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文章目录:结婚前买房子听起来好像是很简单,其实这里面有着很多的技巧,我们知道中国的父母,特别喜欢在孩子结婚前给他们准备好婚房,很多父母,可能当时啊,只顾着高兴掏钱了,可是没想到,后期也许有意想不到的麻烦,而且呢,他还要分各种各样的情况。
接下来呢,我就分四种情况来分别介绍,父母在子女结婚前买房子,四种情况是:一、通过按揭的方式给孩子买房;第二,通过付全款的方式给孩子买房;第三,分期付款买二手房;第四种情况是,本来是父母要买房子,但是因为房屋限购,父母借儿子的名义买房。
接下来我就按照每一种情况,进行分析。
一、按揭买房,婚前付首付
第一种,按揭买房,一般按照中国的传统婚嫁习俗,在结婚前,男方家里负责准备买房,女方家负责装修和购买家具电器等。但是不知呢,这里面埋了一个巨大的隐患,因为按照现在婚姻法的司法解释,如果男方采取婚前付首付,婚前按揭的方式来买房的话,那么这套房子未来持续多年,夫妻按揭还款多年,这套房产在离婚的时候,也算作是男方的婚前个人财产,很多朋友,不清楚这一点,以为这房子按揭还款。花了钱吧,他也掏了钱了,两口子都掏了钱了,凭什么这房子就是他的呢,这是因为大伙儿不太清楚,在物权法和婚姻法的这个领域里面,他们认为房产所有权,还银行借款是两码事,如果我把它拆分的更细一点儿,大伙儿就明白了,当年结婚前付首付款买房的时候,是男方跟开发商签一个房屋买卖合同,但同时,男方呢,又要跟银行签一个不动产抵押借款合同,这是两个法律关系,实际上,在领结婚证之前,银行已经通过借款的方式,把所有剩下的购房款,都一次还清给开发商了,换言之,男方在领结婚证之前,这个房屋买卖合同他已经履行完毕了,所有的购房款都还清啦。实质上两口子婚后共同还贷,是妻子帮助丈夫去还他的婚前个人借款,因为老公买房,当时婚前跟银行借了一笔款。所以还借款是另外一个法律关系,正因为基于这样的法律原理,所以一般认为按揭住房,将来再发生婚变时,大多算作首付方,男方的婚前个人房产。那听到这儿呢,朋友们就该着急了,那这种房子如果父母要掏钱买,怎么个买法呢,一种方法是婚前首付由男方父母支付,那婚后银行按揭也仍然由男方父母支付。换言之,这套房子,从前到后所有的钱都是爹妈掏的。而且结婚后父母直接把款打到这个银行按揭还债账户当中,那如果是这种情况的话,当然这个房子算男方的个人财产。然后婚后还银行的借款,也没有女方的什么事儿,离婚时你也不涉及到这个价值分割。这是第一种情况,按揭买房。
还有另外一种情况,就是结婚前父母帮着付首付。然后结婚后两口子用自己婚后的收入来还款,在这种情况下婚变时发生分割的时候,房产,仍然算作男方的婚前个人财产,但是婚后夫妻共同还贷的部分,应当拿出一半来,给对方补偿,当然,这种折价补偿既包括本金的补偿,也包括还银行利息的补偿。所以呢,这是按揭还贷的第二种情况。
二、付全款买房
父母在婚前给子女买房子的第二种情况就是全款买房,有些父母,家境比较富裕,手头资金比较充裕。在孩子结婚前一口气掏个500万给孩子买套房,相对来讲,这种情况比较简单一点,那怎么做呢,他在结婚前,父母通过银行转账的方式,就直接把购房款还有买房子涉及到的,契税、税费、手续费,都直接付给了相关的部门。并且协助儿子在结婚前,就取得产权证,那这种情况下,在结婚后就比较干净和纯粹了,这种房子就完全算作是自己子女婚前的个人房产,那有的朋友就要问了,说我买的时候是500万,那两口子结婚好几年,这房子就涨到800万了,那就涨出来的钱怎么算呢,跟各位讲,这种纯粹基于市场价值的变动,地价的变动带来的房屋的升值,如果这个房产是一方婚前个人财产的话,那么这个房产的升值也算做是人家的个人财产。他不会说因为这个升值发生在这个婚内,这个升值部分就变成了夫妻共同财产,不是的。所以相对来讲,结婚前以全款的方式买房子是比较简单的。
三、分期付款买房
第三种情况叫分期付款买房,这就有点麻烦了,最常见的是什么,就是买二手房。比如说,父母在孩子结婚前看上了一处二手房,想办法给孩子买过来重新装修,把它当做新房。那当时跟卖方约定的付款方式,比如说分三次。结婚前付一期,结婚后付一期,然后隔一段时间再付第三期。那这样的一个时间跨度里面就存在着婚前和婚内都要付款的这样一种情形,那我们能给到的建议是什么呢,建议父母在结婚前和结婚后的付款都能实现一个银行账户隔离,什么叫银行账户隔离,就是父母呢,替孩子负责这个购房款,不要从父母的银行账户转到自己子女的银行账户。然后再从子女的银行账户转到卖方一房的银行账户,别这么周转,子女结婚后,有夫妻共同财产收入。如果这样拐个弯儿的话,有可能导致他的婚后夫妻共同存款,就分不清了,那应该怎么付呢,最好的父母把这个卖房一方的银行账户给要过来,然后父母直接把这个购房款。打到这个卖房一方的银行账户当中,这样资金的线索和脉络很清楚。但是刚做完这件事儿还不行。因为我们知道父母替子女付的钱付100万,200万,他的资金性质是什么,还要做补充说明,补充说明的方式是这样的,由父母出钱,父母跟子女签一个婚内财产单方赠与声明协议。这个协议的意思,大概内容是说什么,比如说,我谁谁谁父母,曾经在昨天为我儿子支付了购房款100万,那么我们要在此声明,父母支付的这100万,是给到我自己儿子个人的赠与,这个赠与是单给他个人的,不包括他的配偶,与他配偶无关,这样做这样一个声明。这样的一个协议,双方签约,一方是父母,一方是接受房产赠予的子女,自己的子女,子女的配偶是不需要签字的。然后这个协议也可以找两个没有利害关系的见证人签字,或者是到公证处去做公证,都是可以的,现在公证处也接受这样的一个公证,那么有了我刚才说的付款银行账户的隔离,以及父母对子女的购房款赠与协议,相对来讲,这个就比较明晰了,那么这套房子呢,也是自己子女的个人财产,父母赠与子女的钱也是暂时给到他个人的财产,这就是我们说的第三种情况,分期付款替子女买房。
再介绍一下,第四种情况叫做借子女名买房,我们知道在中国很多的经济发达城市都有房屋限购令,基本上是以家庭为单位的,购房的一个家庭最多不能超过两套。那么有些朋友,他父母觉得手头资金富裕。投资啊,觉得这个房产将来给儿子买了当婚房,那他可能就要买房,但是本意呢,是父母想买给自己的,可是呢,自己名下名额已经满了,这个时候,孩子可能还在念高中或者是念大学,那父母就可能会借用自己子女的身份证儿,子女的名义来买房,大家可以想象一下哈,这种购房方式,他的房屋买卖合同,现在买房的名字,都是子女的名字,整个合同也是子女签字,只不过呢,在付购房款的时候,我们看到钱,是从父母的银行账户打进来的,那这个时候还没有经济能力去买这样的房子,那这样的房呢,起初放在子女身上没有问题,但是时间长了会有问题。比如说这个子女将来要结婚,那么父母就担心啦,孩子会不会瞒着自己,把老婆的名字加到房产证上来,或者是孩子瞒着自己把这个房子抵押了,借款抵押了,出租啦,出售啦,等等,他父母也有这样的一个担心,那这种情况,可以提前做好风险防范的手续,怎么做呢,那有两种方式,一种方式就是父母提前跟自己的子女,签订一个资产代持协议,房产代持协议,大意是说自己要把这个房,但是借子女名义来买,子女也认可这个房产是父母的,然后父母说呢,将来在合适的时机,我再把这个房产的赠与给我的孩子,就算是他的。好,这样的一个资产代持协议,虽然在法律上并不一定有效,因为资产代持,大家知道,有合法也有非法代持啊,但是为了规避现行的法律政策而作的资产代持,他有可能是一种无效的协议。那最起码能从本质上证明,买这个房子的本意是自己购买,而不是替孩子购买。第二个,他还可以做一件事儿,就是以子女名义买房的,加一个房屋共有产权人,这个房屋共有产权人,可以是父母,也可以是父母的亲戚,然后把它以两个人名义,自己子女的名义和父母的一个人的名义,在共同购买,共同购买的时候,在住建委,也就是不动产登记交易中心,它有两种房产证,一个叫按份共有房产证,一个叫共同共有房产证。差异是在哪里呢,按份共有他可以明确,比如说父母占1%,儿子占99%,或者是三七开,四六开,那么双方份额是明确的。另外一种呢,共同共有,就是写上妈妈的名字和儿子的名字,但是呢,没有分份额,这种情况下,我们认为房子的产权呢,父母和孩子呢,两个呢,都各有100%,都共同拥有,除非他们有一天析产。那这样的一个共有产权登记和借用儿子的名义来买房,中间有什么关系呢,它最大的好处是父母可以实现对这个房产有一个控制权,因为房产登记上有一个共有权人,那么将来子女想瞒着父母,想把这个房子抵押借款,出租,出售,转卖的可能性就不大了,房产证上有父母的名字,当孩子做这一切手续的时候,那签合同也好,变更产权登记也好,做抵押也好,都必须需要另外一个共有产权人,也就是父母到现场签字同意,那也就起到了一个作用是父母对这套借子女名义代持的房产,掌握了一个控制权,也会防止子女将来,比如说想把老婆的名字加进去,那父母呢,也在中间呢,会起到一个监督的作用,好,这就是我们说的第四类,叫父母借子女的名义买房。
那么以上四类,就是我们比较全面的覆盖到了父母如何在子女结婚前给子女买房,可见,这个还是有很多技巧的,大家知道中国房子涨价非常快,房产价值呢,在一个家庭当中也属于重大财产,所以我们建议朋友们在这件事情上也还是要提前做一些规划的,避免未来造成财产损失。
3月的长沙,中午时分,闷热得让人昏昏欲睡。但肖恒全却像只蚂蚁般勤奋地换乘着地铁、公交车,不停地缩放手机上的导航地图,奔走于河西和城南的楼盘。
9日下午,他删除了微信朋友圈里面的鸡汤散文,换上了雨花区树木岭附近两楼盘的户型和外景照片,一句“大房的梦想,tooyoungtoosimple”,在朋友圈引起少许唏嘘。
“我有面包,你给我爱情就好了”
28岁的肖恒全毕业于湖南省内一所高校,本科研究生都是读的电气工程专业,现在一家轨道交通科技公司上班。女友小杨在学校里做音乐教师。3年多来,勤奋刻苦的小肖甚得老板信任,从新员工做到项目小组长,“每个月扣除七七八八还有七千大洋!”
自去年7月来,长沙市内5区新开的楼盘,但凡均价在1.1万元/平方米左右的,他和女友基本都看过。当时的梦想就是集两家之力,买一个120平方米左右、三房两厅的房子,以备将来三口之家和父母探访时居住。其中几个相中的楼盘都参加了抽签,可惜好运都擦身而过。
但春节后,往日的努力宣告失效,买房的功课得从头再来。
这都因为大年初二那天去益阳拜年时准岳父的一席话——他们老两口在节前已经给女儿买了一套45平方米带精装的公寓小房,位置在长沙市雨花区沙湾公园附近,“房子以后是留给你们的。今后我们来长沙,可能会住在那里。”
席间,准岳父表示,自己已经50多岁了,老伴也退休在家,两人收入不高,但会尽力给小肖他们一些支持,比如装修的花销等;并建议他们量力而行,买个80到90平方米的就行。
性格稳健的肖恒全把一肚子的不满压在心里。为了保持首次登门的“欢乐气氛”,他只是表示,会回去和父母商量。但自此心里有了一个结,有些怀疑自己怎么好像碰到了电影里的桥段——结婚应该两个人共同为生活努力,而不是这样算计给自己留后路吧。
饭后散步时,女友小杨看着闷闷不乐的肖恒全连忙解释,这样做并非“未雨绸缪,做好了将来的打算”,而是多一套房子万一今后家里有啥事,有一个可以支配可以增值的财产。而且大学几个同学也都是这样“先面包后婚姻,也其乐融融”。
话题抛到了小肖父母的家里,老两口一脸惊愕,此前到长沙帮两个孩子看房时,都一直按照买大房子准备的,从来没有人讲过这个新思路。
肖母和丈夫商量了几天后,作出无奈的选择:从读大学认识到研究生,两人谈了5年也不容易,女孩工作也稳定。如果决定新年把婚结了,就赶紧先买房,二手的房子合适也行。做父母的勉力拿出50万元作首付,其余就看两人自己奋斗了。
“黯然销魂者,人房两空时”
传说七年之痒的婚姻,谭茵只用了5年就画上了句号。原因是丈夫小何酒后的超大嗓门和拳头。30岁的年纪,形单影只,更伤神的是,可以落脚的房子也属于前夫。
2019年春节前,她交完自购房的首付,在厚厚一沓合同上签下名字之后,想到不必再颠沛流离,很久她都没有离开银行三楼的房贷小屋。
身材娇小的谭茵是安徽人,在长沙读大学时结识了男友:一个陕北小伙在足球场上信心满满地奔跑,壮实的身板和华丽的脚法迷住了低他一年级的学妹。大学几年中,在球场外喝彩助威,一同看英超西甲赛事成了最甜蜜的记忆。
“觉得和他在一起,什么风雨都不怕!”2010年谭茵考了公务员,男友小何则在一家居公司做市场营销,走南闯北地推销公司的整体式家具产品。
3年后的生日那天,小何与谭茵成婚。此前,“爱情小屋”早已购齐——长沙岳麓区梅溪湖附近一个140平方米的三居室,首付40多万元是小何父亲打的款。临走前老人说,“房子定了,你们要把这个小家搞好,不要意气用事;在外不容易,有啥事告诉我们,希望你们生活美满幸福……”谭茵感动得眼泪不住地流。
到了2018年,他们居住的楼房价格从当年的7000出头已经涨到了1.5万元/平方米。对谭茵而言,升值的喜悦只换算成了离婚补偿的数字:房屋在丈夫名下,首付是公公支付。虽是两人一起还贷,但分手时她能拿到的少得可怜——4年夫妻还贷的支出20多万元,已经是经法律人士测算过的含有房屋增值补偿的最佳答案。
长沙金凯华律师所罗秋林律师告知,婚姻法司法解释3中规定,婚前买房签订合同,支付首付并在银行贷款的一方,离婚时为房屋所有者。另一方则依法获得以夫妻共同支付的还贷金额部分及相应的房产增值部分。因而,现在的青年靠父母支持在婚前单独购房的已不鲜见。
“我觉得是一种道德滑坡,婚礼上宣誓的契约责任早已抛之脑后。”他说,虽然婚后夫妻共同还贷,但改变不了房子的所属。有产者只需要按法律规定给与对方一定的经济补偿即可,而这个补偿是远远比不上房子的价值的。这是现在一些家长甚至直接出资帮子女婚前购房的原因。
2017年,由腾讯房产发起的一次婚前购房调查显示,近年来随着女性收入不断提高等原因,越来越多女性选择自己买房,甚至有35.19%的女性会选择在婚前给对方买房。2018年3月《广州日报》的一则报道称,从详细楼市成交数据分析,女性单独出资购房比例逐年上升,甚至有楼盘的小公寓60%以上都是单身女性购买者。
“每个人都应该思考婚姻的基石是什么”
长沙民政职业技术学院民政与社工学学院罗艳珠教授指出,新时期青年结婚合作购房经历了三个阶段:男方负担房子首付,女方出家电装修其他费用,房贷两人共同偿还;青年意识到责任与风险,开始强调买到的婚房要有男女双方的名字;而现在,女方婚前单独购房者比例不断上升,折射出更为复杂的经济、文化和社会原因。
“我在教学中也做过调查,发现这一不断增长的现象与青年所处的时代、受教育程度、家庭环境等因素关系密切。”3月18日下午,罗艳珠教授对记者说,以往看“结婚要有房有车”,其实是女性安全感的一种测度:以此证明一个男人是否有在社会中获取成功的能力。而近年来青年离婚率不断攀高,又给女性另一种不安全的压力。一旦分手,人财两分,孩子的教育、女性自身的保障都会暴露出风险。因此婚前购房能保尽保,不能以自私和“小算计”来衡量。
罗艳珠观察发现,父母在城市居住、受过良好教育的,对孩子提出婚前单独购房的,多能够理解和支持。而另一方面,婚恋的年轻人受过高等教育的这些80后90后更聪明、感性,内心更追求自由和时尚,看重自己的感觉,在对待婚恋、购房方面有着“邻近比较”的趋向,闺蜜、同伴、朋友、网络的影响,强于与父辈的沟通。
同时,社会的发展加快,子女远在异地求学、工作、婚姻,也让一些有条件的父母,会更多考虑孩子将来的幸福与风险,愿意鼎力支持,甚至超负荷地给予帮助。“我有一个好友是大学教授,老公是公务员。为了给在深圳工作的女儿买一个39平方米的公寓,他们卖掉了长沙180平方米的房子。现在每个月还要从工资中拿出5000元,帮女儿负担一半的月供。”罗艳珠说,女性婚前自购房屋的现象与前些年青年“闪婚”等有着相同的影响因素。
她表示,热恋中的年轻人往往容易被相貌、谈吐、气质等感性因素而吸引,而除了感觉之外,性格匹配与否,价值观是否相通也是重要因素。如果三者兼备,一生走下去,即便有波澜,也不会成问题。女性婚前购房,为的是脆弱时候有心灵的后盾,或表明她们更加注重情感的质量,而不会过分看重或依赖男人的经济能力。作为另一方,应该理解和尊重,平等的地位能让两人感情一路走远。
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3月的长沙,中午时分,闷热得让人昏昏欲睡。但肖恒全却像只蚂蚁般勤奋地换乘着地铁、公交车,不停地缩放手机上的导航地图,奔走于河西和城南的楼盘。
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2017年,由腾讯房产发起的一次婚前购房调查显示,近年来随着女性收入不断提高等原因,越来越多女性选择自己买房,甚至有35.19%的女性会选择在婚前给对方买房。2018年3月《广州日报》的一则报道称,从详细楼市成交数据分析,女性单独出资购房比例逐年上升,甚至有楼盘的小公寓60%以上都是单身女性购买者。
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她表示,热恋中的年轻人往往容易被相貌、谈吐、气质等感性因素而吸引,而除了感觉之外,性格匹配与否,价值观是否相通也是重要因素。如果三者兼备,一生走下去,即便有波澜,也不会成问题。女性婚前购房,为的是脆弱时候有心灵的后盾,或表明她们更加注重情感的质量,而不会过分看重或依赖男人的经济能力。作为另一方,应该理解和尊重,平等的地位能让两人感情一路走远。
来源:中国青年报
婚姻登记准备什么(婚姻登记要准备什么)
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