年同期的两成，停业率达80%。
剩下20%营业的餐饮商户大都在做外卖，但也因为疫情，消费者对外卖心存顾虑，快递人手也捉襟见肘，单靠外卖生存难以为继，因此即使是营业中的餐饮商户，情况也并不乐观。
早茶巨头陶陶居董事长尹江波表示，仅依赖外卖和团餐定制，并不能挽救陶陶居的生意。
“外卖是不能支撑的，从营业额、运营成本来看肯定是亏的”，尹江波透露陶陶居营收至少损失了90%。
3月1日，营业了16年的日式居酒屋“饗和民”，由于疫情影响，来店顾客数量以及销售业绩都呈大幅下降趋势，加之对疫情平息时间无法预估，决定结束营业。
图源 网络
这也是疫情发生以来，首家从中国内地撤退的日本企业。
对此中原商铺总经理丁长申认为，大型商业街区及主干道的商铺租金高，很多商铺都无法营业，加上人流稀少，所以受疫情影响也是最大的。而民生片区的住宅底商部分业态可以开门营业，相对影响较小一些。
小到城中村的奶茶店、餐饮店，大到商超里的餐厅、休闲娱乐门店，所有数据表明，并不是所有商铺都可以“保障你的收入”。
线下商业的繁荣与落败，就是商铺业主收益最直接的风向标。
疫情冲击之下，你的租金收益毫无保障可言。与此同时，“接盘侠”也在减少。
据戴德梁行最新发布的《2020年中国商业地产投资报告》，商铺投资的意愿正在下降。
在未来12个月有超 60% 受访者认为写字楼、零售 ( 购物中心和商业街 ) 和酒店的投资规模或将下降，其中认为购物中心和街铺投资规模大幅度下降的占比达到了33%，远高于其他类型的商业。
图源 戴德梁行
对于那些说“疫情之下，商铺是投资风口”的文章，南方楼市只能劝大家谨慎为妙。
都知道一铺养三代这个概念说的是长期的租金收益。
在十多年前传统零售业兴起，那时候投资商铺每年能收到大约8%左右的租金，12年差不多就拿回本金。
很多人也因此赚的盆满钵，也让一些父辈对商铺有了执念，认为商铺是最好的投资品。
但现在，因为商铺供应过剩，随着消费升级、商业模式变迁和传统零售业表现低迷等等原因，导致大部分商铺的回报率在2%-5%，超过6%都算是高的，资金放进去一套就是20多年。
01商铺过剩
现在的商铺可以用严重过量来形容，一条街上可能5个小区，有3个小区都有自己的底商，而且数量不少。
在国际标准中，商业人均面积有个基本的参照值，一般在0.8-1.2㎡之间。
它代表着一个区域商业发展的成熟程度，数值越高商业相对越成熟，而1.2㎡就是最高的峰值。
一般商业人均面积在0.8-1㎡左右是比较合理的，而现在，很多城市却严重超标：
北京人均商业面积达2m²
上海人均商业面积达1.4m²
武汉人均商业面积达3.1m²
苏州人均商业面积达1.38㎡
……
以深圳高新园，企业密集、白领多、还有网红商圈万象新天地加持，算是黄金地段了吧？
但是先天的优越，并没有让这一带的商铺全都顺利生存或出租。
图源 楼面
华润城的临街商铺，到现在还是空租状态，门面贴着广告“美容”。
图源 楼面
被大冲写字楼包围的大冲城市花园社区商铺，更是空空荡荡，一派萧条。
而这次的疫情，只是把商铺的问题放大。
你可能想不到，现在华润城的街铺一个月的租金仅100元/㎡。
这放在过去，一个月大约在1000-1800元/m²左右。
这一带密集的企业和小区，名义上是城市核心，铺租理所当然是高价。
但现在，疫情之下高租金带不来好生意，很多商铺业主面临着：现金流中断，无法交租……只能遇到风吹草动立刻撤退，低价出售及时止损。
虽然在前段时间有各种政策和倡议，对商铺进行免租、半免租，但其实并不能解决实际的问题。
核心地段如此，其它地段呢？
02电商冲击实体
关于这一点，似乎是老生常谈。
据中国连锁经营协会发布的《2018零售企业营运资本管理调研报告》称，中国实体零售企业面临着收入放缓和成本上升的多重压力，已经进入了微利或者是负利的时代。
报告显示，中国零售业经历了过去二四年的高速增长，然而伴随着增速放缓、消费升级和电商的崛起，实体零售业正面临着巨大的冲击，以及经营管理等各方面的挑战。
传统零售业包括百货店、超市、服饰店、家电在内的各个行业明显出现销售下滑、成本费用上升的问题，利润率逐年降低。
这一点华强北就是个活生生的例子，也是大家感触最深的。
拥有1、2、3、7号地铁线以及42个出入口，被称为“中国最长的地铁商业街”和“中国电子第一街”的华强北，在改造完成后依然未能摆脱电子商务发展和城市产业转移的冲击。
至今仍在经历转型升级的阵痛。
或许不是所有人都在网上买东西，但不在网上购物的人是非常少的。
从年头到年末，电商节越来越多，比如3月5日女神节，618年中大促，以及每年最大型的网购日双十一......
交易额是每年都在增长，这说明什么？有钱人多吗？并不是。
从另一个角度来说，这些交易额是从实体商铺“抢”来的。
以前买件衣服买双鞋子，要跟家人朋友出去逛几个小时的街。但现在不一样了，电商上满目玲琅的商品供你选择。
03 回报率越来越低
现在的商铺，总价买得高、租金上不去，导致回报率越来越低。
以某城中村一间50㎡的商铺为例，一平的价格在4万左右，买下来需要200万左右。开发商在卖期铺的时候，预测租金为每平在160元以上。
但实际上能租多少钱呢？
每个月的租金为120元/㎡，一个月能租6000元，年租金72000元，回报率为3.6%。
3.6%的回报率什么概念？这是比大部分银行的定期回报率还低，并且商家还要承担租不出去和偶尔空置的风险。
这次的疫情就是最好的印证。
这个50㎡的商铺，因为疫情导致的空租，商家扛不住现金流不得不转让。
据南方楼事了解到，目前商铺仍然未成功转让，而疫情的影响还在继续，脱手时间更是未知。
所以，现在买商铺是明智之举吗？
至少对于资金实力较弱的投资者，我们觉得不是。
如果投资稍有不慎，别说一铺养三代，可能是一铺套三代。
最后要提醒想要投资商铺的买家，虽然投资商铺前景看好，但是并非所有商铺都能保证赚钱。
对于想投资商铺的投资者，要考虑多方面因素。
首先要考虑的因素是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、日均人流量、消费能力及结构、配套设施结构等。
其次，要盯住一些有潜力的新城区。一般新建的市场出售的价位相对而言比老市场要便宜，投资成本低，而升值潜力较大。
对此，南方楼事采访了中原工商铺董事总经理丁长申，以下几点专业建议：
首先要重视商铺的经营性，能否匹配消费需求尽快出租锁定收益；
其次商铺的功能性也至关重要，特别是具备餐饮功能的商铺在出租过程中对租户的选择方面有较大的优势；
另外商铺所在片区的基建工程也要有所考虑，工程的进程将对商铺短期长期都会带来一定的影响。
他认为，“总价及单价有一定优势的社区商铺将成为商业投资的热选板块，特别是有稳定品牌租约的二手商铺，以其稳定的租约回报及社区商业配套的灵活性，是很好的投资选择。”
但任何投资都存在风险，同样投资商铺，有的人赚了大钱，而有的人可能连本都收不回来。
所以，一定要注意避免投资风险。
有人会说，疫情过后一切都会好起来，人们的消费力基本没有减弱；还有人说那只是短暂的报复性消费。
这两种声音，南方楼事更倾向于后者。
疫情会解除，消费力也会恢复，商家正常营业也是迟早的事情。
但这需要时间，只有企业复工，消费意识才会恢复，最后才是商铺慢慢复苏。
而时间是个变量，充满不确定性。
商家是要咬牙坚持？还是关店止损？
这个答案只有他们才知道
众所周知，商业地产市场是一个完全市场化的主体，不像住宅一样，受到很多政策的影响，商铺很少受到影响。
以现在的经济形势来看，好地段的商铺客流不断，租客更加愿意高价租赁，这种思想为投资商铺带来了很好的契机。在法拍房的市场中，购买法院司法拍卖的商铺，已成为一个投资热点。
那么在司法拍卖商铺交易的过程中，究竟要注意些什么呢？
在竞拍司法拍卖商铺时，需要注意以下几点：
1、了解商铺的现状。如地址位置、实用面积、使用情况、是否有租约等。
2、了解商铺拍卖成交后是否能办理出房产证。
3、了解商铺过户的税费。
4、了解商铺的水、电、物业管理欠费。
5、定好含过户税费的参拍心理价位。
6、了解参加竞拍的手续。按时办好参拍手续。
7、了解商铺的看房时间，准时参加看房。
8、按时参加网络拍卖会、保证网速流畅。
法院拍卖的商铺应交哪些税？
根据有关法律法规规定，通过法院拍卖的房屋，取得拍卖收入的一方应当交纳相应的税费。主要包括纳营业税、契税、个人所得税、房屋权登记费等。法拍房商铺按照其他的商品房缴纳契税是一样的。
•增值税
•权证印花税
•契税
•房屋权登记费：办理房屋权登记时，应交纳登记费、权证工本费和印花税。
税费交纳的多少取决于购房年限以及房屋面积，由于每个地区的交税情况都不一样，具体以当地房管局答复为准。
购买司法拍卖商铺有什么好处？
1、稳定性高
商铺属于耐久商品，稳定性高。别看买商铺一出手就是大几十万、几百万，实际钱并没有消失，只不过由钞票转化为固定资产。每年有丰厚的租金进账，再或者把商铺出售，可以本金加利润一起回收。
2、极易以起拍价拍到房源
由于商铺的价格比普通住宅高，无形中为人们设定了一个门槛，而因为门槛高、信息不对称等因素影响，竞争人数明显降低，以起拍价拿到房源的大有人在。
3、越“老”越值钱
住宅的使用年限在物业中最长，但住宅毕竟主要是用来居住。而商铺则是地段、人气、价值回报的综合体现，随着年限增长还会越来越值钱。
4、以资抵债 无议价权 价格低
由于各种原因，原业主不得不以资抵债，因此购买司法拍卖商铺，要比一般商铺价格更低。
司法拍卖商铺有这么多好处，想必许多竞拍者已经按耐不住内心的燥热，想要大赚一笔。但是在投资时仍需擦亮双眼，商铺好处无其多，盲目购买不可取！除了考虑商铺地段之外，在竞拍法拍房商铺时，一定要认清风险再做决定，切不可以“投机主义心态”进行竞拍，有必要的话可以找专业的房助拍机构进行预测评估，这样才能够有“金”无险，避免不必要的财产损失。
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