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文章目录：结婚前买房子听起来好像是很简单，其实这里面有着很多的技巧，我们知道中国的父母，特别喜欢在孩子结婚前给他们准备好婚房，很多父母,可能当时啊，只顾着高兴掏钱了，可是没想到，后期也许有意想不到的麻烦，而且呢，他还要分各种各样的情况。
接下来呢，我就分四种情况来分别介绍，父母在子女结婚前买房子，四种情况是：一、通过按揭的方式给孩子买房；第二，通过付全款的方式给孩子买房；第三，分期付款买二手房；第四种情况是，本来是父母要买房子，但是因为房屋限购，父母借儿子的名义买房。
接下来我就按照每一种情况，进行分析。
一、按揭买房，婚前付首付
第一种，按揭买房，一般按照中国的传统婚嫁习俗，在结婚前，男方家里负责准备买房，女方家负责装修和购买家具电器等。但是不知呢，这里面埋了一个巨大的隐患，因为按照现在婚姻法的司法解释，如果男方采取婚前付首付，婚前按揭的方式来买房的话，那么这套房子未来持续多年，夫妻按揭还款多年，这套房产在离婚的时候，也算作是男方的婚前个人财产，很多朋友，不清楚这一点，以为这房子按揭还款。花了钱吧，他也掏了钱了，两口子都掏了钱了，凭什么这房子就是他的呢，这是因为大伙儿不太清楚，在物权法和婚姻法的这个领域里面，他们认为房产所有权，还银行借款是两码事，如果我把它拆分的更细一点儿，大伙儿就明白了，当年结婚前付首付款买房的时候，是男方跟开发商签一个房屋买卖合同，但同时，男方呢，又要跟银行签一个不动产抵押借款合同，这是两个法律关系，实际上，在领结婚证之前，银行已经通过借款的方式，把所有剩下的购房款，都一次还清给开发商了，换言之，男方在领结婚证之前，这个房屋买卖合同他已经履行完毕了，所有的购房款都还清啦。实质上两口子婚后共同还贷，是妻子帮助丈夫去还他的婚前个人借款，因为老公买房，当时婚前跟银行借了一笔款。所以还借款是另外一个法律关系，正因为基于这样的法律原理，所以一般认为按揭住房，将来再发生婚变时，大多算作首付方，男方的婚前个人房产。那听到这儿呢，朋友们就该着急了，那这种房子如果父母要掏钱买，怎么个买法呢，一种方法是婚前首付由男方父母支付，那婚后银行按揭也仍然由男方父母支付。换言之，这套房子，从前到后所有的钱都是爹妈掏的。而且结婚后父母直接把款打到这个银行按揭还债账户当中，那如果是这种情况的话，当然这个房子算男方的个人财产。然后婚后还银行的借款，也没有女方的什么事儿，离婚时你也不涉及到这个价值分割。这是第一种情况，按揭买房。
还有另外一种情况，就是结婚前父母帮着付首付。然后结婚后两口子用自己婚后的收入来还款，在这种情况下婚变时发生分割的时候，房产，仍然算作男方的婚前个人财产，但是婚后夫妻共同还贷的部分，应当拿出一半来，给对方补偿，当然，这种折价补偿既包括本金的补偿，也包括还银行利息的补偿。所以呢，这是按揭还贷的第二种情况。
二、付全款买房
父母在婚前给子女买房子的第二种情况就是全款买房，有些父母，家境比较富裕，手头资金比较充裕。在孩子结婚前一口气掏个500万给孩子买套房，相对来讲，这种情况比较简单一点，那怎么做呢，他在结婚前，父母通过银行转账的方式，就直接把购房款还有买房子涉及到的，契税、税费、手续费，都直接付给了相关的部门。并且协助儿子在结婚前，就取得产权证，那这种情况下，在结婚后就比较干净和纯粹了，这种房子就完全算作是自己子女婚前的个人房产，那有的朋友就要问了，说我买的时候是500万，那两口子结婚好几年，这房子就涨到800万了，那就涨出来的钱怎么算呢，跟各位讲，这种纯粹基于市场价值的变动，地价的变动带来的房屋的升值，如果这个房产是一方婚前个人财产的话，那么这个房产的升值也算做是人家的个人财产。他不会说因为这个升值发生在这个婚内，这个升值部分就变成了夫妻共同财产，不是的。所以相对来讲，结婚前以全款的方式买房子是比较简单的。
三、分期付款买房
第三种情况叫分期付款买房，这就有点麻烦了，最常见的是什么，就是买二手房。比如说，父母在孩子结婚前看上了一处二手房，想办法给孩子买过来重新装修，把它当做新房。那当时跟卖方约定的付款方式，比如说分三次。结婚前付一期，结婚后付一期，然后隔一段时间再付第三期。那这样的一个时间跨度里面就存在着婚前和婚内都要付款的这样一种情形，那我们能给到的建议是什么呢，建议父母在结婚前和结婚后的付款都能实现一个银行账户隔离，什么叫银行账户隔离，就是父母呢，替孩子负责这个购房款，不要从父母的银行账户转到自己子女的银行账户。然后再从子女的银行账户转到卖方一房的银行账户，别这么周转，子女结婚后，有夫妻共同财产收入。如果这样拐个弯儿的话，有可能导致他的婚后夫妻共同存款，就分不清了，那应该怎么付呢，最好的父母把这个卖房一方的银行账户给要过来，然后父母直接把这个购房款。打到这个卖房一方的银行账户当中，这样资金的线索和脉络很清楚。但是刚做完这件事儿还不行。因为我们知道父母替子女付的钱付100万，200万，他的资金性质是什么，还要做补充说明，补充说明的方式是这样的，由父母出钱，父母跟子女签一个婚内财产单方赠与声明协议。这个协议的意思，大概内容是说什么，比如说，我谁谁谁父母，曾经在昨天为我儿子支付了购房款100万，那么我们要在此声明，父母支付的这100万，是给到我自己儿子个人的赠与，这个赠与是单给他个人的，不包括他的配偶，与他配偶无关，这样做这样一个声明。这样的一个协议，双方签约，一方是父母，一方是接受房产赠予的子女，自己的子女，子女的配偶是不需要签字的。然后这个协议也可以找两个没有利害关系的见证人签字，或者是到公证处去做公证，都是可以的，现在公证处也接受这样的一个公证，那么有了我刚才说的付款银行账户的隔离，以及父母对子女的购房款赠与协议，相对来讲，这个就比较明晰了，那么这套房子呢，也是自己子女的个人财产，父母赠与子女的钱也是暂时给到他个人的财产，这就是我们说的第三种情况，分期付款替子女买房。
再介绍一下，第四种情况叫做借子女名买房，我们知道在中国很多的经济发达城市都有房屋限购令，基本上是以家庭为单位的，购房的一个家庭最多不能超过两套。那么有些朋友，他父母觉得手头资金富裕。投资啊，觉得这个房产将来给儿子买了当婚房，那他可能就要买房，但是本意呢，是父母想买给自己的，可是呢，自己名下名额已经满了，这个时候，孩子可能还在念高中或者是念大学，那父母就可能会借用自己子女的身份证儿，子女的名义来买房，大家可以想象一下哈，这种购房方式，他的房屋买卖合同，现在买房的名字，都是子女的名字，整个合同也是子女签字，只不过呢，在付购房款的时候，我们看到钱，是从父母的银行账户打进来的，那这个时候还没有经济能力去买这样的房子，那这样的房呢，起初放在子女身上没有问题，但是时间长了会有问题。比如说这个子女将来要结婚，那么父母就担心啦，孩子会不会瞒着自己，把老婆的名字加到房产证上来，或者是孩子瞒着自己把这个房子抵押了，借款抵押了，出租啦，出售啦，等等，他父母也有这样的一个担心，那这种情况，可以提前做好风险防范的手续，怎么做呢，那有两种方式，一种方式就是父母提前跟自己的子女，签订一个资产代持协议，房产代持协议，大意是说自己要把这个房，但是借子女名义来买，子女也认可这个房产是父母的，然后父母说呢，将来在合适的时机，我再把这个房产的赠与给我的孩子，就算是他的。好，这样的一个资产代持协议，虽然在法律上并不一定有效，因为资产代持，大家知道，有合法也有非法代持啊，但是为了规避现行的法律政策而作的资产代持，他有可能是一种无效的协议。那最起码能从本质上证明，买这个房子的本意是自己购买，而不是替孩子购买。第二个，他还可以做一件事儿，就是以子女名义买房的，加一个房屋共有产权人，这个房屋共有产权人，可以是父母，也可以是父母的亲戚，然后把它以两个人名义，自己子女的名义和父母的一个人的名义，在共同购买，共同购买的时候，在住建委，也就是不动产登记交易中心，它有两种房产证，一个叫按份共有房产证，一个叫共同共有房产证。差异是在哪里呢，按份共有他可以明确，比如说父母占1%，儿子占99%，或者是三七开，四六开，那么双方份额是明确的。另外一种呢，共同共有，就是写上妈妈的名字和儿子的名字，但是呢，没有分份额，这种情况下，我们认为房子的产权呢，父母和孩子呢，两个呢，都各有100%，都共同拥有，除非他们有一天析产。那这样的一个共有产权登记和借用儿子的名义来买房，中间有什么关系呢，它最大的好处是父母可以实现对这个房产有一个控制权，因为房产登记上有一个共有权人，那么将来子女想瞒着父母，想把这个房子抵押借款，出租，出售，转卖的可能性就不大了，房产证上有父母的名字，当孩子做这一切手续的时候，那签合同也好，变更产权登记也好，做抵押也好，都必须需要另外一个共有产权人，也就是父母到现场签字同意，那也就起到了一个作用是父母对这套借子女名义代持的房产，掌握了一个控制权，也会防止子女将来，比如说想把老婆的名字加进去，那父母呢，也在中间呢，会起到一个监督的作用，好，这就是我们说的第四类，叫父母借子女的名义买房。
那么以上四类，就是我们比较全面的覆盖到了父母如何在子女结婚前给子女买房，可见，这个还是有很多技巧的，大家知道中国房子涨价非常快，房产价值呢，在一个家庭当中也属于重大财产，所以我们建议朋友们在这件事情上也还是要提前做一些规划的，避免未来造成财产损失。
下面小编为您整理了住房抵押贷款流程的相关知识。
住房抵押贷款在这里也可以称做房产典当，是华夏典当行于2001年在行业内首先推出的、针对已取得《房屋所有权证》的客户推出的个人融资业务。借款人只须将自己名下的房产经过评估，到相应的房屋所在地机关办理抵押登记手续即可，特点是专业、方便、快捷。随着典当行业及房地产行业的不断发展，住房抵押贷款已经行业典当行业内一个标准的经营业务。
抵押物范围
个人、企业名下的已经取得房产证的住宅、经济适用房、成本价住宅(含央产房)、危改回迁房、商品房、别墅、写字间、商铺和经营性用房、厂房、土地等。
操作流程
洽谈业务---了解客户需求、查验证件---确认权属、实地勘察---评估所评估、鉴定合同---办理公正、办理抵押登记放款---客户服务及续息---还款、注销抵押登记。
房屋抵押贷款具体流程
1、买卖双方签订房屋买卖合同，约定首付款、贷款和尾款的金额;
2、购房人及配偶当面向银行申请贷款，售房人及配偶到场确认;
3、银行对贷款申请进行调查、审批;
4、购房人与银行签订借款及担保合同;
5、售房人将房屋产权过户给购房人，售房人向购房人取得首付款;
6、购房人与银行办理房产抵押登记(或由其他自然人、法人为购房人提供阶段性担保);
7、银行向售房人账户发放贷款;
8、买卖双方办理房屋物业结清，售房人向购房人取得尾款;
9、购房人收房，按月还款(阶段性担保情况下，购房人与银行补办房产抵押登记)
抵押贷款所需要的资料
房产证(房屋抵押银行贷款中房产证、土地证是必须要给银行抵押的)
权利人及配偶的身份证
权利人及配偶的户口本
权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)
收入证明(这个证明对房屋抵押银行贷款的贷款成功情况以及，最高的额度有比较大的影响。)
如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证
如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单
为提高房子抵押贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等)
个人房产抵押所需要的资料
1、房屋产权证、购房合同及发票原件;
2、身份证原件、户口簿原件
3、配偶身份证原件/房地产共有人身份证原件
4、婚姻证明(结婚或未婚证明)
公司房产抵押所需要的资料
1、房屋产权证、国有土地使用权证、购房合同及发票原件
2、企业法人身份证明、法人授权委托书、经办人身份证原件
3、企业营业执照复印件(加盖公章)、企业组织机构代码证(加盖公章)
4、公司章程、股东会决议/董事会决议
在建工程抵押所需要的资料
1、土地使用证
2、建设用地规划许可证
3、建设工程规划许可证
4、建筑工程施工许可证
5、营业执照
6、商品房预售许可证
房屋抵押贷款具体操作步骤
1、借款人贷前填写居民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。
2、银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。
3、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。
4、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。
5、贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。
6、贷款结清，贷款结清包括正常结清和提前结清两种。①正常结清：在贷款到期日(一次性还本付息类)或贷款最后一期(分期偿还类)结清贷款;②提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
以上房屋抵押贷款流程的相关知识。
看中房子、签订了购房合同，就到了向银行申请贷款这一步，尽管已经签了合同交过定金，但是最后因为房贷办不下来，而买不成房子的朋友还是不在少数。不仅仅是买不成房子，已交的定金也有可能会打水漂，今天小哥就和大家分享银行办理房贷要审查的八大项和注意事项。
大家好，欢迎收看大虫小哥美居家，专业卖房20年——我是大虫小哥
征信是购房贷款唯一的通行证，借款人在申请购房贷款时，银行首先会对借款人的征信情况进行审查，如果最近2年内出现连续三次或者累计6次逾期还款记录，则有可能会被拒贷。因此购房者应该在购房前先到人民银行打印征信报告查询，确认有贷款通行证再购买房子更为保障。
收入证明是申请贷款时在职的工作单位开具的证明，收入证明直观体现了借款人的还款能力。通常银行对收入证明的要求是月供款2倍以上，如果借款人正在偿还其他贷款，那就是其他贷款再加上月供款的2倍以上。
银行流水是收入证明的直接佐证，也可以直观反映借款人的收入明细、消费能力、纳税情况等等，银行一般会要求借款人提供最近半年的完整银行流水，房贷流水的要求是月供款的2倍以上，因此银行流水不足，也有可能会遭到拒贷。
借款人的年龄和职业从侧面反映出其还款能力和稳定性。银行审核贷款时要求的年龄为18-65周岁，因此年龄越大贷款的年限就会越短，借款人的职业方面，像公务员、教师、医生、500强企业员工等工作收入稳定的人群，被银行归类为优质客户，更容易受到青睐，如果借款人是法人，银行还会调查法人名下的公司财务状况。
借款人在申请房贷之前，千万不能存在高额负债，比如信用卡高额分期、装修贷、信用贷、各种网贷等等，银行一方面会质疑申请人的还款能力，另一面会认为申请人想“空手套白狼”，搞低首付或者0首付，因此存在高额负债，银行也有可能会拒贷。
银行作为国家金融机构，自然对婚姻状况的审查比较谨慎，因为买房是共同财产，贷款是共同债务，因此已婚人士申请贷款必须夫妻双方到场面签，并且要提供结婚证、户口本原件，如果是离婚人士则需要提供离婚证以及离婚协议书。
如果买一手房这点就不需要审查了，但是买二手房的话，银行会评估贷款房屋的房龄，通常要求房龄在25年以内，地段较好的房子可以放宽到30年，房龄较高的二手房贷款额度可能会被降低，遇到严格的银行干脆被拒贷，可以说房龄越低，越容易获得贷款，而且额度高，注意：银行一般要求房龄+贷款年限不能超过40年，因此房龄对贷款年限也有一定的影响。
申请纯公积金或者组合贷款，需要提供公积金对账本给银行审查和测算，连续缴存半年或者一年以上住房公积金就可以申请贷款，这一点不同的城市有不同的规定，贷款的额度取决于缴存基数和账户余额，大家可以登陆当地的个人住房公积金中心网站查询。
买房贷款需要注意以上银行审查的八大项之外，还有一点要切记：在银行还没有正式放款之前千万不要申请任何其他贷款更不能出现逾期还款，公积金贷款因为放款时间比较长，在公积金中心还没有放款之前，不要断供公积金，不然后果会很严重，可能会导致银行和公积金无法放款。
好了，今天就分享到此，关注大虫小哥，了解更多房地产知识和房地产资讯，谢谢大家！
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