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文章目录：今天我们来说说婚后买房那些事。婚后买房，房产证要不要加上夫妻俩的名字？房产证只写丈夫的名字，房子还有太太的份吗？一旦离婚，房产证要改名咋办？今天我们继续请法律专家张颖老师来探讨房产证加名字的复杂问题。
特邀嘉宾：张颖
武汉大学法学博士
专业律师
孙老师：各位观众，很高兴再次请来我的好朋友，武汉大学法学博士张颖老师。我们一起来探讨理财和法律相交叠的问题。
房产证上要不要加名字？我想听一听张老师从法律角度谈谈对这个问题的专业看法。
张老师：一般来说，在房产证上加名字在法律上能起到公示的效果，特别是对于共同财产。如果没有加名字，外人是不了解的。我们有时会遇到一些案例，比如两个人闹离婚，房产证上只有丈夫的名字，丈夫由于某种原因私自将房产转让给了第三人，那么妻子在分割财产时就会很被动。
因为法律是保护善意第三人的，如果被转让房产的这个人不知道你们夫妻双方的真实财产情况，不是出于恶意购买你的房产，那么是受法律保护的。房产证上只有你的名字，就只和你交易了。
但还有一种情况就比较恶劣，有些人为了转移财产，或者想在夫妻财产分割的时候少给一点，就与他人恶意串通，用很低的价格将房产转手。比如一线城市一百平米的房子，一两百万就卖给别人，明显低于现在的市场价。这样财产转移到别人手上了，一方手上的钱更少，另一方的权益肯定会受损。
但如果房产证上有你的名字，在交易的时候就必然经过你，这种情况比较容易防范。
孙老师：我想问一个细节问题，在交易房产的时候，如果是已婚状态，一般都会要求配偶也在场，除非是代签名，或者是如何才能完成交易呢？
你说的私下处置的问题，在严谨的制度下应该很难操作吧？
张老师：理论上是这样的，双方都要到场，因为处理的是共有财产。但实际上也有一些情况可能会被钻漏洞 。
孙老师：总之，只要房产证上没你的名字，私下处置的过程就有漏洞可以钻。
张老师：对，因为房产证有公示的效应，别人（和你交易只需看你的房产证，）没有义务去了解你们夫妻的状况。
而且一般而言，夫妻之间在法律上有代理的关系。有一种代理关系叫“表见代理”，实际上你虽然没有获得TA的授权，但普通人认为你应该有TA的授权。
“表见代理”对于公众还是有效的，因为它保护交易安全，别人没有必要去查你们夫妻是不是分居了，又或是怎么样了。
他（第三人）认为一方在某种意义上能够代表另一方的某个意见，那么他总有办法把房产通过某种方式低价处理掉。
当然，如果在法律上有证据证明这是恶意串通的，可以撤销交易。
孙老师：但会很麻烦。
张老师：对，要去取证，而且还有一系列后续手续。有你的名字就比较简单，它就是一个硬性规定，很多地方逃不掉。
孙老师：所以对于夫妻共有财产，加名字应该硬气一点，是吧？
张老师：对，硬气一点。还有一个问题是，一方的个人财产要不要加另外一方的名字。这实际上是一个赠予的问题。赠予人在自己的财产上写上你的名字，表示TA对你的赠予。
但赠予是单向的，除非你签了赠予合同，否则不能拿着合同要求TA履行。如果没有明示的赠予合同，只是一个情义上的表示，赠予能否实现可能还得看TA自不自觉。
孙老师：就是信了就上当了，就不该信是吧？
张老师：我觉得加名字其实是一种自我保护，如果你确实希望TA落实赠与行为，TA作出表示的时候就加上名字吧。
如果还没结婚，双方可以签一个财产协议，把赠予的内容写进协议，然后做公证。
孙老师：其实最好的解决办法就是，既然对方都作出承诺了，那就先让对方把房产证上的名字改了再领证结婚吧。
所以现在看来，夫妻出现财产争议，大多数都是因为房子。最近我的一个朋友离婚，我就发现在离婚过程中，男方反而能做得比较绝。两个人共同买了房子，离婚的时候孩子判给了女方，男方就坚决要求卖掉房子，把卖房款分半折现，同时再付抚养费。
其实我认为，正常情况下房子就不必折现了，留给孩子。男方可以拿走一笔现金，或者少付点赡养费，不是更合理吗？但是男方很坚定。
张老师：可能就像您说的，男性更在乎现实利益的兑现，女性更在乎保障。
这种情况我们也遇过，我们有时也会建议，如果两人实在争执不下，就把房子赠予孩子，房产证写孩子的名字。
孙老师：孩子如果未成年呢？
张老师：孩子可以接受赠予。双方以监护人的身份共同生活、使用房产等都没有问题。双方共同监护，或者以一方单独监护为主，都可以协商。
如果女方不愿意折现，实际上也可以把那部分现金给男方。
孙老师：或者用抵偿部分抚养费的方式。张老师：这实际上是一个执行的问题。
孙老师：说明现在大家还是比较珍视手头的房子。
张老师：中国人比较重视这个东西。孙老师：但我相信随着时间的推移，可能慢慢地财产纠纷未必就局限于房子了，可能还会包括更多金融资产，更多方面都会有更多纠纷。
关于房产证上要不要加名字，我觉得结论还是比较明确的，如果能加，就尽量加，干脆硬气一点。
如果对方给了承诺，那么把丑话说在前面，宁愿在早期就加上名字，也不要等到10年后，到那时可能更伤感情。
张老师：对。
孙老师：我们这一期探讨的是房产证加名字的问题，虽然是一个小细节，但也可能影响到安全感。有时候安全感可能比很多事情都重要。希望大家能够接受我们的建议，也谢谢张老师今天的到来。
张老师：谢谢孙老师！
案 由： 买卖合同纠纷
1.夫妻共有房产登记于一方名下，另一方出售房产不能提供授权委托书等证明授权意思表示的，夫妻关系不能当然形成具有代理权的权利外观，其代签房屋买卖合同的行为应认定为狭义无权代理。
2.若登记一方拒绝追认，另一方签署的房屋买卖合同只是对登记方不发生效力，并非自然无效，如果没有法定的合同无效情形，该合同仍在签约当事人即在代签方与买受方之间发生效力。若房屋买受人系善意，代签方不仅受房屋买卖合同中违约责任条款的约束，同时受限于无权代理人“赔偿范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益”的范围限定。
涉案房屋是被告孙某某与被告傅某某的夫妻共同财产，房屋产权于2014年12月登记在孙某某名下。
2016年6月12日，原告陈某某（购买方、乙方）与被告孙某某（出卖方、甲方）经中介介绍签订《闵行区闵驰一路50弄2号801室转让协议》，协议落款处甲方签字：傅某某代孙某某。协议约定：
第一条、甲方于2013年依法取得了闵行区闵驰一路50弄2号801室动迁安置房，面积73.74平方米，该房屋已办理以甲方为权利人的《上海市房地产权证》，甲方持有该房屋的动迁协议。
第二条、甲乙双方协商一致，同意上述房屋转让价款为人民币1,600,000元整，该价格系甲方净到手价格。
第十条、乙方于2016年6月12日支付甲方定金五万元整；乙方于2016年6月23日之前签订买卖合同当日支付甲方房款80万元（内含五万定金）；房款80万元整乙方于甲乙双方到房屋交易中心办理过户手续时贷款支付。
第十二条、甲方签署本合同后，反悔不出售或者变相涨价上述房屋给乙方的，甲方应在3日内返还乙方已经支付的房款及定金，并按反悔时该房屋市场评估价的一倍支付乙方违约金，且甲方应按实承担乙方对该房屋装修费用（装修费用以票据为准），甲方还要承担因该房屋所在地区房屋价格上涨产生的上涨差额部分的补偿（金额以评估公司评估价格为准），乙方有其他损失的，甲方也应当赔偿。若上述违约金不足以弥补乙方实际损失的，甲方还应另行赔偿乙方。
同日，傅某某代孙某某签署《定金收据》，确认收到陈某某购买系争房屋定金50,000元。
2016年6月22日，中介告知被告傅某某至中介处收取转让协议中的房款，被告傅某某称当天没空，便约在次日。
2016年6月23日，原告与被告傅某某至中介处，原告根据转让协议约定要向被告傅某某支付房款80万元，但傅某某拒绝受领同时抬高首付款金额至120万元，并拒绝继续履行转让协议。
2017年，被告孙某某、傅某某将系争房屋以220余万元的价格出售给案外人。
原告庭审中陈述，其在签合同时，没有看到傅某某获得孙某某的授权委托书，也没有看到傅某某与孙某某系夫妻关系的证明，但因傅某某拿着孙某某的房产证，而中介公司说他们是夫妻关系，便相信傅某某有代理权限。签合同当日原告因上班无法请假，系中介先让出售方在合同签字后，原告再签名。
1.上海市闵行区人民法院于2020年2月7日作出（2019）沪0112民初30156号民事判决：
一、解除原告陈某某与被告傅某某于2016年6月12日签订的《闵行区闵驰一路50弄2号801室转让协议》；
二、被告孙某某、傅某某于本判决生效之日起十日内返还原告陈某某定金50,000元；
三、被告傅某某于本判决生效之日起十日内支付原告陈某某违约金100,000元；
四、驳回原告陈某某的其余诉讼请求。
2.宣判后，孙某某、傅某某向上海市第一中级人民法院提出上诉。
上海市第一中级人民法院于二〇二〇年五月十五日作出（2020）沪01民终4846号民事判决：驳回上诉，维持原判。
法院生效裁判认为：本案争议焦点为被告傅某某以孙某某代理人的身份与原告陈某某签订《转让协议》的行为是否构成无权代理以及后续违约责任如何承担。
涉案房屋系被告傅某某、孙某某的夫妻共同财产，产权登记在孙某某名下，傅某某虽为共有人之一，但在《转让协议》上仅签署“傅某某代孙某某”，系以孙某某的名义签署协议；
根据查明的事实，傅某某以孙某某的名义与原告签订《转让协议》时未出示孙某某的授权委托书，也无任何证据证明孙某某事后追认上述委托行为，仅凭傅某某是孙某某的丈夫，无法推断出傅某某在签订协议时有代理权，故，傅某某以孙某某代理人的身份与原告签订《转让协议》的行为属无权代理；
房屋买卖为重大财产交易，傅某某作为孙某某的丈夫并不当然具有代理妻子出售房屋的代理权，系夫妻关系及持有房屋产权证尚不足以形成傅某某具有代理权的权利外观，傅某某的行为亦不构成表见代理。因此，傅某某的行为系无权代理，对原告认为傅某某行为系有权代理的意见，本院不予采纳。
根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
鉴于《转让协议》签订后未得到孙某某的追认，因此，该份《转让协议》对被告孙某某不发生效力，应由被告傅某某承担责任。
原告签署协议时虽未审查傅某某是否有授权委托，仅凭中介的陈述及傅某某持有涉案房屋产权证便与之签订合同，审慎不足，但原告实际已支付5万元定金，并准备支付80万元首付款，只因傅某某拒收而未支付，故，可认定原告系善意，本质上，在代理人傅某某与相对人原告之间发生签订《转让协议》的法律效果，原告有权依据该协议向傅某某主张损害赔偿。
现涉案房屋已被出售，《转让协议》已无履行可能，对原告要求解除其与傅某某之间《转让协议》的诉讼请求，本院予以支持。
但因《转让协议》对孙某某不发生效力，故对原告要求解除其与孙某某签订的《转让协议》并承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。
但针对原告退还定金5万元的诉请，孙某某和傅某某均表示同意返还，本院对此予以确认。
现原告主张违约金50万元，被告辩称不同意支付，可视为其要求法院对违约金予以调整。
本院认为，涉案房屋后续被傅某某和孙某某以高于《转让协议》的价格出售，可看出两被告有出售房屋的意愿，而《转让协议》未履行的原因除无权代理外，还在于傅某某在协议签订后抬高首付款金额故意不履行协议。
本院考虑到涉案房屋系两被告的夫妻共同财产，被告再次出售涉案房屋的金额比《转让协议》的售价高出五十万元以上，结合原告损失、当事人的预期收益等综合因素，酌定被告傅某某支付原告陈某某违约金100,000元。
房产作为最重要的夫妻共有财产之一，未征得另一方同意的单方出售行为将对夫妻双方及合同相对方产生重大影响。实践中，相关案例屡见不鲜，但因个案中产权登记人、实际处分人、交易过程等差异，处理情形和法律适用存在较大争议。本案例讨论前提为涉案房屋系夫妻共同共有，但夫妻一方在未征得另一方同意的情况下单方处分房产，另一方在事后拒绝追认或明确表示不同意出售。
一、单方出售夫妻共有房产引发纠纷的常见类型及法律适用
实践中，房屋买卖合同的签约双方一般为不动产登记簿已记载或过户后记载的产权人。从出售方角度分析，单方出售夫妻共有房产引发纠纷的常见类型主要包括三种情形：
一是房产登记在夫妻两人名下，其中一方出售房产，并代理另一方签名；
二是房产登记在夫妻一人名下，登记方即显名共有人[1]以自己名义出售房产；
三是房产登记在夫妻一人名下，未登记的一方即隐名共有人代理显名共有人签约出售房产。
第一种情形：司法实务中，一般适用《合同法》第四十九条表见代理的相关规定，倾向债权保护。重点分析是否具备表见代理的构成要件。若有授权外观，相对人有理由相信代签方有代理权的，即便被代理人拒绝追认，仍产生有权代理的结果。
第二种情形：如在实践中，已完成房屋产权变更登记的，一般适用物权法第一百零六条善意取得的规定，倾向物权保护；如尚未过户的，则适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条无权处分的相关规定，房屋买卖合同有效，签约的显名共有人承担违约责任、损害赔偿责任等。
第三种情形：隐名共有人的行为系无权处分还是无权代理以及是否构成表见代理，隐名共有人签署的房屋买卖合同是否有效，隐名共有人的责任承担等问题，司法实践还未形成较统一的观点。本案例重点讨论该情形，且该情形的讨论对司法实务中父母子女、兄弟姐妹之间代签出售房产的行为认定具有借鉴意义。
二、隐名共有人“代签”出售房产行为的法律属性及审查要点
（一）隐名共有人“代签”出售夫妻共有房产不构成无权处分
无权代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义实施的行为。无权处分是指行为人没有处分权，却以自己名义实施的对他人财产的处分。两者的关键区别在于实施处分时的名义不同。无权处分系以自己的名义，而无权代理系以被代理人的名义。[2]隐名共有人出售房产时，因其非产权登记人，其签署房屋买卖合同的行为系以显名共有人的名义实施，并非以自己的名义，如本案中“傅某某代孙某某”，可见，隐名共有人“代签”出售夫妻共有房产的行为不构成无权处分。
（二）隐名共有人“代签”出售夫妻共有房产应认定为无权代理
在代理关系中，只要无证据证明存在代理权授予或法律直接授权，就不得认定行为人与本人之间存在代理关系，只能认定为狭义的无权代理。换言之，狭义的无权代理或者与代理毫不相干是常态，表见代理是例外，且是较为鲜见的例外。[3]
1.审查的一般规则
缺少书面授权委托书、房产证或结婚证中的任一项，均可认定为狭义无权代理。房屋买卖作为重大财产交易，夫妻关系并不当然具有代理出售房屋的代理权，若无书面的授权委托书，系夫妻关系及持有房产证尚不足以形成具有代理权的权利外观；若不出示结婚证，即便有书面的授权委托书及持有房产证仍较难达到表见代理的程度；同理，若隐名共有人无法提XXX权证，缺少出售房屋的基本权属材料，可直接认定为狭义无权代理。本案例的观点为，书面授权委托书、房产证、结婚证系最基本的审查要素，缺少三要素任何一项均可直接认定狭义无权代理。值得注意的是，完全具备三要素并不一定可直接认定为表见代理，还应结合整个交易过程综合认定。
2.审查的例外规则
除具备书面授权委托书、房产证、结婚证三要素之外，还应结合房屋居住情况、合同协商过程、房款支付情况等整个交易阶段，达到买受人有理由相信隐名共有人具有代理权的程度，才可认定为表见代理。且该表见代理的认定严格于上述第一种纠纷情形，即房产登记在夫妻两人名下，某一显名共有人单方出售房产。
本案例认为，相比第一种纠纷情形，隐名共有人“代签”出售夫妻共有房产，法律应对作为合同相对方的房屋买受人给予更高要求的代理权审查义务，用尽方式与产证载明的显名共有人接触，探明被代理人是否具有真实售房意思表示，故此种情形下的表见代理认定标准明显高于第一种情形，更多证明责任分配于合同相对人。
2、隐名共有人“代签”出售构成狭义无权代理后的归责原则
（一）无权代理人签订的房屋买卖合同在签约当事人之间发生效力
隐名共有人“代签”出售夫妻共有房产构成狭义无权代理的，若被代理人拒绝追认，无权代理人签署的房屋买卖合同是否有效，实践中存在两种不同观点。
第一种观点认为，无权代理人签订的房屋买卖合同在被代理人追认前处于效力待定状态，若被代理人拒绝追认，那么房屋买卖合同对被代理人不发生法律效力，合同归于无效；
第二种观点认为无权代理人代签的房屋买卖合同，若被代理人拒绝追认，那么房屋买卖合同仅系对被代理人不发生效力，但在合同无法定无效情形的情况下，合同仍在签约双方即代理人与合同相对方之间发生效力，合同中的违约责任条款均对双方有约束力。
本案例同意第二种观点，《合同法》第四十八条明确规定上述情形系由行为人承担责任。但对于行为人承担何种责任，《民法总则》第一百七十一条第三款（《民法典》第一百七十一条第三款）予以明确，即，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。
究其本质，未被追认的无权代理行为仅是对被代理人不发生效力，但在代理人与相对人之间发生代理实施的法律行为的法律效果，即可以根据该法律行为的内容请求行为人履行债务或者赔偿损失。[4]
依照民法理论，无权代理人实施的行为不予追认，也系由该无权代理人自己作为当事人履行该法律行为中对相对人的义务。进一步得出结论，对于隐名共有人代理签署房屋买卖合同的行为，显名共有人拒绝追认，则已签署的房屋买卖合同在隐名共有人和房屋买受人之间发生效力，并非当然无效。
（二）作为无权代理人的隐名共有人应当承担违约损害赔偿责任
在合同相对人善意的前提下，无权代理人的责任，系由法律规定直接发生的一种特别责任，不以无权代理人有故意过失为要件，属于一种无过失责任。[5]基于前文论述，既然隐名共有人作为无权代理人签订的房屋买卖合同在隐名共有人和房屋买受人之间发生效力，那么在合同无法继续履行时，房屋买受人只能主张损害赔偿责任，该责任由无权代理人承担；基于合同在双方之间发生效力，该损害赔偿责任本质上属于违约损害赔偿责任，受制于合同中的违约条款，但不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。
相比表见代理的违约责任，无权代理人的违约责任以代理行为给相对人带来的应然利益为限度，且民法总则第一百七十一条文已在《民法典》第一百七十一条直接采用。与表见代理中，被代理人向房屋买受方所承担的完整的违约责任相比，无权代理人承担的受限定的违约责任对房屋买受人是否合理。
本案例的观点是，依据公平原则，房屋买受人在隐名共有人“代签”出售时，对并非产权人出售房产行为，应有更高的警觉性和更强的审慎审查义务，若未谨慎审查，自担风险的程度要高，相对应的，相比表见代理中被代理人，对无权代理人的违约成本进行高线限定也易理解。
相关法条
《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条 ……
行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。……
《中华人民共和国民法典》第一百七十一条 ……
行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。……
《中华人民共和国合同法》第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
《中华人民共和国民法典》 第五百零三条 无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务或者接受相对人履行的，视为对合同的追认。
参考文献
[1]我国采用物权公示主义，不动产登记具有公信力。为论述方便，针对夫妻共同共有的房产，本案例将不动产登记簿上的登记人称为显名共有人，未登记的一方称为隐名共有人。
[2]参见魏亚南：《房屋买卖纠纷案件中如何认定无权代理与无权处分》，载《法人》2020年第7期。
[3]参见崔建远：《论外观主义的运用边界》，载《清华法学》2019年第5期。
[4] 沈德咏主编：《〈中华人民共和国民法总则〉条文理解与适用》，人民法院出版社2017年版，第1133-1134页。
[5] 梁慧星：《民法总论》，法律出版社2017年版，第243页。
案件索引
2020-02-07|上海市闵行区人民法院|一审|（2019）沪0112民初30156号|
2020-05-15|上海市第一中级人民法院|二审|（2020）沪01民终4846号|
编写人：上海市闵行区人民法院 张鑫
我们都知道，房产署名这件事关乎房屋的产权归属，所以要格外重视。那么，房产证上写谁名房子就是谁的吗？房产证写单独所有配偶还有份吗？
房产证上写谁名房子就是谁的吗？
不一定。房产证上有名字不等于房子就属于名字所有人。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，由登记机构管理。
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。由此可知房产所有权的最高效力来自于不动产登记簿。
房产证写单独所有配偶还有份吗？
1、若房子婚前购买，房产证上写一方单独所有，则该房子不是夫妻共同财产，配偶是没有份的。
2、若婚后购买，没有特殊情况，即便房产证上写单独所有，也认为是共同财产，配偶有份。
房产证如何改名？
1、一般情况下，房产证名字的变更主要分为直接添加、赠与、买卖。
2、在婚姻存续期间添加配偶姓名可以直接添加。如果在婚姻存续期间房产属于夫妻共同财产，就算是房产证上只写一个人的名字也算是两人的共同财产。因此在婚姻期间，这类情况如需办理房产证增名手续，只需携带结婚证、房屋两证、身份证原件及复印件到房产交易核心“变更登记”窗口办理即可。
3、非婚姻存续期间：非婚期间房产证更名，不能直接添加配偶名字，只能以赠与的方式更名。
4、赠予：赠与范畴包括非婚姻存续期间和亲戚朋友，即房产证上加子女、父母等亲属或朋友均可以赠与方式进行。受赠房屋需提交房屋所有权证、赠与书和契证，到相关部门办理正式的房屋所有权变更登记手续后，这种赠与行为才具有法律效力。
5、买卖：除赠与外，房产证更名也可以以二手房买卖方式进行。
以上就是关于房产证上写谁名房子就是谁的吗，以及房产证写单独所有配偶还有份吗等相关内容，希望本篇文章能帮助到有相关需要的朋友。
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1460/房屋系原告婚前支付 登记于原告名下判决书(婚前法院判的债务婚后怎么处理)
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