本文由吴忠律师编辑整理，多位从业10年以上的律师，也非常认可此文的回答，大家可以参考一下，如有不妥欢迎指正。
文章目录：◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 陈意
大家好，我是掘金日本的负责人陈意。
从业至今已经将近10年，我能明显感觉到一个动向——日本的贷款真是越来越难了。
应该有不少朋友听说过，日本的存款几乎没有利息，贷款利率很低，而大多数日本人可以“零首付”购房！
日本人贷款买房，自住用的话，利率一般是0.5%-1.5%，投资用一般是1.5%-2.2%，类似国内的公积金贷款和商业贷款的区别。
日本某上市公司贷款利率
作为外国人的我们，如果能够申请到日本的低利率贷款，那就太赚了！
贷款买房收租，有两大好处！
一是日本的贷款利率实在低，通过贷款买房可以赚息差，买房收益也更高。外国人在日本银行的房贷利息在2.2%-3%之间，贷款成数一般是50%左右，还款年限为15-25年。低利息且长年限。
而且，日本的大城市东京，租金收益一般在4%-6%，租金完全可以覆盖月供，贷款后收益比更高。如果再算上未来的通货膨胀，造成的收入和租金增加，日本房贷利息的负担还会更少。
二是贷款实际上变相为我们资产背书了，因为银行贷款，主要审查的就是我们购买的标的物，如果说银行愿意提供贷款，从侧面也证明了房子优质，更有购买保障，尤其对于投资者来说。
但最近这几年，尤其这段时间，日本一直在收紧房贷审核条件。
比如，在日本生活的外国人，想以个人名义贷款买房，需要有稳定的工作，先要提交3年的税单和流水；如果是以公司的名义贷款，也要提交公司的纳税证明、财务报表，法人代表不在日本的话，贷款也很有可能批不下来。
正因如此，有些国内想要购入日本房产的客户，也曾私下告诉我们团队，自己差点被“忽悠”到了不正规的担保机构贷款买房。
不过，对于有经验、有资源的我们团队来说，在日本贷款虽然难，但也不是不能操作。
7月份，我们帮助国内的Z女士以2%的超低利息，贷款买下东京一栋楼。
8月，我们还为一位条件非常优质的、生活在国内的客户争取到1.8%的超低利率贷款。
接下来，我将详细介绍一下Z女士的案例，希望能对考虑配置日本资产的朋友提供一个参考。
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来自北京的Z女士，很早就有了购入海外房产的想法，也算是我们智谷的老客户了。
2020-2021这两年间，Z女士通过我们智谷团队，陆陆续续地购买了多套东京的小户型公寓。因地段好、位置优，这几套公寓至今从未有过空租或退租的状况发生。
稳定的现金流回报，以及见证着东京房价和地价的逐步攀升，让Z女士更加确定了日本房产投资的潜力。
今年，Z女士有了加大投资的打算，想在东京购买一栋大楼。
有过了解的朋友应该知道，日本买房最有价值的便是土地，而且产权是永久的。买下一栋大楼，即等于完整拥有了一块地皮，享受的资源和自由度也更高。
考虑到规避遗产税以及利用低利率杠杆，我们建议Z女士用公司名义来持有房产，并做了一些税费测算表给Z女士参考。
今年5月份，我们智谷掘金团队帮Z女士设立了100%持股的日本公司X井株式会社。
接着，我们也挑选了东京好几栋的优质大楼，做了份详细的对照表供Z女士选择。
6月份，Z女士选定了在东京的一栋2017年造、2亿日元左右的楼，离最近车站400米，130多㎡的永久土地价格，当时换算过来大概是900多万人民币（现下汇率回升后，又升值近100万了)，并用公司名义完成了签约的手续，我们同步为Z女士的公司进行购房贷款申请。
7月份，银行进行贷款审查，智谷保持着紧密跟进，并为客户进行公司账户申请，以及配合银行找来的第三方机构，对大楼的状况进行评估。
8月初，银行贷款正式批复。因为我们智谷有银行提携关系（合作关系），所以批复的利率从银行对外公布的2.2%降到了2%，贷款成数50%，且无需连带保证人。
即等于拿到了1.05亿日元（按当时汇率算，约合人民币530万）的贷款，期限为25年，算下来净收益在6.5%左右。
换句话说，Z女士只花了不到500万，就在日本东京核心地区，买下了一栋价值千万级别的大楼。
贷款合同
8月底，Z女士购买的大楼顺利放款交房，这整个过程Z女士只需待在国内，由我们团队全程协办理完购房签约及贷款相关的手续。
在银行放款、交楼
并且从Z女士敲定买楼、成立持股公司、申请银行贷款、到拿到贷款批复收楼，前后不到半年的时间。
彻底算是“躺平”买楼，“躺赢”收租。
看了Z女士贷款买楼的全部流程，想必大家应该可以理解，在日本房产投资中，为什么我们都建议，有能力的朋友尽可能去贷款买房。
毕竟，一次性需要准备的现金少，却能撬动杠杆买下东京的一栋千万级别的楼，同时还可以通过租金赚息差，实现超额收益。
纵观在众多发达国家之中，日本房地产的投资门槛几乎是最低、也是最适合普通人进行海外资产配置“试水”的，但日本房产的回报率，却并不亚于任何一个地方。
要知道，只花3、400万RMB，想要在国内一线城市的核心地段买房，基本是难上加难，指不定还是个老破小。
但拿着同样的一笔钱，再加上低利率杠杆的支持，在日本东京市区却能拥有自己的有永久产权的一栋楼！
当然，我们前面也提到，目前日本对房产放贷的限制确实更多了。我们能明显感觉到，日本的金融厅在不断缩紧各种政策：外国人开户、外国人贷款……
而贷款购买的标的物，基本上也要售价1.5亿日元（约合人民币793万元）以上的房产。
未来会怎么样，我们也不好说。但我们能做的仍然是在艰难的情况下帮客户尽力争取到行业内最理想的条件。
无论如何，大家还是要且贷且珍惜。
买房，从来拼的不只是实力，还有时机！
如果大家对于日本低利率贷款流程、详细条件有任何问题，欢迎扫码联系投资顾问，一对一咨询沟通~
#挑战30天在头条写日记#很多客户都会觉得银行贷款的审批规则很复杂，就像一个黑匣子，明明和自己条件差不多的朋友都审批通过了，等到了自己这里又被拒绝，从而引发了一系列的问题。
特别是有些客户对自己信心十足，提前把房子和车子的首付都交了，然后坐等银行放款，殊不知银行却告知贷款被拒绝了，导致自己进退两难。
其实，每个行业都有自己的门道，外行人接触的信息来自四面八方，没办法系统性地学习，所以就会感觉云里雾里。
作为一个在信贷领域工作了十多年的员工，那些贷款审批规则只是看上去比较不接地气，实际上也可以用简单易懂的文字描述清楚，大家认真学懂，再琢磨一下，也可以当师傅。
银行甄别客户的好坏，不能只凭借客户的基础材料，更不能看客户的颜值，而是需要通过客观公正的方式来评价。
每个成年人都有一份专属的个人征信报告，这份报告里会记录着从十八岁开始，与金融机构发生的所有信贷类的业务。
如果您刚刚满十八岁，或者之前从来没有办过任何银行的贷款和信用卡，以及其他网贷，甚至连查征信报告都没有过，那这就属于白户。
银行对于白户的要求，相对来说比较简单，抵押类的贷款，征信就默认为没问题，直接通过，信用类的贷款，则默认拒绝，需要征信报告里有了一些借贷记录以后才能申请。
大部分的客户，征信都不是白户，那么银行第一步就是审核之前的逾期情况，如果您每个月都按时还款，征信没有过一次逾期，那这一关也是直接通过。
如果咱们之前有不小心忘记了还款，那就需要计算累计的逾期次数，主要考察近两年的记录，是不是有“连续三次，或者累计六次”的逾期，这是银行的红线，客户可以自查一下。
当然，也不是说两年以外的逾期就完全不考虑，如果五年之内逾期特别频繁或者金额特别大，银行大概率也会拒绝授信。
有些客户认为，只要自己没有过逾期，那就是属于征信良好的范畴，什么贷款都可以顺利批下来。
这是有些误解了，从来不逾期，本来就是一个客户应该做的事情，并不是就属于条件优越，征信特别好的客户。
银行贷款审批的第二步，就是审核客户的信贷记录以及征信查询次数，以此来推断客户目前的负债水平和整体情况。
如果是客户的征信里出现了频繁的借贷，名下的各类贷款比较多，而客户自身收入能力有限，这就属于资产负债率过高，银行不会考虑继续增加授信额度。
还有些客户急需用钱，一家银行不行又换一家，甚至在各大网贷平台上申请，导致征信报告里短期内的查询次数非常多。
这样的操作，不仅不利于申请贷款，反而会让银行觉得，客户目前非常缺钱，风险系数很高，不适合借钱。
随着信用社会的普及，征信报告里能体现出来的信息也越来越多，除了个人基本信息，信贷借款和还款的情况，征信查询记录等等，还有联网的大数据服务。
别以为征信里没有出现的一些信息，银行就没有办法查到，现在所有的银行都会跟科技公司购买数据服务，并且定期更新数据。
不管是客户在司法机关有涉案记录，还是在互联网平台上有不良信息，银行在审核贷款的时候，都可以抓取出来，再由人工去核定是否通过审批。
为了节省效率，很多银行还会设置风险决策模型，只要命中了规则，客户就会被直接拒绝，压根不会出现在审批人的工作列表里，也大大提升了贷款的审批时效。
因此，朋友们想要从银行获取低息的贷款，就得好好注意以上三点，维护好自己的征信记录，肯定是一件一劳永逸的事情。
（感谢您的关注，我是金融圈小大佬，期待您的咨询和留言！）
企业之间可以借贷吗？
企业之间借贷合法吗？当人们出现生活上或者经营上有困难时，一般需要借贷解决的一般都是和银行进行贷款，也有一些会进行民间贷款，企业也会进行借贷。那么企业之间的借贷合法吗？老马在这里给大家分享，希望对大家有所帮助。
企业间借贷是指非金融企业之间相互借款的行为。根据我国法律规定，一般不允许非金融企业之间相互借款。但针对当前经济运行中存在的一些突出问题，在现今的司法实践中，对非金融企业之间的借贷应当根据案件的实际情况，如存在上下级关系长期业务往来关系。
对企业确因资金周转困难，临时性个别的不以收取高息为目的的短期借款。
经审查不属于违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务的违法行为的，结合其他情况可以认定该借款行为有效。
好抖抖有你抖抖有抖，我们一起学法律，抖来普法，关注老马。
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