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文章目录：#律师问答系列#有网友咨询：男方婚前用公积金贷款婚前购买一套房产，自行支付首付，几年后男女双方恋爱结婚，婚后一直是男方账户偿还房贷，男女双方结婚后七年因三观不合诉讼离婚，当时未分割房产，女方咨询能否分割婚姻关系存续期间男方还贷部分的财产？
陈律解答：首先，双方婚前或婚后若没有对财产有特别约定或男方没有其他证据证明房产非个人所有，则该房产属于男方个人所有，婚后一方或双方共同还贷及增值部分属于夫妻共同财产。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。......双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
其次，根据最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用中得出双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分应补偿数额=（共同还贷数额÷总购房款）×房产的现值×50%。
最后，还可能根据离婚时一方是否有隐藏、转移、隐匿财产等行为，最终判断分割比例。各位可根据自己实际情况来咨询律师确定最终房产分割问题。
离婚纠纷在基层法院受理的民事案件中占有很大比重，而随着各地房屋价格的不断上浮，夫妻双方对房屋分割的争议也越来越大，在司法实践中，我们经常碰到这样一种情形：夫妻一方在婚前以个人名义签订不动产买卖合同，以个人财产支付房屋首付并在银行办理了按揭贷款，婚后用夫妻共同财产偿还房贷，不动产登记于首付款支付方名下，离婚时对该房屋的权属如何认定？
这种情形在具体的办案实践中屡见不鲜，从组成购买房屋的资金来源来看，主要有三个部分，一是婚前一方以个人财产支付的首付款部分；二是婚后夫妻双方共同偿还的贷款部分；三是离婚时未还清的贷款部分，由一方负责偿还。第一部分和第三部分属于夫或妻一方之个人财产，第二部分属于夫妻共同财产，由此来看，此类房屋并不能够简单认定为个人财产或共同财产，应是个人财产与夫妻共同财产的混合物。对于这类房屋的分割，我们得厘清不同财产的归属及分割。
分情况来看：
一、婚前即取得不动产登记证且房屋登记在婚前支付首付款一方名下。此时，该房屋认定为婚前一方的个人财产自属无疑，婚后另一方偿还的贷款部分应在离婚时由首付一方予以补偿。当然，此种补偿并不一定是夫妻共同还贷部分的一半，因为一方偿还贷款之部分已包含在房屋实际价值中，且产生增值（房价上涨的情况下），故应考虑房屋的市场价值及偿还贷款部分占全部房款的比例等因素，对未取得产权房予以补偿。
二、婚后取得不动产登记证且房屋登记在婚前支付首付款一方名下。此时房屋的权属争议较大，有两种观点：1、该房屋属于夫妻共同财产，因为产权证系双方婚后取得，换言之，双方用婚后夫妻共同财产（还贷之行为）最终取得了房屋产权证，所以房屋应属于共同财产；2、房屋属于支付首付款一方所有，首付方在婚前与第三人签订房屋买卖合同，为买受人，此时，房屋属一人所有，夫或妻之另一方婚后还贷之行为属帮助一方偿还债务的行为，不能改变房屋原来的所有权。
笔者倾向第一种观点，即此时房屋应属夫妻共同财产。在离婚分割房屋时应当考虑双方对房屋贡献的大小、对房产增值部分按照购房而花费共有财产和个人财产的比例予以分割。通常情形下，如果双方对财产分割未能达成一致意见，应以判给支付首付一方为原则，因为按揭贷款购房是购房者与银行签订抵押贷款合同，银行在审查购房者个人资信后决定提供贷款。从合同相对性原理出发，购房者是抵押人，银行是抵押权人，而购房者的配偶与银行没有发生民事法律关系，房屋归购房者更为合理。而如果归购房者配偶，银行若不同意，则不能判决，因为这涉及债务转移问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条亦有明确规定“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依照前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款的规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”房屋升值，购房者配偶也有贡献，对升值部分按比例分割，亦属合法合理。
三、离婚时尚未取得不动产权登记证。此种情形下，如何分割，法律并未有明确规定，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十七条之规定“离婚时双方对尚未取得所有权或者未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可另行向人民法院起诉。”
以上三种情况，在离婚诉讼中经常遇到，需要我们细心审查，以求更好的保护双方当事人的权益。
来源：富平法院 立案庭 马魁
编辑：陈昊
责编：郑黎波
曾经接到这样的咨询，在结婚前贷款买了一套房子，总价值100万，首付30万。结婚时尚未取得房产证。问房子应当属于个人财产还是属于夫妻共同财产？
房产现在占到中国家庭资产的70%，房产的归属直接影响到大部分的身价。根据上述的案例，房产的归属应当分三种情况。
一、婚前用个人财产支付首付，婚后用个人财产偿还贷款
根据《民法典婚姻家事编司法解释一》第三十一条规定：民法典第一千零六十三条规定为夫妻一方的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。
因此，婚前用个人财产支付首付，婚后依旧用个人财产偿还贷款，那么房产属于个人财产，离婚时不进行分割。
二、婚前用个人财产支付首付，婚后用夫妻共同财产偿还贷款
《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一》第七十八条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
协议不成的，不动产归登记一方所有，尚未归还贷款属于产权登记一方的个人债务；双方婚后共同还贷支付的款项及其对应增值部分，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
如何理解呢？首先，要确认离婚时房产的总价值。房产总价值可以由双方自行约定，约定不成的，可以找专业的资产评估机构进行评估。其次，计算“双方婚后共同还贷支付的款项及其对应增值部分”。
具体公式如下：应补偿数额=（共同还贷数额÷总购房款）×房产的现值×50%。例如，婚前贷款购房时每平米1万元，总共100平米，需要支付100万元。首付30万，向银行贷款70万。贷款期限为20年（240个月），采取等额本息还款方式，每月还贷4353.33元，其中利息总额为34.48万元，还贷总额为104.48万元。结婚之后，双方共同还贷3年后离婚，此时，房产评估价值为200万。
根据上述公式计算得出，购房者为购买该房屋一共要支付134.48万元（100万价款+34.48万利息）。首付款在购房总费用（100万价款+34.48万利息）占比为30万÷134.48万×100%≈22.3%，夫妻共同还贷156719.88元（4353.33元×36），占购房总费用比约为11.65%（156719.88元÷1344800元×100%）。
那么，如果房产归婚前购房一方所有，购房者向另有一方支付的对应增值部分为11.65万元（200万元×11.65%×50%）。剩余的贷款888080.12元（1044800元-156719.88元），由购房者一方继续还贷。
三、婚前用个人财产支付首付，婚后登记双方名字
根据《民法典》第一千零六十二条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产。
房产原本属于个人婚前财产，在结婚后添加另外一方名字，在民法上视为一方对一方的赠与。那么，添加另一方名字之后，房产就属于夫妻的共同财产。
对于中国家庭来说，房子意味着一笔巨额财富，更承载着一个家庭的悲欢离合。而婚姻则是家庭的基础，经营好婚姻，才能经营好家庭，才能让财富持续增长。切莫本末倒置，因小失大！
一方不同意离婚时的解决策略与途径
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