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三湘都市报·新湖南客户端全媒体记者 卜岚 王普 实习生 龙思言
不管你有房没房,这四条房产规定,都和你息息相关,如果你不清楚,可能会造成巨大的损失。特别是第三条!
第一,你知道吗?现在买二手房可能住不了。因为业主有权设立居住权,一旦设立,哪怕你买了这个房子也不能赶走里面住的人,那你住啥?所以买二手房一定要查清楚两点,居住权有没有设立,学区有没有被占用,这两点但凡占一个,要谨慎入手!
第二,现在可以带押过户,无需垫资,老破小也能轻易的买卖。这是因为,以前卖房子,如果你的房贷没有还清,你需要借钱垫资,把房产证从银行手里赎回来。每天手续费按天算,多的话要高达几千块甚至上万,万一赶上新房贷款迟迟不批,过桥手续费就是无底洞。而“五一”后,长沙可以带押过户了,对买卖双方来说,能省下一大笔钱。
第三,现在父母赠予子女的房产,如果只登记在一方的名下,无论婚前还是婚后,无论你结婚还是离婚,都只属于个人财产,配偶无权进行分割,这有效的防止那些洗房骗婚的诈骗婚姻。
第四,物业费变少。当下小区电梯广告收益,如果停车位是物业公司利用小区公共区域、道路、绿地(属于城镇公共道路、绿地或者明示属于个人的除外)改造而成的,则该停车位属于业主共有。如果物业不退还这一部分的费用,业主完全可以起诉物业。
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内容摘要:现实中房屋所有权人许诺将房屋使用权让与他人使用一段时间,由于房屋本身性质,过户伴随着极大风险。但仅有许诺的情况下,使用权人的居住权往往难以得到保障。而《民法典》的出台为此情景创造了新的选择,本文将通过一则案例来简要介绍居住权制度以及相关要点。
案情简介
李先生与许女士在婚后没有生育子女,2014年,病危的许女士立下遗嘱,遗嘱中载明在自己过世后,将自己婚前购买的住宅赠与其弟弟许先生,但约定李先生再婚之前,仍可以在该住宅中居住。
2016年,李先生与许先生因为遗产问题产生纠纷诉至法院。经法院判决,住宅归许先生所有,李先生享有该住宅的居住使用权。此后李先生便正常生活在该住宅内,双方不再来往。
2021年初,李先生于某网络平台上发现所居住的住宅正在被销售,为防止住宅被许先生出售后影响自己居住,李先生便到法院申请了居住权强制执行。法院于2月26日作出执行裁定,将该住宅的居住权登记在李先生名下。最后李先生携带身份证明与法院执行裁定书等材料,前往不动产登记部门办理了居住权登记。
居住权到底是什么,如何确保你能够居住不属于你的住宅,又还有哪些用处?下文将一一解析。
何谓“居住权”
2021年1月1日正式施行的《中华人民共和国民法典》(以下简称为“《民法典》”)设立了居住权作为一种新型用益物权,是与公民的日常生活息息相关的权利。虽然相关法律法规和司法解释仍未出台,但将来势必对离婚、赡养、继承、房屋租赁、交易市场等方面产生重大影响。除了字面上居住房屋的权利外,其在法律上还存在诸多额外规定,因此需要对其进行较全面的了解,方能在日常生活中规避掉相关法律风险。
居住权是对他人的住宅享有占有、使用的一种用益物权,以满足生活居住的需要。相比于租赁权,居住权有以下特点:
1.在法律上的效力更强,需要进行登记,具有排他性。
2.原则上无偿,可以约定有偿。
3.没有期限限制,最长至居住权人死亡。
居住权可应用的情景
在婚姻家事领域,居住权制度可应用于如下几个场景:
(一)保障老人养老。
随着我国老龄化问题加重,有关养老的一系列问题愈发凸显。拥有住宅的老人可以选择与他人协议“以房养老”,将房屋所有权提前让与他人,获得一笔养老费用,同时在住宅上设立终身居住权,以保障自身老有所依。既维护了老人签订协议时的弱势地位,也可使购买方以较低价格获得房屋所有权。
有子女抚养的老人往往有子女不孝的担忧,担心有生之年将住宅过户后遭遇不孝子女要求腾房导致无房可住。《民法典》出台前的常见做法是设立遗嘱的方式安排住宅事宜,但现实中往往会引发子女间的房产继承纠纷,破坏家庭关系。此时便可通过设立居住权以保障其安度晚年,提前安排身后事,避免随后的麻烦。
(二)保护婚姻弱势一方。
由于房价高昂、一方婚前购房、双方家长出资等现实原因,不少情侣在婚前往往会要求在住宅上加上另一方名字,这意味着若婚后出现感情破裂原因,另一方可以据此要求分割住宅份额。现实中有不少情侣便因此产生纠纷,不欢而散。婚姻中女性由于生育、家务劳动等原因容易处于经济弱势地位,离婚将导致其生活困难。若弱势方取得了抚养权,即便另一方支付抚养费用,也不利于子女健康成长。因此上述情况中,女方容易产生为家庭付出青春后一无所有的担忧,缺乏安全感,不利于家庭关系和睦。
拥有共同房产的夫妻,在离婚时为避免纠纷,往往会选择协议由一方取得房屋,同时折价补偿给另一方。《民法典》出台前,虽然也可以约定居住权,但放弃所有权的一方却比较弱势。如果另一半人品堪忧,可能会到手后转售住宅,拒不支付折价款而使放弃方钱、房两空。
上述问题在《民法典》出台后便可以通过居住权制度解决,可为弱势一方附条件设立居住权,若感情破裂,保障其平稳过渡,使子女健康成长,但应注意所约定条件不得违背公序良俗。
(三)实现被继承人的意愿,保障特殊主体的利益。
现实中,退休人群常常由保姆照料生活起居,在离世前为答谢保姆,会在遗嘱内表明,希望在自己去世后,保姆仍能在其住宅内居住。
以及为友人抚养、照料遗孤的情况下,担心自己去世后无人抚养,也会在遗嘱中希望在自己去世后,让他们能继续在住宅内居住。但作为继承人的亲属并非都愿意配合上述遗嘱,一旦继承人取得所有权并转售,上述人群的利益难以保障,被继承人的意愿也将落空。
《民法典》出台以前,此类遗嘱往往容易引起继承人间纠纷,即便通过遗嘱取得居住权,后续的权利也难以得到保障。例如前文所述案例中,若李先生所住房屋被许先生转售给善意第三人,他的权利便难以得到维护。如今,居住权制度便可较好解决上述问题。
如何设立居住权
目前来说,仅自然人可成为居住权人,自然人、法人、非法人组织均可设立居住权,体现了居住权制度的制定目的之一,即为建立多渠道供应住宅提供制度保障。对于住宅的不同部分,所有权人可以设立数个居住权,例如老人将住宅划分给多位子女居住;对于同一部分也可以设立共有的居住权。但是居住权一旦设定,便无法对同一部分设立新的居住权。
居住权可通过书面合同或遗嘱的形式设立。通过遗嘱方式设立的,应符合遗嘱的法定形式。以书面合同形式设立的,一般建议协议包含以下条款:
(一)当事人的姓名或者名称和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的条件和要求;
(四)居住权期限;
(五)解决争议的方法。
居住权的限制
《民法典》对居住权也进行了一些限制,以免一方滥用权利,损害对方利益,包括不得转让、继承;设定权利的住宅原则上不得出租,但当事人另有约定的除外。因此,居住权人可约定获得出租该住宅的权利,但仅限设立居住权的部分。
对于住宅的用途,居住权人可以享有对设定权利的住宅占有、使用的权利,但仅限于“满足生活居住的需要”,无权用于仓储、商业等其他用途。
律师建议
(一)居民个人购房时,应注意查询心仪房屋是否已设有居住权登记或预告登记。若居住权已设立,即便取得所有权,也无法要求居住权人离开,同时由于居住权可以终生设立、无偿设立等特性,很可能购买到无法居住的住宅。
(二)通过书面合同设立居住权的,当事人可自由约定是否有偿、居住期限、居住权消灭的情形等,但不得违背公序良俗。根据《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》,居住权的必备条款包括以下两个方面:
第一,需有确定的当事人。建议合同使用当事人的准确姓名或名称和住所,有条件时可注明当事人的身份证号码、统一社会信用代码等身份信息,以避免因合同当事人不明而产生纠纷。
第二,需有确定的标的信息。建议对于住宅信息予以具体明确,并与不动产登记部门的登记信息一致。
(三)居住权需进行登记后方可设立。同样的,居住权消灭后当事人应及时办理注销登记。《民法典》明确规定,居住权自登记时设立。根据《上海市不动产登记若干规定》第二十七条,当事人采用书面形式订立居住权合同或者以遗嘱方式设立居住权的,应当持居住权合同或者遗嘱等材料申请居住权首次登记。不动产登记机构应当核发不动产登记证明。因此,订立合同或通过遗嘱方式设立后,应及时前往办理居住权登记,具体登记流程需根据当地登记部门规定进行。
(四)在签订合同后,办理登记前,当事人可向登记机关申请预告登记,以防止所有权人私自处分房屋。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释(一)》第四条规定:“未经预告登记的权利人同意,转让不动产所有权等物权,或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定,认定其不发生物权效力。”
以上便是有关居住权制度的相关介绍,若您有更进一步的法律问题需要咨询,欢迎联系。
时光匆匆,一转眼,2020年就要过去了,还有半个月,2021年就要来了。
2021年1月份居住权正式生效。
以前我们买二手房只需要确认房子的产权是否清晰,如果没有抵押也没有查封,那么就可以认为房子可以交易。那么现在二手房交易的话,一定要确认房子的所有权人和居住权人是不是同一个人,这个一定要调查清楚。
居住权是无偿设立的,可以对任何人设立,甚至是陌生人。房主只需要拿上房产证去房管局登记,就可以设立居住权。居住权是不可以继承和转让的。可以设有效期,也可以设置无有效期。
举个例子,比如说丈夫对小三设立了居住权,那么日后和妻子离婚了,妻子拥有了房屋的所有权,但是小三有居住权,那么,妻子是没有权把小三从房子里赶出去的,因为小三的居住权是受到法律保护的。
如果小三的居住权有期限还好,如果是没有期限的,那么小三可以住到去世为止。是在此期间妻子是可以把房子出售的。如果买房子的人没有了解清楚房屋的产权人是妻子,而居住权人是小三,那么,买了这个房子,他也是没有办法把小三赶走的。
但是“居住权”运用的好也是有好处的,比如说老人家到了一定年纪,就想把手上的房子转名到子女的名下,但是又担心万一子女不孝,把自己赶出来,那么就没有地方住了,在没有“居住权”出来之前是没有办法解决这个问题的。
现在居住权出来后,老人可以和子女书面协商好,过户之后子女对老人设立了居住权,那么老人就不用担心房子过户到子女名下之后自己没地方住了。
还有一个就是“居住权”还可以缓和保护婚前财产所引发的家庭纠纷。
结婚前买的房子是个人的婚前财产,婚后要不要加名字,这也是很多家庭矛盾的源头,现在居住权出来之后呢,可以对另一方设立居住权而不用出让房屋所有权。
总之买卖二手房的朋友,自己擦亮眼睛,小心为上。
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