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文章目录：12月1日凌晨，西安住建多部门联合下发了[11·30西安楼市新政]，众多购房者的置业计划一夜之间被全部打乱。虽然对无房刚需购房者无影响，但对购买二套的刚改、改善客户付款比例影响巨大。
[11·30西安楼市新政]：买房门槛再次提高+二套首付最高增加30%+改善盘最高首付达70%
针对受[11·30西安楼市新政]影响的购房客户，对其问题予以答疑回复。
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温馨提示 新政实操问题 ‖ 越往下看越详细
购房答疑一：名下有正在还款的商贷房产，儿子首次买房，但要与儿子作为共同还款人，首付多少？（问题来自：地产西安粉丝留言）
房小白回答：
首先，二套房界定。家庭已有在还款的商贷房产，家庭任何一个人再次买房都算二套。并且与儿子共同还款，很明确就是家庭二套购房。
其次，二套首付比例。如果购买144㎡以下户型房子，首付最低60%；若购买144㎡以上房子，首付最低70%。
因为孩子已经成年，若将孩子户口分离出去现有家庭，以您儿子为购房主体和还款主体，就属于一套购房，首付最低30%。
购房答疑二：9月底已购买第二套房115㎡，但没有签合同，而且第一套房子75㎡还在还贷。是否受影响？会不会补首付？（问题来自：地产西安粉丝留言）
房小白回答：
已有在还贷房产，9月购买第二套房面积是115㎡，现在没有签合同，将按照11·30西安楼市新政二套首付政策执行。
本次新政是以房产面积、金融信贷为调控主体，您首付比例将增加到60%，需要再补交20%的首付款。
购房答疑三：在高陵有一套房，在市区买房受影响吗？（问题来自：地产西安粉丝留言）
房小白回答：首先，二套界定。高陵属于西安辖区之内，只要是在西安行政辖区之内都算二套房。虽然本次[11·30西安楼市新政]不涉及高陵，但在市区再次买房，按二套购房政策执行。
其次，商贷首付比例。如果在高陵房贷属于商贷，那么在市区买房144㎡以下，首付最低60%；够买144㎡以上房子，首付最低70%；
再次，公积金首付比例。如果在高陵房贷是公积金贷款，二套只能是商贷，按照商贷二套政策执行。如果公积金贷款已还清，二套再次使用公积金，够买144㎡以下房产，首付最低50%；够买144㎡以上房产，首付最低55%。
最后，不限购区域购房。如果在西咸新区沣东新城（能源金贸区除外）够买二套房，同样按照本次新政政策执行。若在沣西新城、秦汉新城、空港新城、泾河新城和能源金贸区买房，将不受本次新政影响。
购房答疑四：首套房已出售，目前名下无房，再次买房，算首套吗？（问题来自：地产西安粉丝留言）
房小白回答：首套房产已经出售，且已完成过户，在西安主城区再次买房享受一套房贷款政策，商贷首付最低30%。但在进行线上登记和摇号时，只能以普通客户资格摇号。
购房答疑五：在外地有公积金贷款，在西安是首套，还算刚需买？首付比例是30%？（问题来自：地产西安粉丝留言）
房小白回答：
在外地有公积金，在西安首次买房，享受西安刚需首套购房政策，首付最低30%。但由于已经有公积金贷款，具体首付比例、是否利率上浮就要根据各银行政策而定。
购房答疑六：本人刚需，对买房有影响吗？（问题来自：地产西安粉丝留言）
房小白回答：1、对刚需的政策影响：首先根据[11·30西安楼市新政]政策，本次政策主要是对在西安购买第二套房的首付比例进行限定。对于满足在西安购房条件的刚需购房者而言，将不受本次政策影响，首付比例依然是30%。
2、对刚需的房价影响：新政对本次房价会产生一定的影响，首先对具有刚需房票的客户来说，购房条件更加优越，反应在房价上，高端产品的高价房将会被压制，短期内房价大概率不会有较大的涨幅，对开发商从资金和销售去化上的考验将会是比较严格，未来半年到一年内将是刚需购房的好时机，对于刚需目前可以等新政彻底落地后，择优而选。
购房答疑七：西安二套目前怎么定义？名下有两套全款购买房产，想先卖掉一套，再次买房，首付是不是按二套50%付款。（问题来自：地产西安粉丝群）
房小白回答：首先，二套界定。凡是拥有在房管局备案过的房产，再买第二套商品住房，就属于二套购房。
其次，置换型购房。名下全款买过房，虽没有住房贷款记录，但同样占用购房名额。若卖掉一套，再次购买就属于二套购房。若全款购买将不受[11·30西安楼市新政]影响。若是商业贷款购房，将受新政影响。
最后，二套首付比例。本次新政是通过对已拥有首套房面积、二套购房面积和贷款方式三方面进行调控的。因此关于您的具体首付比例，按照以下新政首付比例执行。
购房答疑八：婚内以夫妻双方名义共同买房，房产证未办理下来，离异后女方带孩子，房子由法院公证，并归男方所有，算不算刚需？（问题来自：地产西安粉丝群）
房小白回答：
1、离婚购房的刚需判定条件为：婚内购房，离婚后只要离婚协议上明确了房屋所有权，归男方所有。那么，女方离异后带有未成年年子女，再买房就属于刚需。
2、离婚后离婚协议上明确了房屋所有权，归女所有。那么，女方离异后带有未成年年子女，再买房就属于名下有房的普通家庭。
3、如果是离婚协商不一致，由法院审判房产在男方名下，最后房子的归属权依旧在男方，此时，女方带未成年子女再次购房算是刚需家庭。
end
遗赠抚养协议是我国一种新的赡养模式，意思是遗赠人与抚养人签订协议，抚养人是在遗赠的人生前就要承担着抚养责任，死后进行安葬，以此来接受遗赠的人遗产，其中让我们最常见的是房屋的赠与。那么是房屋的是赠与过户是需要多少钱?
黄冈学府城的房屋在遗赠扶养中的赡养模式是在于遗赠人与抚养人之间的签订。
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一、房屋赠与过户需要多少钱
（一）、营业税
依据现行营业税暂行条例及其实施细则有关规定，是单位或者个人将于不动产或者土地使用权无偿赠送于其他单位的或者个人，视同为发生在应税的行为，在原则中的问题，是赠与人还是是需要缴纳营业税的，缴纳营业税的税率是5%。
1、近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产，以及发生继承、遗赠取得房产的，免征收的包括营业税。
2、其他人之间的房产赠与行为，应该依法进行缴纳的营业税。但若其他人之间赠与的房产达到一定年限的，符合于免征的营业税条件的，但仍可以在免征的营业税，个人的将购买的满5年的住房进行对外赠与，可以免征收的营业税。
（二）、附加税
附加税是有赠与人负担的，只有是在需要的征收的营业税、增值税等相关税种的前提的下才会征收，按照应缴纳的营业税的在一定的比例缴纳中，具体比例为：城建税(7%)、教育费附加(3%)。
（三）、契税
根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》中第1条第2款明确规定：“对于个人无偿赠与不动产行为，应针对受赠人的全额进行征收契税。”因此，赠与的房产的领受人应该需要全额的缴纳契税，按照3%的比例缴纳。
（四）、印花税
印花税，是需要全额缴纳的，由订立合同的双方当事人，按照的0.05%比例进行缴纳。
（五）、个人所得税
依据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》第1条的规定，以下的情形应该是房屋产权的无偿的赠与，对当事的双方进行不征收个人所得税：
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1、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;
2、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;
3、房屋产权所有人死亡，依法要取得房屋的产权的法定继承人、遗嘱的继承人或者受遗赠的人。
除了上述情况之外，其他人之间的赠与行为，应该依法进行缴纳个人的所得税，税率是为20%的。
(六)、公证费
赠与过户需要先到公证处进行公证处理，公证书出来之后和原产权人一起到房管局进行分成赠与。公证需要缴纳相应的费用，一般为0.3%的房款。
(七)、其它费用
纳测绘费：1.36元/平米
权属登记费及取证费：150元以内。
二、房屋赠与过户程序
房产赠与是指房屋所有人将房屋所有权无偿赠给他人的行为。根据法律法规的规定，房屋赠与当事人必须提交房屋所有权证，赠与的合同等是书面证件，房地产交易的管理部门等进行办理的正式的房屋所进行所有权的应变更登记等手术后，房产的赠与的行为才是具有法律效力。
在房产赠与办理黄冈学府城的房屋时要依法办理,上述的办理法律法规按照这样的方法是合法合规的
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办理房屋赠与手续要经过以下几个步骤：
1.房屋赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即为赠与书。根据的法律规定，房屋的赠与是一定要采用的书面形式。
2.房屋的赠与双方当事人是凭房屋所有权证、赠与合同等材料，按规定缴纳有关税费。
3.办理公证。根据国家及本市的有关规定，房屋的赠与是必须办理的公证手续。
4.办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与是当事人到房屋所在地房地产进行交易核心申请等转移过户登记，并提交下列材料：(1)过户申请书;(2)身份证件;(3)房地产权证;(4)赠与书及公证书;(5)有关税费的收据。
5.赠与人是将房屋的交付于受赠人。这里的交付是以办理在房屋的产权进行转移登记为标准。如果是未办理的产权转移等登记手续，但是当事人之间在订立了书面赠与的合同，且在赠与人已将房屋的产权证原件进行交给了受赠人的，根据较高人民法院的规定，也是应当在认定赠与而成立。
实施背景
为切实推动“放管服”改革，进一步提高不动产登记效率,切实尊重申请人的意愿，依据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》及《不动产登记操作规范（试行）》等相关法律法规，经认真研究并报市委市政府同意，确定《关于优化不动产登记婚姻关系审查的公告》自2020年5月1日起实施。
实施意义
（1）切实履行不动产登记法定职责
按照《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》及《不动产登记操作规范（试行）》的规定，《公告》实施后申请不动产登记业务时，除《公告》中必须提供婚姻关系证明的情形外，不动产登记机构不再审查婚姻关系。
（2）精简登记申请材料，提升登记工作效率
《公告》实施前，不动产登记机构要求申请人提供婚史证明或未婚证明等材料，有的申请人认为自己婚否与不动产权属登记并无关联，故不愿配合；有的因离婚多年，原配偶无法到场；有的因其他各种原因无法提供婚姻情况证明。2015年，民政部下发了《关于进一步规范（无）婚姻登记记录证明相关工作的通知》，申请人更加无法提供婚姻状况证明材料。《公告》实施后，除个别情形外，提交婚姻证明材料均须取消，申请材料精简、审核更加规范，必将进一步提升不动产登记效率，群众办理不动产登记更加便捷。
解 读
01
自然人购买房屋的，不动产登记机构按照购房合同上载明的购买人办理不动产权证书。《公告》实施后，夫妻双方共同购买房屋的，应当以夫妻双方的名义签订购房合同。《公告》实施前，已经以夫妻一方的名义签订购房合同尚未办理不动产权证书的，可以在取得不动产权证书后凭夫妻关系证明材料申请办理夫妻加名登记，也可以在办理不动产转移登记时同时申请夫妻加名登记，不动产登记机构合并办理。
02
自然人处分（买卖、赠与、抵押等）房屋的，不动产登记机构向不动产证载产权人询问房屋共有情况。询问结果为单独所有的，登记机构直接以证载产权人为申请人办理相应不动产登记；询问结果为共同共有的，应当由夫妻双方共同申请办理相应不动产登记。
03
共同共有，但不动产权证书登记在夫妻一方名下的，双方可凭婚姻关系材料共同申请加名登记。
04
未经公证申请办理继承(受遗赠)转移登记的，仍应提供不动产登记簿记载的产权人的婚姻关系材料。
建 议
（1）夫妻双方共同购买不动产的，应当直接以夫妻双方名义签订购房合同，并载明共有，从源头上避免产生不必要的纠纷。
（2）以夫妻一方名义购买不动产且一次性付款的，申请登记在夫妻双方名下的，可在新建商品房首次转移登记时提交婚姻关系材料，登记机构合并办理房屋首次转移登记和夫妻加名登记。
按揭购房的，经抵押权人同意，由夫妻双方和抵押权人共同申请加名登记和抵押权变更登记，不动产登记机构合并办理。
（3）夫妻一方认为另一方擅自购置、隐匿不动产的，可以前往不动产登记信息档案查询窗口查询夫妻双方名下不动产登记情况。
（4）不动产以夫妻一方名义登记的，证载产权人在登记机构询问时承诺单独所有，擅自处分不动产的，另一方应当通过民事诉讼维护自身合法权益。
同时提醒广大市民，不动产登记是一种物权公示行为。因当事人申报不实导致不动产登记簿记载内容与实际情况不符给他人造成损害的，应当由当事人承担相关法律责任。利益受损害方可以通过法律途径追究当事人的法律责任。
Q
5月1日后签订购房合同的，怎么办理登记？
A
5月1日后签订二手房买卖合同、商品房买卖合同、赠与合同或拆迁安置协议的，在办理不动产权证书时，严格按照合同记载的信息进行登记，并对产权共有情况标注单独所有或共同共有或按份共有。
Q
已经登记为一个人名字的房屋，怎么办？
A
双方可携带身份证、结婚证及产权证等材料共同申请加名。
房屋在抵押期间的，经抵押权人同意，由夫妻双方和抵押权人共同申请加名登记和抵押权变更登记，不动产登记机构合并办理。
房屋被查封的，可在解除查封后或查封期间届满后加名。
Q
5月1日前签订的合同，怎么办理登记？
A
5月1日前签订二手房买卖合同、商品房买卖合同、赠与合同或拆迁安置协议等时为夫妻一方姓名的，在办理不动产权证书时，可以共同申请登记为夫妻共有。
Q
夫妻一方私自处分房屋，怎么办？
A
在登记机构询问共有情况时，夫妻一方隐瞒共有状况，作出虚假承诺，擅自对不动产进行抵押、出售、赠与的，应当承担相应法律后果；另一方认为擅自处分行为侵犯自身权利的，可通过民事诉讼维护自身合法权益。
Q
申请房屋加名、减名、份额变更等相关登记需要缴纳契税吗？
A
财政部、国家税务总局《关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》（财税〔2014〕4号）规定，对婚姻存续期间配偶之间的不动产加名、减名、份额变更及约定另一方单独所有，免征契税。
婚姻存续期间购买房屋且登记在一方名下，申请增加配偶姓名的，免收登记费；婚前一方购买，婚后申请增加配偶姓名的，只收取不动产权属证书工本费，每本证书10元。
Q
如何能更好地保护权利？
A
一是在婚姻关系存续期间签订取得权利的二手房买卖合同、商品房买卖合同、赠与合同或拆迁安置协议等时，由夫妻双方共同签字，对于已经一方签字的情况，在办理登记时可以夫妻双方共同申请登记为夫妻共有；
二是已经登记的房屋，夫妻双方可以共同申请加名；
三是如果发现夫或妻一方私自抵押、出售、赠与不动产的，应及时通过民事诉讼保护权利。
Q
办理房屋加名、减名、份额变更等相关登记的大厅地址及咨询电话
A
保亿隆基办事大厅
地址：西安市未央区凤城八路保亿隆基大厦1层
地址：西安市雁塔区朱雀大街21号（朱雀云天）5楼
办公时间：工作日9:00-12:00，13:00-17:00
咨询电话：拨打85376010（按#键）转“优化不动产登记婚姻关系审查政策咨询”
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