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1460/结婚5年婚前房产怎么分配

法律知识学习
2023-06-07 22:48:37
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本文由唐山律师编辑整理，多位从业11年以上的律师，也非常认可此文的回答，大家可以参考一下，如有不妥欢迎指正。

文章目录：

1、彭红艳律师：婚前购买的房产，离婚时怎样分割？
2、婚前所购买的房产究竟能不能分？应该怎么分？
3、离婚时房子怎么分——诉讼离婚房产分割大法

彭红艳律师：婚前购买的房产，离婚时怎样分割？

本文通过一个案例，分析离婚中，对婚前房产的婚后增值部分，如何分割。

情况介绍：男方于2013年婚前购房一套，产权登记在男方名下。当时购买时总价350万元，契税等其他费用10万元。男方首付100万元，银行贷款250万元。2016年男方与女方结婚，此房屋结婚时价值约800万元。男方和女方婚姻关系存续期间，双方共同还贷200万元将贷款清偿完毕。离婚时房屋现值1000万元。甲乙双方现因感情不和，双方都同意离婚，但对于甲方房产的归属及房产补偿款，双方协商不成，产生争议。双方争议的有两点：

1、房产的归属？

2、如果房产归属男方，那么男方应补偿女方多少？

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）关于第七十八条: 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定（离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女笔和无过错方权益的原则判决）的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

彭红艳律师认为，根据上述司法解释，可以得出两个结论：

1、本案当中的房产，离婚时，双方可以协商房产的归属；协商不成，从法院的判决角度，房产归男方所有；

2、男方应对女方补偿，补偿金额为双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。

虽然如此，但补偿金额的计算实践当中存在较大争议。

根据《深圳市中级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》规定（2014），“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”一般可以按照如下公式计算：夫妻婚后共同还贷部分（含婚后偿还的本金和利息）÷实际购房款（房屋购买价＋离婚时已还全部利息）×离婚时房屋市场价。这种计算方法当中，没有考虑男方婚前财产在2017年时房产价值的时点，如果按照这种计算方法补偿，那么对持有房产的一方不公平。

如果考虑男方婚前房产，其房产价值在2014年至2017年之间已经大幅增长的情况，彭红艳律师认为该房产价值在婚前增值的部分应当归婚前一方所有，这个观点在最高人民法院民一庭意见中有提到。最高人民法院认为“计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人财产。”故我们认为婚前增值的部分不应计算在补偿范围。

彭红艳律师认为，本案当中，房产的补偿款，根据深圳中级人民法院指导意见计算出的补偿数额不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权。婚姻关系当中，法官会相对公平合理地解决纠纷，平衡保护离婚双方当事人的利益。婚姻双方当事人也应本着解决婚姻问题，以双方友好协商妥善解决婚姻、财产、子女问题。

婚前所购买的房产究竟能不能分？应该怎么分？

近年来，我国离婚率整体呈现出不断上升趋势，随着这一现象的出现，离婚带来的问题也更加引起大众关注，其中财产分配的相关问题是很重要的一部分。

据《中国青年报》调查显示，多年前有近60%的受访者接受婚前协议，但在13年前接受婚前协议的受访者仅仅只有10.3%。这不仅仅是因为离婚率的上升，也说明越来越多的人对法律有了一定了解。

现在房产是家庭资产的重要组成部分，也是夫妻之间财产关系的矛盾之一，尤其是婚前所购买的房产。说到这里不免让人心中产生一个问题，婚前所购房产到底能不能分？如果能分该怎么分呢？

一、长达十年的房产纠纷案

1.离婚分房产生的矛盾

福建福鼎法院沉静审结过这样一起案件，让人唏嘘的是一桩普通的离婚分房产案，居然长达十年之久才最终结案，案件的整个过程大致是这样的：

男子周某允2013年经法院调解与妻子离婚，协定双方共同偿还夫妻债务，共有房产另行协商。期间两人为了房产分配问题产生分歧，多次协商未果，其前妻向法院上诉。

法院认为该房屋产权是双方共同所有，应经过拍卖后各占50%的份额，但周某允并不想履行义务，采用干扰、阻碍、拖延等各种手段逃避责任，前妻向法院申请强制执行拍卖该房屋。

2.法院的裁决

周某允虽然口头同意，但仍安排其他人居住在该房屋，以阻碍法院执行拍卖。法院将其拒不执行判决的证据移送至公安部门，周某允这才履行了义务，缴纳了罚款。

法院认为其行为已经构成拒不执行判决、裁定罪，判处有期徒刑六个月并缓刑一年，此事才算是告一段落。

由上述案件我们可以看出，夫妻分房产并不是一件容易事，期间不仅牵扯到个人意愿、如何分配、伤害感情，更重要的是应该遵守法律法规。

倘若出现争议纠纷不但需要花费大量时间金钱，甚至可能出现违反法律的情形，那么夫妻之间所购买的房产能不能分，若是能又应该怎么分呢？

二、房产归属权的划分

在日常生活中，我们大多数人往往认为夫妻、家人之间不用彼此计较，但俗话说“亲兄弟明算账”为了分家产而伤感情甚至成为仇人的例子比比皆是，上述的案件也并不是偶然现象。

涉及到利益的相关问题应该谨慎对待，为了夫妻之间更加纯粹和谐，感情向更好的方向发展，不如在一开始的时候就明确合理的分配好共有财产。

这样才能更多的避免此类状况的发生，使双方把更多的心思用在感情经营而并非钱财计算上去，若想要做到这样就必须先弄清楚什么是夫妻一方的房产，什么是夫妻共有房产。

1.什么是夫妻一方的房产

根据我国相关的法律法规规定，夫妻在婚前、婚姻存续期间若是有以下几种情况，且房屋产权登记在出资人一方名下则房屋属于夫妻一方的财产：

其一、夫妻一方用个人所有财产全款买房，其二、夫妻一方父母用个人所有财产全款买房，其三、夫妻一方通过受赠所得房产，赠与合同明确只归夫妻一方所有。

其四、夫妻一方通过继承所得房产，遗嘱明确只归夫妻一方所有。其五、婚前或者婚姻存续期间，夫妻一方或一方父母用个人所有财产出资首付款，夫妻一方用个人婚前财产偿还贷款。

总的来说，不管是婚前婚后，只要法律上认可房屋为一方所拥有，且产权登记在一个人名下，那么这个房产便属于夫妻一方所拥有，并不属于夫妻共有财产的范围内。

2.什么是夫妻共同房产

夫妻共同财产与夫妻一方财产的标签有很大的不同，若是婚前全款购买，房产登记于双方名下时，这是自愿赠与对方的行为，属于夫妻共同所有。

一方的父母全款买房，房产登记于夫妻双方名下时，此时该房产也是夫妻共同所有。最后则是夫妻婚后两人一起买房还房贷，这种情况下无论产权证上写了谁的名字，最终都是属于夫妻双方所有的房产。

除了以上三种情况之外，还有一种特殊的情况，那便是夫妻之间通过继承或赠与所得房产，若是遗嘱或合同中明确表示房产归指定个人所有，这套房就属于一方个人所有，如果没有指示就属于夫妻共同所有。

当然，夫妻之间的房产分配问题涉及到许多方面，不能简单的一概而论，需要具体情况具体分析。

比如，某些夫妻婚前买房且在一人名下，但婚后却一起偿还贷款，此时夫妻对房产皆有享有一定的权益。

在上述案件中我们可以明确的得知，法院判定房产为周某允与其前妻共同所有，拍卖后各占50%的份额，这样的判决合情合理也合法，双方都有义务履行判决书中的裁定。

但在该案件当中，周某允多次忽视法院的判决书，不仅对法律法规视而不见，还采取让他人占用房屋的方式阻碍法院执行拍卖，毫无疑问是违反法律的行为，最终要受到法律的制裁。

这样的事情也在警醒我们每一个人，不仅要懂法也应该做到遵纪守法，不要自以为所作所为并没有触犯法律，或许无形中就已经碰触到了法律的红线。

三、弄清“婚前购房”的概念

婚前所购房产到底能不能分？在给出具体的答案之间需要弄清一个概念，“婚前购房”与“婚前财产”并不是一回事情。

一般而言，婚前买的房属于婚前财产即个人财产，即使夫妻最后离婚也不能参与分割，也就是说婚前买的房一般不能分割，但这也不是一成不变的。

婚前所购买的房产若是另有约定，那么夫妻的另一方则享有相关的权益，另外婚前购买的房产若是婚后另一方也参与了偿还债务，那么也具备分割房产的权益。

具体要怎么分割需要依据相关的法律条文来判决，比如婚前男方买房婚后一起还房贷，还房贷部分则属于对房产的共有权益，房屋增值部分按照相应的份额划分。

总的来说，婚前所买的房产能不能分，并不在于是否是婚前购买，而在于房产的属性是什么，是共有还是非共有。对此，你有什么不同的看法呢？

参考文献：《民法典》

离婚时房子怎么分——诉讼离婚房产分割大法

根据广发银行和西南财经大学联合发布的《2018中国城市家庭财富健康报告》，2018年住房资产在家庭总资产中占比77.7%，随着近年来大中城市房价持续上涨，这一比例预计还将继续升高。

离婚时房产如何分割也经常成为了离婚诉讼中夫妻双方争议的焦点，本文主要分析在没有单独的婚内财产约定的情况下，法院如何判决房产分割？

2021年1月1日民法典开始实施，从此之后，在没有有效的婚内财产约定的情况下，诉讼离婚时双方也未就财产分割达成一致意见，法院会如何判决房产分割？为方便理解，本文以房产登记在一方还是双方的名下之区别，进行分别分析。（根据《适用民法典时间效力的若干规定》，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，原则上适用民法典的规定，因民法典对之前的婚姻法及其解释做了部分变更，故本文对离婚诉讼发生在2021年1月1日以后的案件更具有指导性）。

一、登记在一方名下的房产

1、婚前一方全款或按揭购买，且登记在该方名下

一般法院以签订合同的时间在结婚前还是结婚后来判断房产系婚前购买还是婚后购买。相关判例如下：

案号：（2020）沪02民终220号判例。裁判理由：本案争议焦点是对系争房屋的处理。系争房屋于双方婚前签订居间协议,婚后签订买卖合同。而居间协议只是购房意向的表示,购房的时间节点应从房屋买卖合同签订之日予以认定。故一审认定系争房屋系婚后购买,为夫妻共同财产,并无不当,本院予以认定。
案号：（2013）宝民一（民）初字第8692号。裁判理由：关于上海市X区X村XXX号XXX室房屋,该房屋于双方婚后签订买卖合同,并办理房地产权利登记,该房屋应属夫妻共同财产,现根据本案实际情况,本院依法确定该房屋可归被告所有,但被告应支付原告房屋市场价值一半之房屋折价款,根据双方一致确认之房屋市场价值,对折价款之金额本院确定为X万元。

1.1 婚前一方全款购买或虽按揭购买但在结婚时本人已将贷款已还清的

属于一方婚前个人财产，另一方无权分割。如婚前一方的父母代为出资的，因一方父母的婚前出资为自己子女购房的行为被视为仅对自己子女的婚前赠予，故此时房产仍属于一方个人婚前财产。相关判例如下：

案号：（2016）晋11民终902号。裁判理由：本院认为,婚姻的基础在于夫妻感情。原审基于双方夫妻感情已破裂的现状和双方均同意离婚的意愿,判决双方离婚,双方均无异议,应予确认。关于双方共同居住的位于XX号的一套房屋确系由被上诉人胡某的父亲出资购买,且婚后变更登记在被上诉人名下,依照法律的相关规定,应视为被上诉人父亲对其一方的赠与,原审认定该房产为被上诉人的个人财产并无不妥。

法律依据：民法典第一千零六十三条 下列财产为夫妻一方的个人财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。

1.2婚前一方按揭购买，结婚时未还清按揭款，婚内双方以夫妻共同财产还贷的

属于婚前个人财产，但另一方可以分割共同还贷款项及其相对应的增值部分的一半，具体计算方式为：

另一方可分金额=共同还贷款项及其相对应的增值部分÷2=夫妻共同还贷部分×不动产升值率÷2（其中不动产升值率=不动产现价÷不动产成本。不动产成本=结婚时不动产价格+共同还贷对应的所还利息部分+其他费用。其他费用含契税、印花税、营业税、评估费等）

举例说明：如一方婚前购买时，房屋总价为300万，有贷款，税费合计为10万，结婚时房屋价格升至500万，结婚后共同还贷100万，其中所还利息部分50万，离婚时房价经评估为800万，评估费3万，则不动产增值率为800÷(500+50+3)=144%，故可分金额=100×144%÷2=72万。

需要说明的是具体在分割时可能不会完全参考以上计算方式分割，法院会依法考虑一方对房产来源的贡献度、照顾子女一方的利益、妇女权益保护、无过错方利益等因素，酌情调整金额。

法律依据：

民法典婚姻家庭编的解释（一）第七十八条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

民法典第一千零八十七条　离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用（最高人民法院民事审判第一庭）

二、登记在双方名下的房产

1、婚前双方购买，登记为双方共有

夫妻共同财产，双方原则上平均分割。婚前双方共同出资购买，属于按份共有，婚后由于结婚发生财产混同，转化为共同共有。（也有观点认为原来登记为按份共有的，不因结婚而转化成共同共有）。

2、婚前一方购买，登记在该方名下，婚后登记加上另一方

视为一方对另一方的赠予，原则上平均分割，部分法院会考虑到一方对房屋贡献度更大，酌情予以多分。相关判例如下：

案号：（2019）沪0118民初7423号。裁判理由：关于夫妻共同财产分割,上海市X区X路X弄X号房屋系王某1婚前购买,但婚后登记在双方名下,为夫妻共同财产。
案号：（2013）沪二中民一（民）终字第2414号。裁判理由：本院认为,本案所涉上海市X路房屋虽系上诉人婚前购买,但该房屋产权于婚后登记在上诉人蒋某某与被上诉人朱某某两个人的名下,原审法院据此将该房屋认定为夫妻共同财产,房屋贷款为夫妻共同债务,由双方共同偿还,并无不当。上诉人称其于婚前购买该房屋时支付的首付款系其向母亲及亲戚借款得来,但无相关合法有效证据予以证实,本院难以采信。该房屋经评估目前市场价值人民币X元,现尚欠银行贷款人民币X余元,原审法院认定该房屋产权归上诉人所有,由上诉人偿还房屋剩余贷款,并酌情确定由上诉人一次性给付被上诉人房屋折价款人民币X元,已充分考虑到该房屋的来源、上诉人、被上诉人对该房屋贡献的大小及银行贷款还贷情况等因素,并无不妥,上诉人认为显示公允,无事实及法律依据,本院不予支持。

3、婚后双方出资购买，登记在双方名下的

夫妻共同财产，双方原则上平均分割。

4、婚前一方购买，登记为双方共有（先买房后结婚）

夫妻共同财产，双方原则上平均分割。婚前一方购买却登记为双方共有，再没有相反证据足以推翻的情况下，一般认为购买方就个人婚前财产和对方做了特殊约定。婚前一方购买登记为双方共有的，应属按份共有，婚后由于结婚发生财产混同，转化为共同共有。（也有观点认为原来登记为按份共有的，不因结婚而转化成共同共有，分割时仍按登记的按份比例分割）。

三、离婚时已购买但产证未办理完成的房产

法院不判决分割该房屋，该房屋办完产证后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。相关判例：

案号：（2020）沪0120民初15884号。裁判理由：至于原告在庭审中主张分割的XX室房屋,因尚未办理产证,目前产权情况不明,且双方均确认有被告父母出资,对产权存有争议,故本案中不宜处理,双方均可另行主张。
案号：（2017）沪0113民初6854号。裁判理由：关于上海市X区X路X室房屋,尚未办理产证,根据案件情况,本案中不予处理。
案号：（2020）沪0113民初5106号。裁判理由：系争房产现未办理产证且可能涉及案外人利益,本案中不予处理。

四、涉及案外人的房产

离婚时，如房产中涉及案外人产权的（双方达成协议分割他人财产的，该协议因无权处分的原因归于无效），法院一般不做处理，告知当事人另诉解决。如果该房产中一方持有的份额中系夫妻共同财产的，另一方方可以另行起诉要求一方和案外人分家析产，然后就析出的一方部分房款再进行分割。

五、其他问题：

1、父母参与出资购房的，如何处理？

1.1 婚后，双方父母参与出资购房的

父母与双方无约定的，该出资视为对夫妻双方的赠予，该出资款转化成的房价部分为夫妻共同财产，分割时平均分割该出资款部分对应的房屋价值。父母与双方约定仅赠予已方子女的，该出资款转化的房价部分为一方的个人财产，故分割时，原则上要留出该出资部分后再进行分割。

1.2婚前，双方父母参与出资购房的

出资应当认定为仅对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外，故父母无明确表示赠予双方的，分割时要留出该出资部分后再进行平均分割。父母明确表示赠予双方的，该出资款转化成的房价部分为夫妻共同财产，分割时平均分割该出资款部分对应的房屋价值。

法律依据：

民法典婚姻编司法解释一第二十九条　当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。

民法典第一千零六十二条第一款第四项　夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外。夫妻对共同财产，有平等的处理权。

民法典第一千零六十三条第三项 下列财产为夫妻一方的个人财产：（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；

2.婚后购房资金来源全部或部分来自一方婚前个人房产卖房款或个人存款的，如何分割？

一方的婚前财产为夫妻一方的个人财产,无论婚前财产在婚后形态如何转换,均不改变依然是一方婚前财产的性质。故此大部分法院会考虑置换房产中的一方婚前财产对置换房产的贡献，扣除该来源后，按夫妻共同财产分割，置换房产的全部资金来自于一方个人婚前财产的，另一方无权分割。判例如下：

案号：（2020）沪0109民初5940号。裁判理由：本院认为,一方的婚前财产为夫妻一方的个人财产,无论婚前财产在婚后形态如何转换,均不改变依然是一方婚前财产的性质,双方婚后购买上海市X路XXX弄XXX号XXX室房产的出资含有明确的一方婚前财产,分割时应充分考虑婚前支出占财产的比例,公平合理的分割。本案双方均认可购房中首付款X万元中的X万元是原告的婚前房屋出售款的部分,故该90万元占房产的比例份额以及增值部分是原告的婚前财产转化而来,应归原告所有。
案号：（2016）沪0112民初16964号。裁判理由：本院认为,被告在200X年即取得了XXXX的房屋,应属于被告的婚前财产,原告称对该房屋也享有权益的意见,本院不予采纳;为了购买讼争房屋,被告将其婚前房产出售,可视为一种房屋置换行为,虽然置换后的讼争房屋属于夫妻共同财产,但被告对于讼争房屋取得的贡献显然远远大于原告。
案号：（2016）渝0153民初3999号。裁判理由：2009年9月30日，根据从邓凤阳账号XXXX的账户取出30万元及90元利息在扣除支付房款金额242644元后剩余57446元，该金额与邓凤阳当日存入其账号XXXX的账户的57446元相吻合；当日取款凭条、会计分录单及存款/转账凭条上的传票号及终端流水号相连；且当日取款凭条及存款/转账凭条上的取存款时间十分接近（仅相隔约3分钟），故本院对被告所称购买荣昌住房的房款来自于其账号为XXXX的账户上存款的事实，予以采信。账号为XXXX的账户上30万元存款中有27万元系被告个人婚前财产，余下3万元系被告母亲罗旌秀的赠与款。因荣昌住房的购房款金额242644元未超出被告个人婚前财产的27万元且原告没有证据证明罗旌秀将这3万元赠与给原、被告用作购置荣昌房屋的出资，因此本院认为购买荣昌住房的房款242644元均来自被告邓凤阳的个人婚前财产。综上，荣昌住房系被告用婚前个人财产购买，应系其个人财产，加之，原告没有举证证明荣昌住房购房款的来源及流向，故原告要求对荣昌住房予以分割，被告支付原告房屋价值15万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

3.关于婚内财产约定的几个问题

3.1效力问题

签订书面婚内财产约定本质上属于民事法律行为，故必须满足一般民事法律行为有效的条件才会生效，即主体具有民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在双方恶意串通损害他人利益、不违背公序良俗。故而含有类似“出轨后愿意净身出户”的《保证书》因违反公序良俗而无效（也有法院认为保证书缺乏双方合意的形式要件而无效）,类似“如若出轨，愿净身出户”的保证书虽然无效，但一般可以作为认定一方违反夫妻忠实义务，具有过错的证据，可以在分割财产时主张少分割过错方。

案号：（2015）二中民终字第03939号。裁判理由：双方虽于XX年7月10日签订的《夫妻协议》第二条约定了“双方之间和谐相处,互相尊重,无论任何情况下,都不得出脏口,不得轻言离婚(除非有重大的感情危机和原则问题),否则过错方要承担骂人和轻言离婚的一切后果(净身出户)”,但因该条款违反了婚姻法关于婚姻自由的规定,故原审法院认定该条款为无效条款并无不当。
案号：（2017）沪0101民初30456号。裁判理由：本院认为房屋产权归原告所有并由原告归还剩余贷款为宜,至于被告所称原告在《保证书》中表示如再有婚外情则净身出户,系以解除身份关系为依附条件的财产分割,缺乏法律依据,被告提出按照上述《保证书》执行财产分配,难以支持,但考虑到双方对该房屋的贡献大小及原告在婚姻中存在一定过错之情形,被告可适当多分折价款。

3.2婚内财产约定与以离婚为目的的财产分割协议不同

婚内财产约定是明确具体约定夫妻婚前个人财产即婚后夫妻共同财产归属的协议，非以达成协议离婚为目的的财产分割协议，故双方未能协议离婚的，不影响该约定的效力，而以离婚为目的财产分割协议则相反。

3.3婚内财产约定处分他人财产部分无效

婚内财产约定处分他人财产部分无效，其他部分不存在无效的法定事由的，当属有效。