本文由资阳市律师编辑整理，多位从业4年以上的律师，也非常认可此文的回答，大家可以参考一下，如有不妥欢迎指正。
文章目录：住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。职工缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，是职工按照规定储存起来的专项用于住房消费支出的个人储金，属于职工个人所有。职工离退休时本息余额一次付偿，退还给职工本人。
住房公积金贷款的类别有：新房贷款、二手房贷款、自建住房贷款，住房装修贷款、商业性住房贷款转公积金贷款等。（注意：不是所有的公积金中心都提供以上类别的贷款，请先咨询当地住房公积金管理机构）
特点
相对于商业住房贷款，住房公积金贷款具有利率较低，还款方式灵活，首付比例低的优点，缺点在于手续繁琐，审批时间长。
还款技巧
公积金自由还款是指在申请住房公积金贷款买房时，住房公积金管理中心根据借款金额和期限，给出一个最低还款额，以后每月还款额不再一成不变，而是可以在还款金额不少于最低还款额的前提下，根据自身的收入情况，自由安排每月还款额的还款方式。
值得注意的是，公积金自由还款在给与借款人最大的自主性的同时，对借款人在技术手段、风险防范、收益实现等方面都提出了更高的要求。月供基本上是由借款人自己决定的，这就意味着整体利息支付也是由借款人自己定的。一般来说公积金贷款在还款的时候，先期还款越少，支付的利息绝对越多；先期还款越多，支付的利息绝对越少。
1. 自由还款为“日对日还款”，即放款日为当月某日，还款日即为每月某日。如果该月没有对应的还款日，则在当月最后一天还款。例如：1月31日放款，2月28日还款。
2. 如果借款人不慎将用于还款的银行卡或者存折丢失，那么借款人必须携带同一银行的银行卡或者存折及时到申请贷款的管理部办理变更手续。
3. 借款人的贷款全部还清后，要到办理贷款的管理部领取还清全部贷款的证明。
办理流程
1、贷款人申请住房公积金贷款需到银行提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供下列资料：
(一)申请人及配偶住房公积金缴存证明;
(二)申请人及配偶身份证明(指居民身份证、常住户口簿和其他有效居留证件)，婚姻状况证明文件;
(三)家庭稳定经济收入证明及其它对还款能力有影响的债权债务证明;
(四)购买住房的合同、协议等有效证明文件;
(五)用于担保的抵押物、质物清单、权属证明以及有处置权人同意抵押、质押的证明，有关部门出具的抵押物估价证明;
(六)公积金中心要求由第三方担保人做担保，并缴纳担保费用，由借款人、贷款人及第三方担保人共同签订三方合同。
(七)公积金中心要求提供的其他资料。
2、对资料齐全的借款申请，银行及时受理审查，并及时报送公积金中心。
3、公积金中心负责审批贷款，并及时将审批结果通知银行。
4、银行按公积金中心审批的结果通知申请人办理贷款手续，由借款人夫妻双方与银行签订借款合同及相关的合同或协议，并将借款合同等手续送公积金中心复核，公积金中心核准后即划拨委贷基金，由受托银行按借款合同的约定按时足额发放贷款。
5、以住房抵押方式担保的，借款人要到房屋坐落地区的房屋产权管理部门办理房产抵押登记手续，抵押合同或协议由夫妻双方签字，以有价证券质押的，借款人将有价证券交管理部或盟中心收押保管。
贷款额度
大部分城市都规定了单笔住房公积金贷款的最高额度，比如成都个人单笔住房公积金贷款最高额度为40万元；广州市住房公积金贷款个人最高额度为50万元，北京市住房公积金贷款额度最高是80万，如果评级评到3A级别的话最高可以到80万*（1+30%）=104万,2A评级可以贷92万。
其次，住房公积金贷款额度最高不超过房款总额的70%；
住房公积金贷款额度公式：
借款申请人及配偶公积金个人月缴存额之和÷实际缴存比例×12（月）×0.45（还款能力系数）×贷款期限（最长可贷年限）
若夫妻双方缴存比例不一致的，按比例较高的一方确定实际缴存比例。
不高于按借款申请人及配偶还款能力确定的贷款限额。
申请公积金贷款还应满足月还款/月收入不大于50%（其中：月还款包括已有负债和本次负债每月还款之和）。
额度计算
公积金贷款额度的计算，要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额四个条件来确定，四个条件算出的最小值就是借款人最高可贷数额。计算方法如下：
按照还贷能力计算的贷款额度
计算公式为：
[（借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限（月）。
使用配偶额度的：
[（夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额]×贷款期限（月）。
其中还贷能力系数为40%
月工资总额=公积金月缴额÷（单位缴存比例+个人缴存比例）。
按照房屋价格计算的贷款额度
计算公式为：贷款额度=房屋价格×贷款成数
其中贷款成数根据购建修房屋的不同类型和房贷套数来确定：
a.购买商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用房或私产住房。
职工家庭（包括职工、配偶及未成年子女，下同）贷款购买首套住房（包括商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用住房或私产住房），且所购住房建筑面积在90平方米（含90平方米）以下的，应支付不低于所购住房价款20%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的80%；所购住房建筑面积超过90平方米，应支付不低于所购住房价款30%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的70%。
职工家庭贷款购买第二套住房的，应支付不低于所购住房价款50%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的50%。
职工家庭贷款购买第三套及以上住房的，暂停发放个人住房公积金贷款。
购买私产住房的，房屋价格和评估价格不一致时，取二者低值核定额度。
购买定向安置经济适用住房的，贷款额度还应不高于所购住房全部价款与房屋补偿金的差价。
b.购买公有现住房的，贷款额度不超过所购房屋价格的70%;建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不超过所建修住房所需费用的70%。
按照住房公积金账户余额计算的贷款额度
职工申请住房公积金贷款的，贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额（同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款，为职工及配偶住房公积金账户余额之和）的10倍，住房公积金账户余额不足2万的按2万计算。
按照贷款最高限额计算的贷款额度
使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额40万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额60万元。
使用本人住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人正常缴存补充住房公积金的，贷款最高限额50万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人或其配偶正常缴存补充住房公积金的，贷款最高限额70万元。
申请贷款时职工或其配偶正常缴存按月住房补贴的，参照正常缴存补充住房公积金的规定执行。
计算出的贷款额度数值保留到千位，千位以下不为零的千位加一。
最近不少朋友咨询小凯关于夫妻一同贷款买房的事情，基本上都是奔着改善去的，毕竟一个人买房压力大，月供压力大，首付更是压力大，如果两个人能一起交首付，一起贷款，那相当于压力减半，那么夫妻共同贷款的话，存在哪些需要注意的方面，如果您属于这一类购房者，建议了解清楚其中的重要问题，防止日后不必要的麻烦和摩擦。首先我们先看看存在哪些需要注意的方面，“丑话说到前头”。
一、夫妻共同贷款存在哪些需要注意的方面
1、提前准备夫妻双方的贷款资质和材料
夫妻共同贷款买房相比个人贷款买房需要准备的资料和流程基本上也是多了一倍，夫妻双方共同贷款买房需要准备的材料基本上主要包括双方的身份证、户口本、结婚证以及收入证明这些是贷款最需要的资质。复印件多准备一些，省的每次要跑复印店。
2、商量好房子的份额问题
主贷方的确定并不一定意味着房地产份额被分割。在夫妻共同贷款购买房屋的过程中，即使对方的名字没有出现在房地产证明上，也不会影响房屋的所有权。因此，为避免将来发生纠纷，夫妻共同购买房屋时应事先确定财产份额。
3、双方在合同签订时同时在场
夫妻共同申请房贷时，不能一方来，而是需要同时到场，因为银行很大程度上会同时考察两人的贷款资质，况且办理贷款时需要签订合同，所以夫妻双方必须亲自到场签字。无法别人代替，这个过程也是保障了双方的合法权益。
4、夫妻一方主贷款人的选择
在选择主贷人这个问题上，为了成功申请贷款，夫妻双方要商量好不用想太多，其实这块主要涉及的是主贷人的资质问题，尤其是个人征信，假设男方作为主贷人，征信存在问题，则会产生贷款困难的问题，另外银行还会考量贷款人的年龄和从事的职业等多个方面，尽量要选择信用信息更好的一方作为主要贷款人，这样夫妻双方就可以顺利获得银行的贷款批准。
二、夫妻共同贷款有什么优势所在？
1、公积金贷款用到极致
尽管大多数公司为雇员支付个人公积金，但一般公司可能会按照最低门槛支付，甚至不支付公积金。由于目前的房价收入比高的离谱，全凭公积金贷款是远远不够的。个人的公积金贷款更是存在瓶颈，但如果是夫妻共同申请住房贷款则可以以扩大公积金贷款限额。目前首套的公积金贷款利率为3.25％，而商业贷款基准利率为4.9％。因此，与商业贷款相比，住房公积金住房贷款支付的利息自然也会减少太多。
2、能贷更多款，减少首付压力
如今，大多数家庭都通过贷款购买房屋。许多银行在批准住房贷款时要求每月还贷额不得超过贷方每月收入的一半。如果不满足要求，则无法获得贷款。但是，如果两个人一块贷款，将会容易得多。毕竟在收入流水上会有更多保障。
以上就是关于夫妻双方一同贷款的优劣势，其实这种方式能更好的减轻压力，劣势在于跑手续和流程需要两个人同时在场相对麻烦，另外如果两个人的婚姻存续出现问题，有可能会出现财产分割等问题，欢迎各位给小凯留言，谢谢。
裁判要旨
1.借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗应认定无效，借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除人民法院对该房屋的执行。
2.在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。
3.借名人为规避国家房屋限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，故借名买房合同应认定为无效，但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行完成了不动产登记，成为该房屋所有权人。此系在法院再审后出现的新事实，已从根本上改变了房屋的权属关系，申请执行人在对出名人的执行程序中主张继续执行已经属于借名人的房屋，缺乏理据，不应支持。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2020）最高法民再328号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司。
法定代表人：霍拉庭，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘晖，北京隆安（沈阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马苗苗，北京隆安（沈阳）律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：徐某欣。
委托诉讼代理人：阎民，北京市世方永泰律师事务所律师。
一审第三人：曾某外。
再审申请人辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司（以下简称中集哈深公司）因与被申请人徐某欣、一审第三人曾某外案外人执行异议之诉一案，中集哈深公司不服辽宁省高级人民法院（2018）辽民终211号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年6月12日作出（2019）最高法民申1012号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人中集哈深公司委托诉讼代理人刘晖、马苗苗，被申请人徐某欣委托诉讼代理人阎民到庭参加诉讼，一审第三人曾某外经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中集哈深公司申请再审称，请求撤销一、二审民事判决，改判驳回徐某欣全部诉讼请求或发回重审，案件受理费由徐某欣承担。主要事实与理由：（一）原审法院认定徐某欣支付房屋价款、占有房屋及代持关系的事实缺乏证据证明。关于付款，徐某欣本人仅支付250万元房款，金钱系种类物不能推测天津红孩子商贸有限公司向天津安凯环保产品贸易有限公司（以下简称安凯公司）转账系给徐某欣妻子蒋某某的款项，蒋某某与曾某外各持股50%不排除安凯公司代曾某外付款，且曾某外与徐某欣在案涉房屋排除执行方面具有共同利益。关于实际占有，北京天泰长富建筑装饰工程有限公司（以下简称天泰公司）出具物业费发票形成于法院判令曾某外承担连带保证责任之后，不能证明徐某欣之前占有案涉房屋，且徐某欣一、二审陈述事实前后矛盾不合常理。关于代持，《房产代持协议》三页均被光照老化不符合常理，存在人为光照老化的嫌疑，其应当承担举证不能的后果。（二）原审法院混淆了物权与物权基础关系，认定徐某欣享有房屋物权系适用法律错误。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定的真实权利是指物权合同，而非物权本身。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，物权合同不需登记确认，案涉代持协议仅是合同当事人间的债权关系，不具有对抗效力，不产生设立物权的效果。（三）中集哈深公司对案涉房屋具有信赖利益，属于商事外观主义原则保护的信赖利益的债权人。（四）根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，案外人同时提出确权请求的，法院可以在判决中一并作出裁判。但徐某欣在起诉状中未提起确权诉请，原审超出诉讼请求范围主动确权，程序违法。
本案再审申请审查期间，本院依法向徐某欣邮寄送达再审申请书副本、应诉通知书等法律文书被退回，徐某欣未向本院提交答辩意见。本案提审后，徐某欣经本院成功送达应诉通知书等法律文书后出庭应诉并答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。主要事实和理由：（一）徐某欣通过出售名下原有房屋经核验符合限购政策，已取得案涉房屋的《不动产权证书》，登记为案涉房屋的产权人。案涉房屋因登记在曾某外名下而成为中集哈深公司申请执行案中执行标的的事实基础已经丧失，执行异议之诉中不能就案涉房屋对中集哈深公司的权利进行救济。（二）徐某欣因对案涉房屋享有物权而足以排除强制执行。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条之规定包含两层含义，一是确实存在登记权利人和实际权利人不符的情形，二是该情形下需保护实际权利人权利。案涉借名买房关系中徐某欣的物权权利即为该解释保护的情形。案涉房屋的购房合同签订及房款和入住费用等支付均由徐某欣完成，其作为物权人当然享有排除侵害的权利。即使在取得不动产登记证书前，徐某欣也因享有物权期待权优先于金钱债权受到保护。且通过检索最高人民法院和地方高级人民法院的近期裁判，均从保护实际产权人合法权益出发，以达到案外人执行异议之诉的保护目的。本着同案同判的原则，本案应认定徐某欣具有排除执行的民事权益。（三）中集哈深公司不属于因商事外观产生的，基于信赖利益而保护的债权人范围。商事外观主义原则的目的是维护交易安全稳定，落脚点在商事交易，当第三人因信赖登记而选择进行商事交易的，才可适用该原则保护其信赖利益。曾某外在先订立《最高额保证合同》，当时案涉房屋尚未办理产权登记，商品房网签等个人信息也不对外公示，中集哈深公司并非基于信赖曾某外拥有案涉房屋产权或备案登记等而订立该保证合同。（四）原审程序合法，未超出诉讼请求范围进行审理。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第二款的规定，案外人执行异议之诉是确认之诉加形成之诉的组合，本案中确认徐某欣对案涉房屋享有物权与排除强制执行之间具有诉讼请求上的同一性，故原审未超诉请审理，不涉及程序违法。
曾某外在本案再审申请审查期间未向本院提交意见陈述。本案再审审理期间其提供书面意见述称，徐某欣因受北京限购政策影响无法购买案涉房屋，遂商议以曾某外名义购房并签订代持协议。案涉房屋购买、付款、装修均由徐某欣自己进行，房屋也由徐某欣自己使用。故案涉房屋所有权人是徐某欣，曾某外只是暂时代持，和房屋无实际关系。
徐某欣一审起诉请求：中止执行（2016）辽01执579号民事裁定书，解除对位于北京市朝阳区房产（以下简称案涉房屋）的查封；诉讼费由中集哈深公司承担。主要事实和理由：徐某欣通过与曾某外签订《房产代持协议》，实际付款购买案涉房屋并占有使用至今。案涉房屋虽登记在曾某外名下，但房屋产权证书不能等同于所有权，曾某外并非案涉房屋的真实所有权人,无权处分房屋，法院将案涉房屋作为曾某外财产查封拍卖缺乏法律依据。
一审法院查明的事实：2012年12月20日，徐某欣与曾某外签订《房产代持协议》约定：案涉房屋所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利均属于徐某欣；徐某欣以曾某外名义签订案涉购房合同及其他相关配套法律文件，交房时案涉房屋的房产证、土地使用证登记在曾某外名下；曾某外仅代替徐某欣持有房产，并不享有任何权利，未经徐某欣书面同意，曾某外不得单方处分房产。买方即“经办人”处、协议每页右下角及尾页乙方（代持人）处签名均为“曾某外”。
2012年12月24日，金某向北京星泰房地产开发有限公司（以下简称星泰房地产公司）支付购房款20万元；2013年1月14日至2013年5月14日期间，安凯公司分25次向星泰房地产公司支付购房款共计23892000元；2013年5月8日，徐某欣向星泰房地产公司刷卡支付购房款250万元,上述购房款合计26592000元。
2013年3月8日，星泰房地产公司与曾某外签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定曾某外购买案涉房屋，房屋总价款26592000元，买方签名为“曾某外”。同日，双方签订《声明书》，约定通过北京市房地产交易权属管理系统网签合同（编号：XF404XXX），双方以《声明书》与网签合同共同向北京市朝阳区房屋管理局申请办理房屋登记，书面合同不再提交。买方即“经办人”处签名为“曾某外”。2016年1月8日，曾某外向王某出具《授权委托书》，委托王某代为办理案涉房屋的不动产登记相关手续。同年2月19日，案涉房屋所有权登记在曾某外名下,《不动产权证书》编号为京（2016）朝阳区不动产权第0026XXX号。
2014年4月25日，中集哈深公司作为委托人、兴业银行股份有限公司沈阳分行（以下简称兴业银行）作为贷款人与大庆庆然天然气有限公司（以下简称庆然公司）作为借款人签订《委托贷款借款合同》和《补充协议》，约定委托借款人民币2910万元，用于补充流动资金，借款期限6个月。同日，兴业银行与石某、秦某、曾某外、周某、马某某签订《最高额保证合同》，约定上述个人对2910万元借款承担最高本金限额为2910万元的连带保证责任，保证范围为本金及利息。2016年5月16日，一审法院作出（2015）沈中民三初字第00152号民事判决书，判决庆然公司返还中集哈深公司借款本金23279999.43元及利息（截止2015年7月24日利息4722607.52元和2015年7月25日起至判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付的利息）；石某、秦某、曾某外、周某、马某某承担连带给付责任。
判决生效后，中集哈深公司向一审法院申请强制执行。2016年10月17日，一审法院作出（2016）辽01执579号民事裁定书，查封登记在曾某外名下的案涉房屋。同年10月21日，一审法院扣划了曾某外名下北京银行股份有限公司上地支行的存款1329000元。2017年1月23日、2月10日，中集哈深公司先后出具收到庆然公司执行款1825316.07元、1542786.38元的收款收据。
2016年8月27日，案涉房屋办理抵押登记（登记证明编号：京〔2016〕朝阳区不动产证明第0064XXX号），抵押权人为北京银行股份有限公司红星支行，抵押人为曾某外。
同年10月14日，徐某欣的专职司机向北京紫维丰停车管理有限公司朝阳分公司交纳案涉房屋的车位租金14160元。11月4日，徐某欣向燃气公司支付案涉房屋燃气费114元；12月26日，徐某欣向北京正东电子动力集团有限公司供暖收费中心交纳案涉房屋2014-2015、2015-2016、2016-2017年度供暖费15676.8元/年度。
2017年4月11日，徐某欣向一审法院提出案外人执行异议，一审法院于2017年4月24日作出（2017）辽01执异422号执行裁定书，驳回徐某欣的执行异议。
本案诉讼中，一审法院于2017年6月28日分别依徐某欣和中集哈深公司申请，委托辽宁仁和司法鉴定中心对“《北京市商品房现房买卖合同》《声明书》《授权委托书》中的‘曾某外’三个字系徐某欣所签”和“徐某欣向法院提交的《房产代持协议》签署的具体时间”进行文检鉴定。2017年8月28日，辽宁仁和司法鉴定中心出具[2017]文鉴字第0819号文检司法鉴定意见书，鉴定意见为：该三处“曾某外”签名字迹均为徐某欣书写；《房产代持协议》中“曾某外”字迹因光照老化失去检验条件，具体签署时间无法确定。双方对徐某欣书写曾某外的鉴定结论无异议。
一审法院认为：关于徐某欣与曾某外是否形成借名买房关系的问题。经鉴定，《北京市商品房现房买卖合同》《授权委托书》《声明书》中“曾某外”签名字迹均是徐某欣书写，各方对此均予认可，结合《房产代持协议》及曾某外庭审自认案涉房屋所有人是徐某欣的情况，可以证明案涉房屋买卖及权属登记全过程均由徐某欣经办。徐某欣提供了其本人、金某及安凯公司向星泰房地产公司支付约定总房款共计26592000元的付款凭证，结合证人证言可证实案涉房款由徐某欣支付。徐某欣提供的采暖费等收据及证人证言，证明案涉房屋实际由徐某欣占有使用。上述证据互相印证，足以证明徐某欣与曾某外借名买房事实成立。
关于中集哈深公司主张无论房产代持协议效力是否真实，其规避国家限购政策的行为目的及方式均存在不正当性，具有法律上的可非难性的问题。限购政策为房地产市场的行政调控管理手段，非法律和行政法规的强制性规定，徐某欣占用曾某外的购房资格，曾某外即失去购房资格，不会导致地区限购政策落空，不损害公共利益。案涉房产代持协议及商品房买卖合同均形成于中集哈深公司与庆然公司的借款合同及与曾某外的保证合同之前，不存在恶意转移财产、逃避债务、损害他人利益的情形。故不能因此否定徐某欣对案涉房屋享有的财产权利。
关于徐某欣是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。不动产物权登记产生的公示公信效力，系对社会公众产生的外部效力，但仅是一种推定效力，当事人有证据证明真正权利人时，可以推翻这种推定，维护事实上的真实。本案中，《房产代持协议》及由徐某欣代曾某外签订的《北京市商品房现房买卖合同》均发生在法院查封案涉房屋之前，徐某欣实际支付了全部购房款，在查封前交纳了案涉房屋的车位租赁费等居住费用，实际占有使用案涉房屋至今。故徐某欣不是登记薄上的房屋产权人，不影响其对案涉房屋的物权期待权。中集哈深公司并非针对曾某外名下案涉房屋从事借款交易，仅因曾某外的保证责任查封执行曾某外的财产。案涉房屋不是担保物，也未在诉讼中予以保全，仅是执行过程中被执行财产不足后才予查封。故中集哈深公司对案涉房屋并无信赖利益保护的需要，非商事外观主义原则中保护信赖利益债权人的范围。综上，可以认定徐某欣作为案涉房屋实际买受人，享有足以排除强制执行的物权期待权。
关于本案诉讼费负担问题。徐某欣知道或应当知道将其购买房屋登记在曾某外名下将引发的法律风险，曾某外作为被执行人不主动履行生效判决，均对酿成本案诉讼存在过错，故案件受理费由徐某欣与曾某外共同负担。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：不得执行案涉房屋；(2017)辽01执异422号执行裁定书失效。案件受理费191800元，由徐某欣与曾某外共同负担。
中集哈深公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判，驳回徐某欣一审诉讼请求；本案诉讼费由徐某欣承担。主要理由：（一）徐某欣未对案涉房屋诉请确权，一审认定确权内容，超出诉讼请求范围，属越权裁判。（二）一审法院认定徐某欣与第三人“存在借名买房关系并合法占有案涉房屋”缺乏证据证明。（三）物权期待权是确切能够实现的权利，徐某欣不具购房资格，北京市房产登记部门不会为其办理变更登记，故徐某欣不存在物权期待权。（四）中集哈深公司对案涉房屋具有信赖利益，属于商事外观主义原则保护的信赖利益债权人。
二审法院另查明：
1.徐某欣与蒋某某系夫妻关系。蒋某某和曾某外是安凯公司的股东，各出资500万元，各占50%股份。2.《Chinacommerce的股东名册》上的股东列有蒋某某名字，股份数量437129，股东资格开始的日期为2012年8月13日。3.《RedbabyHK周年申报表》名称栏载明股东为ChinacommerceServicesLimited一人。4.天津红孩子商贸有限公司工商档案中的《企业名称预先核准通知书》载明投资人为RedbabyHKLimited一人，投资额3000万美元，投资比例为100%，时间为2007年11月6日。5.标注日期为2012年9月24日的苏宁电器股份有限公司（收购方）与ChinacommerceServicesLimited（出售方）及北京红孩子互联科技有限公司、天津红孩子商贸有限公司、北京红孩子视线广告有限公司、天津宏品物流有限公司、北京红孩子信息技术有限公司（标的公司）签订的《收购协议书》，收购方收购出售方持有的标的公司中与其主营业务相关的权益，及/或收购出售方的实质性主营业务及资产，收购价格为6600万美元。6.招商银行的《收款回单》上载明2013年2月6日红孩子商贸有限公司收到苏宁电器股份有限公司“收购红孩子部分交割款”145183500元。7.《企业银行票根》载明，2013年2月7日，天津红孩子商贸有限公司向安凯公司付款34751626.71元，用途为“投资款返还”。8.《阳光上东安徒生花园入住缴费通知单》载明，房间号为31-1-2801业主姓名处为空白，日期为2013年6月18日。账项说明:物业服务费，金额24894.76元，有线电视端子安装费，金额1320元，合计26214.76元。物业公司名称为第一太平洋戴维斯物业顾问（北京）有限公司阳光上东滨河花园分公司（以下简称物业公司）。物业公司同日开具的发票上载明：收款单位物业公司，付款单位（个人）天泰公司，金额合计26214.76元。9.2013年6月21日至2015年7月8日期间，天泰公司多次以自己的名义向物业公司缴纳装修管理费、物业服务费、垃圾清运费、采暖费、电费等。10.2018年8月8日，天泰公司出具《证据材料说明》，证明上述期间内其向物业公司交纳的各种费用，系代徐某欣交纳，并提供了交款发票原件。该说明上加盖天泰公司的公章，没有负责人或制作材料的人员的签字。11.辽宁仁和司法鉴定中心《司法鉴定意见书》关于《房产代持协议》的检验与论证中认定：经检验发现，该检材3页纸的下面均有较大程度的返黄现象，而3页纸张的反面均相对较白，正反老化程度不同，反映出该份检材时间较长，经过光照老化的特点。对签名字迹进行气相色谱检测，字迹笔画中未检出挥发性溶剂，很可能是检材被光照老化造成的。
二审法院认为：
（一）关于一审法院是否超出诉讼请求审理的问题。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，人民法院在审理执行异议之诉案件时，应当对案外人是否具有足以排除强制执行的民事权益进行审理和认定，该规定并不以当事人在诉讼中提出请求为限。徐某欣虽未请求确认其对案涉房屋享有所有权，一审法院就徐某欣是否享有足以排除强制执行的民事权益进行阐述，在判决书正文中对徐某欣享有案涉房屋所有权予以认定，但未在判决主文中裁判。故一审法院对徐某欣是否享有案涉房屋所有权进行的审理和认定，程序正当合法，不属于超出诉讼请求范围进行审理。
（二）关于本案是否存在真实的借名买房关系的问题。首先，根据京政办发[2011]8号文件及徐某欣名下两套房产的房屋所有权证，在徐某欣以曾某外名义签订《北京市商品房现房买卖合同》时，徐某欣确属于被限购的买房人，其再行购买房屋确有利用他人名义之可能。徐某欣妻子蒋某某与曾某外为同一公司股东，各占50%股份互不控股，说明二者关系直至买房期间较为融洽，徐某欣选择以曾某外名义购买房屋符合情理。其次，徐某欣本人支付了250万元购房款和公共维修基金、契税，其余购房款来源于徐某欣妻子与曾某外成立的安凯公司。结合《ChinaCommerce的股东名册》、招商银行《收款回单》和《企业银行票根》等证据，可以认定安凯公司收到的34751626.71元，来源于徐某欣妻子蒋某某的股权收购款（投资款返还），与曾某外无关，故认定购房款系徐某欣夫妻支付相较于认定由曾某外支付，更具证据上的优势。结合一审期间曾某外声明案涉房屋所有权是徐某欣的与己无关以及《北京市商品房现房买卖合同》等文件中“曾某外”签名经鉴定均为徐某欣所写的事实，应当认定案涉房屋确系徐某欣所购。第三，徐某欣二审期间提交的入住缴费通知单及诸多发票等均有原件，结合天泰公司提供的《证据材料说明》，可以认定上述费用的真实付款人及案涉房屋实际占有使用人为徐某欣，徐某欣与曾某外就案涉房屋存在真实的“借名买房”关系。关于中集哈深公司主张《房产代持协议》不真实的问题，即使排除对该证据的采信，亦不影响通过上述证据和事实认定徐某欣系案涉房屋实际购买人的事实。故对中集哈深公司以《房产代持协议》系虚假证据为由否认徐某欣系案涉房屋真实购买人的主张不予支持。
（三）关于徐某欣是否对借名购买的案涉房屋享有物权或物权期待权的问题。首先，不动产登记行为只能产生权利推定效力，登记行为本身并不产生物权。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，要以实际权利状况为依据认定事实。徐某欣与曾某外就案涉房屋存在借名买房关系，徐某欣也已证明其是案涉房屋实际出资人和占有人，故其主张案涉房屋物权归属于自己，法院应予支持或对真实权利主体予以审理认定。
其次，案涉房屋的代持行为不能导致物权丧失。双方通过借名买房的外在形式，将真实物权登记于借名人名下，是对物权的处分方式，当借名买房的物权归属发生争议时，真实权利人可直接向法院请求确认物权归属。购买案涉房屋虽违反了地方政府限购规定，但限购文件并非法律和行政法规的效力性强制性规定，借名买房合同应认定有效。现有法律无违反限购政策导致物权消灭的相关规定，亦无证据证明案涉房屋代持行为存在恶意转移财产、逃避债务的情形，故认定徐某欣不享有案涉房屋的物权，不符合上述司法解释的规定。一审判决认定徐某欣以案涉房屋享有物权期待权而非物权系适用法律不当，二审法院予以纠正，但认定徐某欣对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的裁判结果正确，应予以维持。
（四）关于中集哈深公司对登记在曾某外名下的案涉房屋是否享有信赖利益的问题。曾某外与中集哈深公司之间形成的是借款保证法律关系，保证责任属于信用担保。在该保证法律关系中未涉及案涉房屋，未体现对案涉房屋产生合理信赖。曾某外签订《最高额保证合同》时，案涉房屋尚未办理不动产登记，网签合同尚未产生法律意义上的物权公示效力，中集哈深公司也未提供证据证明兴业银行基于曾某外名下的案涉房屋签订《最高额保证合同》。中集哈深公司申请法院查封，不是基于商事交易行为，也非基于信赖房屋登记在被执行人名下而作出商事交易行为、支付对价，无信赖利益可言。故对中集哈深公司主张其对案涉房屋享有信赖利益应依法执行的上诉请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费174760元，由中集哈深公司负担。
本院再审期间，中集哈深公司及徐某欣围绕再审请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。
中集哈深公司提交两组新证据：1.《恢复执行申请书》、辽宁省沈阳市中级人民法院（以下简称沈阳中院）（2016）辽01执579号执行裁定书及协助执行通知书，证明中集哈深公司根据本院提审本案的裁定书向沈阳中院申请恢复执行，沈阳中院于2020年8月5日轮候查封案涉房产。徐某欣在本案提审且案涉房屋已被查封的情况下申请法院强制过户，具有转移案涉标的的故意，该过户不影响本案对徐某欣是否享有对抗执行民事权益的独立审查。2.《查封登记信息》，证明案涉房屋先后经过沈阳中院、福建省福州市中级人民法院、北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳区法院）查封或轮候查封，本案提审后沈阳中院又轮候查封案涉房屋，恢复到本案待执行状态，徐某欣在本案查封有效的情况下过户案涉房屋，不影响对徐某欣权益能否对抗执行的独立审查。
徐某欣向本院提交三组新证据：1.物业服务费、供暖费、水费、电费刷卡记录及票据、车位费收据，证明徐某欣实际持续占有使用案涉房屋。2.朝阳区法院于2020年7月17日作出的（2019）京0105民初17453号民事判决书，证明法院生效判决已确认徐某欣与曾某外间代持房产合同关系合法有效，徐某欣系案涉房屋实际权利人，曾某外应配合办理案涉房屋的所有权变更登记手续。3.北京市规划和自然资源委员会于2020年8月26日出具的《不动产权证书》（京[2020]朝不动产权第0052XXX号），证明案涉房屋已变更登记至徐某欣名下，徐某欣为案涉房屋的实际权利人和物权登记公示的所有权人，案涉房屋因登记在曾某外名下而成为执行标的的事实基础已丧失。
经质证，中集哈深公司、徐某欣对对方提供的证据的真实性、来源的合法性均无异议，对关联性均持异议。本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性以及证据效力结合本院论理具体分析。
本院再审对原审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：徐某欣名下原有两套房屋，分别为：1.北京市海淀区海淀乡肖家河天秀花园xxx室，建筑面积175.99平方米，设计用途为住宅，房产登记日期为2007年9月3日；2.北京市崇文区国瑞城中区xxx室，建筑面积152.06平方米，设计用途为住宅，房产登记日期为2007年9月17日。在徐某欣主张其与曾某外签订《房产代持协议》以及其以曾某外名义签订《北京市商品房现房买卖合同》时，徐某欣名下已有两套住房。根据《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号）第（十）条关于“对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房”的规定，徐某欣当时属于限购对象范围。
2018年12月17日，朝阳区法院接收徐某欣与曾某外合同纠纷一案起诉相关材料，徐某欣以其与曾某外签订《房产代持协议》为由，诉称其为案涉房屋所有权人，请求判令曾某外配合办理房屋过户登记手续。该案审理期间，朝阳区法院依徐某欣申请于2019年4月16日查封案涉房屋。2020年7月17日，朝阳区法院作出（2019）京0105民初17453号民事判决书，其中查明：徐某欣提交的北京市朝阳区不动产登记事务中心出具的档案材料查询结果显示，案涉房屋抵押已于2018年11月21日注销，（2016）辽01执579号司法查封已于2018年11月9日解除；徐某欣提交的存量房交易服务平台查询结果显示其申购朝阳区存量住宅的初步核验通过。故朝阳区法院认定徐某欣依据《房产代持协议》约定要求曾某外配合办理过户登记手续具有事实和法律依据，判决曾某外于判决生效之日起十日内配合徐某欣办理案涉房屋的所有权转移登记手续。判决生效后，朝阳区法院于2020年8月20日作出（2020）京0105执21643号执行裁定书，裁定：解除案涉房屋的查封；将曾某外名下的案涉房屋过户至徐某欣名下。该院并向北京市朝阳区不动产登记事务中心送交该执行裁定书及协助执行通知书，要求办理案涉房屋的解封及过户手续。同年8月26日，北京市规划和自然资源委员会出具京[2020]朝不动产权第0052XXX号《不动产权证书》，其中载明案涉房屋权利人为徐某欣。
本院认为，本案再审阶段当事人争议的焦点问题为：（一）实体上，徐某欣对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体包括：第一，徐某欣与曾某外之间是否存在规避国家限购政策的借名买房合同关系；第二，案涉房屋过户前徐某欣能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行；第三，案涉房屋过户至徐某欣名下后是否能够排除执行；第四，中集哈深公司对案涉房屋是否存在受法律保护的信赖利益。（二）程序上，原审法院是否存在超诉请裁判的程序违法情形。
关于徐某欣与曾某外之间是否存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。徐某欣依照与曾某外签订的《房产代持协议》，以曾某外名义与星泰房地产公司签订购房合同并代为签名，其后徐某欣本人支付了250万元购房款、公共维修基金及契税。对于剩余大部分购房款的支付，徐某欣提供证据证明系案外人安凯公司将天津红孩子商贸有限公司支付给徐某欣妻子蒋某某的股权收购款（投资返还款），作为徐某欣的购房款支付给星泰房地产公司，曾某外亦对代持协议及其未实际付款等事实予以认可，在中集哈深公司未提供相反证据足以推翻上述证据的情况下，原审法院认定剩余购房款亦由徐某欣实际支付，符合常理，并无不当。况且通过徐某欣提供的物业费等相关交费单据，可以证明徐某欣实际占有使用了案涉房屋。据此，可以认定徐某欣在不具备再次购房资格的情形下，为规避国家及北京市房地产限购政策，通过借用曾某外之名进行买房并支付了购房款，徐某欣与曾某外之间存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。
关于案涉房屋过户前徐某欣能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行？
2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），是基于部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展的现状，为切实稳定房价、抑制不合理住房需求、严格限制各种名目的炒房和投机性购房，切实解决城镇居民住房问题而制定的维护社会公共利益和社会经济发展的国家宏观经济政策。该通知授权“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”北京市人民政府为贯彻落实该通知要求而提出有关具体限购措施的京政办发[2011]8号文件，系依据上述国务院授权所作，符合国家宏观政策精神和要求。徐某欣在当时已有两套住房的情况下仍借曾某外之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐某欣与曾某外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，徐某欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。
徐某欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系也不能当然成为房屋所有权人。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”根据前述法律确立的物权公示原则和不动产物权登记生效原则，除非法律另有规定外，不动产物权的变动应履行变更登记程序才能发生相应的法律效力。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”但司法解释的该条规定系适用于利用虚假资料骗取登记、登记机关人员错误登记、非基于法律行为导致物权变动后未及时更正登记等情况下，已经过法定程序取得权利的真实权利人与登记簿记载不一致导致的登记错误等情形。本案徐某欣借用曾某外名义签订商品房买卖合同、办理相关手续，故意将案涉房屋登记在曾某外名下，不属于前述法律规定的登记错误情形。
在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。这不但符合我国法律关于物权变动的实然规定，也是借名人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险。故仅依据借名买房协议，徐某欣并不能直接成为案涉房屋的所有权人，不享有排除执行的合法权益。原审判决认定徐某欣因借名买房关系对案涉房屋享有物权或所谓物权期待权而足以排除执行，认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。
关于案涉房屋过户至徐某欣名下后是否能够排除执行。徐某欣与曾某外之间的借名买房合同虽因规避国家限购政策、违背公序良俗而应认定为无效，但徐某欣在其后因消除了限购政策障碍并经相关行政机关确认符合申购朝阳区存量住宅条件，已经具备购房资格，从而消除了合同无效事由，案涉借名买房合同的效力得以补正。2018年底，徐某欣向朝阳区法院提起合同纠纷诉讼，以房屋代持关系为由请求办理过户登记手续。朝阳区法院于2020年7月17日作出生效判决，认定徐某欣申购朝阳区存量住宅的初步核验通过，符合购房政策，判令曾某外配合办理案涉房屋的所有权转移登记手续。后通过法院执行程序并经房屋登记机构确认，徐某欣于2020年8月26日取得案涉房屋的不动产权证书，成为房屋的所有权人。至此，在对曾某外的执行程序中，中集哈深公司主张继续执行已经归属于徐某欣的案涉房屋，已然不具有事实基础和法律依据，不应予以支持。在本案再审期间，中集哈深公司对朝阳区法院在沈阳中院轮候查封情况下实施执行行为以及案涉房屋过户登记提出异议，但因其不属于本案审理范围，中集哈深公司可另行依法主张权利。
关于中集哈深公司对案涉房屋是否存在受法律保护的信赖利益。在中集哈深公司与案外人庆然公司的借款关系中，曾某外对庆然公司的借款提供连带保证。中集哈深公司依据法院生效判决要求曾某外承担保证责任时，申请法院查封了当时登记在曾某外名下的案涉房屋。保证担保属于人保，具有人身信赖性和责任财产可变性等特点，区别于物的担保中针对某一特定物而设立的担保。中集哈深公司作为保证债权人，在同曾某外签订《最高额保证合同》时，案涉房屋尚未登记在曾某外名下，中集哈深公司主张其系对案涉房屋产生特殊信赖才从事借贷交易，对案涉房屋存在应受法律保护的信赖利益而应予执行，缺乏理据，明显不能成立，原审判决不予支持其主张，并无不当。
关于原审法院是否存在超诉请裁判的程序违法情形。案外人执行异议之诉中，人民法院认定案外人排除执行的主张是否成立，必然要对案外人是否享有相关民事权益、享有何种民事权益作出认定判断，这是裁决执行异议诉请是否成立的前提和基础。本案中，徐某欣在起诉时未提出确权的诉讼请求，原审判决在论理部分对徐某欣是否就案涉房屋享有实体权益进行论述，但并未在判决主文中作出确权判决，不存在超诉请裁判的程序违法情形。中集哈深公司的此项主张缺乏事实基础，本院不予支持。
综上，徐某欣为规避国家限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，案涉借名买房合同应认定为无效，但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行而完成了不动产登记，成为案涉房屋所有权人。在本院裁定提审后出现的新事实，已经从根本上改变了案涉房屋的权属关系，中集哈深公司在对曾某外的执行程序中主张继续执行案涉已经属于徐某欣的房屋，缺乏理据，不应支持。原审判决适用法律虽有错误，但徐某欣已经取得案涉房屋的所有权，足以排除法院的执行。故此，本院依照《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
维持辽宁省高级人民法院（2018）辽民终211号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 郃中林
审 判 员 王富博
审 判 员 余晓汉
审 判 员 张 艳
审 判 员 李赛敏
二〇二〇年十二月二十六日
法 官 助 理 彭 娜
书 记 员 黄婷婷
来源：法务之家
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