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《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一》第七十八条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
现实生活中，存在不少夫妻一方婚前签订购房合同、支付首付款并在银行按揭贷款，婚后双方共同偿还房贷的现象。此时，房屋价款中包含另一方的价值投入，认定为一方婚前个人财产或有不妥。合同的签订、首付款的支付、不动产登记由一方完成或在一方名下，认定为夫妻共同财产亦缺乏依据。可以说，此类房产实际是婚前个人财产与婚后共同财产的混合体。人民法院在离婚案件中判决分割此类房产时，既要保护个人婚前财产权益，也要依照民法典关于照顾子女、女方和无过错方利益的原则，公平分割婚后双方共同还贷形成的夫妻共有的财产权益，同时还不能损害作为债权人的银行的合法利益，必须慎重把握。
人民法院在处理离婚房屋纠纷时需要注意，本条规定的适用必须同时满足以下几个条件：
一、不动产买卖合同签订于婚前
首先需要说明的是，本条规定有一个隐含条件，就是夫妻双方实行的是法定共同财产制。在约定财产制情形下，双方财产各自分开，基本不存在本条规定的贷款房屋如何判定所有权以及如何补偿的问题。民法典第1062条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。”房屋买卖合同签订于婚后，意味着购房的意思表示发生在财产由夫妻双方共同所有的婚姻关系存续期间，即使房屋登记在一方名下，也不符合本条适用的情形。
二、首付款由签订合同一方以个人财产支付
首付款作为购房时第一次支付的款项，根据相关规定最低比例约在20%，在房价高企的如今，首付款也是一笔不小的金钱投入。一方在婚前以个人财产支付首付款的，房屋中相应的价值部分不可避免地带有婚前个人财产的性质。从现实来看，多年来房价持续呈现上涨走势，首付款在房屋价值中对应部分的款项金额也在慢慢扩大。这种带有个人财产性质的权益，人民法院必须给予保护。假如房屋买卖合同虽然签订在婚前，但首付款是由男女双方共同分担支付，就不符合本条所规定的“以个人财产支付首付款并在银行贷款”的条件。这种情况如何认定，有观点认为可参照本条第2款规定，由不动产登记一方将另一方支付的款项及其相对应财产增值部分向对方补偿。
三、婚后还贷使用的是夫妻共同财产
婚前个人财产不因夫妻关系的成立而自然转化为夫妻共同财产。即便在法定夫妻共同财产制下，也不排除夫妻一方或双方均保留有一部分个人财产，或在夫妻关系存续期间获得个人财产的情况。如住房贷款的偿还一部分或全部使用的是个人财产，就不能认为购房款包含夫妻共同的投入，也就排除了房屋的一部或全部具有夫妻共同财产的性质。当然，在审判实践中，还贷使用的是否是个人财产，需要有充分的证据予以证明方能认定。一般而言，认定是否满足“婚后用夫妻共同财产共同还贷”，应当从两个方面掌握：一方面从偿还银行贷款的时间看，还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间，一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷；另一方面，夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对案涉房屋的还贷问题有特别的约定，如双方当事人认可或者一方当事人能够举证证明夫妻实行约定财产制或者对案涉房屋的还贷问题有特别约定，或偿还贷款使用的确是个人财产，则排除本条规定的适用。
四、不动产登记于首付款支付方名下
房屋的购买满足前三个条件，一方为结婚于婚前支付首付款并贷款购房，婚后使用夫妻共同财产还贷，但不动产登记在双方名下或者一方将房屋赠与另一方的，就不属于本条规定的情形，不能适用本条。而不动产登记的时间是在婚前或婚后，不影响本条的适用。房屋买卖合同是在婚前签订，即意味着不动产物权变动的合意发生于婚前，与另一方无关。有一部分观点认为，如果不动产所有权是在婚后取得，无论登记在哪方名下，均应认定为夫妻共同财产，离婚时应作为夫妻共同财产分割，即“转化论”的观点。我们认为该观点不妥，夫妻之间并非简单的合作关系或者单纯的经济关系，民法典婚姻家庭编确立的夫妻财产制，体现的是中国社会普遍认可的价值观，不仅延续了家庭财产共有的传统，也反映了夫妻同甘共苦，共同投资、共担风险的家庭伦理。婚姻家庭法维护的不仅是平等、和谐的家庭关系，并且与抚养子女、赡养老人密切相关。不动产物权归属并不因不动产登记时间或另一方参与了贷款偿还就发生改变。
本条第2款表述为，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。这里需要注意，本条规定的是对一方婚前签订合同并以个人财产支付首付款，婚后以夫妻共同财产还贷并登记在一方名下的房屋的处理方式之一，人民法院在实践中处理时，并非必须采取本条规定的方式，将房屋判归登记一方，也要根据个案的实际情况进行判断。特殊情况下，不排除将此类房屋判归非产权登记一方所有并由其偿还剩余贷款的可能。
对于如何给未取得房屋产权的一方补偿的问题，除房屋原购房款部分的价值外，取得产权的一方还应当向另一方补偿房屋的增值，而不能仅给付夫妻关系存续期间双方共同还贷所支付款项的一半。首先要确定房屋的价值，夫妻双方能够对房屋价值达成一致的，补偿数额的计算以双方认可的数额为基数。如双方不能达成一致，就需要委托有资质的资产评估机构进行评估以确定案涉房屋的价值。本条规定的“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”的计算，可以用公式表示为：应补偿数额=（共同还贷数额÷总购房款）×房产的现值×50%。举例说明，假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平方米15000元，面积是80平方米。首付款是36万元，按揭贷款84万元，贷款期限为20年（240个月），则利息总计为603452.87元。还款总额1443452.87元。如果采用等额还款的方式，月均还款6014.39元。双方当事人婚后共同还贷3年（36个月）后诉讼离婚，离婚时房屋经评估，价值400万元。计算可知，购房者为购买该房屋总共支付1803452.87元（120万元+603452.87元）。其中，首付款在房价（房价款+利息）中所占比例为36万元÷1803452.87元×100%≈19.96%，夫妻共同还贷216518.04元（6014.39元×36），占房价款的12%（216518.04元÷1803452.87元×100%）。如果不考虑其他因素，则可以判决房屋归婚前购房一方所有，由其对另一方补偿24万元（400万元×12%×50%）。剩余贷款1226934.83元（1443452.87元-216518.04元），仍由购房一方继续偿还。
本条规定不排除在特殊情况下，给另一方更多补偿或将房屋判归并非首付款支付方所有。如果房屋离婚时子女两岁，需要随女方生活，女方另有居住房屋但经济困难，则首先考虑在分割上述房屋时，对于夫妻共同还贷部分所对应的财产价值，分割时根据照顾子女、女方和无过错方利益的原则，给女方多分。如果结合案件事实认为将该部分全部分给女方才足以体现上述原则，也并不违反本条规定。离婚时非首付款支付一方没有住处，另一方有负担能力的，人民法院还可以依据民法典第366条和第1090条规定，判决一方给予帮助，在房屋上设立居住权，保障没有住处一方的生存权利。
还有一个不能忽视的问题是，人民法院在审理此类案件时必须充分了解贷款归还情况，按揭贷款是将所购房屋设为抵押物抵押给银行，作为贷款人偿还贷款的担保。一般而言，还贷义务与房屋所有权应当归于同一当事人。否则，权利义务的不对等极可能导致贷款人拒绝还款，房屋最终可能被银行通过诉讼和执行程序实现债权，反而损害了取得房屋产权一方的利益。
审判实践中应注意的问题
1、在一些当事人双方均为再婚者的离婚案件中，对于一方当事人于前一个婚姻关系存续期间即通过所在单位签订预售房合同或者登记参与房改，购买房改房，在购房时享受本人与前一配偶的工龄优惠，但直至原配偶死亡后，该当事人再婚前才正式签订购房合同，购买房屋的，因所购房屋系房改房，购房款的绝大部分为此当事人与原配偶工龄优惠，因此，不宜适用本条判决房屋的归属。
2、在决定将符合本条规定的房屋判决归非婚前按揭贷款购房一方所有时，务必做好以下工作：一是要判决由取得房屋所有权一方将购房者所支付的房屋首付款及夫妻共同还贷支付款项及其所对应财产的增值部分的一半向另一方支付补偿；二是妥善处理尚未归还的银行贷款，一般应当判决取得房屋所有权的一方当事人承担继续还贷的义务。
3、人民法院在判决前应当掌握下列基本情况：（1）案涉房屋购买时的价款；（2）首付款及其在购房全款中的比例；（3）按揭贷款数额及其利息数额；（4）当事人以夫妻共同财产还款累计数额（包括利息）及其占全部房款和利息的比例；（5）尚未归还的贷款及利息的数额。在此基础上才能确定产权归属，然后确定取得产权的一方需要向另一方支付补偿款的数额。在分割夫妻共同财产时，仍然要贯彻民法典第1087条规定，照顾子女、女方和无过错方利益。
4、如果双方当事人婚姻关系存续时间较长，夫妻共同还贷的款项在房款中所占比例远远高出婚前购房者支付的首付款在房款中所占比例，而非购房者一方有能力支付尚未偿还的贷款，则人民法院可以根据案件的实际情况判决房屋归婚前购房者的配偶所有，令其向对方支付相应补偿并承担继续还款的义务。
5、如果婚前购房的一方当事人因某种原因经济状况发生变化，离婚时不具备继续偿还银行贷款的能力，而另一方当事人有此能力，则为了避免案涉房屋被银行行使抵押权，另一方要求取得所有权并按照本条的规定承担相应义务的，人民法院应当予以支持。
6、如果双方当事人未登记结婚，只是同居，即使购房的情况类似，也不能适用本条规定。
来源:最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用（摘录）、山东高法
房产证如果是两人的姓名，一般是夫妻共同财产，如果房产证是一人的姓名，法律依据：最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三） 第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
从恋爱走向婚姻
充满甜蜜也有烦恼
如果最后分手
当初的约定还能否算数
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Q1
我和男朋友婚前一起出资买房（各出一半首付并共同还贷），但由于各种原因房子登记在男朋友一个人名下。我俩私下签了婚前协议，协议房子是共同财产。我想请问，如果没有结婚就分手了，这个婚前协议具有法律效力吗？如果无效怎么保障我的权益？
A1:
你好，只要不违反法律法规的强制性规定，婚前协议约定房子属于共同财产是双方真实意思表示，婚前协议就是有效的。
如果没有结婚就分手了，则同居期间的财产（包括房产）由你和你男朋友双方协议处理，协议不成的，由人民法院判决。如果你们的婚前财产协议约定明确，则法院一般会按照协议处理。若婚前财产协议约定不明，则根据出资额判决该房产按份共有；若双方无法举证出资情况，则法院一般判决共同共有。
如果最终婚前财产协议被确认无效，你也可以通过举证你的出资情况请求分割房产的相应份额，相关证据包括但不限于相应的银行流水、聊天记录等，法院会根据证据情况来确认你的产权份额。若无相应证据证明是双方共同购买，则该房产很可能被认定为你男朋友个人财产，由他占有全部份额。
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Q2
家里一名亲属在幼儿园上班，最近一次加班时从幼儿园楼梯上摔下，致使左腿膝盖骨裂，现在已经在医院治疗，诊断证明给专业人士看了之后说可以构成十级伤残。幼儿园未给我亲属投工伤保险，请问我亲属要通过什么程序向哪个部门来解决问题？
A2:
你好，可以向劳动合同履行地或用人单位所在地的劳动争议仲裁委员会申请仲裁。
首先，根据你描述的情况，你亲属是在加班时在幼儿园楼梯上摔下，属于因工作原因受到事故伤害，应当认定为工伤。幼儿园应当在摔伤之日起30日内提出工伤认定，如果幼儿园在此期限未提出工伤认定申请，你亲属可以在1年内向用人单位所在地社会保险行政部门提出工伤认定申请。
其次，是否构成十级伤残，你亲属应当在工伤鉴定后，向市级劳动能力鉴定委员会提出劳动能力鉴定申请。由于用人单位并未购买工伤保险，因此一切费用都应由劳动单位承担，其中包括医疗费、食宿费、交通费、护理费、停工留薪期的工资。若构成十级伤残，用人单位还应该支付一次性伤残补助金；如果用人单位解除劳动合同，则还应支付一次性伤残就业补助金和一次性工伤医疗补助金，这些内容不同地方标准不同。
最后，你亲属可以在做完工伤认定和劳动能力鉴定后向劳动仲裁委员会提出仲裁，请求用人单位承担以上责任。
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Q3
老公在外地，不管小孩，不给抚养费，我想问一下离婚诉讼流程，我该怎么办？
A3:
你好，我国有诉讼离婚和协议离婚两种方式，协议离婚需要双方达成一致，诉讼离婚需要准备相关材料向法院提起诉讼。
诉讼离婚时间长、流程慢，建议你先尝试协议离婚。协议离婚需要双方签订离婚协议，约定双方财产、债务分配，抚养权以及抚养费等。协商一致并签订离婚协议后共同去民政局申请离婚。离婚申请三十日后，双方亲自到婚姻登记机关申请离婚证。
若双方无法就离婚达成一致，则只能诉讼离婚。首先需要确定管辖法院，一般由你老公的住所地法院管辖，但是如果你老公在外地已经连续居住一年，则这个地方是他的经常居住地，由经常居住地法院管辖。其次向法院提交材料申请立案，包括起诉状、双方身份信息、证据等。最后法院调解、开庭、结案，但是这个过程一般需要半年时间。而且第一次起诉离婚，若另一方不同意，法院一般不会判决离婚，除非出现重婚、家庭暴力、赌博、吸毒、因感情不和分居满两年等情况。
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Q4
我在一个定制衣柜厂安装衣柜，在一家安装顶柜时，不小心打穿了水管。当时在图纸上并没有标注此处有水管，业主都不知道此处有水管，而且当时业主也没说让我赔，过后经销商要我赔一部分，请问我该赔吗？
A4:
你好，根据你描述的情况，你按照图纸和要求正常安装，由于图纸未标注水管位置而导致水管被打穿，你不存在过错且业主也未追究责任，因此不需要赔偿。
若业主曾表示此处可能存在水管，而你依然在施工的时候没有完全尽到注意义务，导致打穿水管，则你存在一定过错。但即使你存在一定过错，也是由用人单位承担责任，并且不能向你追偿。安装衣柜属于执行工作任务，执行工作任务造成损害，理应由工作单位承担相应的责任。若你和衣柜厂成立劳动关系，则衣柜厂属于用人单位，需要承担责任。
若图纸有相关内容或者业主曾提醒有相关隐患，且安装工人规范施工都能避免打穿水管，但你在安装的时候却没有引起重视，粗心大意导致业主受到损失的，可能被认定为存在重大过失，虽仍由用人单位承担侵权责任，但用人单位承担责任后有权向你追偿。根据我国《民法典》规定，用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。用人单位承担侵权责任后，可以向有故意或者重大过失的工作人员追偿。
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Q5
我妹妹的老公婚内出轨，我妹在她儿子大约4岁时跟她老公离婚，儿子当时判给她老公，现她儿子因工作事故死亡，她儿子的赔偿金我妹有份吗？
A5:
你好，你妹妹有权获得赔偿金，但如果你妹妹的儿子一直和他父亲生活，所以法院根据情况综合判断你妹妹所获得的份额。
通常情况下，死亡赔偿金的计算标准是不发生侵权事故，可以预期直接受害人在以当地人口平均寿命为基准计算的余命年岁内，将会继续获得的正常劳动收入。
死亡赔偿金是对近亲属的补偿，并非一般意义上的遗产，不需要平均分配。在法院判例中，法院一般根据经济上的依赖关系、关系远近和生活紧密程度进行分配。根据你描述的情况，你妹妹在儿子四岁时与前夫离婚，且抚养权被判给父亲，如果此后她儿子一直随父亲生活，自然和父亲的经济依赖关系、生活紧密程度更近，父亲可以多分。你妹妹作为母亲，法院也会根据你妹妹承担的抚养义务、母子之间的生活紧密程度综合考虑，最终确定你妹妹可分得的份额。
来源：CCTV今日说法
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